【正文】 宿、餐飲、交通、電信、印刷、廣告、旅游等多個行業(yè)的發(fā)展p 對會展周邊的住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店等物業(yè)需求的拉動也非常明顯 片區(qū)改造 2：會展中心正式啟用第二部 項目分析及整體定位p一、市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析252。二、項目分析：地盤分析本案位置北：財富廣場（建）西：會展中心南：崗廈中學(xué)東：莘誠花園東南：港麗豪園西南：金田立交東北：風(fēng)華盛世西北：金中環(huán)p 項目西側(cè)正對中心區(qū)，中心區(qū)的所有建筑及綠化帶一覽無遺，西北側(cè)則更加能遠(yuǎn)眺市民中心以及蓮花山遠(yuǎn)景，展現(xiàn)了項目位于中心區(qū)東南南的獨特地段優(yōu)勢。 相比之下，項目東側(cè)的彩田路，聚集了相當(dāng)數(shù)量的餐飲娛樂行業(yè)聚集，并配備了大型的超市，具備一定的生活氛圍，為中心區(qū)商務(wù)人士提供了辦公之外的多種選擇。而本項目作為中心區(qū)的東南門戶，相比中心區(qū)其他項目而言，與皇崗口岸較近，特別是在 24小時通關(guān)的利好推動下，成為港資以及外資企業(yè)的首選；216。 活動休閑空間 —— 從項目到中軸線綠化帶不需十分鐘路程，隨時可以在緊張、繁忙的工作中釋放壓力。 項目東側(cè)與中檔住宅相鄰，不利營造本項目高檔商務(wù)社區(qū)形象216。 區(qū)域規(guī)劃即將全面實現(xiàn)，樹立起良好的區(qū)域形象216。216。 項目處在中心區(qū)邊緣，商務(wù)形象被周邊住宅弱化。216。 隨著中心區(qū)的西移，酒店式公寓市場的熱點也由羅湖向華強北、中心區(qū)西移，未來中心區(qū)大量的商務(wù)活動決定了具備真正高級酒店式服務(wù)的居住、投資、商務(wù)復(fù)合型的物業(yè)具備極大的市場；216。 從片區(qū)及深圳整體市場來看，隨著會展中心的頻繁使用，將有效推動會展經(jīng)濟(jì)浪潮，項目所在區(qū)域的優(yōu)勢突出。 項目名稱 占地面積（㎡）建筑面積（㎡）批準(zhǔn)預(yù)售時間 區(qū)域國際交易廣場 30396 寫字樓超過 10 2023年 12月 福田諾德中心 4980 92648 2023年 11月 福田新豪方大廈 4798 30371 2023年 11月 南山安聯(lián)大廈 5917 93730 2023年 07月 福田航天大廈 5565 54969 2023年 04月 福田九州創(chuàng)展大廈 3685 58000 2023年 02月 福田深圳甲級寫字樓市場狀況寫字樓市場需求? 2023年全年共銷售辦公樓面積達(dá)到 ㎡，同比增長 4成，達(dá)到了歷年來的第三高水平? 中心區(qū)的建設(shè)日漸成規(guī)模， CBD聚合效應(yīng)凸現(xiàn)，消化得比較理想。因此中心區(qū)寫字樓大力追捧與銀行合作，目前該類客戶辦公所占寫字樓比例最高，也是中心區(qū)寫字樓的重要級客戶 其它類? 從中心區(qū)入住企業(yè)來看，少部分食品公司、品牌服裝、廣告、裝飾等中小型企業(yè)也逐漸注重寫字樓的檔次和辦公環(huán)境小結(jié)：? 20232023年，中心區(qū)的主力客戶主要是 顧問咨詢服務(wù) 、 投資類 、 貿(mào)易類 客戶 ；? 20232023年，中心區(qū)的主力客戶基本為 有一定規(guī)模與實力的中型企業(yè)或外資機構(gòu) ；其他區(qū)域高端寫字樓客戶分析背景：本項目為中心區(qū)高檔寫字樓，其客戶定位位于高端，以外資企業(yè)比較集中的地王大廈、嘉里中心為例，說明國際企業(yè)目前在用寫字樓狀況的一些特點。 外立面設(shè)計216。中原可以做一個專門的 視覺測試 ，通過調(diào)查企業(yè)決策層對外立面的喜好最終決定本項目寫字樓部分的最終方案。 擁有多媒體、微波傳輸功能216。