【正文】 梯廳設(shè)計216。產(chǎn)品規(guī)劃思路兩棟寫字樓的相同需求：? 對建筑外形的要求? 對電梯、大堂的需求? 對供電、空調(diào)的需求? 對智能化的需求兩棟寫字樓的不同需求：? 單位面積? 空間靈活度? 物管服務(wù)? 空間生態(tài)需求相同的是基本需求（都是寶馬品牌）不同的是個性化需求（寶馬 7系還是 mini系）如何在兩棟寫字樓中體現(xiàn)出共同的品質(zhì)，各自的個性呢？ 寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配置公共空間公共空間辦公空間辦公空間基礎(chǔ)設(shè)備基礎(chǔ)設(shè)備商務(wù)配套商務(wù)配套寶馬品牌的所有產(chǎn)品都擁有共同的特點：產(chǎn)品舒適、性能優(yōu)良本項目的兩棟寫字樓同樣在基本配置上擁有共同的特定：公共空間設(shè)計建議216。估計中心區(qū)寫字樓供應(yīng)量在 07年有明顯滑落，但隨著 05－ 06年新增供應(yīng)進入二手市場，本項目未來面臨的競爭不僅僅是 07年的新增供應(yīng)，還有眾多 05－ 06年的存量以及面對二手的競爭。高新科技類客戶? 深圳是全國高新科技產(chǎn)業(yè)最發(fā)達的城市之一，又有著政府政策的全力支持，從中心區(qū)寫字樓的入住企業(yè)來看，高新科技企業(yè)對寫字樓的需求一直十分強勁金融類客戶? 銀行客戶單一性購買面積大、具有良好的市場引導(dǎo)與號召能力。? 租賃市場上，辦公物業(yè)的整體租賃價格也呈現(xiàn)下滑趨勢，羅湖片區(qū)的寫字樓在功能上比較落后租賃價格一直處于下滑態(tài)勢；? 中心區(qū)的寫字樓品質(zhì)雖然得到提升，但由于供應(yīng)量的關(guān)系，租賃價格也從 85—100 元 /平方米下降至 75—90 元 /平方米左右深圳甲級寫字樓市場狀況產(chǎn)品創(chuàng)新情況? 在寫字樓的玻璃幕墻采用可以呼吸的特制玻璃 ? 寫字樓的公共空間綠化是目前寫字樓的一大生態(tài)創(chuàng)新 ? ? 采用無次梁、柱的設(shè)計增加寫字樓的使用率，增加對客戶的吸引程度中心區(qū)寫字樓市場分析市場供應(yīng)? 中心區(qū)寫字樓新增項目供應(yīng)充分，未來 2年內(nèi)片區(qū)內(nèi)將有接近 100萬平方米的寫字樓面積有待消化 ? 未來中心區(qū)供應(yīng)的熱點將由南區(qū)轉(zhuǎn)向北區(qū)，總體上呈現(xiàn)出兩翼齊飛的態(tài)勢，改變了以往中心南區(qū)一枝獨秀的局面 20232023年中心區(qū)供應(yīng)量預(yù)測項目名稱 地理位置 總建筑面積（㎡ ） 入市時間國際交易廣場 深圳市福田區(qū)金田路與福華二路交匯處 約 10萬平米 2023年諾德金融中心 深圳市福中三路與金田路交匯處（北側(cè)） 92648 2023年安聯(lián)大廈 深圳市福中三路與金田路交匯處（南側(cè)） 93730 2023年免稅大廈 深圳市福華二路與益田路交匯處 106084 2023年華融大廈 深圳市福華一路與民田路交匯處 74000 2023年新世界中心 深圳市福中二路與民田路交匯處 107917 2023年地鐵大廈 深圳市福中二路與金田路交匯處 84312 2023年金中環(huán)大廈 深圳市福田區(qū)金田路與福華二路交匯處 130000 2023年卓越時代廣場 深圳市福華路與益田路交匯處 110000 2023年鳳凰大廈 深圳市深南大道與金田路交匯處 106435 2023年榮超 經(jīng)貿(mào) 中心 深圳市福中三路與金田路交匯處 113800 2023年時代財富大廈 福華三路與金田路交匯處 107991 2023年供應(yīng)總量中心區(qū)寫字樓市場分析市場供應(yīng)? 中心區(qū)寫字樓新增供應(yīng)面積將在 2023年達到頂峰? 有超過 50萬平方米的面積入市，競爭也將趨白熱化? 2023年中心區(qū)寫字樓供應(yīng)面積將有所下滑中心區(qū)寫字樓市場分析市場需求? 中心區(qū)各寫字樓項目消化狀況良好，? 