【正文】 休 閑裝 ,兒童服飾 ,童鞋 ,玩具 ,床上用品 F3：秀美天地 職業(yè)女裝 ,淑女裝 ,少女休閑 ,針織內(nèi)衣 F2：紳士世界 休閑男裝 ,精品男裝 ,羊絨衫 ,襯衣 ,西褲 F1：名貴大堂 化妝品 ,黃金珠寶 ,玉器 ,鐘表眼睛 ,男女皮鞋 ,箱包皮具 B1：超市 煙酒茶葉 ,食品百貨 ,海鮮 ,日用品 ,洗護(hù)用品 ,美味快餐 ?品牌商家：化妝品：玉蘭油，羽西等國(guó)內(nèi)品牌。 ?價(jià)格：寫(xiě)字樓 /平米，豪宅均價(jià) 4000，底 3商鋪，臨街聯(lián)體 10000多，內(nèi)部單層賣60008000，物管費(fèi)商鋪 4元 /平米， ?業(yè)態(tài)規(guī)劃： 內(nèi)鋪：男飾，女飾，童裝，內(nèi)衣，褲襪，運(yùn)動(dòng)休閑 外鋪里側(cè)：品牌皮件，進(jìn)口家用生活飾品，流行箱包 ?客戶： 80％來(lái)自張店小店擴(kuò)展 58 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問(wèn)有限公司所有。47層為寫(xiě)字樓 。未經(jīng)本公司書(shū)面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 核心商業(yè)區(qū)在建商業(yè)項(xiàng)目掃描 華都名城 ?規(guī)模：總用地 11693平米，建筑面積 66581平米，商業(yè)地下一層 13691平米（小商場(chǎng)），地上 4層 20492平米；公寓 9609平米，寫(xiě)字樓22791平米。月 業(yè)態(tài)規(guī)劃 電子器材，攝影測(cè)繪器材，五金工具，傳真機(jī)等 15家品牌服裝專門(mén)店或主題店， 9家餐飲店， 1家金店， 1家珠寶行，農(nóng)業(yè)銀行，眼睛店等 11家體育用品店，2家藥店， 2家復(fù)印店， 2家書(shū)店，聯(lián)通網(wǎng)通，工行，辦公用具，影視中心，孕童服飾等 12家電子電器變頻器等銷售店， 1家藥店， 1家五金經(jīng)銷，家電維修中心，一家鮮花超市 檔次定位 中檔 中檔 中低檔 中低檔 56 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問(wèn)有限公司所有。月 80元 / m2月 3層： 22元 /m2未經(jīng)本公司書(shū)面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。月 ,可租 3年每年遞增，租金以 15％。 核心商圈已建商業(yè)項(xiàng)目掃描 國(guó)美電器 王府井廣場(chǎng) 銀座 淄博商廈 規(guī)模 約 8000平方米 占地 20230平方米 約 10萬(wàn)平方米 區(qū)位 中心路 柳泉路與共青團(tuán) 路交匯點(diǎn) 柳泉路與共青團(tuán) 路交匯點(diǎn) 美食街 租金 約為營(yíng)業(yè)額的 21％，因商品利潤(rùn)而異。 美食街商圈沿街商業(yè)調(diào)研 店名 位置 業(yè)態(tài) 面積 月租金 曉霞褲業(yè) 西二路與共青團(tuán)路路口 服裝 約 40m2 40 諾基亞通訊 淄博劇院對(duì)過(guò) 手機(jī)通訊 約 60m2 33 永固五金 中心路與西二路路口 五金 約 160m2 26 水星家紡 西二路與美食街路口東 床上用品 約 240m2 65 萊爾維斯 西二路與美食街路口西 100米 服裝 約 60m2 180 54 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問(wèn)有限公司所有。 中心路沿街商業(yè)調(diào)研 店名 位置 業(yè)態(tài) 面積 月租金 88褲業(yè) 美達(dá)沛客南臨 服裝 約 20m2 125 寶元體育 中心路商廈對(duì)過(guò) 體育用品 約 90m2 74 紅寶體育用品大觀園 中心路新華書(shū)店對(duì)過(guò) 體育用品 約 10m2 125 藝森電腦刻印社 中心路國(guó)美對(duì)面 打印 約 30m2 111 品牌折扣 中心路項(xiàng)目南臨 服裝 約 15m2 111 孚德專賣 中心路商行對(duì)過(guò) 鞋類 約 40m2 65 49褲業(yè) 中心路商行南 3鋪 服裝 約 25m2 100 謙祥茶荘 中心路商行對(duì)過(guò)偏南 茶類 約 60m2 42 53 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問(wèn)有限公司所有。 ?定位原則 ?小戶型公寓 ?酒店（酒店式公寓） ?寫(xiě)字樓 ?