【正文】 富力盈溪谷20 2000 2200 泰達天海國際18 2590 4650 東山湖畔 15 860 700 紫園13 1140 1860 龍華銷售排行榜 排名項目名稱 成交套數(shù)(套) 成交面積(㎡) 成交金額(萬元) 1現(xiàn)代花園 94 9710 8930 2碧湖灣 16 1700 1870 3世貿(mào)蘭庭 14 440 570 4金山廣場 13 870 700 5宜家廣場 宜家廣場 10 900 720 瓊山銷售排行榜 排名項目名稱 成交套數(shù)(套) 成交面積(㎡) 成交金額(萬元) 1濱河華庭 31 1610 1530 2江畔人家25 2040 1630 3中景花園 21 1160 870 4康馨花園12 1260 1200 5金島天下 12 800 720 四、 ?？谖骱０秴^(qū)域功能地位分析2007年11月，?？诖_定了“中強、西拓、東優(yōu)、南控”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，并針對“西拓”的決策打出了“西海岸新區(qū)”的概念，西海岸新區(qū)位于?？诔鞘形鞑?，東起長濱路(長流一號公路)，西至與澄邁縣交界處，北依瓊州海峽，南抵南海大道，22公里黃金海岸，椰風(fēng)海韻的假日海灘,，其土地資源儲備十分豐富，擁“天、海、河、湖、園、岸、林” 等天賦優(yōu)越的熱帶自然生態(tài)環(huán)境，是目前?？谏鷳B(tài)旅游資源保存最完好的區(qū)域之一。據(jù)此，西海岸新區(qū)南片區(qū)將規(guī)劃建設(shè)建筑新穎悅目、設(shè)施高效節(jié)能、環(huán)境生態(tài)優(yōu)美、生活舒適健康的居住區(qū)，并配套建設(shè)大型文化商貿(mào)綜合區(qū)、南洋商業(yè)風(fēng)情街區(qū)、商業(yè)休閑區(qū)、文化娛樂區(qū)、中央廣場、中央公園等公共商貿(mào)設(shè)施，力求打造成為整個?？谀酥梁Ｄ蠉u內(nèi)生態(tài)綠色宜居的示范區(qū)。但是我們也必須清醒地看到，西海岸區(qū)域內(nèi)各項目之間過于分散，加之社區(qū)內(nèi)多為度假型業(yè)主，一年之中居住時間較短，季節(jié)性較強，這導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)生活配套幾乎為零，生活成本高、公共交通配套匱乏、社區(qū)商業(yè)壟斷化經(jīng)營、城市公共文化空間建設(shè)缺位。西海岸也成了全球財富智士趨之若鶩的熱土。該區(qū)域位于西海岸入口處——秀英港與西海岸五源河之間，以秀英港西側(cè)現(xiàn)狀和規(guī)劃中的棧橋為起點，是?？谑兄行膮^(qū)到西海岸休閑黃金旅游帶的地帶，從?？跉v史城區(qū)、中心城區(qū)到小溪園，蜿蜒形成了城市的形象走廊。對于?？谶@樣濱海城市，港口將對產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要的影響，西海岸片區(qū)剛好地處馬村港和城市中心組團之間，隨著城市的向西拓展，該片區(qū)的建設(shè)將加速。對于任何城市而言，經(jīng)濟的發(fā)展變化將推動其前進，進而會帶動格局的改變，而城市格局的改變必然引起人們在居住理念至上的變革。而?？谖骱０叮@個已有了一定積淀國際濱海生活區(qū)，將以一種傲視同躋的姿態(tài)進入我們的視野，引領(lǐng)一座城市的價值方向。新區(qū)重點規(guī)劃建設(shè)行政服務(wù)中心、總部經(jīng)濟基地、金沙灣熱帶濱海國際旅游度假區(qū)、現(xiàn)代物流倉儲產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生命健康養(yǎng)生基地、教育高科技產(chǎn)業(yè)基地和旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)等功能區(qū)。這里將成為?？谡?、經(jīng)濟、文化的核心區(qū)。交通特征：交通相對便捷。價格特點：價格上選擇面較窄。2）、從數(shù)據(jù)分析看出，%，而戶型面積在200~%。