【正文】 分物業(yè)發(fā)展策略,商業(yè)定位——,都市核心 主題商業(yè)廣場(chǎng),精品生活薈萃 名流社交中心 魅力休閑體驗(yàn),商業(yè)定位——消費(fèi)者定位,本項(xiàng)目商業(yè)的終端消費(fèi)者以周邊企事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)單位，以及區(qū)域中高端消費(fèi)人群為主,核心消費(fèi)者,重要消費(fèi)者,客戶： 區(qū)域大型企事業(yè)單位高管和中堅(jiān) 政府公務(wù)員 陜北遷入人群 大型企業(yè)員工、事業(yè)單位職工 消費(fèi)內(nèi)容： 生活型消費(fèi)及商務(wù)往來(lái)、餐飲、休閑娛樂(lè)消費(fèi)等。,借勢(shì)星級(jí)酒店的資源價(jià)值，以高品質(zhì)服務(wù)打造核心價(jià)值； 以精品化產(chǎn)品，建立市場(chǎng)領(lǐng)先性，體現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。,精品商業(yè)（商務(wù)、主題化）,商務(wù)中心（商務(wù)的、彈性的）,酒店服務(wù)式公寓（精品、領(lǐng)先）,高端住宅（高品質(zhì)、身份感）,住 宅,商 業(yè),寫字樓,公 寓,以差異化、精品化打造商業(yè)核心價(jià)值； 通過(guò)主題化的營(yíng)造實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)價(jià)值的升級(jí)。,DIS區(qū)域識(shí)別系統(tǒng) (district identifications system),項(xiàng)目的邊界感依靠位于項(xiàng)目四周道路的綠化，道路沿線的綠化成為城市風(fēng)景線 區(qū)域邊界的圍墻既要體現(xiàn)尊貴，又要充分考慮到其維護(hù)安全的作用。,規(guī)劃示意,商業(yè)街示意,氣勢(shì)恢宏：作為城市濃縮單元集合，整體建筑群體展現(xiàn)建筑美感； 現(xiàn)代統(tǒng)一：展示現(xiàn)代美感；從項(xiàng)目整體考慮，功能分化的不同建筑體，其風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一有助于強(qiáng)化項(xiàng)目的整體性； 主次有序：規(guī)劃中應(yīng)在高度、選材、位置、體量等方面突出項(xiàng)目的核心功能。,整體規(guī)劃—借鑒,海上海整體規(guī)劃形成公建與住宅獨(dú)立分區(qū)，中間由特色商街形成過(guò)渡與區(qū)隔,整體規(guī)劃—借鑒,整體社區(qū)形象統(tǒng)一，表達(dá)現(xiàn)代、時(shí)尚、國(guó)際化特征,整體規(guī)劃—借鑒,寫字樓——3棟匣形寫字樓，總規(guī)模約8萬(wàn)平米，底層為商業(yè)裙房,整體規(guī)劃—借鑒,創(chuàng)意商業(yè)街——2萬(wàn)平米，地上13層，集生活服務(wù)、商務(wù)配套于一體,整體規(guī)劃—借鑒,住宅——與整體形象風(fēng)格相統(tǒng)一，約9萬(wàn)平米高尚住宅,整體規(guī)劃—借鑒,規(guī)劃示意：（僅作為說(shuō)明我們規(guī)劃理念和思路的示意，一切以設(shè)計(jì)院最終布局方案為準(zhǔn)）,整體規(guī)劃,住宅,酒店,寫字樓,公寓,1.住宅與公建部分形成區(qū)隔：外圍為公建組團(tuán)、內(nèi)部為住宅； 2.公建部分體現(xiàn)整體形象感，酒店單獨(dú)設(shè)置于地塊南側(cè)，保持相對(duì)獨(dú)立行，便于后期整體運(yùn)營(yíng)； 3.住宅與公建部分之間可視情況設(shè)置街區(qū)型商業(yè)，以特色街區(qū)作為公建與住宅區(qū)的過(guò)渡，豐富空間體驗(yàn)。售價(jià)30000元/m2。售價(jià)1500016000元/m2。 物業(yè)形態(tài)： 辦公樓：8萬(wàn)平米；的3幢匣型建筑。同時(shí)未央路為城市“迎賓大道”，應(yīng)注重“城市形象面”的打造。 同時(shí)住宅保持相對(duì)私密性：住宅應(yīng)保證相對(duì)純粹與私密性，同時(shí)處理好與其他物業(yè)間的聯(lián)系，以綜合體的復(fù)合價(jià)值實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品價(jià)值的提升。,整體規(guī)劃原則,不同物業(yè)類型分區(qū)明確，且注意各部分之間的聯(lián)系與區(qū)隔：本項(xiàng)目物業(yè)類型較多，在規(guī)劃角度要注意不同功能的分區(qū)，同時(shí)保持一定關(guān)聯(lián)性，尤其是住宅與公建部分的聯(lián)系。