商業(yè) 定位分析 52 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問(wèn)有限公司所有。 其他建議 可自由間隔；寫(xiě)字樓定位為小面積“中小企業(yè)發(fā)展基地”，對(duì)形象和檔次要求并不很高，所以建議將寫(xiě)字樓樓層放低，以避免售價(jià)和使用成本過(guò)高。未經(jīng)本公司書(shū)面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。如大規(guī)模上寫(xiě)字樓，可能 會(huì)出現(xiàn)中關(guān)村、嬴環(huán)商務(wù)大廈等寫(xiě)字樓銷售不利的狀況。 片區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況 ? 項(xiàng)目緊鄰核心商圈，經(jīng)銷商、代理商對(duì)辦公及會(huì)議接待 有一定的潛在需求 ? 項(xiàng)目處于核心商業(yè)圈邊緣地帶，商圈內(nèi)部分商業(yè)行業(yè)有 一定的就近辦公需求 ?項(xiàng)目周邊尚沒(méi)有環(huán)境檔次較好的純寫(xiě)字樓存在，客觀存 在辦公升級(jí)的有限需求 市場(chǎng)需求 雖然區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓并不成熟，寫(xiě)字樓在本區(qū)域內(nèi)存 在一定的市場(chǎng)空間。 張店城區(qū)寫(xiě)字樓發(fā)展現(xiàn)狀 ?寫(xiě)字樓租金價(jià)格穩(wěn)定，月租金在 20— 30元 /平方米 ?寫(xiě)字樓租賃狀況良好，但銷售周期長(zhǎng)，銷售難度大 不利于快速回收成本 租賃狀況 ?目前張店區(qū)寫(xiě)字樓售價(jià)范圍在 1500— 4600 元 /平米 ?近幾年新開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓銷售周期普遍漫長(zhǎng)，銷售滯緩 ?目前在售寫(xiě)字樓總體量較大 銷售狀況 ?寫(xiě)字樓本身硬件配備不高，功能方面僅停留在辦公 ?寫(xiě)字樓對(duì)停車位要求越來(lái)越高 產(chǎn)品特點(diǎn) 49 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問(wèn)有限公司所有。 美食街 金晶大道 共青團(tuán)路 新村路 人民路 柳泉路 東一路 八大局寫(xiě)字樓 淄博科貿(mào)中心 鉆石商務(wù)大廈 宏程名座 齊閩大世界 金豪大廈 龍澤苑商務(wù)中心 富麗商城 項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓分布圖 48 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問(wèn)有限公司所有。 47 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問(wèn)有限公司所有。 ?租賃行業(yè)：貿(mào)易、化妝品、房地產(chǎn)、律師事務(wù)所、藥品、化工、信息服務(wù)等。未經(jīng)本公司書(shū)面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。未經(jīng)本公司書(shū)面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。未經(jīng)本公司書(shū)面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 結(jié)論： 本項(xiàng)目適合酒店式公寓定位 戶型建議： 套數(shù)控制 以 40平米左右標(biāo)準(zhǔn)間為主，精裝修 為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，建議將總套數(shù)控制在 200套以內(nèi)。 酒店式服務(wù)公寓參考 標(biāo)準(zhǔn)配置 標(biāo)準(zhǔn)化自控管道輸送空調(diào)系統(tǒng) 相對(duì)寬大的露天生活空間 完善的廚房配套設(shè)施 無(wú)框架玻璃沐浴屏風(fēng) 高品質(zhì)裝飾材料貫穿始終 提供可供將來(lái)之需的家具組件 常規(guī)設(shè)施 高速電梯 私密性安全性極佳的地下停車場(chǎng) 獨(dú)立的客人停車場(chǎng) 地下儲(chǔ)藏室 緊急情況下用于電梯及照明的發(fā)電系統(tǒng) 使用選擇 長(zhǎng)期定居 臨時(shí)居住（其余時(shí)間需彈性出租和日常打理） 臨時(shí)居?。