中心南區(qū)由于辦公氣氛業(yè)已形成，寫字樓的銷售周期明顯短于中心北區(qū)的項目? 隨著中心北區(qū)眾多項目的面市必將提升北區(qū)的商務(wù)氣氛，銷售熱點也將隨著轉(zhuǎn)移項目名稱 總建筑面積（㎡） 銷售率截止到 05年 4月銷售周期國際商會中心 133595 95％以上 13個月卓越大廈 56162 99% 12個月九州創(chuàng)展大廈 58000 95% 12個月航天大廈 54969 100% 10個月時代金融中心 75430 100% 10個月安聯(lián)大廈 93730 40% 8個月諾德金融中心 92648 40% 8個月國際交易廣場 約 10萬 10% 4個月中心區(qū)寫字樓市場分析銷售價格及租金走勢? 中心區(qū)的寫字樓均價一直保持在 /平米左右，區(qū)域內(nèi)樓盤價格差距不大，一方面是由于中心區(qū)寫字樓供應(yīng)量比較集中，另一方面中心區(qū)的寫字樓同質(zhì)化現(xiàn)象也造成影響? 2023年隨著中心區(qū)寫字樓品質(zhì)的提升、成本的增加和商務(wù)氣氛進一步的形成，中心區(qū)的寫字樓銷售價格依然會出現(xiàn)抬升勢頭 ? 預(yù)計寫字樓的銷售價格依然會在高價位的基礎(chǔ)上小幅上揚，均價將會達到 14000元 /平方米。第一部分 項目開發(fā)策略思考p第二部分 項目分析及整體定位p第三部分 寫字樓物業(yè)定位研判p第四部分 公寓物業(yè)定位研判p第五部分 商業(yè)物業(yè)定位研判p第六部分 項目規(guī)劃設(shè)計建議寫字樓部分? 市場篇? 客戶篇? 產(chǎn)品篇市場篇1 深圳甲級寫字樓市場總體狀況2 中心區(qū)寫字樓市場分析3 競爭區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治? 個案分析深圳甲級寫字樓市場狀況市場整體形式? 隨著中心區(qū)建設(shè)的日益完善、羅湖老區(qū)的改造等因素，深圳市寫字樓分布區(qū)域進一步集中? 在整體樓市的帶動下，寫字樓物業(yè)走出了一條大陽線，銷售面積同比增長 40％以上，銷售量的強勁增長直接刺激了后續(xù)眾多項目的入市? 政府經(jīng)濟的直接帶動下，行政辦公區(qū)域周圍聚集了相當(dāng)多的企業(yè)，帶動周邊寫字樓的銷售和租賃 深圳甲級寫字樓市場狀況寫字樓市場供應(yīng)? 2023年寫字樓供應(yīng)集中在福田中心區(qū)? 在總體供應(yīng)量上， 2023年批準(zhǔn)預(yù)售的寫字樓項目中，依然有大量的項目未能消化，如國際商會中心、卓越大廈? 因此在 2023年寫字樓的實際供應(yīng)量超過 50萬平方米，供應(yīng)量偏大。第二部 項目分析及整體定位p一、市場經(jīng)濟環(huán)境分析p二、項目 SWOT分析252。216。 中心區(qū)商務(wù)公寓供應(yīng)量缺乏，本項目公寓作為區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的供應(yīng)，具備相當(dāng)市場消化力216。216。 口岸物業(yè)：項目臨近皇崗口岸，外銷優(yōu)勢明顯。 會展經(jīng)濟：是全球經(jīng)濟的一個增長點，中國的朝陽產(chǎn)業(yè)，將有效推動城市經(jīng)濟發(fā)展及快速增長。 建議： 項目整體檔次要一致216。 建議：中心區(qū)作為深圳的政治中心、商務(wù)中心，規(guī)劃以及配套均為深圳最高，在推廣中強調(diào)區(qū)域的背景優(yōu)勢216。 未來蔡屋圍改造、華強北改造對于中心區(qū)產(chǎn)生競爭壓力216。 崗廈舊城改造使本項目的整體環(huán)境與中心區(qū)高檔商務(wù)氛圍相吻合。 08年深圳地鐵在皇崗口岸與香港西鐵相連，正是本項目推出市場之際，相信對于地鐵物業(yè)十分追捧的港人，會通過西鐵對本項目產(chǎn)生更深的了解。 —— 劣勢分析及建議216。 開發(fā)商的知名度不高216。216。 商業(yè)配套 —— 特色商業(yè)，將項目打造一個可獨立的城216。