【正文】 的部分賣出去，也不要賣商鋪。在 2023年 1月開了一個(gè)總裁辦公會(huì)，決定除了已開工的購(gòu)物中心，暫停其它購(gòu)物中心的建設(shè)，集中精力尋找長(zhǎng)期資金管道，我們找到了一個(gè)戰(zhàn)略投資者，拿到幾十億元，在銀行催債前解決了問題。216。規(guī)模與效益相關(guān)，規(guī)模越大，租金越低。全球趨勢(shì)是更多向文化、休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。 受人口密集和城市交通條件限制。 四看周邊人口 。超市不需要考慮周邊的人群，對(duì)百貨的影響都不會(huì)大。萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心的成本組成：建安包括稅費(fèi)、管理費(fèi)等，不算精裝，平均每平方米 3000元左右。 視覺通透?？紤]成本，地下卸貨區(qū)可局部做高。 并非主力店就放在最好位置，恰恰把不容易賣不容易租比較差的位置給主力店去做，正主力店租金不是太高，但是它穩(wěn)定、招人氣。 開業(yè)是一個(gè)分水嶺，開業(yè)之后麻煩事很多，主力店、業(yè)主、商戶的投訴，機(jī)電的維保，環(huán)保的要求等等，尤其是市場(chǎng)的培育問題，前三年不穩(wěn)定，很麻煩。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買行為中只有百分之十幾是目的性購(gòu)買， 80%是隨機(jī)購(gòu)買。第二是永續(xù)經(jīng)營(yíng)的保證。城市副中心特色從深圳南山城市副中心的發(fā)展歷程來看，南山商業(yè)市場(chǎng)是由住宅開發(fā)和交通所帶動(dòng)的1990 1995 2023 2023 至今未發(fā)展時(shí)期 新舊商業(yè)更替 穩(wěn)定發(fā)展期特征上世紀(jì) 80年代末，地處深圳特區(qū)西部的南山區(qū)，還是一個(gè)相當(dāng)偏僻的行政區(qū)域。 人人樂南山總店開業(yè)為大商業(yè)形成的起點(diǎn)，世界零售業(yè)巨頭 “ 家樂福 ” 進(jìn)駐南山，區(qū)域初步形成了一定的商業(yè)輻射力，吸引了周邊居民及部分寶安居民前往購(gòu)物。 216。主題概念餐飲： 約 4000平方米；獨(dú)特異國(guó)風(fēng)味佳肴，薈萃美食文化。利用組合主機(jī)的搭配及高效的無(wú)級(jí)調(diào)節(jié)方式，實(shí)現(xiàn)商務(wù)低耗高效運(yùn)轉(zhuǎn)。③ 傳統(tǒng)的 “ 基礎(chǔ)首層 ” 可以聚集繁華的商業(yè)人流，更增加了二層北面與高架步行街相連的 “ 增值首層 ” 。購(gòu)物中心自主經(jīng)營(yíng)，品牌效應(yīng)好稀缺性 —— 且購(gòu)物中心并不對(duì)外銷售、整體包裝，提升品牌價(jià)值，只有海岸風(fēng)情街約 290間獨(dú)立商鋪可售。差異化產(chǎn)品路線、減少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都市綜合體發(fā)展趨勢(shì) 中國(guó)城市的發(fā)展與城市化進(jìn)程在經(jīng)歷多重曲折之后，其發(fā)展的軌跡愈來愈清晰，其中一個(gè)最大的變化是城市發(fā)展由粗放型向集約型方向的轉(zhuǎn)化，精耕細(xì)作的城市營(yíng)運(yùn)運(yùn)作模式已進(jìn)入各個(gè)城市的市長(zhǎng)們的議事日程之中。未來的都市綜合體必須具有個(gè)性，能夠體現(xiàn)城市的特色，能夠代表城市的形象。如按所處的位置分：有城市成熟中心區(qū)綜合體、城市新中心區(qū)綜合體、規(guī)劃衛(wèi)星城綜合體、城市近郊或遠(yuǎn)郊綜合體。海岸城收支狀況：成本約 20億元，寫字樓銷售約 33億，購(gòu)物中心 12萬(wàn)平方米租金收入另算　支出 　單價(jià) 　面積 合計(jì)（單位 .萬(wàn)） 收入 單價(jià) 面積合計(jì)（單位 .