【正文】 交通環(huán)境、比較完善的配套，大眾化的價格，是區(qū)別和優(yōu)于其他地區(qū)，特別是該片區(qū)住宅區(qū)的核心競爭力。 2）中型的娛樂場所 3）特色餐飲與中檔餐飲相結(jié)合。 7 商業(yè)部分主要的配套設(shè)施： 規(guī)劃要求配套 1）市場綜合類商業(yè)部分 1） 中間部分?jǐn)偽慌涮自O(shè)有儲藏空間 2） 排水溝 3） 信息屏幕 項目定位策劃方案 32 注：此圖只是一個參考部分 4） 地下通往一樓的自動扶梯或升降電梯，作為運輸貨物 。 C、銷售定價：對于較成熟的市場 :銷售價格根據(jù)市場供應(yīng)價格作權(quán)重分析，依據(jù)市場比較法 ,計算本項目的均價。 6 商業(yè)經(jīng)營模式和銷售模式 ? 經(jīng)營模式 項目定位策劃方案 31 A、?產(chǎn)家?直營店或連鎖店、小商鋪 ? 聘請專門的經(jīng)營管理公司或者自行成立經(jīng)營管理公司，負(fù)責(zé)招商、推廣和物業(yè)管理； ? ?產(chǎn)家?直銷店：整體租賃給產(chǎn)家店，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，定期支付投資回報； ? 小商鋪：業(yè)主自主經(jīng)營或自行出租，也可委托經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)招商。 C、員工動線 ? 員工與客流分離，員工動線可以在局部與物流動線重合。 B、物流動線 項目定位策劃方案 30 ? 物流與客流分離，設(shè)置專門的物流通道和物流電梯； ? 建議利用地下室作為物流運輸?shù)?，物流通道工具主要為升降電梯或自動扶梯。進(jìn)入賣場前營 造客流引入氣氛，自然而然引進(jìn)客流；同時在臨迎賓路部分住宅設(shè)置直接通入市場的一個通道，保持人流動線的分流。 E、利用高差組織、凹凸變化、空間序列、水平引導(dǎo)和賣場包裝等進(jìn)行內(nèi)部空間處理，營造商業(yè)氣氛。 C、應(yīng)設(shè)休息場所（如滿足批發(fā)戶及經(jīng)營戶、消費者疲憊勞累的部分椅子等，可以設(shè)置在各層不好劃分的異形區(qū)域）。 兩類型形態(tài)對比表 滿鋪式 內(nèi)廊式 體量 2 萬左右 遠(yuǎn)低于 2 萬 結(jié)構(gòu) 地面二層商業(yè) +負(fù) 1F 停車場 地面二層商業(yè) +負(fù) 1F 停車場 公攤 較小 大 人流動線 一般 入口多、人流更通暢 采光 一般 較好 商業(yè)環(huán)境 適合于市區(qū)甚至輻射更大地區(qū)的商業(yè) 適合于社區(qū)商業(yè) 在采光方面可以通過三樓的部分平臺設(shè)計為類似于透明的鋼玻一樣，來滿足采光。給建筑賦予生動、活潑的時代氣息。通透的室內(nèi)空間（滿足采光）。實際設(shè)計中，可根據(jù)最終總建筑 項目定位策劃方案 28 面積及可建商業(yè)面積調(diào)整商鋪實際進(jìn)深。二樓主要業(yè)態(tài)為干雜、蔬菜類等。 后面商業(yè)部分滿鋪作為專業(yè)綜合類市場，二層面積共 15000 平米左右，其一層底商臨街面用于日用干雜類批發(fā)及零售、超市百貨類等?？蓪⑵涔δ芏ㄎ粸閵蕵?、休閑、餐飲，如茶坊、中檔的餐飲，洗浴中心、百貨、美容美發(fā)、適當(dāng)加入音響及通訊器材等。二層商鋪共 2520*2=5040平方米，可根據(jù)最終本項目可建商業(yè) 面積作相應(yīng)調(diào)整。 因所提供紅線圖數(shù)據(jù)不全，故本項目各條邊長是按估計數(shù)據(jù)計算其可建 商業(yè)面積。而該商圈的商家雖然很多，但他們?nèi)粢酱讼M，可能性更大的是來此宴請、休閑，而日常性消費的可能性較小。 c、消費目的 項目定位策劃方案 25 ? 迫于工作壓力，需要放松； ? 追求時尚、潮流的； ? 商圈商家及周邊人群晏請、休閑等到達(dá)性消費 d、消費者特征 ? 事業(yè)小有成就，具備一定的經(jīng)濟實力； ? 具有追求時尚、潮流的跟風(fēng)形式； ? 追求生活時尚、享受生活品質(zhì)； e、消費者主要來源 以綿陽市及 兩區(qū)六縣 為主 項目位于綿陽城北核心批發(fā)商圈內(nèi)，但是迎賓路市場片區(qū)，缺少與之整個片區(qū)商業(yè)市場特征相匹配的休閑、娛樂、餐飲的配套。 C 娛樂、休閑、餐飲類消費者 （產(chǎn)品細(xì)分客戶） a、主要消費者職業(yè)分布 以商業(yè)人士和企事業(yè)管理者為主 具體包括： ? 