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城市綜合體發(fā)展模式案例-資料下載頁

2025-01-20 16:07本頁面
  

【正文】 心、 9幢 30層高的寫字樓和公寓樓組成,旱冰場、帶燈光的小河將 5個購物中心串連起來,功能豐富, 46萬平米的建筑讓這里就像一個濃縮了的城市景觀,成為北京最聚人氣的戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場。區(qū)位:三里屯 SOHO項目位于北京市朝陽區(qū),是北京最具國際化氣氛和傳統(tǒng)的區(qū)域。指標:整個項目總占地約 5萬平米,規(guī)劃總建筑面積地上約為 31萬平米,地下約為 15萬平米。近 12萬商業(yè)物業(yè)類型:由 5個購物中心、 9幢 30層高的寫字樓和公寓樓組成46萬平米的建筑讓這里就像一個濃縮了的城市景觀,將成為三里屯地區(qū)變革的新亮點,集商業(yè),餐飲,娛樂為一體,將成為北京最聚人氣的 戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場。由溜冰場和水景室外廣場將 5個購物中心連接。 三里屯三里屯SOHO三里屯 SOHO最大的成功體現(xiàn)在營銷層面,通過銷售模式的靈活運用,將非現(xiàn)金流的商業(yè)及寫字樓轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流物業(yè),同時博取高價值l三里屯 SOHO賣的最火的房源是商鋪,其次是寫字樓,最后是公寓。l三里屯 SOHO的商鋪走的仍然是切割散賣的原始操盤路線,在眾多正規(guī)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已全面轉(zhuǎn)向持有的大市場背景下,三里屯 SOHO的商鋪銷售依然如此火爆三里屯 SOHO自 7月 12日獲得預售許可證之后的不到半個月的時間里,項目成交 547套,商鋪均價58404元每平方米。最大的一單成交達 ;僅僅每單過億的大單成交就逾 20多億元,兩、三千萬的都是小單。三里屯三里屯SOHO 三里屯 SOHO堅持商業(yè)散售形成熱銷Soho模式認為傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營提出 “只租不售、整體經(jīng)營 ”的模式并非唯一正確道路,傳統(tǒng)模式屬于百貨公司類型模式,個性化和信息化時代適用 “包產(chǎn)到戶 ”的商業(yè)模式,即由經(jīng)營者自己決定商業(yè)經(jīng)營。認為養(yǎng)鋪期出現(xiàn)的定位不準,經(jīng)營失敗是正?,F(xiàn)象,經(jīng)過經(jīng)營者的主動調(diào)整,商業(yè)業(yè)態(tài)會逐步成熟。三里屯三里屯SOHO 三里屯 SOHO—— 商業(yè)街業(yè)態(tài)及定位l臨外街商鋪: 150余套,上千米的臨街展示面,上萬平米的臨街旺鋪。l商鋪地上 15層平均每層總建筑面積約為 23000平米,位于地下一層至地上四層 (局部五層)的零售商業(yè)由 5個不同規(guī)模的商業(yè)板塊組成。l在項目的中央下沉式商業(yè)部分,極有可能打造一些 24小時營業(yè)小店,與三里屯的整體氣氛相適合,給商戶的自由度也會更多一些?!?國際化商務核心 ”“ 國際化時尚區(qū) ”“ 24小時娛樂中心 ”三里屯三里屯SOHO 三里屯 SOHO—— 商業(yè)街設計要點特點二:開辟眾多街道,讓人自由游逛。配合這個構(gòu)思特別設計了 3層街道,除地面層外,更有地下一層及地下二層。各層街道兩旁均由 5個購物上場和特色商業(yè)街構(gòu)成。 特點一:開放式設計整個項目沒有任何圍墻,目的是和城市融合特點三:梯田式設計位于地下一層至地上四層的零售商業(yè)由 5個不同規(guī)模的商業(yè)板塊組成,高低錯落的梯田式設計,讓每一層商戶都可享受戶外的園林景觀。三里屯 SOHO和 soho中國開發(fā)的其他項目一樣,全部位于北京成熟的商務區(qū),在北京三環(huán)以內(nèi)住房供應量趨近于零的現(xiàn)實情況下,地段具備稀缺性熱銷原因分析購買客戶多數(shù)為缺少穩(wěn)妥投資渠道的國內(nèi)投資者,其購買意圖在于選擇優(yōu)質(zhì)地段項目作為保值首選,其買家全部為國內(nèi)客戶,來源分散,有相當煤炭行業(yè)老板認可購買大城市中心地段物業(yè)的保值作用,長期持有不計短線受益,另外,有四成左右客戶是購買過 SOHO產(chǎn)品的老客戶soho從最早的現(xiàn)代城項目開始,在北京已經(jīng)建立了品牌知名度,其產(chǎn)品設計特意突出其設計創(chuàng)意性和建筑個性,項目在宣傳包裝方面通過創(chuàng)意概念提升價格,給客戶造成稀缺和唯一的體驗,不斷在營銷層面形成沖擊力三里屯 soho于 2023年 7月開盤,一周內(nèi)銷售達到簽約 ,開盤累計銷售額達到 52億,超出開發(fā)商原定最高 20億的目標區(qū)位因素客戶定位產(chǎn)品打造三里屯三里屯SOHO三里屯 Village位于北京泛 CBD商圈三里屯區(qū)域,是一個擁有 17萬方建面,眾多高端品牌匯聚,集購物、餐飲、娛樂等功能于一體的國際時尚中心三里屯三里屯VILLAGE區(qū)位: 三里屯 Village原名 “ 新三里屯 ”,南臨工體北路,東鄰三里屯酒吧街,靠近使館區(qū),是太古地產(chǎn)首個在中國內(nèi)地落成啟用的商業(yè)項目,并匯集了眾多國際品牌的旗艦店和環(huán)球店,使其成為首都的國際時尚中心。