,高品質(zhì)住宅與精品公寓，依托綜合體整體價(jià)值平臺(tái)，作為項(xiàng)目回現(xiàn)的主力產(chǎn)品,寫字樓為整體項(xiàng)目提供商務(wù)服務(wù)功能，完善綜合體的功能補(bǔ)充，提升項(xiàng)目整體價(jià)值,項(xiàng)目物業(yè)配比建議,功能,總建面22萬(wàn) （地上）,1. 酒店規(guī)模已定：3.6萬(wàn)平米（根據(jù)GVA前期可研結(jié)果）； 2.住宅規(guī)模根據(jù)規(guī)劃要求，為11萬(wàn)平米； 3.商業(yè)部分以精品商業(yè)為主，不建議設(shè)置大規(guī)模商業(yè)，建議3萬(wàn)平米左右； 4.公寓為明星產(chǎn)品，應(yīng)保證一定的體量，建議2.32.5萬(wàn)平米； 5.寫字樓為補(bǔ)充物業(yè)（考慮物業(yè)彈性），建議規(guī)模與公寓相同有利于形象統(tǒng)一，2.32.5萬(wàn)平米；,發(fā)展模式,物業(yè)配比原則：,指標(biāo)要求 本體制約 市場(chǎng)現(xiàn)狀 市場(chǎng)規(guī)律,3.6萬(wàn)平米 （含地下）,2.32.5萬(wàn)平米,2.32.5萬(wàn)平米,商 業(yè),寫 字 樓,持有,持有,銷售,銷售,11萬(wàn)平米 （地上）,住 宅,銷售,3萬(wàn)平米 （地上）,酒店式公 寓,五星級(jí)酒店,項(xiàng)目物業(yè)配比建議,注：以上方案為世聯(lián)基于市場(chǎng)環(huán)境與項(xiàng)目自身?xiàng)l件而提出的物業(yè)配比建議，主要用于指導(dǎo)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。機(jī)會(huì),我們需要 以引領(lǐng)西安城市向前發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn) 打造本項(xiàng)目 以獻(xiàn)給這片珍貴的土地！,新的中心地標(biāo)、門戶地標(biāo)、潮流標(biāo)桿該如何發(fā)展呢？ ——北京、深圳的案例將給到我們答案,整體——功能復(fù)合，互補(bǔ)，合力共贏 形象——高形象，營(yíng)造視覺(jué)焦點(diǎn) 產(chǎn)品——品質(zhì)感、標(biāo)簽化、主題化,大連沿海國(guó)際中心,北京華貿(mào)中心,深圳華潤(rùn)中心,項(xiàng)目整體發(fā)展策略,占位“新中心”，代言城市和區(qū)域 形象標(biāo)桿—— 樹立新地標(biāo)，聚焦全城影響 產(chǎn)品標(biāo)桿—— 引領(lǐng)地產(chǎn)升級(jí)，建立市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)值標(biāo)桿—— 聚合城市功能，實(shí)現(xiàn)全能生活,我們要做的是——,形 象 標(biāo) 桿,地標(biāo)建筑，匯聚全城眼球，代言中心形象,引領(lǐng)區(qū)域產(chǎn)品升級(jí)，締造品質(zhì)標(biāo)簽,產(chǎn) 品 標(biāo) 桿,頂級(jí)酒店、精品商業(yè)、頂禮華宅、商務(wù)辦公、服務(wù)式公寓……匯聚綜合體物業(yè)價(jià)值,價(jià) 值 標(biāo) 桿,形象定位,城市中心,國(guó)際風(fēng)范,領(lǐng)先潮流,Enjoy …….共賞； World ……世界；,中心、國(guó)際、標(biāo)桿 Enjoy the world,,國(guó)際,中心,標(biāo)桿,領(lǐng)先,前期工作回顧,本次溝通主要內(nèi)容,本體、城市、市場(chǎng)等結(jié)論回顧 項(xiàng)目發(fā)展策略與定位,物業(yè)配比及整體規(guī)劃建議 分物業(yè)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn) 開(kāi)發(fā)進(jìn)程及方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算,目錄,59,功能定位、規(guī)模配比、整體規(guī)劃,3,物業(yè)配比與整體規(guī)劃建議——,落地。,公務(wù)/社交型商業(yè)存在市場(chǎng)空間； 區(qū)域高端消費(fèi)需求旺盛； 區(qū)域商業(yè)升級(jí)的趨勢(shì)明顯,住宅,城運(yùn)公園板塊已形成高端板塊的價(jià)值認(rèn)知； 本項(xiàng)目應(yīng)發(fā)揮綜合體自身價(jià)值，提升品質(zhì)； 區(qū)域高端客戶需求穩(wěn)定，購(gòu)買力強(qiáng)。