【正文】 飲為57%，醫(yī)療保健設(shè)施43%，購(gòu)物場(chǎng)所均為26%，文化娛樂(lè)設(shè)施、車(chē)庫(kù)均為19%，在購(gòu)房時(shí)，人們更看重的是健康休閑娛樂(lè)設(shè)施和度假生活配套服務(wù)的完善。麗灣物業(yè)類(lèi)別別墅、公寓項(xiàng)目特色北美風(fēng)情建筑類(lèi)別獨(dú)棟、多層建筑密度15%容 積 率綠 化 率%（含水面）占地面積㎡總建筑面積㎡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)34棟別墅和4棟12層高的公寓開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009430入住時(shí)間20091030停車(chē)位別墅首創(chuàng)雙車(chē)位，室內(nèi)戶外各一個(gè)；公寓則設(shè)為地下停車(chē)場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格36000元/㎡戶型設(shè)計(jì)別墅分為豪華別墅、獨(dú)棟別墅和雙拼別墅三種類(lèi)型，一共三層，斜屋頂設(shè)計(jì)，空間格局大。優(yōu)勢(shì)規(guī)劃設(shè)計(jì)有特色；園林設(shè)計(jì)中有中心水景帶；品牌物業(yè)管理公司；公寓樓面積分布合理，且電梯入戶劣勢(shì)建筑密度略大，布局過(guò)于緊湊；社區(qū)內(nèi)休閑娛樂(lè)設(shè)施不夠完善陽(yáng)光西海岸(三期)物業(yè)類(lèi)別別墅項(xiàng)目特色景觀居所建筑類(lèi)別獨(dú)立別墅、疊加別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容 積 率綠 化 率67%占地面積:270畝總建筑面積120,000㎡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)別墅33棟\ TownHouse31棟\高層13棟\獨(dú)棟22棟物業(yè)管理費(fèi)㎡.月銷(xiāo)售價(jià)格(均價(jià))元/㎡停車(chē)位一戶一位優(yōu)勢(shì) 富力地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)品牌； 配套設(shè)置較為完善；開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，社區(qū)比較成熟，人氣較旺劣勢(shì)社區(qū)園林綠化沒(méi)有宣傳中的好西海瑞園物業(yè)類(lèi)別住宅、別墅項(xiàng)目特色獨(dú)享多重海岸人文勝景，建筑類(lèi)別別墅、小高層建筑密度%容 積 率1綠 化 率%占地面積:總建筑面積㎡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)由6棟高層住宅樓和56棟別墅組成開(kāi)盤(pán)時(shí)間物業(yè)管理費(fèi)銷(xiāo)售價(jià)格起價(jià)10000元/㎡，均價(jià)14000停車(chē)位地上停車(chē)位222個(gè)，地下221機(jī)動(dòng)車(chē)位。北苑為7棟12－15層的觀景公寓，南苑為8棟5－8層的退臺(tái)式花園洋房開(kāi)盤(pán)時(shí)間入住時(shí)間物業(yè)管理星級(jí)管家式貼身服務(wù)，以全程制托管式為服務(wù)核心理念銷(xiāo)售價(jià)格起價(jià)15000元/㎡, 停車(chē)位1271個(gè)戶型設(shè)計(jì)一房一廳約60㎡的陽(yáng)光度假公寓、溫馨時(shí)尚約80平米的二房二廳、94121平米珍稀高爾夫海景房、自帶入戶花園寬敞舒適配有景觀露臺(tái)、空中庭院與陽(yáng)光房，190平米左右的層層退臺(tái)式花園洋房?jī)?yōu)勢(shì)。紫園B區(qū)物業(yè)類(lèi)別公寓項(xiàng)目特色叢林溫泉庭園建筑類(lèi)別電梯小高層、疊拼建筑密度%容 積 率綠 化 率60%占地面積:350畝總建筑面積32萬(wàn)㎡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)由812層“新派東南亞風(fēng)格”小高層電梯公寓組成。西海岸是?？谀壳耙?guī)劃的最好的區(qū)域，集中了?？诙鄠€(gè)高爾夫球場(chǎng)、假日海灘、熱帶植物園、喜來(lái)登溫泉度假大酒店、新國(guó)賓館等五星級(jí)酒店，是未來(lái)?？诎l(fā)展的核心區(qū)域。一期14棟，其中2棟5層，7棟6層，5棟7層開(kāi)盤(pán)時(shí)間201101超過(guò)60%的綠化率營(yíng)造綠意浸透的水系園林。 