商務(wù)公寓存在政策風(fēng)險，購買企業(yè)面臨工商注冊問題。產(chǎn)品與配套戶型： 1房 1廳 4045M2占 60%， 2房 2廳 55M2占 20%，單方 2832M2占 20% 戶型賣點：戶內(nèi)廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺功能齊全、空間適用； 1房 1廳帶雙陽 臺、單方帶 1陽臺，是市場上少有產(chǎn)品，受到客戶歡迎。小結(jié)： 服務(wù)式住宅最重要是地段，其地段應(yīng)是適合多種功能用途的，才能為投資者帶來收益前景；其次是產(chǎn)品應(yīng)符合用家需求；最后， 服務(wù)配套是錦上添花的投資概念 ，服務(wù)以及現(xiàn)場服務(wù)包裝有助于更加堅定投資者信心，實現(xiàn)溢價銷售。 但是，崗廈片區(qū)將改造成中心區(qū)商務(wù)配套區(qū)，預(yù)計未來將有舊改項目推出公寓。選擇直接銷售還是長期租營，從項目整體考慮，公寓是各部分銷售速度最快的，也較容易通過對客戶群的把握，進(jìn)行產(chǎn)品、服務(wù)和營銷上的創(chuàng)新來實現(xiàn)超額利潤。 戶 型功能公寓類型 面積：平方尺公寓 547－ 699一房 903－ 1167二房 1433－ 1490p戶型配比：公寓： 1房： 2房＝ ％： 60％： ％p空間功能：單元空間比周邊市場的住宅空間更大更舒適，以適合國際客戶；公寓與一般高檔酒店房間無太大差別，增加備餐臺功能； 套房注重私密性，廳、房、衛(wèi)功能齊全舒適，但相比普通住宅，廚房與餐廳空間較開放。實收均價 9800元 /m2 ， 比周邊競爭樓盤價格高出 15%。銷售有利于項目的資金快速回籠；長期持有則可以享受穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益和未來的升值收益。? 絕佳區(qū)域 —— 中心區(qū) /深圳 CBD? 強勢資源 —— 地鐵物業(yè) /臨近皇崗口岸（外銷） /會展中心? 未來機遇 —— 舊城改造： 崗廈河園片區(qū)將改造成市中心區(qū) CBD的商務(wù)配套區(qū) 改造后的崗廈片區(qū)，住宅比例 34%，商業(yè)比例 30%，辦公比例 33%，公共配套設(shè)施 3%。標(biāo)注層面積 2023㎡以上216。 洗手間裝修設(shè)計他們的識別性如何？ 外立面造型探討他們的識別性又如何？寫字樓的外立面是物業(yè)的第一形象? 大型企業(yè)，尤其是外資大企業(yè)更加注重辦公物業(yè)的識別性。05年50萬供應(yīng)量06年40萬供應(yīng)量07年星河、嘉里寫字樓部分供應(yīng)量激增如何在競爭中突圍？產(chǎn)品規(guī)劃思路中原的主張 走個性化路線！超 5A甲級寫字樓 形象貢獻(xiàn)者客戶特征：國內(nèi)外大型機構(gòu) 對于物管要求比較嚴(yán)格 注重辦公空間的生態(tài) 商務(wù)配套不需多，但要體現(xiàn)尊貴 通過辦公硬件實現(xiàn)節(jié)約運營成本主導(dǎo)思想通過租賃高層引入知名企業(yè)進(jìn)駐從而帶動銷售！產(chǎn)品規(guī)劃思路標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓 成本貢獻(xiàn)者通過靈活多變的辦公空間吸引中小企業(yè)客戶特征：中小型企業(yè) 希望訪客進(jìn)出便利 需求靈活可變商務(wù)空間 對于空間的變化有明顯需求 對于商務(wù)配套需求強烈主導(dǎo)思想：通過空間的靈活多變來打動中小企業(yè)！聯(lián)想：寶馬車系寶馬品牌：將美學(xué)設(shè)計、駕駛動感和商務(wù)轎車的舒適性完美結(jié)合，廣受行業(yè)精英，公司、機構(gòu)高級管理層的歡迎 BMW 740Li BMW Mini在豪華轎車領(lǐng)域，寶馬 7系一直是世界公認(rèn)的 “金字塔頂 ”的高手，在世界范圍內(nèi)創(chuàng)造的輝煌使得其品牌形象如日中天。 租金? 