三里屯village物業(yè):占地逾 ,總樓面面積超過 方米,由 19座充滿創(chuàng)意的時尚建筑組成,樓間密度低;以 “ 3 3” 服裝大廈為界分為南北兩區(qū),包括 250 間零售商店、一個多功能廳及一家設有 100 間客房的個性化精品酒店。其中南區(qū) 平方米。南區(qū)北區(qū)南區(qū)坐擁 11幢獨具特色的先鋒建筑,不規(guī)則的幾何外形、大膽飽滿的建筑用色,前衛(wèi)個性,極具視覺沖擊效果三里屯三里屯VILLAGES2S4三里屯南區(qū)樓層指示圖S1S3S5S9S7The OrangeS11 S6S8S10南區(qū)定位為中高端購物區(qū),超大面積的 阿迪達斯、耐克、蘋果 等國際品牌旗艦店、環(huán)球店林立,配套餐飲、文化娛樂等設施三里屯三里屯VILLAGE類別 品牌女裝Ben Sherman、 Beton、 BMW Lifestyle、 Che Che New York、 Eachway、 Ein、 Ellassay、 、 Fanina Fanini、 Fansky、 Frozen、 Jecci Five、JNBY、 Levi39。s、 Lorolana、 Mango、 Moiselle、 Only、 Salad、 Sisley、 Tough、Vero Moda、 WHITE COLLAR、 Wild Orchid男裝 Ben Sherman、 Beton、 BMW Lifestyle、 Croquis、 Jack Jones、 Levi39。s、Nottinghill、 Sisley、 Tough運動 /休閑裝 adidas、 Columbia、 Esprit、 LACOSTE、 Mizuno、 NAUTICA、 Nike、 Puma、Quiksilver、 The North Face、 Timberland、 UNIQLO童裝 /玩具 Bear and Me、 Fisher Price、 Think Pink Junior、珠寶 /手表 /配飾 Artini、 Casio、 Chow Sang Sang、 Chow Tai Fook Fine Jewellery、 City Chain、 CTF、 Evita Peroni、 Express、 Fossil、 Jetway Style、 Jump In、 Parker、 Qggle、 Twice、 VVA、 Waterman鞋 /箱包 /皮具Acupuncture、 Belle、 Birkenstock、 Cable Co、 CPU、 Crocs、 Crumpler、 DELSEY、 Dr. Martens、 ecco、 GEOX、 Joy Peace、 LeSportsac、Mirabell、 Novo Sneakers、 Sac Co、 Staccato、 Steve Madden、Valleverde、 WalkerOne影院 美嘉歡樂影城健康 /美容 Camenae、 Comfort Zone、 DHC、 Ingrid Millet Paris、 Pretty Valley、 Red Earth、 Toni Guy、 WATSONS、書籍 /音樂 /電子 Apple Store、順電藝術 /家居 /禮品 ARTBOX、 Coka He、 Sanrio GIFT GATE、生活本色餐飲 Blue Frog、 Cold Stone Creamery、 Element Fresh、 Herbal Caf233。、 Olas de Mare、 Panino Teca、 Peppes Pizza、 Royal Tea、 STARBUCKS COFFEE、UNION Bar Grille、西龍傳香飯團、西龍纖味拉面館三里屯 village采用商業(yè)街區(qū)設計,展示性、通達性好;南區(qū)中心廣場,增加項目休憩空間與商業(yè)活力三里屯三里屯VILLAGE?按照 商業(yè)街區(qū) 來設計 。?以南區(qū)分布來看,街道設計采用 化整為零 的方式,使項目從內(nèi)部劃分出 多條內(nèi)街 ,擁有 更多商業(yè)展示面 。 ?項目中間設計成一個廣場 ,成為人們休憩的場所;?廣場四周設計多條道路動線,使周邊商鋪具有 良好的可視性和通達性 ;?商家可在廣場內(nèi)舉辦活動,使廣場成為整個項目的 商業(yè)活力區(qū)域 。