優(yōu)雅浪漫小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)給人清馨、淡泊、優(yōu)雅的感受 。 人與自然和諧在環(huán)境設(shè)計(jì)進(jìn)一步突出與周邊大海自然景觀以及自然生態(tài)的關(guān)系，營(yíng)造人與自然和諧貼近的環(huán)境。擁有600米私屬海灘，稀缺一線海景。入住時(shí)間物業(yè)管理銷(xiāo)售價(jià)格停車(chē)位1000多個(gè)戶型設(shè)計(jì)㎡單身公寓、一房一廳~㎡五房、七房三廳5種戶型，優(yōu)勢(shì)濱海臨海一線以北，未來(lái)城市CBD核心位置，是?？趨^(qū)域非常具有代表性的高檔海景區(qū)，隔路就是新市政府大樓、大型購(gòu)物超市，含蓋7星級(jí)國(guó)際海上酒店、5星級(jí)海景酒店、會(huì)展休閑公園、世界風(fēng)情旗艦MALL 、全球總部首腦基地、酒店式國(guó)際公寓等每棟公寓向東或向西偏轉(zhuǎn)45度，締造無(wú)阻擋視野的全海景及全公園景觀雙景精裝公寓。南北通透的板式建筑，采光面大，通風(fēng)良好，居住十分舒適。大型中軸生態(tài)湖景水系，大面積的首層架空層，園林景觀空間再延伸，巴厘島熱帶濱海風(fēng)情園林的生態(tài)人居社區(qū)典范。共設(shè)三座會(huì)所，近主題公園，藍(lán)球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)，室內(nèi)外游泳池，風(fēng)情商業(yè)街等，學(xué)校: 華僑中學(xué)初中部(省重點(diǎn))、國(guó)科園學(xué)校、二十七小學(xué)(市重點(diǎn))。別墅規(guī)劃為獨(dú)棟別墅，面積有300500平方不等，最大的別墅“樓王”總占地面積約5畝，建筑面積2000余平方米。六、周邊項(xiàng)目分析(一)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)概況 萬(wàn)科浪琴灣物業(yè)類(lèi)別別墅、公寓項(xiàng)目特色景觀居所建筑類(lèi)別獨(dú)棟、聯(lián)排、多層裝修標(biāo)準(zhǔn)1200元/平方容 積 率綠 化 率50%占地面積:115503㎡總建筑面積57000㎡物業(yè)費(fèi)，聯(lián)排、疊拼別墅5，獨(dú)棟別墅6（單位：元/平方米/月）開(kāi)工時(shí)間20065開(kāi)盤(pán)時(shí)間200703入住時(shí)間200905銷(xiāo)售價(jià)格(均價(jià))公寓：2萬(wàn)3元/㎡ 別墅：310萬(wàn)元/㎡停車(chē)位427戶型設(shè)計(jì)度假別墅設(shè)計(jì)，單戶建筑面積介于217－272平方米，4種戶型；每棟別墅都擁有花園和車(chē)庫(kù)；度假排屋設(shè)計(jì)，單戶建筑面積介于173－226平方米，8種戶型，擁有屋頂花園和地下車(chē)庫(kù)，地上34層；公寓式酒店設(shè)計(jì)，為56層酒店管理公寓，每戶單位建筑面積介于62－105平方米，分3種戶型，車(chē)庫(kù)設(shè)置在地下室內(nèi)。由人們對(duì)景觀設(shè)計(jì)感興趣的調(diào)查可知，大部分人希望社區(qū)內(nèi)有綠地，占份額的60%，游泳池占57%，運(yùn)動(dòng)器械占40%，大樹(shù)、座椅占27%，花壇占22%，街燈、噴泉各占21%，兒童樂(lè)園占19%，特色地面鋪裝占17%，水池占15%，特色路燈、背景音樂(lè)各占13%，涼亭占12%，城市雕塑占10%，瀑布占6%。1客戶特點(diǎn)：客戶外源化。各種戶型都有，以中大戶型為主，形態(tài)以別墅和多層、小高層住宅組成的樓盤(pán)居多，能滿足各類(lèi)消費(fèi)群。特色環(huán)境:該片區(qū)具有漫長(zhǎng)的海岸線，是?？谥攸c(diǎn)開(kāi)發(fā)的旅游度假區(qū)，也是?？谡攸c(diǎn)的景觀保護(hù)區(qū)，最具吸引力的當(dāng)屬海水和沙灘。片區(qū)現(xiàn)狀:位于海口市區(qū)西部，海岸長(zhǎng)度約12公里，是?？诰咭欢ㄒ?guī)模/自然條件良好的沿海旅游度假區(qū)。當(dāng)前，西海岸已成為海口旅游產(chǎn)業(yè)包括旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資熱點(diǎn)，進(jìn)駐這片區(qū)域開(kāi)發(fā)商無(wú)一不是國(guó)內(nèi)有名的地產(chǎn)企業(yè)，給?？