由于中心區(qū)寫字樓目前已建成面積達(dá)到了 50萬平方米以上，租金略有小幅下調(diào)? 按照租金售價比大部分寫字樓的年收益率均在 10%以上? 隨著今年大量寫字樓的上量和完工，供應(yīng)量也進(jìn)一步加大，年內(nèi)寫字樓的租金有進(jìn)一步下滑趨勢中心區(qū)寫字樓市場分析中心區(qū)寫字樓商業(yè)? 中心區(qū)目前寫字樓的首層裙樓基本上被金融機構(gòu)租用 ? 餐飲業(yè)成為眾多寫字樓的重點引進(jìn)行業(yè) ? 晶島國際商城、怡景中心城已經(jīng)動工? 中心區(qū)辦公物業(yè)偏多，到了晚上容易形成 “死城 ”的慣性? 未來中心區(qū)商業(yè)的走勢依然不太明朗 空置率? 04年深圳寫字樓空置率 ％，其中主要表現(xiàn)在中心區(qū)? 隨著不斷放量，市場暫時難以全部消化，造成中心區(qū)寫字樓空置率超過 20％? 而在未來三年內(nèi)，空置率還會進(jìn)一步提高，極可能達(dá)到 30％中心區(qū)寫字樓市場分析未來展望? 目前深圳乃至中國的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢良好，為寫字樓市場提供了堅實的客戶基礎(chǔ)? 深圳中心區(qū)的先天優(yōu)勢，數(shù)年內(nèi)引導(dǎo)整個深圳辦公物業(yè)的開發(fā)方向，成為深圳商務(wù)圈的翹楚? 從供應(yīng)量上來，供應(yīng)量的過渡集中會出現(xiàn)競爭激烈，價格壓力等形勢? 寫字樓群的核極效應(yīng)和府前效應(yīng)（市民中心和會展中心相繼啟用）會陸續(xù)得到釋放中心區(qū)寫字樓市場在激烈的市場供應(yīng)面前，將會破繭成蝶，乘風(fēng)破浪。三、項目整體定位建議如何有效整合綜合性項目資源？超甲級寫字樓 甲級寫字樓高檔公寓星級酒店項目整體定位建議? 高檔次? 具有獨特文化品味? 綜合性功能? 營造 “新城市主義 ”步行街區(qū)? CITYWALK新城市主義—— 規(guī)劃方面（在整理）—— 理念上，體現(xiàn)了 “理想城市和社會精英 ”。 從項目的景觀分析，樓盤的景觀資源豐富，景觀面與朝向不統(tǒng)一，缺乏景觀資源的強大支持，若以商務(wù)性質(zhì)開發(fā)應(yīng)不存在較大問題。項目分析總結(jié)216。 本項目面市時中心區(qū)潛在客戶可能都被其他項目分流216。 建議：打造特色化、個性化產(chǎn)品216。216。 相對于大且知名度高的開發(fā)商來說，名居地產(chǎn)在市場上的知名度并不高，只因通過綠海名都以及甜蜜家園，在市場上樹立了一定的知名度。 昭示優(yōu)勢 —— 本項目為中心區(qū)東南門戶，昭示性極強二、項目分析： 216。 地理位置優(yōu)越 —— 能延續(xù)中心區(qū)良好的商務(wù)氣氛，又能享受片區(qū)的便利生活氛圍216。二、項目分析：區(qū)位分析216。 項目所在中心區(qū)南區(qū)是目前深圳寫字樓最集中、檔次最高的區(qū)域。一、項目概況70000㎡50000㎡80000㎡98000㎡公寓 32Fp 由東西兩地塊組成，通過規(guī)劃市政路結(jié)合p 整體呈正方形，總占地面積約 M2，p 為中心區(qū)東南側(cè)大型綜合商務(wù)區(qū)。 經(jīng)濟(jì)政策 2： 中小企業(yè)板塊啟動p 新政的實施，將給商品住房市場帶來較大的影響 p 部分投資者退出商品住房投資市場p 較有實力的投資者將轉(zhuǎn)戰(zhàn)商用物業(yè)市場，一年內(nèi)，辦公、商用物業(yè)市場投資比例將增加經(jīng)濟(jì)政策 3：新政頒布對市場影響銀監(jiān)會政策的影響? 銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行在完善中小企業(yè)金融服務(wù)工作? 加大融資力度，將使得中小企業(yè)發(fā)展、壯大的步伐加快 ,直接增加寫字樓、廠房的需求 銀行加息? 2023年第一次分別上調(diào)貸款利率和存款利率，對專業(yè)投資者影響較大，并對商用物業(yè)市場有短暫沖擊? 