【正文】 將成為推廣的亮點(diǎn)。 ☆ 結(jié)論：目標(biāo)客戶細(xì)分 主力客戶群一：綿陽市及二區(qū)六個縣政府企業(yè)人士和投資者 ? 年齡集中在 3645 歲之間 ? 再次置業(yè)改善居住條件和投資 ? 戶型需求以三室二廳二衛(wèi)為主 ,二室二廳為輔 ? 面積選擇在 100110m2之間 項(xiàng)目定位策劃方案 35 主力客戶群二：綿陽市管理人員和私營者 ? 企事業(yè)管理人員 ? 年齡集中在 3045 歲之間 ? 職業(yè)為綿陽機(jī)械集團(tuán)、鐵路及運(yùn)輸公司、技術(shù)骨干的管理人員 ? 戶型需求以三室二廳二衛(wèi)為主 ? 二次置業(yè) ? 面積選擇在 100120m2之間 ? 私營者 ? 年齡集中在 3645 歲之間 ? 職業(yè)私營者為主 ? 再次置業(yè)改善居住條件 ? 戶型需求以三室二廳二衛(wèi)為主 ? 面積選擇在 100120m2之間 主力客戶群三：外地在綿陽的經(jīng)商人 ? 年齡集中在 3045 歲之間 ? 職業(yè)以私營業(yè)主、個體工商人士為主 ? 居住與投資 ? 戶型需求以三室二 廳二衛(wèi)為主 ,二室二廳一衛(wèi)為輔 ? 面積選擇在 80—— 100m2之間 主力客戶群四：綿陽的技術(shù)骨干、部分藍(lán) /白領(lǐng)階層，對農(nóng)貿(mào)市場等配套生活設(shè)施有要求的、對電梯公寓情有獨(dú)鐘的人 ? 年齡集中在 2645 歲之間 ? 職業(yè)以私營業(yè)主、個體工商人士、公司技術(shù)骨干等白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)為主 ? 居住與投資 ? 戶型需求以二室二廳一衛(wèi)為主，一室一廳為輔 ? 面積選擇在 80—— 90m2之間 項(xiàng)目定位策劃方案 36 3 形象定位及設(shè)計理念 ? 最具投資潛力的電梯公寓 —— 在泛中心的黃金地段，以完善的生活配套設(shè)施，成為越來越多外地商人和本地經(jīng)營者與投資者的首選之地。 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)定位 星級式社區(qū) 針對本地住宅設(shè)計及物業(yè)管理上的缺陷，定位為?星級式社區(qū)?，旨在強(qiáng)調(diào)住宅的硬件產(chǎn)品創(chuàng)新和軟件服務(wù)提升的雙重含義：物業(yè)管理公司提供高品質(zhì)服務(wù)作為品質(zhì)支撐。 4） 其他如美容美發(fā)等次配套 項(xiàng)目定位策劃方案 33 住宅定位 三、住宅部分（ 12 層電梯公寓 +多層 2+4）市場定位及產(chǎn)品創(chuàng)新 1 核心競爭力及市場定位 ? 項(xiàng)目市場競爭定位 迎賓路綜合市場片區(qū)性價比較高的泛中心樓盤 —— 以最便利的交通環(huán)境、比較完善的配套，大眾化的價格，是區(qū)別和優(yōu)于其他地區(qū)，特別是該片區(qū)住宅區(qū)的核心競爭力。 7 商業(yè)部分主要的配套設(shè)施： 規(guī)劃要求配套 1）市場綜合類商業(yè)部分 1） 中間部分?jǐn)偽慌涮自O(shè)有儲藏空間 2） 排水溝 3） 信息屏幕 項(xiàng)目定位策劃方案 32 注：此圖只是一個參考部分 4） 地下通往一樓的自動扶梯或升降電梯，作為運(yùn)輸貨物 。 6 商業(yè)經(jīng)營模式和銷售模式 ? 經(jīng)營模式 項(xiàng)目定位策劃方案 31 A、?產(chǎn)家?直營店或連鎖店、小商鋪 ? 聘請專門的經(jīng)營管理公司或者自行成立經(jīng)營管理公司，負(fù)責(zé)招商、推廣和物業(yè)管理； ? ?產(chǎn)家?