私營老板、經(jīng)營主； ? 公司管理者，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)等各種類型企業(yè)的人員為主； ? 政府機關(guān)各級公務(wù)員、事業(yè)單 位人員； ? 專業(yè)從業(yè)人員，如從事設(shè)計、技術(shù)類型的 。 d、特征 ? 收入穩(wěn)定，具備一定的經(jīng)濟實力； ? 用來自己販賣； ? 經(jīng)常從事整體倒賣、倒轉(zhuǎn)賺取部分利潤； ? 以初中文化為主，文化程度普遍不是很高。 B、專業(yè)綜合類商品的購買者（產(chǎn)品細(xì)分客戶） a、主要職業(yè)分布 隨市場經(jīng)營類別而定 具體包括： ? 私營企業(yè)老板； ? 批發(fā)者； ? 倒轉(zhuǎn)、倒賣的人等 b、年齡 ? 主要年齡段： 3055 周歲。 d、物業(yè)購買者特征 ? 家庭收入穩(wěn)定，事業(yè)處于上升階段或已有成就，具備一定的經(jīng)濟實 力； ? 具有強烈的投資意愿，希望有較高的穩(wěn)定投 資回報； ? 投資經(jīng)歷較少，部分人有股票投資經(jīng)歷，幾乎沒有房地產(chǎn)投資經(jīng)歷； ? 對房地產(chǎn)發(fā)展前景看好； ? 專業(yè)投資商業(yè)的投資者。 2 主要目標(biāo)客戶群界定 A、物業(yè)購買者 a、 物業(yè)購買者 職業(yè)細(xì)分： b、 以商業(yè)人士和企事業(yè)管理者為主 項目定位策劃方案 22 具體包括： ? 私營老板、經(jīng)營主 ? 公司中高級管理層，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、 等各種類型企業(yè)； ? 周圍縣鎮(zhèn)的政府機關(guān)各級公務(wù)員、事業(yè)單位中層干部 ? 高級專業(yè)從業(yè)人員，如注冊會計師、律師等； b、物業(yè)購買者年齡 ? 主要年齡段： 2560 周歲。因此，要滿足消費行為的轉(zhuǎn)變過后的要求，兼顧本案所在市場的特征，就必須要在環(huán)境中融入更多的情景化、體驗式，既享受稱心如意商品的滿足，又享受購物過程的快樂。本案主要目標(biāo)客戶群體（包括經(jīng)營者與批發(fā)者），批發(fā)者可以以批發(fā) 為目的、休閑娛樂為輔；或者以休閑為目的，批發(fā)為輔助。此類條件決定并支撐著本案的功能定位 ——部分用于作為專業(yè)綜合類區(qū)。成為川西北肉類、水產(chǎn)、干雜、山貨的主流批發(fā)場所。進(jìn)行品牌引入和業(yè)態(tài)篩選，成為代表該地區(qū)專業(yè)綜合類商業(yè)的最高檔次。合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃和賣場包裝專業(yè)化，讓消費輕松便利； 增加批發(fā)、購物休憩空間，如：座椅等，增設(shè)鮮明的批發(fā)、購物導(dǎo)向，使其成為一種服務(wù)形態(tài)，提高便捷快速的消費方式。簡約明快的線條，給項目注入現(xiàn)代風(fēng)格的建筑元素。? ◎ 建筑 ?領(lǐng)袖? 。能達(dá)到更好的效果與收益。 主導(dǎo)定位語： 項目定位策劃方案 20 迎賓路綜合市場 —— 川西北迎賓農(nóng)貿(mào)批發(fā)城 迎賓路綜合市場：?由于本項目在綿陽及其他縣城，‘迎賓路綜合市場’，在消費者的心目中已經(jīng)形成知名度。而可投資渠道較少，強烈的投資欲望和消費能力呼喚該區(qū)新興商業(yè)的出現(xiàn)；而項目地塊位于綿陽城北核心商 業(yè)圈內(nèi)，地理位置優(yōu)越，交通便捷，為打造綿陽，適應(yīng)市場的變化并且達(dá)到可持續(xù)性發(fā)展的專業(yè)綜合商業(yè)具備了先天條件。但是在該區(qū)域由于缺少與之消費相匹配的休閑場所、住宿條件；隨著綿陽及周邊城市的 個體消費能力的加強，特別是個體 私營主，比較富裕。 下面從不同的物業(yè)形態(tài)分類來分別說明： 商業(yè)部分定位 二、商業(yè)市場定位及產(chǎn) 品規(guī)劃建議 1 產(chǎn)品市場定位 ? 形象定位 從綿陽商業(yè)特別是專業(yè)綜合類市場的發(fā)展趨勢、本地市場需求特點和地塊的優(yōu)勢來看，綿陽城北特別是迎賓路綜合市場片區(qū)是物流、商品批發(fā)、貿(mào)易的集中地。 