1客戶對產(chǎn)品類型需求對人們對產(chǎn)品類型需求調(diào)查可知，選擇旅游經(jīng)營地產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、共管式公寓）%，%；由于來?？谥脴I(yè)的群體中90%以上均屬于多次置業(yè)，且購買目的不是長期居住，所以置業(yè)者對項目的軟件素質(zhì)和服務(wù)設(shè)施及房產(chǎn)閑置期間的經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)關(guān)注程度越來越高。其中豪華別墅7棟，面積為413平方米，一、二層中空。戶型設(shè)計獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅，10種公寓戶型，以1F、2F、,㎡為主，㎡、㎡。隔路相望便是頂級的高爾夫球場――美視高爾夫球場、政府重點規(guī)劃的大型生態(tài)公園――五源河森林公園。開盤時間入住時間物業(yè)管理國際品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，高級酒店式管家服務(wù)銷售價格起價16000元/㎡, 停車位1271個戶型設(shè)計10種戶型，2F3F91147㎡，躍層260304㎡優(yōu)勢。1海岸賽拉維物業(yè)類別住宅項目特色法國風(fēng)情高尚居所建筑類別電梯小高層建筑密度16%容 積 率綠 化 率%占地面積:總建筑面積215418㎡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)16棟1518層 開盤時間201101入住時間2011年底物業(yè)管理㎡.月 ㎡.月銷售價格均價15800元/㎡停車位776個戶型設(shè)計。1翠屏西海岸一號物業(yè)類別公寓、別墅建筑類別聯(lián)排、電梯小高層建筑密度%容 積 率綠 化 率45%占地面積:總建筑面積㎡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)聯(lián)排別墅、觀海別墅、海景公寓、酒店式公寓等多種產(chǎn)品開盤時間201101生活不僅僅停在表面上，同時還體現(xiàn)不被物質(zhì)的世界所約束，追求生命更深的意義和更高的人生境界。216。入住時間物業(yè)管理㎡.月 ㎡.月銷售價格停車位630多個戶型設(shè)計酒店式公寓5870㎡優(yōu)勢處于?？谖骱０兜暮诵牡囟?，是西海岸中心罕有的臨海居住區(qū)。1天利龍騰灣物業(yè)類別住宅項目特色一線海景國際灣區(qū)建筑類別電梯小高層、疊拼建筑密度16%容 積 率綠 化 率40%占地面積:總建筑面積22萬㎡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)7棟30層戶戶觀海的“邁阿密”風(fēng)格建筑開盤時間201101融合多層住宅的高舒適度和電梯入戶的便便利快捷，形成絕對私密的居家環(huán)境。城市海岸3期物業(yè)類別公寓、別墅項目特色建筑類別電梯小高層、疊拼建筑密度16%容 積 率綠 化 率40%占地面積:251畝總建筑面積㎡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)8幢611層戶戶有景的多層住宅，3層式,內(nèi)外庭院的聯(lián)排別墅，層層退臺花園洋房、4層高電梯疊拼別墅、帶私家電梯和溫泉入戶的獨棟別墅開盤時間入住時間物業(yè)管理星級管家式貼身服務(wù)，以全程制托管式為服務(wù)核心理念銷售價格起價13300元/㎡, 均價15500元/㎡停車位1271個戶型設(shè)計一房一廳約60㎡的陽光度假公寓、溫馨時尚80平米的二房二廳、自帶入戶花園140平米左右的三房二廳、獨享私家陽光房與車庫 190平米退臺式花園洋房，五房二廳386㎡左右，配有景觀露臺、私家庭院與陽光房的豪華電梯獨棟別墅優(yōu)勢。