直銷店：整體租賃給產(chǎn)家店，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，定期支付投資回報； ? 小商鋪：業(yè)主自主經(jīng)營或自行出租，也可委托經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)招商。 B、物流動線 項(xiàng)目定位策劃方案 30 ? 物流與客流分離，設(shè)置專門的物流通道和物流電梯； ? 建議利用地下室作為物流運(yùn)輸?shù)?，物流通道工具主要為升降電梯或自動扶梯? E、利用高差組織、凹凸變化、空間序列、水平引導(dǎo)和賣場包裝等進(jìn)行內(nèi)部空間處理，營造商業(yè)氣氛。 兩類型形態(tài)對比表 滿鋪式 內(nèi)廊式 體量 2 萬左右 遠(yuǎn)低于 2 萬 結(jié)構(gòu) 地面二層商業(yè) +負(fù) 1F 停車場 地面二層商業(yè) +負(fù) 1F 停車場 公攤 較小 大 人流動線 一般 入口多、人流更通暢 采光 一般 較好 商業(yè)環(huán)境 適合于市區(qū)甚至輻射更大地區(qū)的商業(yè) 適合于社區(qū)商業(yè) 在采光方面可以通過三樓的部分平臺設(shè)計為類似于透明的鋼玻一樣，來滿足采光。通透的室內(nèi)空間（滿足采光）。二樓主要業(yè)態(tài)為干雜、蔬菜類等?？蓪⑵涔δ芏ㄎ粸閵蕵?、休閑、餐飲，如茶坊、中檔的餐飲，洗浴中心、百貨、美容美發(fā)、適當(dāng)加入音響及通訊器材等。 因所提供紅線圖數(shù)據(jù)不全，故本項(xiàng)目各條邊長是按估計數(shù)據(jù)計算其可建 商業(yè)面積。 c、消費(fèi)目的 項(xiàng)目定位策劃方案 25 ? 迫于工作壓力，需要放松； ? 追求時尚、潮流的； ? 商圈商家及周邊人群晏請、休閑等到達(dá)性消費(fèi) d、消費(fèi)者特征 ? 事業(yè)小有成就，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力； ? 具有追求時尚、潮流的跟風(fēng)形式； ? 追求生活時尚、享受生活品質(zhì)； e、消費(fèi)者主要來源 以綿陽市及 兩區(qū)六縣 為主 項(xiàng)目位于綿陽城北核心批發(fā)商圈內(nèi)，但是迎賓路市場片區(qū)，缺少與之整個片區(qū)商業(yè)市場特征相匹配的休閑、娛樂、餐飲的配套。 d、特征 ? 收入穩(wěn)定，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力； ? 用來自己販賣； ? 經(jīng)常從事整體倒賣、倒轉(zhuǎn)賺取部分利潤； ? 以初中文化為主，文化程度普遍不是很高。 d、物業(yè)購買者特征 ? 家庭收入穩(wěn)定，事業(yè)處于上升階段或已有成就，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí) 力； ? 具有強(qiáng)烈的投資意愿，希望有較高的穩(wěn)定投 資回報； ? 投資經(jīng)歷較少，部分人有股票投資經(jīng)歷，幾乎沒有房地產(chǎn)投資經(jīng)歷； ? 對房地產(chǎn)發(fā)展前景看好； ? 專業(yè)投資商業(yè)的投資者。因此，要滿足消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變過后的要求，兼顧本案所在市場的特征，就必須要在環(huán)境中融入更多的情景化、體驗(yàn)式，既享受稱心如意商品的滿足，又享受購物過程的快樂。此類條件決定并支撐著本案的功能定位 ——部分用于作為專業(yè)綜合類區(qū)。進(jìn)行品牌引入和業(yè)態(tài)篩選，成為代表該地區(qū)專業(yè)綜合類商業(yè)的最高檔次。簡約明快的線條，給項(xiàng)目注入現(xiàn)代風(fēng)格的建筑元素。能達(dá)到更好的效果與收益。