本案物業(yè)形態(tài)定位 臨迎賓路： 長條形建筑，負(fù)一層停車場，底層和二層裙樓設(shè)計成商業(yè)，三棟塔樓，其中一棟約 50006000 平方米的酒店，二棟小高層（ 12）住宅。 5 品牌塑造 在創(chuàng)造產(chǎn)品優(yōu)勢的同時，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢，從而塑造產(chǎn)品和企業(yè)品牌形象，創(chuàng)造品牌價值，實現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)化發(fā)展。 市場缺位產(chǎn)品 資源整合 最大化利潤 核心競爭力 地段優(yōu)勢市場研究專業(yè)營銷發(fā)展前景卓識遠(yuǎn)見 項目定位策劃方案 17 締造新型酒店模式 經(jīng)濟型酒店市場在綿陽是一個空白點，特別是連鎖性的經(jīng)濟酒店尚屬首例。 2 市場空白帶來的市場機遇 ? 綿陽商業(yè)以中檔產(chǎn)品為主，缺乏適合大眾化的產(chǎn)品； ? 綿陽商業(yè)處各自為陣，缺乏領(lǐng)袖，綿陽的標(biāo)志性專業(yè)綜合市場， 特別是專業(yè)綜合類的領(lǐng)頭羊； ? 社區(qū)主題不明確； ? 安全性是很多人士最為擔(dān)憂的本地社會問題； ? 普遍社區(qū)缺乏景觀環(huán)境營造； ? 對戶型的私密性、實用性設(shè)計有迫切需求； ? 對酒店的硬件及軟件沒有充分的認(rèn)識，特別是軟件方面；缺乏中 低檔次的經(jīng)濟實用性酒店 ； 3 抓住機遇 整合優(yōu)勢資源 項目定位策劃方案 16 4 引領(lǐng)商業(yè)市場發(fā)展 創(chuàng)造住宅新型產(chǎn)品 締造新型酒店模式 引領(lǐng)商業(yè)市場發(fā)展 通過對商業(yè)市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨分析特別是專業(yè)綜合類市場，發(fā)現(xiàn)市場空白，創(chuàng)造市場缺位產(chǎn)品，以地段交通等優(yōu)勢資源，塑造綿陽專業(yè)綜合類商業(yè)標(biāo)志性產(chǎn)品的核心競爭力，追求利潤最大化。 第四部分 核心價值體系及項目定位 項目定位策劃方案 15 一、核心價值闡述及實施 1 項目價值體系的建立 根據(jù)本地房地產(chǎn)現(xiàn)狀，本案核心價值是以產(chǎn)品創(chuàng)新為基礎(chǔ)，產(chǎn)品形象能否突顯是關(guān) 鍵。 四、地塊建設(shè)條件 本地塊尚未拆遷，絕大部分作為綜合類市場批發(fā)經(jīng)營。但考慮本地塊臨近馬路、汽車噪音對該地塊環(huán)境 造成一定的影響，而且周圍的環(huán)境形象有待提升，所以該地塊不適合建高檔性質(zhì)的項目。 三、結(jié)論： 從項目地塊性質(zhì)來看，該地塊是比較理想的商住兩用的地塊。 較低，但是無論品質(zhì)與整個配套、生 活的便利性來說，本案完全可以超越對手。（規(guī)避風(fēng)險：依據(jù)市場研 究部分，?長興?的價格比較高，本案通過?大眾化的價格，性價比高的方 可以利用我們的價格優(yōu)勢與之抗衡，式?和開發(fā)、管理等操作模式來弱化景觀 擊敗對手。 S（優(yōu)勢） W（劣勢） 項目定位策劃方案 13 ?交通? +區(qū)域市場的成熟 +項目所在地 景觀 +噪音污染 +治安 +地塊面積小 的影響力 O（機會） T（威脅） 了解?海英?、?長興?、?星河灣?等 直接對手：住宅：海英、長興、凱廈 樓盤的情況，在設(shè)計風(fēng)格上避開對手， 以及城北其他同檔次的樓盤等。 配套設(shè)施 本項目所處地段是人口，特別是外來人口比較集中的區(qū)域，各種生活配套設(shè)施基本完善，衣、食、住、行暫時能滿足該區(qū)域居民的基本需要，但從消費的角度來說，本區(qū)域現(xiàn)在明顯缺少中高檔次的餐飲、娛樂、休閑，所以本項目的規(guī)劃中，可以參 插部 分中檔的餐飲休閑娛樂等配套設(shè)施以滿足一些消費者的需要，填補該地塊周邊的市場空白點。 地塊周圍的交通條件 ●交通優(yōu)勢 項目南臨迎賓路、一環(huán)路，東面靠近長虹大道，北靠興盛街，交通四通八達(dá)， 項目定位策劃方案 12 十?dāng)?shù)路公交車通達(dá)城市各個地方。特別是靠近迎賓路的建筑物影響比較大。 地塊周圍景觀 從本地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度看，四個方向的景觀都不是很理想，因