ㄆ溆鄷r(shí)間用于假期出租） 出租 輪流的假期客房預(yù)約 42 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問(wèn)有限公司所有。 ?全套家具家電、室內(nèi)精裝修，廚房衛(wèi)浴設(shè)施要齊全 ?提供家政服務(wù)、鐘點(diǎn)工服務(wù) ?HBO電視，寬帶上網(wǎng) ?停車方便 ?有會(huì)所、酒吧等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，服務(wù)高檔完善 ?裝修最好簡(jiǎn)單而有品質(zhì) ?居住區(qū)域安全有保證 ?優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理 ?能和一群同是自己圈子的朋友在一起，不會(huì)孤單 酒店式公寓客戶需求分析 41 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問(wèn)有限公司所有。 照片 項(xiàng)目名稱 售價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)間 套房 銷售率 經(jīng)營(yíng)狀況 風(fēng)景華庭 （均價(jià)） 3800 ——— ——— 100% 運(yùn)營(yíng)前準(zhǔn)備階段 美旗假日 酒店 （均價(jià)） 3800 150、 16 3000—4000 100% 運(yùn)營(yíng)情況良好，與酒店結(jié)合，周邊住宿氛圍強(qiáng) 如家酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店，不售 1 159 ——— ——— 經(jīng)營(yíng)狀況良好，地處繁華街區(qū)，屬淄博核心商業(yè)區(qū)中心之一 酒店式公寓調(diào)研 40 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問(wèn)有限公司所有。 39 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問(wèn)有限公司所有。 ?由此來(lái)看，淄博市場(chǎng)上并沒(méi)有真正意義上的酒店式公寓。 ?酒店式公寓使用客戶要求高于普通公寓租客，一般由企業(yè)主、高管等社會(huì)精英構(gòu)成。 酒店式公寓調(diào)研 ?酒店式公寓能夠提供酒店水準(zhǔn)服務(wù)與管理的高檔公寓，一般要依托于星級(jí)酒店而存在，在酒店管理公司的統(tǒng)一管理下經(jīng)營(yíng)。 其他建議 ?“一星大堂二星房間四星大床”，把主攻方向放在免費(fèi)寬帶上網(wǎng)、 IDD電話、所有床鋪臥具等均按照高星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置等方面； 酒店裝修必須前衛(wèi)有特色； ?摒棄傳統(tǒng)酒店繁瑣的配套設(shè)施， 不考慮餐飲娛樂(lè)設(shè)施； ?可考慮設(shè)小型會(huì)議室、商務(wù)中心提供打印、復(fù)印、傳真及票務(wù)代定服務(wù)；盡可能節(jié)省大堂接待空間； 38 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問(wèn)有限公司所有。未經(jīng)本公司書(shū)面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 ?能夠提升公寓及其它物業(yè)的價(jià)值，帶動(dòng)其經(jīng)營(yíng)和銷售，縮短回款 速度。 ?對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)有提升作用，保證項(xiàng)目總體價(jià)值和高回報(bào)。 ?符合公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略，從單純的住宅開(kāi)發(fā)向復(fù)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 過(guò)渡。 對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，采取此種方式主要的好處在于： 產(chǎn)權(quán)式（公寓式）酒店典型運(yùn)作模式 36 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問(wèn)有限公司所有。 ? 