趲?lái)的不僅是一流的開(kāi)發(fā)理念、設(shè)計(jì)構(gòu)思，更為西海岸帶來(lái)了全新的變化。這里不僅有風(fēng)光秀麗的濱海公園，蔚藍(lán)明媚的沙灘海岸，舒適的度假別墅、酒店，雅趣并生的果嶺，豪華氣派的游艇等，創(chuàng)建了一個(gè)純粹的“世界級(jí)”旅游、度假、休閑的城市生活氛圍?！比绻眠@樣的標(biāo)準(zhǔn)將考察的目光投向海口西部區(qū)域時(shí)，我們必將驚訝于這個(gè)片區(qū)所擁有的堪稱“齊備”的城市資本。尤其值得注意的是如港口、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路等重要的資源在長(zhǎng)流組團(tuán)的大量集結(jié)，這將成為拉動(dòng)海口向西拓展的強(qiáng)力引擎?？v覽海口各區(qū)域，最有資格稱為海口的高尚生活區(qū)恐怕也只有西海岸了。環(huán)顧西海岸板塊，數(shù)十個(gè)高檔樓盤(pán)遍布四周，該板塊該板塊集中了?？谑械谋姸喔叨隧?xiàng)目，比如城市海岸、西雅圖麗灣、萬(wàn)科浪琴灣、金色陽(yáng)光、泰達(dá)天海國(guó)際、金手指溫泉高爾夫公寓、龍墅灣、柏斯觀海臺(tái)一號(hào)、紫園、長(zhǎng)信海岸水城，秀山觀海苑、蔚藍(lán)海岸。所以，西海岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該以城市的戰(zhàn)略布局為基礎(chǔ)，以城市的高端國(guó)際化為追求，以城市的可持續(xù)發(fā)展為責(zé)任，通過(guò)政府政策開(kāi)道、市場(chǎng)先行的開(kāi)發(fā)思路，開(kāi)發(fā)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，整合區(qū)域資源，共同打造西海岸未來(lái)繁榮的房地產(chǎn)前景。功能定位為以辦公、物流、教育、科研、文化娛樂(lè)為主的綜合型片區(qū)，將成為?？诔鞘械墓仓行?、文教與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)以及綠色宜居社區(qū)的綜合發(fā)展地區(qū)。國(guó)瑞城一期5,57145寶源花園一期3,89142龍洋公寓3,82740泰達(dá)熱點(diǎn)板塊分析：西海岸板塊一一直以來(lái)都是?？跓狳c(diǎn)區(qū)域，而未來(lái)也是供應(yīng)量集中區(qū)域。，全年預(yù)計(jì)270280萬(wàn)平方米，加上350多萬(wàn)平方米的商品房存量市場(chǎng)和12月份新推出的樓盤(pán)，估計(jì)年市場(chǎng)供應(yīng)量在1000萬(wàn)平方米，市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力仍然很大，開(kāi)發(fā)商為了盡快回籠資金，年終償還貸款，需打折降價(jià)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)買(mǎi)者觀望的市場(chǎng)相持狀況，不久會(huì)打破，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之有一定的降幅。萬(wàn)平方米，%，%；商品住宅成交量有所回升，成交量4萬(wàn)平方米，%，%。海口111月份房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析：1）、海口111月份各月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)今年1至6月，海口商品房共銷(xiāo)售20309套，其中1月份銷(xiāo)售3510套，%，第一季度銷(xiāo)售8388套，㎡。產(chǎn)權(quán)酒店實(shí)際上就是房地產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)聯(lián)姻的結(jié)果（共管式公寓的開(kāi)發(fā)與普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)異，共管式公寓的經(jīng)營(yíng)與普通酒店公寓相似但更有特色），它很好地解決了“第二、第三居所”存在的各種問(wèn)題，是國(guó)際上所有旅游度假勝地最暢銷(xiāo)的產(chǎn)品之一。在土地出讓方面尤其有必要對(duì)土地級(jí)別根據(jù)擁有旅游度假資源的優(yōu)劣進(jìn)行調(diào)整，拉大土地級(jí)差地租，充分發(fā)揮土地的利用價(jià)值。