萬(wàn)）拿地成本（寫字樓） 1600元 /㎡ ㎡ 21600 東座（ 05年） 9000元 /㎡ ㎡（商業(yè)街 2萬(wàn)） 77130拿地成本（商業(yè)） 2023元 /㎡ ㎡ 33000 西座（ 07年） 29000元 /㎡ 9萬(wàn)㎡ （商業(yè)街 2萬(wàn)） 261000建造成本 3300元 /㎡ 30萬(wàn)㎡ 99000專業(yè)人員費(fèi)用 990008 ％ 7920管理費(fèi)用 （ 21600+33000+99000） 3％ 4608財(cái)務(wù)費(fèi)用（ 21600＋ 33000＋ 99000＋7920） [ （ 1＋ 6%/4）（ 2／ 2） 4 － 1]＝ 7416萬(wàn)元 7416銷售推廣代理費(fèi)用 （ 261000+77130） （ 1％＋ 2％） 支出合計(jì) 收入合計(jì) 338130海岸城資金鏈，主要注意東座寫字樓的銷售回款，支持項(xiàng)目推進(jìn)發(fā)展拿地 銷售并建筑期 建成期發(fā)展階段西座寫字樓建成，購(gòu)物中心建成現(xiàn)金狀況時(shí)期東座寫字樓建造拿地成本寫字樓 1600元 /㎡，商業(yè) 2023元/㎡ ，共計(jì) 30萬(wàn)㎡建筑及銷售成本合計(jì) 億建筑期銷售東座寫字樓 ，回款支出共計(jì) 東寫字樓建造 銷售回款購(gòu)物中心及西座寫字樓建造2023 2023 2023 2023 至今拿地成本合計(jì)東座寫字樓銷售 9000元 /㎡ ，購(gòu)物中心及西座寫字樓開建回款計(jì) 建筑及銷售成本合計(jì) 支出計(jì) 成果期西座寫字樓銷售 29000元 /㎡ ，購(gòu)物中心招租銷售西座寫字樓 26億，回款25億回款計(jì) 25億拿地 銷售招租回款海岸城現(xiàn)金流時(shí)間前期投入高，分期開發(fā) 銷售，平衡現(xiàn)金流 二期開發(fā)銷售，商業(yè)持有運(yùn)營(yíng)增 值，回款時(shí)間較快海岸城財(cái)務(wù)線圖示04SOHO模式03 040201 05三里屯三里屯SOHO北京 soho中國(guó)公司開創(chuàng)了辦公居住一體化 ——Soho系列產(chǎn)品解決方案，三里屯 soho為其中之一? Soho北京公館? 特征：全裝修公寓及配套休閑會(huì)所、水系大堂、雙層幕墻隔熱隔音? 光華 soho? 特征：靠近央視新臺(tái)址，采用圓形窗設(shè)計(jì)， 指標(biāo)：整個(gè)項(xiàng)目總占地約 5萬(wàn)平米，規(guī)劃總建筑面積地上約為 31萬(wàn)平米，地下約為 15萬(wàn)平米。SOHO堅(jiān)持商業(yè)散售形成熱銷Soho模式認(rèn)為傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)提出 “只租不售、整體經(jīng)營(yíng) ”的模式并非唯一正確道路，傳統(tǒng)模式屬于百貨公司類型模式，個(gè)性化和信息化時(shí)代適用 “包產(chǎn)到戶 ”的商業(yè)模式，即由經(jīng)營(yíng)者自己決定商業(yè)經(jīng)營(yíng)。配合這個(gè)構(gòu)思特別設(shè)計(jì)了 3層街道，除地面層外，更有地下一層及地下二層。s、 Lorolana、 Mango、 Moiselle、 Only、 Salad、 Sisley、 Tough、Vero Moda、 WHITE COLLAR、 Wild Orchid男裝 Ben Sherman、 Beton、 BMW Lifestyle、 Croquis、 Jack Jones、 Levi39。招商側(cè)重點(diǎn)： 前期項(xiàng)目推廣側(cè)重于對(duì)品牌商家的引入。在此次進(jìn)入三里屯Village品牌中，有很多首次進(jìn)入北京甚至中國(guó)的品牌，包括:Uniqlo、 Ben Sherman、 Eachway、 Coldstone、 Steve Madden、 Union American Bar Grille、 Element Fresh等品牌。 月）。 ?項(xiàng)目中間設(shè)計(jì)成一個(gè)廣場(chǎng) ，成為人們休憩的場(chǎng)所；?廣場(chǎng)四周設(shè)計(jì)多條道路動(dòng)線，使周邊商鋪具有 良好的可視性和通達(dá)性 ；?