通過(guò)獲得長(zhǎng)期的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，實(shí)現(xiàn)高檔酒店的功能，對(duì)于綜合建筑體總體功能的協(xié)調(diào)和總體價(jià)值的提升有促進(jìn)作用。用高總價(jià)獲取較高首付款，一次獲得大部分成本回收。未經(jīng)本公司書(shū)面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 ? 經(jīng)營(yíng)期間定期重新裝修和更換家具，需追加投資，增大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 ? 為達(dá)到酒店的品質(zhì)，開(kāi)發(fā)商在前期必須要增大投資成本，使項(xiàng)目 銷售風(fēng)險(xiǎn)加大。未經(jīng)本公司書(shū)面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 產(chǎn)權(quán)式（公寓式）酒店典型運(yùn)作模式 ?開(kāi)發(fā)商通過(guò)高品質(zhì)裝修和組建專門(mén)酒店管理公司，將項(xiàng)目包裝成高端產(chǎn)品 酒店，從而使投資者感覺(jué)到項(xiàng)目未來(lái)的保值增值潛力，吸引投資者注意 ； ?通過(guò)長(zhǎng)期的返租、承諾替投資者還月供款等特殊投資模式，促使意向的投 資者進(jìn)行實(shí)質(zhì)投資，并實(shí)現(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的投資者的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，酒 店管理公司可獲得長(zhǎng)時(shí)間經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，從而保證了將公寓按照酒店方式進(jìn) 行經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)酒店的功能； ?在項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段，為投資者提供一定期限的免費(fèi)使用權(quán)； ?酒店的直接客戶是投資者，他們將本項(xiàng)目作為酒店和投資產(chǎn)品來(lái)購(gòu)買， 他們所看中的是高檔酒店和專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理為項(xiàng)目帶來(lái)保值和增值；間接客 戶是短期居住的商務(wù)客人。 典型樓盤(pán)分析： 風(fēng)景華庭 33 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問(wèn)有限公司所有。 ?戶型面積在 3090m2，主力戶型為 40m2左右，占 80%。 ?位于張店區(qū)華光路，定位為“淄博市首家酒店式服務(wù)公寓”，推廣用名“風(fēng)景華庭酒店式服務(wù)公寓”，共 19層，其中 13層為產(chǎn)權(quán)式酒店， 4層為商務(wù)會(huì)所， 5層為自用辦公區(qū)， 619層為酒店式公寓。 ?客戶群體：購(gòu)買群體主要為投資客，約占 90%； ?現(xiàn)狀：目前，風(fēng)景華庭已委托山東吉華酒店管理有限公司代為管理，現(xiàn)正籌備開(kāi)業(yè)。 ?銷售起價(jià)為 3400元 /平米，均價(jià)為 3800元 /平米，歷時(shí)近 1年，全部售罄。 32 本報(bào)告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問(wèn)有限公司所有。 ?與其同期的美旗假日酒店銷售狀況亦是如此。未經(jīng)本公司書(shū)面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 90% 鳳陽(yáng)大酒店 淄博市西四路 200 4萬(wàn) /186間 中西餐廳以及鳳陽(yáng)明珠旋轉(zhuǎn)餐廳，保齡球館，健身中心，容納 600人的大禮堂，以及大小會(huì)議室 9個(gè)， 79層酒店式寫(xiě)字樓。 83% 淄博賓館 淄博市中心路 189號(hào)，步行 10分鐘即可抵達(dá)市中心淄博商廈 190 /160余套 中、西式餐廳，歐式風(fēng)格的咖啡廳，大堂酒吧，占地 5000平方米的東方明珠夜總會(huì)，以及大小10個(gè)會(huì)議廳。 淄博市四星級(jí)酒店調(diào)查 酒店名稱 位置 房?jī)r(jià) 規(guī)模 配套 年均入 住率 世紀(jì)大酒店 淄博市柳泉路