,發(fā)展策略與與整體定位回顧,案例借鑒回顧：,華貿(mào)中心物業(yè)配比,華潤(rùn)中心物業(yè)配比,上海商城物業(yè)配比,沿海國(guó)際中心物業(yè)配比,看區(qū)域： 城市新中心+眾多利好+熱點(diǎn)板塊,城市新中心,眾多利好,熱點(diǎn)板塊,市政府搬遷 /地鐵線路開(kāi)通 北客運(yùn)站開(kāi)通/大明宮修復(fù),房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)板塊、價(jià)值洼地 區(qū)域市場(chǎng)09年以來(lái)快速升溫，量?jī)r(jià)齊升,城市新中心 城市發(fā)展的新一極,看市場(chǎng)： 存在提升空間amp。 價(jià)格比較：商業(yè)〉寫字樓〉公寓〉住宅 速度比較：公寓〉住宅〉寫字樓,城市與區(qū)域發(fā)展,市場(chǎng)環(huán)境總結(jié),44,2,項(xiàng)目發(fā)展策略及整體定位——,策略amp。 酒店——對(duì)整體物業(yè)價(jià)值和物業(yè)形象的提升貢獻(xiàn)均較大。 商住公寓——回現(xiàn)速度較快，對(duì)整體形象提升作用一般。住宅底商實(shí)現(xiàn)價(jià)格較高。,本項(xiàng)目應(yīng)立足于城運(yùn)公園的高端板塊價(jià)值，充分發(fā)揮綜合體價(jià)值，同時(shí)通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)提升建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),住宅市場(chǎng),各物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)總結(jié),價(jià)格比較：商業(yè)〉寫字樓〉公寓〉住宅 公寓價(jià)格平臺(tái)約為 6000—7000元/平米，高出同項(xiàng)目中的住宅約5001000元/平左右，除去裝修成本，公寓和住宅售價(jià)相當(dāng)。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)：與市場(chǎng)代表項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目在規(guī)模、景觀等方面均不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，只能從產(chǎn)品創(chuàng)新、增加附加值方面形成突破！,區(qū)域客戶特征,客戶類型：高端樓盤客戶以陜北資源行業(yè)財(cái)富人群、以長(zhǎng)慶油田為代表的大企業(yè)高管、政府公務(wù)員為主，高端客戶數(shù)量龐大； 客戶特征：高端客戶眼界開(kāi)闊，易于接受新事物，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求較高。公寓戶型主要集中在5070和7090兩個(gè)區(qū)間；,價(jià)格平臺(tái),目前區(qū)域公寓產(chǎn)品價(jià)格為 6000—7000元/平米，高出同項(xiàng)目中的住宅約1000元/平左右；,客戶特征,購(gòu)買客戶：以投資客為主，多為本地企業(yè)中高層、生意人以及陜北能源縣市財(cái)富人群； 使用客戶：大部分為中小企業(yè)辦公，居住客戶占比較小。齊全的綜合體配套以及星級(jí)服務(wù)概念對(duì)客戶都是強(qiáng)有力的吸引。 ——天地時(shí)代廣場(chǎng)銷售代表,公寓購(gòu)買客戶梯戶比關(guān)注度較低 在售項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層平面面積多集中在8001500平米左右,市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘,客戶對(duì)于物業(yè)管理、配套及服務(wù)感知明確，目前市場(chǎng)公寓項(xiàng)目有很大的超越空間,區(qū)域內(nèi)沒(méi)有純居住公寓，現(xiàn)有公寓基本上都為商住兩用，居住條件欠佳 公寓的物業(yè)管理和配套水平有較大提升空間 客戶對(duì)于服務(wù)、配套等有較明確的感知,隨著政府搬遷，城市中心都會(huì)向北遷移，商務(wù)辦公氛圍逐漸濃厚，高端商務(wù)人士數(shù)量必定會(huì)增加，再加上客運(yùn)站明年使用后，對(duì)高檔次的居住公寓有需求的客戶將會(huì)大幅增加。 在銷售價(jià)格和市場(chǎng)表現(xiàn)上，70年產(chǎn)權(quán)的公寓相對(duì)50年產(chǎn)權(quán)的幾乎沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，70年產(chǎn)權(quán)并不能帶來(lái)溢價(jià)。 ——西安世聯(lián)地產(chǎn)策劃經(jīng)理,市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘,客戶對(duì)產(chǎn)權(quán)感知不強(qiáng)， 50年與70年產(chǎn)權(quán)的公寓產(chǎn)品在價(jià)格與市場(chǎng)表現(xiàn)上無(wú)明顯差異,目前區(qū)域內(nèi)在售公寓項(xiàng)目多為50年產(chǎn)權(quán)的綜合用地開(kāi)發(fā)，只有少量白樺林居等是70年產(chǎn)權(quán)； 客戶對(duì)產(chǎn)權(quán)年限不敏感，70、50年產(chǎn)權(quán)對(duì)他們來(lái)說(shuō)無(wú)太大區(qū)別，在產(chǎn)品的價(jià)格上看也無(wú)太大差別；,訪談紀(jì)要： 到我們項(xiàng)目來(lái)的客戶很少問(wèn)產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，因?yàn)榭蛻糍?gòu)買公寓的絕大部分目的還是投資，投資客關(guān)注的就是升值潛力，一旦升值了他們變會(huì)轉(zhuǎn)手賣掉，至于有多少年的年限不太關(guān)心。再加上西安整體租賃市場(chǎng)尤其是經(jīng)開(kāi)區(qū)發(fā)展得不是很好，客戶也了解這一情況所以對(duì)投資回報(bào)率關(guān)注度也就沒(méi)有那么高了。目前付款比例調(diào)整，信貸緊縮，但是從項(xiàng)目銷售來(lái)看并沒(méi)有對(duì)客戶帶來(lái)影響，項(xiàng)目月均銷售套數(shù)仍維持在100套/月。首付款比例在2040%左右，一般小戶型公寓的首款金額約515萬(wàn)。 ——萊安逸境策劃經(jīng)理,市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘,投資客戶對(duì)總價(jià)敏感度較低，但多數(shù)選擇銀行貸款的方式購(gòu)買公寓,訪談紀(jì)要： 小戶型公寓的總價(jià)低，西安的投資型客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般較強(qiáng)，小戶型公寓的主流總價(jià)在3050萬(wàn)左右，客戶對(duì)總價(jià)敏感度不高。 小戶型的展示非常重要，樣板房一定要做好，有些客戶沒(méi)有過(guò)購(gòu)房打算，參觀樣板房后被打動(dòng)買房?？蛻粽J(rèn)可度較高的戶型為5060平米的一室一廳 客戶對(duì)戶型的要求集中在格局方正、實(shí)用，采光良好等方面,市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘,客戶對(duì)于小戶型的裝修以及精細(xì)化設(shè)計(jì)敏感度高，但目前本區(qū)域內(nèi)做精裝修以及樣板展示的公寓項(xiàng)目較少,客戶對(duì)裝修非常敏感，一定要選擇一個(gè)合適的裝修標(biāo)準(zhǔn)，我們項(xiàng)目每平米的裝修費(fèi)用是700元。 小戶型公寓的面積不宜太大，5060平米的戶型面積比較合適，太小了功能就不完整了，住起來(lái)局促。 ——白樺鄰居銷售經(jīng)理,市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘,客戶對(duì)戶型的格局方正、實(shí)用，采光良好關(guān)注較高，市場(chǎng)表現(xiàn)較好的戶型為5060平米的一室一廳,訪談紀(jì)要： 戶型格局要方正、實(shí)用，一室一廳的房子銷售好于零居，投資客戶購(gòu)房時(shí)會(huì)站在使用者的角度考慮，認(rèn)為一室一廳功能性更強(qiáng)，項(xiàng)目?jī)?nèi)48平的房子銷售優(yōu)于34平戶型，并非總價(jià)越低銷售越好。 ——風(fēng)景御園銷售經(jīng)理,投資客戶不像住宅客戶，對(duì)產(chǎn)品本身關(guān)注的比較少，確定了戶型、面積之后，是否有裝修，項(xiàng)目周邊的以及自身的配套是否成熟都是客戶最得最多的問(wèn)題，此外，物業(yè)管理也比較重要。 ——萊安逸境銷售代表,除了地段、升值空間之外，客戶考慮得最多的就是戶型了；首先采光要好，另外格局方正，不能出現(xiàn)設(shè)計(jì)不合理或者面積浪費(fèi)的地方。 ——萊安逸境銷售代表,市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘,客戶需求分析——長(zhǎng)線投資型客戶,收益性,安全性,進(jìn)入性,流動(dòng)性,投資者關(guān)心的四個(gè)方面,能不能掙錢？,安全性,進(jìn)入