216。 從物業(yè)檔次來看，本項目東北側(cè)為中檔住宅物業(yè)，會對本項目開發(fā)高檔商務(wù)社區(qū)有一定影響；二、項目分析：區(qū)位分析216。 本項目位于中心區(qū)，整體片區(qū)形象相當(dāng)好。 本項目東南側(cè)的港麗豪園已經(jīng)打造成為游離中心區(qū)之外的非傳統(tǒng)豪宅，對于提升本項目東側(cè)的整體形象，有很大的幫助。216。p 項目高側(cè)近看崗廈中學(xué)全景，中高層單位可遠觀濱河大道繁榮景觀以及香港米埔自然風(fēng)光，有一定的景觀優(yōu)勢；p 綜上所述，項目西側(cè)噪音較大，景觀較好二、項目分析：景觀分析216。p 同時項目的北面以及西面相對而言能夠吸引較多人流，在未來本項目的商業(yè)布置應(yīng)考慮如何將人流導(dǎo)入項目的南面以及東面。在本世紀(jì)初期，在中心區(qū)外圍的住宅建設(shè)的帶動之下，寫字樓的開發(fā)熱情也一再高漲；? 目前中心區(qū)南區(qū) “十三姐妹樓 ”已經(jīng)基本建成，中心北區(qū)區(qū)域發(fā)展已基本成形；? 在中心區(qū)供銷兩旺的情況下，寫字樓、酒店項目，包括中心區(qū)的大型商業(yè)項目也都如火如荼地建設(shè)當(dāng)中，估計中心區(qū)的規(guī)模在 08年左右真正形成。 城市規(guī)劃 1：深圳城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展 核心戰(zhàn)略p 中心區(qū)的建設(shè)使深圳寫字樓、商業(yè)更上一層樓p 地鐵的開通，對周邊的物業(yè)售價、租金都有提升作用p 西部通道的規(guī)劃建設(shè)，為南山的商用物業(yè)市場提供了廣闊的空間城市規(guī)劃 2：城市新規(guī)劃影響p 在福田區(qū)和南山區(qū)深南大道沿線，將興建新的金融區(qū)，深南大道將變成深圳的 “ 華爾街 ” 。p 中小企業(yè)板的影響會在近 2—3 年內(nèi)發(fā)揮較大效應(yīng)。p 大量外資企業(yè)進駐， 2023年開始，逐漸出現(xiàn)一些跨國大集團在深購置辦公寫字樓的現(xiàn)象。其中出口 2764億美元，增長%；進口 ，增長 %。一、市場經(jīng)濟環(huán)境分析p二、項目 SWOT分析p三、項目整體定位建議經(jīng)濟環(huán)境分析u市場經(jīng)濟背景u經(jīng)濟政策影響u相關(guān)城市規(guī)劃u片區(qū)環(huán)境改造附：詳細經(jīng)濟環(huán)境詳盡文字說明國內(nèi)：市場經(jīng)濟背景? 當(dāng)前的經(jīng)濟增長處在 “最佳速度 ” 2023年一季度，全國經(jīng)濟增長仍然維持在 %的高位。p 商業(yè) —— 形象＋利潤貢獻者 商業(yè)是本項目的特點，也是本項目的難點所在。 二、深圳中心區(qū)發(fā)展模式的思考深圳中心區(qū)所走之路不同于國外 CBD發(fā)展，其目標(biāo)不僅是打造集金融、商貿(mào)、信息、文化、會展及行政于一體的城市商務(wù)、行政和文化中心，還致力于 CBD是一個24/7的行政、商務(wù)、生活、娛樂等等的綜合圈 （ “24/7” 即每天 24小時，每周 7天， 365天都是熱熱鬧鬧的綜合圈，不像國外某些 CBD白天繁華，晚上空洞。此片區(qū)屬于中心區(qū) CBD最后開發(fā)的區(qū)域，項目是中心區(qū)后起項目，可享中心區(qū)成熟的魅力（配套、知名度等）；在產(chǎn)品上可以集百家之長，成中心區(qū)顛峰之作。假設(shè)：我們站在 2023年的市場上? 中心區(qū)商務(wù)辦公氣氛成熟? 寫字樓市場存量巨大? 中心區(qū)商業(yè)物業(yè)開始運作，商業(yè)物業(yè)的市場供應(yīng)量遽劇上升? 商務(wù)辦公氛圍的形成，較大程度地釋放出居住物業(yè)的市場需求。商 務(wù) 氣氛成熟，會展、商 業(yè) 等相關(guān) 產(chǎn)業(yè) 的 興 起使中心區(qū)的商 務(wù)環(huán) 境在深圳居于 領(lǐng) 先地位。 