因?yàn)楹Ｄ蟽?yōu)越的旅游度假資源即便放到全世界這個(gè)范圍來(lái)看也是稀缺的，它具備贏得全世界購(gòu)房者的條件，從這個(gè)角度來(lái)看，海南是屬于全人類(lèi)的。與銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額相比，銷(xiāo)售價(jià)格在去年底到今年1月份較快上漲外，從2月份開(kāi)始到9月份卻仍在穩(wěn)步上漲，雖漲幅不大，但也沒(méi)多大下降（不像整個(gè)海南省的房?jī)r(jià)在逐月下降）。19月，%，僅9月份受氣候及新政影響，%。5月，%。另外，19月，%，其中，9月，%；，%；，%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況資金來(lái)源：增速持續(xù)放緩，自籌資金占比穩(wěn)步上升，利用外資增速加快110月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源56923億元，%。圖：2008年至今全國(guó)商品房單月銷(xiāo)售面積環(huán)比增速圖：2010年10月全國(guó)各地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比變化幅度11月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積10113萬(wàn)平方米，%。　　110月，%，土地購(gòu)置費(fèi)8006億元，%。，可售物業(yè)銷(xiāo)售回籠資金（扣除銷(xiāo)售稅費(fèi)），（），㎡作為長(zhǎng)期持有并經(jīng)營(yíng)管理，資產(chǎn)額將達(dá)30余億元。3）、目標(biāo)客戶群體定位：有品位、有文化、國(guó)際化的精英高尚人士。開(kāi)發(fā)理念：創(chuàng)新城市中心新生活——?jiǎng)?chuàng)造國(guó)際濱海新城的商住旅游健康新生活方式。在城市功能上是集居住、商業(yè)、辦公、酒店、度假等位一體的高檔商住綜合社區(qū)，在城市形態(tài)上與行政中心、國(guó)際會(huì)展中心、國(guó)賓館、中央商務(wù)區(qū)等一起組成?？谟忠坏漓n麗的濱海城市風(fēng)景線。喜來(lái)登溫泉大酒店用地以西規(guī)劃為中央商務(wù)區(qū)，南側(cè)為已組成的行政中心，濱海大道以北依次為：海南省會(huì)展中心、海南省國(guó)賓館、新加坡風(fēng)情小鎮(zhèn)（鎮(zhèn)海村舊改項(xiàng)目）、萬(wàn)科浪琴灣、喜來(lái)登溫泉大酒店、海航新國(guó)賓館等，用地以東規(guī)劃為由200米高的辦公樓組成的高檔商住區(qū)，再往東五源河森林公園。 度假所需要的功能配套設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目嚴(yán)重缺失；讓我們不免要對(duì)?？谑械哪壳奥糜蔚禺a(chǎn)的形態(tài)重新審視。在海南這種總的旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，但房地產(chǎn)嚴(yán)控政策高壓下，周密精心的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃將在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中顯得尤為重要。國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控將會(huì)持續(xù)到明年底甚至后年。 然而在新形勢(shì)下，?？诘姆康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展仍屬于粗放型，前期房產(chǎn)的旺銷(xiāo)導(dǎo)致品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)走弱。本案策劃的總體指導(dǎo)原則：推銷(xiāo)產(chǎn)品的年代已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在是推銷(xiāo)城市新生活方式，推銷(xiāo)服務(wù)的新時(shí)代。l 規(guī)劃用地周邊交通完善，市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全，無(wú)拆遷建筑，為地塊開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件l 優(yōu)越的地理環(huán)境是本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，充分利用場(chǎng)地優(yōu)質(zhì)的景觀資源與環(huán)境優(yōu)勢(shì)，高效利用有限的土地資源，可打造高品質(zhì)的商住社區(qū)，規(guī)劃為一個(gè)集高品質(zhì)的居住空間，充滿競(jìng)爭(zhēng)活力的商業(yè)空間和高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境空間于一體的現(xiàn)代高檔社區(qū)。