天海國際物業(yè)類別別墅、住宅項目特色低密度高素質(zhì)品位社區(qū)建筑類別低層、多層、小高層洋房建筑密度16%容 積 率綠 化 率%占地面積:總建筑面積186000㎡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)低、多、小高層各類型住宅建筑組成的低密度高素質(zhì)品位居住社區(qū)開盤時間入住時間物業(yè)管理費；（含養(yǎng)護費）銷售價格起價15000元/㎡,均價18000元/㎡停車位1271個戶型設(shè)計㎡，㎡優(yōu)勢。優(yōu)勢 昌茂集團品牌實力雄厚；世邦魏理仕物業(yè)管理；公寓樓純板樓設(shè)計，戶型內(nèi)格局分布合理； 準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售劣勢園林規(guī)劃設(shè)計沒有特色；社區(qū)內(nèi)休閑娛樂設(shè)施不夠完善蔚藍海岸（二期）物業(yè)類別別墅、酒店式公寓項目特色特色別墅建筑類別別墅、小高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容 積 率綠 化 率60%占地面積:92000㎡總建筑面積60000㎡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)73棟獨立別墅、1幢10層雙連體退臺式產(chǎn)權(quán)式酒店公寓(共123套)開盤時間20080501入住時間20091231物業(yè)管理費；（含養(yǎng)護費）銷售價格(均價)公寓起價16000元/㎡，510萬/棟停車位獨立別墅地下雙車位酒店式公寓100個車位戶型設(shè)計度假公寓面積在40170平方不等，酒店式公寓配套精裝修，溫泉入戶，每戶帶有溫泉泡池和私家游泳池。說明目前入住樓盤的問題點主要集中在建筑質(zhì)量、物業(yè)管理及小區(qū)環(huán)境上，我們應(yīng)在兩點上抓住客戶心態(tài)，提升項目形象，制造品質(zhì)賣點。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，由于?？跒持脴I(yè)群體基本是島外客戶，因事件、空間等因素限制，人們還是傾向于購買成品房，省去購買后的諸多麻煩。本地消費能力不足，外向型消費不穩(wěn)定，地域性、區(qū)域性競爭激烈。產(chǎn)品特點：產(chǎn)品較豐富。海口市政府即將遷往該片區(qū)，西海岸片區(qū)以旅游度假、市級行政辦公和居住區(qū)為主，在未來的歲月中將以海口第一名片的身份出現(xiàn)在全世界人的眼中。從?？谝?guī)劃局獲得的數(shù)據(jù)顯示，在西海岸板塊投入實質(zhì)性運營的項目數(shù)量已超過15家，區(qū)內(nèi)臨海或近海地塊開發(fā)的新樓盤不斷涌現(xiàn)，有不少樓盤在今年下半年將推出二期甚至三期項目。而粵海鐵路、東環(huán)鐵路和汽車滾裝碼頭三大交通樞紐始發(fā)站均踞于西海岸，這也將成為開發(fā)建設(shè)西海岸新區(qū)的有利條件。從居住價值的角度來說，?？谑姓M駐西海岸，“西拓戰(zhàn)略”明確昭示了這里將是未來的高尚居住區(qū)。劉易斯?芒福德在《城市起源史》中談到：“城市資本會在各個區(qū)域間不斷流動，占有這些資本要素更多的區(qū)域?qū)杆籴绕?。西海岸擁有全國省會城市中少見的自然資源，“西拓”則是政府經(jīng)過了長時間的反復(fù)摸索后確定下來的城市發(fā)展規(guī)劃思路。而如今身為國際旅游島省會城市的?？?，試問哪個區(qū)域能承擔(dān)得起領(lǐng)袖城市發(fā)展，云集高尚人士的功能呢？隨著經(jīng)濟的發(fā)展，海南健康島、生態(tài)島、最佳第二人居的概念深入人心，加之海南國際旅游島的建設(shè)，?？谖嗽S多外地高品位人士的眼球，新的高尚生活區(qū)也隨著這些人士的移居慢慢形成。同時，西海岸低容積率、高綠化率的片區(qū)規(guī)劃，也決定了這里適合打造較高品質(zhì)的物業(yè)。在將來的規(guī)劃中，長流版塊除了要建成?？谖磥淼男姓行囊酝?，還將會在這個區(qū)域發(fā)展出會展、金融、商貿(mào)、酒店等重點功能區(qū)，使其成為國際旅游島的一個明星區(qū)域。《?？