2023年以后，中心區(qū)商 業(yè) 配套、酒店物 業(yè) 等均進 入開 發(fā) 倒 計時 。市政建 設(shè)完善 階 段從 2023年至2023年從 01年開始 動 工，到 2023年底或 2023年上半年 , 幾大形象工程竣工 ,基 礎(chǔ)設(shè) 施更加完善 ,以中央 綠軸為 南北主 線 的內(nèi)核心區(qū)主體建筑封 項 ,中心區(qū) 輪 廓顯現(xiàn) ；在以后的一段 進間 內(nèi)其它工程仍在建 設(shè) 之中。總占地面積 607公頃，其中南片區(qū) 233公頃，是城市商務(wù)中心（ CBD）；北片區(qū) 180公頃，是行政、文化中心。無論是電影明星、學(xué)生、外國商務(wù)旅行者，還是藝術(shù)家、商店營業(yè)員，或者是想要找一個清靜之地的讀書人，都能在這里找到適合他們的一片天地。標(biāo)記以六個圓圈代表 “ 六本木 ”( 即六棵樹 )，并將它們?nèi)诤系?“ 六本木 ” 的日文羅馬字表記“roppongi” 中去，這六個圓圈還代表了 “ 工作、居住、旅游、文化、購物、娛樂 ” ，體現(xiàn)六本木山莊的多功能性。」? roppongi HILLS是結(jié)合超高辦公大樓、 SHOPPING MALL、五星級飯店、電視臺、美術(shù)藝文中心與住宅為一體的綜合街區(qū)。p 長春購物廣場是地下一層，地上四層總建筑面積 6萬平方。萬達公司 沃爾瑪國際商業(yè)地產(chǎn)公司做大的概念反復(fù)碰撞與交流p 大連萬達集團與世界零售業(yè)第一巨頭沃爾瑪聯(lián)姻產(chǎn)生了巨大的品牌驅(qū)動效應(yīng)， 二者的戰(zhàn)略結(jié)合產(chǎn)生 “1+12” 的品牌效應(yīng)。北京國貿(mào)的成功經(jīng)驗選擇核心租戶并簽署合作協(xié)議，確定合作方式國內(nèi)知名品牌 國際高檔百貨公司國際連鎖快餐店國際連鎖家具店萬達購物廣場國際連鎖建材超市國際連鎖零售公司萬達購物廣場加盟商包括國際和國內(nèi)的知名品牌，涉及行業(yè)廣泛與萬達合作的知名品牌包括 ：沃爾瑪、家樂福、大洋百貨、百腦匯百安居、百盛等國內(nèi)外知名公司借鑒案例 2：萬達購物中心選擇沃爾瑪作為核心加盟者，確定合作意向核心加盟者集中性：沃爾瑪經(jīng)營模式具有相當(dāng)?shù)募行?，能夠覆蓋一定的區(qū)域，能夠帶來相當(dāng)?shù)娜藲夥先f達的強強聯(lián)合的戰(zhàn)略發(fā)展取向，符合商圈總體需求取向經(jīng)營穩(wěn)定：沃爾瑪自身具有一定的實力，在經(jīng)營管理中能保持穩(wěn)定的操作行業(yè)特點：零售業(yè)發(fā)展在國內(nèi)處于上升期，隨著我國進入 WTO，外資大型零售企業(yè)在國內(nèi)的限制逐漸取消核心租戶合作協(xié)議的洽談與合作期限考慮?萬達高層管理人員：沃爾瑪?shù)暮贤茉敿?，我們認(rèn)為不可能出現(xiàn)的情況他們都考慮到了。p 配套設(shè)施完全。從租金水平看，商場和展覽的平均租金水平較高。?控股 51%。針對每一項物業(yè)的特性，提供物業(yè)管理顧問、授權(quán)管理、全權(quán)委托管理、合作管理四種物業(yè)管理模式。國貿(mào)中心展覽部是中國國貿(mào)屬下從事展覽組織、管理的專業(yè)部門。國貿(mào)中心主要由五大部分組成 借鑒案例 1：北京國貿(mào)大廈國貿(mào)商城 國貿(mào)展覽大廳 總營業(yè)面積 3萬平方米， 90年 3月在北京地區(qū)率先引進品牌專賣店從事零售業(yè)務(wù)的經(jīng)營模式，是北京著名的以提供高檔商品和服務(wù)為主的現(xiàn)代化購物場所。五星級的中國大飯店總建筑面積 11萬平方米，客房 738間。那么，類似的綜合性項目，它們的開發(fā)模式、經(jīng)營思路對我們可否有所借鑒？p北京國貿(mào)大廈 通過物業(yè)的營運租金收入 ,實現(xiàn)物業(yè)長期收益p萬達廣場 選擇核心租戶 —— 沃爾瑪并簽署合作協(xié)