而可投資渠道較少，強(qiáng)烈的投資欲望和消費(fèi)能力呼喚該區(qū)新興商業(yè)的出現(xiàn)；而項(xiàng)目地塊位于綿陽城北核心商 業(yè)圈內(nèi)，地理位置優(yōu)越，交通便捷，為打造綿陽，適應(yīng)市場的變化并且達(dá)到可持續(xù)性發(fā)展的專業(yè)綜合商業(yè)具備了先天條件。 下面從不同的物業(yè)形態(tài)分類來分別說明： 商業(yè)部分定位 二、商業(yè)市場定位及產(chǎn) 品規(guī)劃建議 1 產(chǎn)品市場定位 ? 形象定位 從綿陽商業(yè)特別是專業(yè)綜合類市場的發(fā)展趨勢、本地市場需求特點(diǎn)和地塊的優(yōu)勢來看，綿陽城北特別是迎賓路綜合市場片區(qū)是物流、商品批發(fā)、貿(mào)易的集中地。 5 品牌塑造 在創(chuàng)造產(chǎn)品優(yōu)勢的同時，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢，從而塑造產(chǎn)品和企業(yè)品牌形象，創(chuàng)造品牌價值，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)化發(fā)展。 2 市場空白帶來的市場機(jī)遇 ? 綿陽商業(yè)以中檔產(chǎn)品為主，缺乏適合大眾化的產(chǎn)品； ? 綿陽商業(yè)處各自為陣，缺乏領(lǐng)袖，綿陽的標(biāo)志性專業(yè)綜合市場， 特別是專業(yè)綜合類的領(lǐng)頭羊； ? 社區(qū)主題不明確； ? 安全性是很多人士最為擔(dān)憂的本地社會問題； ? 普遍社區(qū)缺乏景觀環(huán)境營造； ? 對戶型的私密性、實(shí)用性設(shè)計有迫切需求； ? 對酒店的硬件及軟件沒有充分的認(rèn)識，特別是軟件方面；缺乏中 低檔次的經(jīng)濟(jì)實(shí)用性酒店 ； 3 抓住機(jī)遇 整合優(yōu)勢資源 項(xiàng)目定位策劃方案 16 4 引領(lǐng)商業(yè)市場發(fā)展 創(chuàng)造住宅新型產(chǎn)品 締造新型酒店模式 引領(lǐng)商業(yè)市場發(fā)展 通過對商業(yè)市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨分析特別是專業(yè)綜合類市場，發(fā)現(xiàn)市場空白，創(chuàng)造市場缺位產(chǎn)品，以地段交通等優(yōu)勢資源，塑造綿陽專業(yè)綜合類商業(yè)標(biāo)志性產(chǎn)品的核心競爭力，追求利潤最大化。 四、地塊建設(shè)條件 本地塊尚未拆遷，絕大部分作為綜合類市場批發(fā)經(jīng)營。 三、結(jié)論： 從項(xiàng)目地塊性質(zhì)來看，該地塊是比較理想的商住兩用的地塊。（規(guī)避風(fēng)險：依據(jù)市場研 究部分，?長興?的價格比較高，本案通過?大眾化的價格，性價比高的方 可以利用我們的價格優(yōu)勢與之抗衡，式?和開發(fā)、管理等操作模式來弱化景觀 擊敗對手。 配套設(shè)施 本項(xiàng)目所處地段是人口，特別是外來人口比較集中的區(qū)域，各種生活配套設(shè)施基本完善，衣、食、住、行暫時能滿足該區(qū)域居民的基本需要，但從消費(fèi)的角度來說，本區(qū)域現(xiàn)在明顯缺少中高檔次的餐飲、娛樂、休閑，所以本項(xiàng)目的規(guī)劃中，可以參 插部 分中檔的餐飲休閑娛樂等配套設(shè)施以滿足一些消費(fèi)者的需要，填補(bǔ)該地塊周邊的市場空白點(diǎn)。特別是靠近迎賓路的建筑物影響比較大。 第三部分 項(xiàng)目地塊屬性分析 項(xiàng)目定位策劃方案 11 一、地塊環(huán)境分析條件 土地性質(zhì)綜述 本案位于 涪城區(qū)迎賓路 32 號 ， 鄰近綿江綜合大廈、市百貨站與公交醫(yī) 院、公共汽車公司等 ， 用 地規(guī)模 余 畝。