谑形骱０缎聟^(qū)南片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》獲原則性通過，西海岸新區(qū)南片規(guī)劃范圍位于西海岸新區(qū)東南部，北起長流三號路，南至南海大道以南，東起長濱路，西至東環(huán)鐵路。7）、海口商品住宅主要樓盤成交量分析：?？谑?0月份商品住宅成交量前十名排行榜?？谑?1月份商品住宅成交量排行榜排名項目名稱成交面積成交套數(shù)現(xiàn)代花園三期11,86193海闊天空 6）、?？诟鞣謪^(qū)板塊房地產(chǎn)市場情況：秀英區(qū)，尤其是西海岸板塊，一直是?？谑蟹康禺a(chǎn)市場的重點區(qū)域和熱銷板塊，供應(yīng)量和銷售量一直處于第一位，比其他區(qū)域要高310多倍。雖成交量在調(diào)控政策的影響下有較大的降幅，但成交均價、成交面積、成交金額都有所增長。l 單純利用海景資源:?？诘禺a(chǎn)開發(fā)大多依托于海景資源，如天一方/萬科浪琴灣等，對海景資源的單一/原始利用方式使?？诘禺a(chǎn)呈現(xiàn)出雷同化的趨勢。正是因為大部分購房客戶因工作繁忙，一年當(dāng)中只能有較少的時間前來休閑度假，造成“第二、第三居所”使用率偏低，而資產(chǎn)閑置維護成本（物業(yè)管理、物業(yè)維護等費用）偏高，使得產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓、共管式公寓等休閑度假產(chǎn)品應(yīng)運而生。這就要求政府各職能部門根據(jù)資源效益最大化的原則，將擁有最優(yōu)度假資源的用地規(guī)劃為高檔房產(chǎn)項目的開發(fā)，而將不具備旅游度假資源的用地規(guī)劃為中低檔房產(chǎn)項目的開發(fā)。為了規(guī)避國內(nèi)經(jīng)濟周期對海口房地產(chǎn)業(yè)的影響，最大的努力方向應(yīng)該是加大海口房地產(chǎn)國際化市場步伐，努力使?？诘闹纫约霸诜康禺a(chǎn)產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)等方面與國際接軌，就一定能夠使海口房地產(chǎn)業(yè)較少受國內(nèi)經(jīng)濟周期所帶來的負(fù)面影響，走向更加健康、理性發(fā)展的軌道。　　三、 ?？诜康禺a(chǎn)市場分析　　受海南國際旅游島建設(shè)大背景的影響，?？诜康禺a(chǎn)銷售市場1月份有較大漲幅后，25月份仍保持穩(wěn)步增長，在國家房地產(chǎn)調(diào)控政策落實后才大幅回落，68月份進入銷售低谷，10月份開始回升，年底正值房地產(chǎn)銷售旺季，銷售市場將會大幅回升。銷售額增幅略有下降。6月,，%。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示2010年19月，%，同比漲幅繼續(xù)位居全國第一位；，%。%。10月當(dāng)月，全國商品房銷售面積9278萬平方米，%，絕對量比9月份減少1167萬平方米，%；全國商品房銷售額5076億元，%，絕對額比9月份減少423億元，%。110月，%；，%；，%，其中，%。地塊2801280229012902300131023103合計一期投資建設(shè)建筑面積㎡住宅區(qū)57638住宅區(qū)98511156149投資額萬元土地費5148087394可售面積㎡住宅12萬車位794銷售額萬元住宅按2萬元/㎡均價240000車位按15萬元/ 個11910251900二期投資建設(shè)建筑面積㎡855875834273936217865投資額萬元建設(shè)費17117建設(shè)費11668規(guī)劃設(shè)計及報建費6536建設(shè)費1478750109可售面積㎡商鋪12970車位1237銷售額萬元26928038910㎡商鋪按3萬元/㎡18555車位按15萬元/ 個326745三期投資建筑面積㎡酒店53950地下室55030辦公24680商業(yè)25100酒店公寓65656224416投資額萬元27510110067404627519697可售面積㎡車位269個辦公樓23380酒店公寓65656銷售額萬元車位1