商家可在廣場(chǎng)內(nèi)舉辦活動(dòng)，使廣場(chǎng)成為整個(gè)項(xiàng)目的 商業(yè)活力區(qū)域 。三里屯village物業(yè)：占地逾 ，總樓面面積超過 方米，由 19座充滿創(chuàng)意的時(shí)尚建筑組成，樓間密度低；以 “ 3l商鋪地上 15層平均每層總建筑面積約為 23000平米，位于地下一層至地上四層 (局部五層)的零售商業(yè)由 5個(gè)不同規(guī)模的商業(yè)板塊組成。SOHO最大的成功體現(xiàn)在營(yíng)銷層面，通過銷售模式的靈活運(yùn)用，將非現(xiàn)金流的商業(yè)及寫字樓轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流物業(yè)，同時(shí)博取高價(jià)值l三里屯 SOHO賣的最火的房源是商鋪，其次是寫字樓，最后是公寓。 SOHO” 這個(gè)在家辦公的概念，也開始在中國(guó)蔓延 。216。海岸城成功必備條件規(guī)劃核心、政府支持度高，配套成熟第一、地處規(guī)劃南山城市副中心，政府投資力度大、重視程度高，周邊配套成熟。擁有優(yōu)良的港灣景觀資源和開放的濱海公共空間。 通 —— 雙步行街LOW－ E幕墻玻璃； 通過線條變化形成光影效果和起伏的輪廓線，外型現(xiàn)代、時(shí)尚、硬朗。業(yè)態(tài)組成 百貨、超市、餐飲 酒店和商場(chǎng)以及寫 字樓三部分構(gòu)成 休閑、娛樂、餐飲 寫字樓、購(gòu)物中心，風(fēng) 情商業(yè)街開發(fā)商 保利集團(tuán) 華僑城 京基地產(chǎn) 海岸地產(chǎn)地址 南山商業(yè)文化中心核心 區(qū)東南角 深南大道世界之窗 對(duì)面 白石路和沙河?xùn)|路交界 不遠(yuǎn)處 南山區(qū)海德三道與文心五路交匯處最大亮點(diǎn)被譽(yù)為第五代商業(yè)項(xiàng)目，是深圳惟一以文化為主題的擁有博物館和劇院的商業(yè)項(xiàng)目華僑城內(nèi)首個(gè)高檔商業(yè) 最值得驕傲是商業(yè)位置海岸城購(gòu)物中心的檔次、規(guī)模以及定位可以說是后海片區(qū)最吸引眼球的海岸城突圍方式緊緊圍繞客戶需求，從產(chǎn)品力、配套設(shè)施、軟性服務(wù)以及對(duì)購(gòu)物精神體驗(yàn)的營(yíng)造來突破市場(chǎng)四：打造符合產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的特色氛圍三：符合客戶購(gòu)物需求的專署服務(wù)體系二：強(qiáng)調(diào)購(gòu)物體驗(yàn)的完整性及相關(guān)配套一：產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造及品質(zhì)需求產(chǎn)品需求配套需求服務(wù)需求體驗(yàn)需求南山海岸城定位建設(shè)地點(diǎn)：深圳市南山商業(yè)文化中心區(qū)總用地面積： 總建筑面積：約 29萬(wàn) m2建筑容積率： 竣工時(shí)間： 2023年開發(fā)商：深圳市海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司局部合作設(shè)計(jì)單位：美國(guó)凱里森事務(wù)所 目前深圳西部經(jīng)營(yíng)面積最大、功能最齊全、服務(wù)人群最廣泛、最具代表性的集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型購(gòu)物中心 類型 所有權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一 經(jīng)營(yíng)權(quán)局部統(tǒng)一 所有權(quán)分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)分散產(chǎn)權(quán)屬性 產(chǎn)權(quán)單一 產(chǎn)權(quán)分散 產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營(yíng)屬性 