因此計劃購置住宅時 ，被訪者比較傾向于購買 100120平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)的戶型結(jié)構(gòu)的住宅； ● 對于付款方式，大多消費(fèi)者會選擇銀行按揭，而且能夠承受的購房心理價位在 1200元 /平方米左右； ● 地理位置是購房者選購房屋主要考慮的因素，其次是房屋的質(zhì)量和房屋的單價；戶型結(jié)構(gòu)和周邊的配套也是消費(fèi)者選擇的重要因素； ● 考慮到電梯公寓公攤大，且價格貴的原因，更多的被訪者傾向于多層住宅，既使是考慮電梯公寓的消費(fèi)者，大多也傾向于 12層以下的電梯公寓； ● 為了達(dá)到居住的舒適性，所以被訪者希望客廳、主臥室、廚房面積能大一些； 項(xiàng)目定位策劃方案 10 ● 日常生活 用品采購便利和交通的方便性是被訪者認(rèn)為地塊發(fā)展住宅物業(yè)的優(yōu)勢；當(dāng)然，由于周邊專業(yè)市場的發(fā)達(dá)，必然給周邊環(huán)境帶來一定的影響； ● 關(guān)于酒店，被訪者認(rèn)為有必要，但考慮到周邊專業(yè)市場多的情況，被訪者認(rèn)為建一個 2星級以下的酒店就可以了。 ● 77 %的被訪者認(rèn)為項(xiàng)目的獨(dú)立臨街商鋪應(yīng)為 1030 平方米之間的中小面積商鋪。 ● 投資者投資面積主要集中在 2030平方米和 50平方米左右。而消費(fèi)水平低和停車位少、交 通條件差是目前商家感覺不滿意的地方。 從酒店上說，本案所在片區(qū)酒店、招待所并不是很多，該片區(qū)的酒店從建筑品質(zhì)、配套服務(wù)、價格，特別是管理上存在著嚴(yán)重的不合理性、不規(guī)范性，片區(qū) 項(xiàng)目定位策劃方案 8 酒店市場各方面條件都存在著不足，與之本案設(shè)想規(guī)劃新建的酒店 —— 經(jīng)濟(jì)型酒店，所體現(xiàn)的先進(jìn)管理、價格低廉、配套服務(wù)的完善、建筑品質(zhì)等方面是其它酒店甚至在綿陽市類似 于經(jīng)濟(jì)型的酒店是不能與本案酒店相比的，本案即將新建的酒店 —— 經(jīng)濟(jì)型酒店，在整個綿陽市場是一個市場的空白點(diǎn)。 結(jié)論 從整個競爭環(huán)境分析，項(xiàng)目所在的迎賓路綜合市場片區(qū)是集商業(yè)、貿(mào)易、物流于一體的地方，周圍片區(qū)已建的住宅項(xiàng)目檔次都是比較的低，而且住宅都是以前的舊房，新建項(xiàng)目很少，除了?長興〃都市港灣?的品質(zhì)與配套較好一點(diǎn)之外，其他的樓盤都是比較的差，本案未來規(guī)劃完整后，無論從配套、品質(zhì)等方面都能夠超越競爭對手。 ●通過調(diào)查得知：如果 產(chǎn)品品質(zhì)提高、配套設(shè)施相對齊備、環(huán)境稍好的情況下，即使價格會相對高一些，消費(fèi)者基本上也能接受。而同時區(qū)域內(nèi)聚集的大量經(jīng)商人群，形成了迎賓路綜合市場區(qū)域住宅和商業(yè)物業(yè)潛在需求市場的中堅力量。 本案研究的核心原則是在土地指標(biāo)、地塊屬性、市場情況三種主要限制條件下，結(jié)合區(qū)域發(fā)展及開發(fā)商開發(fā)理念，尋找將地塊利用價值最大化的方向。 （ 4）、開發(fā)經(jīng)營理念 僅 管綿陽整體商品房發(fā)展水平并不算太高，但在二級城市中，綿陽首屈一指。 （ 2）、地塊屬性及區(qū)域規(guī)劃 地塊所處地段、周圍生活配套、交通情況等地塊屬性研究是地塊現(xiàn)有價值的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，而迎賓路綜合市場片