街巷式設計,通達性好三里屯 village北區(qū)定位為高端人群購物區(qū),招商業(yè)態(tài)、建筑風格與設計盡顯奢華三里屯三里屯VILLAGE三里屯 village北區(qū)臨近使館區(qū),擁有 7棟零售建筑和一間精品酒店 —— 瑜舍,北區(qū)定位為高端人群購物區(qū),招商包括眾多國際知名的奢侈品牌。瑜舍酒店瑜舍,感受經(jīng)典和時尚的碰撞,令人屏氣凝神的外觀,心神俱醉的內(nèi)里,將古典風與現(xiàn)代韻拿捏得恰到好處多棟鉆石型建筑與其周邊波浪型的高雅建筑外墻設計,營造一種寬敞、安靜與優(yōu)雅的氛圍,凸顯奢侈品品牌的尊貴地位三里屯 village采用整體持有的運營模式,以出租方式獲取長期收益,前期側(cè)重引入品牌商家,南區(qū)成功實現(xiàn) 90%的招商率三里屯三里屯VILLAGE運營模式:?太古地產(chǎn)憑借自身雄厚的資金實力和成熟的運營經(jīng)驗,采用 整體持有 的運營模式, 長期持有 三里屯 Village物業(yè),以 出租 的形式獲取長期收益。?商業(yè)零售部分由太古地產(chǎn)及基匯資本共同持有,太古地產(chǎn)持有 80%股權(quán),基匯資本持有其余的 20%股權(quán);?精品酒店由太古地產(chǎn)全資擁有和管理;?從而有效避免產(chǎn)權(quán)分割而帶來的后續(xù)經(jīng)營問題。招商側(cè)重點: 前期項目推廣側(cè)重于對品牌商家的引入。招商率: 三里屯 village于2023年 6月開業(yè),南區(qū)的招商率已經(jīng)達到 90%,北區(qū)因定位高端,目前仍在招商中。租金水平: 南區(qū)平均租金約為: 70美元 /(平方米 月),北區(qū)租金在: 95~100美元 /(平方米 月)。開發(fā)商在前期項目推廣時側(cè)重點完全不同。在香港擁有成熟運營經(jīng)驗的太古地產(chǎn)將主要精力放在了對品牌商家的引入,而SOHO中國則將工作重點放在了商鋪的銷售上。三里屯 Village和三里屯 SOHO這兩個項目對商家的品牌吸引力來看,三里屯 Village顯然有巨大優(yōu)勢。在此次進入三里屯Village品牌中,有很多首次進入北京甚至中國的品牌,包括:Uniqlo、 Ben Sherman、 Eachway、 Coldstone、 Steve Madden、 Union American Bar Grille、 Element Fresh等品牌。三里屯 Village是按照商業(yè)街區(qū)來設計,而三里屯 SOHO則是以集中式商業(yè)來規(guī)劃。整體持有與分散銷售 品牌組合的巨大差異 商業(yè)規(guī)劃各藏玄機北京三里屯 SOHO(散售) VS 北京三里屯VILLAGE(持有),不同的開發(fā)模式卻各自取得預期效果,其互補性大于競爭性 比對比對SOHO現(xiàn)金流時間前期資料投入大 全部銷售成本收回時間快SOHO財務線圖示05陽光百貨模式03 040201 05案例研究內(nèi)容q 項目概況q 市場定位q 關鍵驅(qū)動因素q KPI體系項目概況l項目地址:香港中路 38號,地處青島政治、經(jīng)濟、 金融中心,毗鄰 2023年奧帆賽場l經(jīng)營層數(shù):三層l場所面積: 3萬余平方米l規(guī) 劃: 6個出入口, 6部電梯由地下車庫直達商場 智能停車位: 400個 地上停車位: 100個 設有 700平米中央大廳l外 立 面:現(xiàn)代、時尚l(wèi)開業(yè)時間: 代表青島市商業(yè)商業(yè)形象和檔次的商業(yè)名片 ● 商 家:匯聚 GUCCI、 CHANEL、 DIOR、 LANCOME、巴利、保羅鯊魚、鐵獅東尼、 “ 星巴克 ” 咖啡廳、 “ 保時捷 ” 4S店, “ 哈根達斯 ” 冰激凌店等眾多國際一流品牌 ● 榮 譽: “ 中國商業(yè)信用企業(yè) ” 、 “ 青島市十佳誠信商場 ” 、 “ 青島慈善獎 ” 、 14家國家金鼎級百貨店精品店之一等開業(yè)三年來 ,銷售收入以每年 40%以上的速度增長樓層 經(jīng)營業(yè)態(tài)1F 國際名品服飾、珠寶首飾化妝品(彩妝、香水、護膚用品)鐘表眼鏡、休閑 餐飲 /屈臣氏2F 淑女正裝 /淑女休閑裝女士飾品 /時尚名表女士內(nèi)衣、休閑服務 /餐飲3F 男士正裝、休閑運動系列男女鞋 /皮具、男士內(nèi)衣飾品休閑服務 /餐飲B1 煙酒滋補、休閑食品居家、床品經(jīng)營世界一線頂級品牌,集購物、商務休閑、餐飲、娛樂、體驗生活于一體 市場定位的準確性 —— 滿足革新型消費群體物質(zhì)上和精神上更高品質(zhì)的需求定位為 青島高級百貨店一流的商品 +人文化的購物環(huán)境 +個性化文化營銷理念 +高質(zhì)量的服務管理關鍵驅(qū)動因素一、宏觀市場? 全球化
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