酒店功能：2801地塊設(shè)置一座23層全海景高星級(jí)酒店，3001地塊設(shè)置3棟19層酒店式公寓。項(xiàng)目定位：海口濱海CBD新城市中心的國(guó)際高品質(zhì)社區(qū)。五、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略建議：分期建設(shè)、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。圖：2007年至今房地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)投資及其同比增速圖：2008年至今單月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額環(huán)比增速　2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資48267億元，%，其中，商品住宅投資34038億元，%，%。圖：2008年至今全國(guó)房屋新開(kāi)工和施工面積及其增速商品房銷(xiāo)售情況需求：110月商品房銷(xiāo)售同比增速繼續(xù)小幅反彈110月，%。111月，%，是自8月份以來(lái)連續(xù)第3個(gè)月增長(zhǎng)。圖：2007年以來(lái)全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)各資金來(lái)源同比增速圖：2009年至今全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源占比　 2010年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源72494億元，%。其中9月,，%。%，%。%，%。實(shí)際上，海南因?yàn)閾碛懈哔|(zhì)量、稀缺的旅游度假資源，它已經(jīng)成為或正在成為中國(guó)甚至是世界的旅游度假目的地，那些事業(yè)有成、崇尚健康、注重生活品質(zhì)的人士在海口投資置業(yè)作為其“第二居所”、“第三居所”就成為一種必然的選擇。說(shuō)明經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)人們對(duì)休閑度假產(chǎn)品的需求就越強(qiáng)烈，氣候差異越大人們對(duì)養(yǎng)老方面的需求就越強(qiáng)烈。從需求層面來(lái)看，由于大戶型總價(jià)高，門(mén)檻高，且大戶型因租金較高導(dǎo)致出租率低，而小戶型總價(jià)低，門(mén)檻低，且小戶型租金較低因而有較好的出租率，從而導(dǎo)致市場(chǎng)上小戶型的房屋銷(xiāo)售受到市場(chǎng)的追捧，大戶型的房屋出現(xiàn)滯銷(xiāo)，為了適應(yīng)?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的變化，?？诘姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商及時(shí)做出了調(diào)整，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，戶型結(jié)構(gòu)仍以小戶型為主，那些產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、共管式度假公寓項(xiàng)目因戶型小而保持較高的銷(xiāo)售率。 在?？陔x市中心近的房?jī)r(jià)、地價(jià)反而更低。從每日成交量來(lái)看，5月份的日均成交量不足10套。成交均價(jià)方面，10月9日雖然只有20套商品房成交，㎡，此外，㎡。市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力非常大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。到10月濱江板塊躍居海口商品住宅板塊成交榜首，西海岸板塊排名次之。郁金香花園 18 1600 1730 田德海泉灣 16 2550 3010 秀英銷(xiāo)售排行榜 排名 項(xiàng)目名稱 成交套數(shù)(套) 成交面積(㎡) 成交金額(萬(wàn)元) 寶源花園 42 3340 2330