2023年調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，對住宅市場影響較大經(jīng)濟(jì)政策 4：金融政策影響p 深圳將與北京、重慶等地一起成為第一批物業(yè)稅開征試點地區(qū) p 物業(yè)稅的征收很有可能帶來開發(fā)商開發(fā)模式的改變，寫字樓、商業(yè)物業(yè)的開發(fā)會受到一定程度的限制。 ? GDP逐年穩(wěn)步高速增長 ? 重大項目建設(shè)投資有較快增長 ? 國際國內(nèi)市場雙輪驅(qū)動，推動工業(yè)繼續(xù)高位增長 ? 高新技術(shù)、物流、金融三大支柱產(chǎn)業(yè)仍是推動經(jīng)濟(jì)增長的主力軍，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐進(jìn)一步加快 ? 外貿(mào)進(jìn)出口保持快速增長深圳：市場經(jīng)濟(jì)背景年份 2023年 2023年 2023年 2023年GDP值（億元） 增長率 ％ 15％ % ％?2023年香港經(jīng)濟(jì)實質(zhì)增長達(dá) %，達(dá)到四年最高?高于過去二十年百分之四點八的平均增長率?政府財赤基本消除?年底香港本地生產(chǎn)總值可望有 %%升幅。商業(yè)的業(yè)態(tài)判斷與經(jīng)營方向選擇合理，將起到營造高檔次、具文化品味的項目形象，既對商業(yè)銷售起到?jīng)Q定作用，同時也對公寓與寫字樓、酒店的后續(xù)經(jīng)營與收益產(chǎn)生良好影響。項目后起的弊端在于市場的飽和度，經(jīng)過多年的開發(fā)和市場消化，尤其在寫字樓方面將有市場疲軟的跡象出現(xiàn)。中心區(qū)地位得到市 場認(rèn) 可，入 駐 客 戶層 次上升，使其在金融、外 貿(mào) 、信息、 電 子 IT等行 業(yè)產(chǎn) 生 較 強 的 輻 射功能，深圳中心區(qū) CBD開發(fā)進(jìn)程2023年新增供應(yīng)量包括星河酒店、祈年項目、嘉里香格里拉、江勝大廈等，估計總體供應(yīng)量在 30萬平方以內(nèi)。辦 公物 業(yè)成型 階 段從 2023年至2023年2023年底，西南區(qū) 13姐妹商 務(wù) 氣氛 趨 于成熟。借鑒案例 3：東京六本山結(jié)論：? 借鑒項目以經(jīng)驗對本項目的啟發(fā)意義第一部分 項目開發(fā)策略思考p一、綜合性項目開發(fā)模式啟發(fā)252。以 “ 休閑、文化都市 ” 的開發(fā)理念，將高容量的建筑密集地組織起來 —— 辦公室、文化、酒店、娛樂、零售和居住融為一體，同時還留出了寬闊的步行道和充足的開放式空間。萬達(dá)在全國開發(fā)的樓盤中為沃爾瑪選址 11處，成功實現(xiàn)了 “ 主力店帶動戰(zhàn)略 ” 。完善的餐飲、娛樂、休閑、商業(yè)配套設(shè)施，滿足客戶多方位、多層次的需求。主要業(yè)務(wù)是寬帶、互聯(lián)網(wǎng)接入、 IP、 IDC、視訊服務(wù)、數(shù)據(jù)增值服務(wù)等?？商峁┌ㄕ褂[策劃、立項報批、宣傳招展、境外辦展、搭建展臺、現(xiàn)場管理、展廳設(shè)施維護(hù)、出租場地設(shè)備的全套展覽專業(yè)服務(wù) 借鑒案例 1：北京國貿(mào)大廈中國國貿(mào)的對外投資控股情況?控股 95%。四星級的國貿(mào)飯店總建筑面積 ，共有客房 552間。第一部分 項目開發(fā)策略思考p第二部分 項目分析及整體定位p第三部分 寫字樓物業(yè)定位研判p第四部分 公寓物業(yè)定位研判p第五部分 商業(yè)物業(yè)定位研判p第六部分 項目規(guī)劃設(shè)計建議第一部分 項目開發(fā)策略思考252。國貿(mào)世紀(jì)公寓由東西兩幢樓組成，共有 420套房間。目前主要餐飲服務(wù)商：星巴克咖啡店、美味珍御膳、哈根達(dá)斯甜品屋、肯德基快餐、易喜回轉(zhuǎn)壽司、必勝客休閑餐廳等。 ?控股 95