所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一 所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)局部分離統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)所有權(quán)分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)分散規(guī)模過大，一般難以經(jīng)營(yíng)租售特點(diǎn) 只租不賣，或自行經(jīng)營(yíng) 租售混合或全部銷售 全部銷售開發(fā)商要求 很強(qiáng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力 不要求聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司不要求一般移交政府托管開發(fā)商職責(zé) 負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理 協(xié)助火聘請(qǐng)專業(yè)公司管理工作 商業(yè)街管理移交政府不參與后期經(jīng)營(yíng)管理開發(fā)商利潤(rùn)點(diǎn) 商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 商鋪銷售收益商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益分成商鋪銷售收益資金回收特點(diǎn) 投資回收期長(zhǎng)，現(xiàn)金回收慢，穩(wěn)定現(xiàn)金流快速回收部分投資 快速回收全部投資適用范圍 大型百貨、購(gòu)物中心 購(gòu)物中心、主題街區(qū) 臨街鋪面商鋪只租不賣，整體包裝、提升商業(yè)檔次從本項(xiàng)目所有權(quán)主體：商鋪只租不買，風(fēng)情商業(yè)街及寫字樓進(jìn)行銷售。交通不便老公房小商業(yè)交通發(fā)展商品房發(fā)展超市進(jìn)駐高速公路成型高級(jí)住宅區(qū)地鐵、西部通道通車別墅市場(chǎng)發(fā)展綜合體形成 商圈繼續(xù)發(fā)展項(xiàng)目周邊住宅地產(chǎn)發(fā)展成熟、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初現(xiàn)端倪，緊鄰科技創(chuàng)業(yè)園產(chǎn)業(yè)區(qū)，與深圳市中心及香港方向交通便利216。銅鑼灣、家樂福、五星級(jí)的希爾頓酒店等又開始了新一輪擴(kuò)張。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式可從開發(fā)各階段價(jià)值鏈分析出發(fā)，與之相應(yīng)，長(zhǎng)期低成本金融運(yùn)作則是運(yùn)營(yíng)的最高核心。他們都要等渡過培育期，基金只要求 35%的回報(bào)，但必須穩(wěn)定。一般來講，購(gòu)物中心開業(yè)的前三年，尤其是第一年的掉鋪率會(huì)達(dá)到 30%。賣鋪實(shí)際上是犧牲長(zhǎng)期利益換取短期利益。做了兩三年，所有業(yè)態(tài)的特點(diǎn)就掌握了，需要時(shí)間積累。 交通首先考慮出入口便捷，停車怎么到達(dá)各個(gè)店。u設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)六要素購(gòu)物中心設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的六點(diǎn)把控3人流動(dòng)線 。不懂得在開始規(guī)劃時(shí)與主力店談租金而不是建設(shè)期再招商。購(gòu)物中心建設(shè)需兩年周期，未來周邊人口發(fā)展規(guī)?？梢詽M足人口條件 選址業(yè)態(tài)決定體量 ，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)體量恒定，一般體量大概在 1015萬(wàn)平米，稍微大一點(diǎn)的城市規(guī)模大的會(huì)到 20萬(wàn)平方米，原因在于基本主力業(yè)態(tài)包括百貨、超市、影院、餐飲街、精品店、電子游戲房等，此類業(yè)態(tài)再加地下空間，僅需 15萬(wàn)平方米。