【正文】 MARKET ANALYSIS? 2023第一季度海南分類物業(yè)成交分析15%78%7% 7%14%79%? 2023年三亞市場別墅成交上升，酒店式公寓成交下降? 別墅銷售同比增長 8%,酒店式公寓同比下降 7%MARKET ANALYSIS? 90㎡以下仍是市場成交主力，但比例從 上年 49%下降為 39%；? 120170㎡戶型成交面積占比增量最大；? 220以上大戶型成交有一定比例的增長；90220m2? 2023第一季度海南戶型面積段成交分析MARKET ANALYSIS200600萬 200600萬? 2023第一季度海南總價(jià)段成交分析? 千萬級以上高總價(jià)成交占比增加主要受陵水區(qū)域拉動；? 兩端成交占比增加，百萬以下總價(jià)成交占比增加；? 低總價(jià)與高總價(jià)成交分別明顯增加MARKET ANALYSIS? 三亞 20232023年市場月度成交表? 根據(jù)圖表觀察，每年 1月是三亞銷售額和銷售價(jià)格最高的月份MARKET ANALYSIS? 三亞 20232023年市場月度供求比? 根據(jù)上述表格，觀察三亞的成交面積和成交套數(shù)從長時(shí)間來看，處于上升趨勢? 三亞樓市成交均價(jià)基本維持在 2500030000元 /㎡間，最近成交均價(jià)稍有回落MARKET ANALYSIS? 相比陵水，三亞成交類型中，別墅的資金回收量占比正在降低。供應(yīng)上， 5070㎡嚴(yán)重供應(yīng)過剩， 7090㎡相對供需平衡；成交上， 7090㎡和 100120㎡最為熱銷，同時(shí) 120170㎡成交增長最快；供求比上， 220㎡以上戶型供應(yīng)稀少? 成交總價(jià)： 100200萬、 200300萬區(qū)間是市場成交主力，三亞 800萬以上高總價(jià)產(chǎn)品也極受市場追捧。? 項(xiàng)目為非海景資源產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)組團(tuán)及產(chǎn)品內(nèi)部景觀；? 專注于別墅景觀提升及總價(jià)控制，大部分產(chǎn)品贈送面積在建筑面積的 200%以上；? 泰式獨(dú)棟別墅面積控制在 160㎡以下，贈送大面積花園，性價(jià)比極高；? 160㎡以下別墅去化速度（ 52套 /月）為 200㎡以上別墅的 。 本方案僅考慮了申亞地塊中西地塊住宅部分面積，東地塊住宅暫不考慮? 市場 一房 主力面積段集中于 45108㎡，二房 主力面積段集中于 80144㎡，三房 主力面積段集中于 120210㎡。 分類客戶價(jià)值排序客戶定位與訴求分析擬合度最高 擬合度最低216。中產(chǎn)階級正在成為海南度假產(chǎn)品的主力購買人群。? 近年，中部省會城市發(fā)展勢頭猛烈，新富階層崛起，投資需求旺盛。? 人群指向：分布很廣，近年雅居樂清水灣、華潤石梅灣等大盤均進(jìn)行每年度的全國性巡展推廣，力求更廣泛挖掘此類人群。如果建面 200m以上，最好有個(gè)書房或給主人自己享用的空間。? 由于申亞系上海企業(yè)，在上海有各類資源，建議深挖上?？腿海唤阆等珖罡皇貐^(qū)，重點(diǎn)城市應(yīng)反復(fù)巡展，整合各類渠道資源，深度挖掘潛在客戶。鳥巢、高爾夫、游艇會和五星酒店國際頂級配套亞龍灣，頂尖度假濱海核心，一場頂尖的度假盛宴耀世登場！產(chǎn)品獨(dú)特賣點(diǎn)解析 3高端別墅、精品公寓奧特萊斯、精品酒店、奢侈品店、演藝中心、酒吧等一應(yīng)俱全不僅是商業(yè)中心，更是品位生活的標(biāo)簽產(chǎn)品獨(dú)特賣點(diǎn)解析 4產(chǎn)品分析結(jié)論一個(gè) 亞龍灣的城市綜合體一座 36萬㎡的精品精品之城一種 全新的生活體驗(yàn)鑒策略行營銷Project ValueE項(xiàng)目再思考我們的產(chǎn)品規(guī)劃中有 OUTLETS、精品酒店、奢侈品購物中心、酒吧，我們有 33萬㎡，我們身處亞龍灣核心，我們有別墅和公寓，我們還是城市綜合體，所有這一切都是本案的核心要素。天堂主角。各網(wǎng)絡(luò)媒體同步直播，會后報(bào)媒、網(wǎng)媒新聞發(fā)布、見面會重點(diǎn)回顧。 。 18:54:5418:54:5418:54Sunday, January 24, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。 18:54:5418:54:5418:541/24/2023 6:54:54 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 6:54:54 下午 6:54 下午 18:54:54一月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 216:54 下午 一月 2118:54January 24, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 18:54:5418:54:5418:54Sunday, January 24, 20231知人者智，自知者明。 24 一月 20236:54:54 下午 18:54:54一月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 一月 216:54 下午 一月 2118:54January 24, 20231行動出成果，工作出財(cái)富。 外接待開放（ 11/1） ——開 盤 （ 12/7）會員招募計(jì)劃開盤11月售樓處公開12月樣板房品鑒 開盤啟動會12月樣板房開放之日 巡展全球啟幕會員積分優(yōu)惠 +“ 1+1” 計(jì)劃開盤一期開盤推廣戰(zhàn)術(shù)之逼定策略靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。+一期開盤推廣戰(zhàn)術(shù)競爭且激勵，末尾淘汰 我們將對銷售人員實(shí)行分組管理，而非傳統(tǒng)的個(gè)人業(yè)績考核，累計(jì) 3個(gè)月排名末尾的銷售團(tuán)隊(duì)將被整體淘汰 。三大戰(zhàn)役 ——區(qū)域滲透、大量儲客一期推廣戰(zhàn)術(shù)三大經(jīng)濟(jì)圈巡展引爆暖場活動巡展活動定向營銷活動大活動引爆市場；會員積分活動鎖定活動客戶；申亞入會，積分優(yōu)惠大客戶拓展一期開盤活動總綱通過活動 提前儲客（重點(diǎn)城市首發(fā)、大客戶拓展、）通過活動 廣泛儲客（深入大客戶拓展、多點(diǎn)巡展、圈層小活動）通過 活動梳理、鎖定客戶（暖場活動客戶互動、大客戶意向推薦活動、開盤啟動會等）第一階段 第二階段 第三階段一期開盤前活動目標(biāo)坐銷 +行銷，兩手都要抓現(xiàn)場接待模式創(chuàng)新，職能優(yōu)化競爭且激勵，末尾淘汰現(xiàn)場執(zhí)行方針：主動應(yīng)對市場形勢的變化，模式創(chuàng)新，打造項(xiàng)目銷售 “ 鐵軍 ” ！模式 創(chuàng) 新，盡最大限度把客 戶轉(zhuǎn)化 為 成交！一期開盤推廣戰(zhàn)術(shù)坐銷 +行銷，兩手都要抓。萬種雕琢、一處奢想。線下模式創(chuàng)新，強(qiáng)化執(zhí)行力。申亞是最早一批到海南建設(shè)投資的上海企業(yè)，也是迄今為止在三亞投資規(guī)模最大的上海企業(yè)，二十余年來先后在三亞開發(fā)了翡翠谷一期、二期、三期，經(jīng)過四年多的璀璨，申亞即將為三亞和亞龍灣獻(xiàn)上又一顆璀璨的旅游明珠。? 業(yè)主都是老年人住的時(shí)間最長，給他們提供方便的服務(wù)很重要，老人也會帶來客群圈子，老人更希望跟熟悉的人住一起。? 我們的經(jīng)驗(yàn)，別墅最好賣的是總價(jià) 300萬、建面 150左右的別墅。 盡管海南島的開發(fā)存量令短期升值機(jī)會減少，各地樓盤紛紛打折促銷，但從 長線投資角度看，海南有其資源唯一性， 投資依然具有吸引力。? 人群指向：大城市 70后和 80后智力型高級白領(lǐng)及企業(yè)家人群，創(chuàng)意設(shè)計(jì)、咨詢行業(yè)和國企普通員工及普通公務(wù)員等。擬合度最高 擬合度最低216。?景觀資源不是第一要素，更重視生活的便利性及居住地舒適感與品質(zhì)感；對市政配套及社區(qū)環(huán)境、完備的生活配套以及產(chǎn)品品質(zhì)等頗為關(guān)注；重視產(chǎn)品的附加功能及性價(jià)比，對價(jià)格敏感。 ，不符合市場需求。u住宅市場：政策末班車效應(yīng)疊加，重點(diǎn)城市成交量上升，庫存消化周期降低， 三亞降至 38個(gè)月。MARKET ANALYSIS? 三亞市場呈現(xiàn)兩端化結(jié)構(gòu)， 200萬以下、 200300萬及 800萬以上等都占到較高的比例。? 中高總價(jià)（ 500萬以上）的成交金額占比不到 1/3；? 中低總價(jià)區(qū)間中， 200300萬以下占比最大 。u成交市場：三月三亞以 6070㎡小戶型供應(yīng)為主，一至二房小戶型公寓受青睞u成交分析：成交以大盤為主，與大盤的知名度、營銷力度密切相關(guān)結(jié)論：小戶型公寓是市場青睞產(chǎn)品，尤其以二房為主； 10月至次年 2月是營銷高峰，應(yīng)抓住旅游旺季，做好營銷準(zhǔn)備宏觀 市場總結(jié)：閱市場競品市場Market AnalysisB? 海南在售主要別墅樓盤一覽表重點(diǎn)別墅產(chǎn)品主力面積段 0 100 200 300 400 500 600亞龍灣西山渡 700亞龍灣公主郡亞龍灣龍溪 29 800 900亞龍灣石溪墅亞龍灣高爾夫三亞的山萬科森林度假公園別墅華潤石梅灣九里別墅面積段市場結(jié)論：? 從市場主要產(chǎn)品供應(yīng)看，別墅戶型主要分布于 100200㎡和 200300㎡區(qū)間? 從產(chǎn)品銷售程度看，熱銷項(xiàng)目別墅戶型幾乎均分布于 100200㎡? 從亞龍灣看， 100200㎡戶型熱銷，大戶型別墅銷售難度較高，石溪墅和西山渡互為對比結(jié)論：別墅戶型 100200㎡是市場空白點(diǎn) 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800重點(diǎn)別墅產(chǎn)品總價(jià)段亞龍灣西山渡亞龍灣龍溪 29亞龍灣石溪墅亞龍灣高爾夫三亞的山萬科森林度假公園別墅華潤石梅灣九里別墅面積段市場結(jié)論：? 從市場主要供應(yīng)別墅總價(jià)段看，三亞別墅市場總價(jià)呈兩極化分布：亞龍