消費(fèi)者心理覺得某地方值得去買東西就去了，歷史心理發(fā)生作用。市中心商業(yè)已經(jīng)非常飽和，競(jìng)爭(zhēng)激烈。核心商圈不能搞建材、家居，大賣場(chǎng)。國(guó)外購(gòu)物中心理論 10萬(wàn)平米以內(nèi)為最佳規(guī)模，按中國(guó)國(guó)情和快速發(fā)展態(tài)勢(shì)， 15萬(wàn)平米是最佳上限?！　　　∷膫€(gè)環(huán)節(jié)控制規(guī)劃設(shè)計(jì)　　　　訂單商業(yè)，降低成本，降低風(fēng)險(xiǎn)三年培育期，隨時(shí)調(diào)整萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的定位關(guān)注 “地址、規(guī)模、主力店 ”三大要素，確?；境晒x址 體量 主力店216。產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)分離，對(duì)散鋪而言經(jīng)營(yíng)時(shí)，往往受制于小業(yè)主的租金限制或者業(yè)態(tài)要求，無(wú)法實(shí)行下去銷售散鋪好處 ：因?yàn)橹袊?guó)沒有房地產(chǎn)信托，也沒有房地產(chǎn)基金，萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心只好賣一點(diǎn)，如果完全只租不售會(huì)導(dǎo)致負(fù)債率太高，以后銀行更不愿意貸款。銀行：工商銀行，中國(guó)銀行總行、農(nóng)業(yè)銀行總行給萬(wàn)達(dá)巨額的授信。u正式開工建設(shè)前先簽租約，要求商家要先交保證金，或者開具保單。招商先于建設(shè)避免了招商時(shí)發(fā)現(xiàn)建筑體與招商條件不匹配，導(dǎo)致二次改建成本浪費(fèi)招商在先，定制開發(fā)，也避免建筑方案中出現(xiàn)無(wú)效出租面積。初期和沃爾瑪合作216。u規(guī)模優(yōu)勢(shì)：商業(yè)面積在 100000平以上有 9個(gè)， 50000平左右有 6個(gè)，在當(dāng)?shù)囟妓爿^大的商業(yè)。其中商業(yè)面積 26萬(wàn)平方米，三幢甲級(jí)辦公樓約 8萬(wàn)平方米商業(yè)模式 ：萬(wàn)達(dá)采用訂單式的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，匯聚沃爾瑪購(gòu)物中心、ＨＯＬＡ家居、香港新世界巴黎春天百貨、食品廣場(chǎng)、國(guó)際影院、黃金珠寶城、寶大祥青少年購(gòu)物中心、新華書城等八大主力業(yè)態(tài)，以及近百家各具特色的精品專賣、餐飲休閑品牌。我們購(gòu)物中心建設(shè)要兩年，等建設(shè)起來，周邊人口起碼 50萬(wàn)。其中商業(yè)廣場(chǎng)面積 27萬(wàn)平方米，引入沃爾瑪、百安居、 HOLA特力屋、喜百度、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚(yáng)電玩城、大歌星 KTV、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、銀泰百貨等 11家主力店。萬(wàn)達(dá)是唯一將跨區(qū)域開發(fā)與持有型商業(yè)地產(chǎn)作為主要發(fā)展方向的內(nèi)資企業(yè)。92年搞了全國(guó)最大舊區(qū)改造項(xiàng)目大連市新開路小區(qū)，總規(guī)劃面積八十幾萬(wàn)平方米，企業(yè)奠定了發(fā)展的基礎(chǔ)。萬(wàn)象城團(tuán)隊(duì)建設(shè) —— 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，精英團(tuán)隊(duì)，群英薈萃十家國(guó)際知名合作單位參與設(shè)計(jì)