【正文】 790萬； 150㎡總價(jià) 830850萬； 180㎡ 總價(jià) 910930萬； 215㎡總價(jià)約 970990萬； 230㎡總價(jià) 約 12001300萬 ：建議 120㎡占比 20%,150㎡占比 35%， 180㎡占比 20%， 215㎡占比 15%， 230㎡占比 10%： 120180㎡戶型占絕對(duì)主力，占比 75%； 200㎡以上戶型 占比 25%申亞別墅戶型配比注： 本方案中小別墅 120180㎡占比 75%，占絕對(duì)比重 本方案中總價(jià)根據(jù)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)和熱銷性建議，供銷售參考 本方案中總建面并未計(jì)算地下不計(jì)容面積 10000㎡，該部分面積建議做贈(zèng)送 本方案中套數(shù)及其配比因計(jì)算過程原因，略有誤差。 本方案僅考慮了申亞地塊中西地塊住宅部分面積，東地塊住宅暫不考慮? 市場(chǎng) 一房 主力面積段集中于 45108㎡，二房 主力面積段集中于 80144㎡，三房 主力面積段集中于 120210㎡。海南公寓戶型面積段? 市場(chǎng) 一 房主力總價(jià)集中于 100340萬元，二房 總價(jià)集中于 120450萬元，三房主力總價(jià)集中于 220900萬元海南公寓總價(jià)配比住宅產(chǎn)品類型分析：以二房居多，大戶型平均占比約為 4%? 市場(chǎng)以 二 房居多 ，約占 53%，其次為一房，約占 35%，三房設(shè)置較少。大戶型（四房）在整體住宅占比約為 4%海南公寓房型配比n 總價(jià)段 市場(chǎng)成交總價(jià)段主要落在 100200萬元，主力面積 150㎡以下，占比達(dá)%；次主力成交總價(jià)在 200300萬元，其主力面積落在 50200㎡，占比約為 14%；總價(jià) 1000萬以上的產(chǎn)品面積段主要落在 250300㎡之間n 面積段 成交最好的面積段為 50100㎡，占比達(dá) %公寓成交情況：市場(chǎng)成交總價(jià)段 100200萬元去化最多，占 %，成交最好的面積段落在 50100㎡海南公寓成交分析28注： 本方案中一房公寓和二房公寓占絕對(duì)比重，三房占比較少 申亞公寓戶型建議29閱市場(chǎng)核心競(jìng)案Market AnalysisC核心競(jìng)案分析 ——亞龍灣頂級(jí)億元?jiǎng)e墅社區(qū)核心競(jìng)案分析 ——亞龍灣絕版龍首海景地塊，打造頂尖配套u(yù) 亞龍灣絕版龍首海景地塊 亞龍灣龍首之位 擁溪入懷， 占地 186畝，背山面海u 打造頂尖配套，定制頂級(jí)生活 共享全球最頂尖瑞吉酒店服務(wù)， 奢享亞龍灣游艇會(huì) 生態(tài)紅樹林 璽印家國(guó)龍首之地 +擁溪入懷 +背山面海+擁溪入懷 +背山面海核心競(jìng)案分析 ——極致建筑產(chǎn)品，定位頂尖財(cái)富階層u 29棟極致別墅 游艇別墅 紅樹林別墅 占地 186畝，背山面海u 精裝定制，匹配完美人生 全球頂尖家裝品牌精裝 嘉格納 唯寶衛(wèi)浴 當(dāng)代（德國(guó)） 諾柏麗莎（德國(guó)） 鉑浪高（德國(guó)） 本杰明摩爾（美國(guó)）核心競(jìng)案分析 ——東南亞熱帶風(fēng)情別墅社區(qū)核心競(jìng)案分析 ——東南亞熱帶風(fēng)情別墅社區(qū)u 規(guī)劃 19區(qū)為私家獨(dú)棟別墅區(qū) 10區(qū)位多層公寓區(qū)u 設(shè)計(jì)理念 采光日照 雙庭院 涉水入戶 空中泳池 交通流線充滿景觀 核心競(jìng)案分析 ——東南亞熱帶風(fēng)情別墅社區(qū)結(jié)論： 石溪墅別墅成交均價(jià)基本維持在 5800060000元區(qū)間 2. 石溪墅公寓成交均價(jià)變化較大，但近幾個(gè)月保持相對(duì)穩(wěn)定，總體看來維持在 4000042023 元區(qū)間 36核心競(jìng)案分析 ——亞龍灣唯一純半山別墅核心競(jìng)案分析 ——亞龍灣唯一純半山別墅風(fēng)水 ：三面環(huán)山，南鄰大海 園林 ：山湖泉皇家園林 私屬沙灘u 建筑詳述西山渡由南豐中國(guó)開發(fā)，亞龍灣區(qū)內(nèi)唯一純半山別墅，分為云鼎別墅、泊岸別墅、浣花別墅三種產(chǎn)品形態(tài)u 頂級(jí)精裝 室內(nèi)裝修選用世界頂尖奢侈品牌，德國(guó) LEICHT勞斯櫥柜，德國(guó)VILLEROYBOCH唯寶衛(wèi)具，德國(guó) SIEMENS西門子家電，德國(guó)KALDEWEI卡德維浴缸、德國(guó) MIELE酒柜、日本 DAIKIN大金空調(diào)、德國(guó)美馳門窗等 核心競(jìng)案分析 ——亞龍灣唯一純半山別墅結(jié)論： 西山渡一期成交均價(jià)維持在 50000元 /㎡，尾盤有小幅回落 2. 西山渡二期最新數(shù)據(jù)普通住宅成交均價(jià) 31487元 /㎡，別墅成交均價(jià) 42510元 /㎡ 核心競(jìng)案分析核心競(jìng)案分析u 開發(fā)規(guī)劃：兩期開發(fā)? 一期西班牙精裝修風(fēng)格公寓? 二期精裝西班牙公寓和東南亞風(fēng)格別墅u 獨(dú)棟別墅? ? 88550㎡，每棟占地約 1畝? 室外庭院作為客廳， 50㎡私家泳池? 別墅類別：海景別墅、湖景別墅、 mini別墅u 公寓? 園景公寓、果嶺公寓、海景公寓 核心競(jìng)案分析 ——亞龍灣五星級(jí)配套400米五星級(jí)品質(zhì)私家沙灘 400㎡海灘會(huì)所、 2100㎡一期小會(huì)所、 7800㎡二期大會(huì)所 商業(yè)配套：百花谷商業(yè)中心灣內(nèi)五星級(jí)酒店 高爾夫森林牧場(chǎng) 私家園林核心競(jìng)案分析結(jié)論： 亞龍灣公主郡別墅成交均價(jià)基本維持在 /㎡ 2. 亞龍灣公主郡公寓成交均價(jià)約 /㎡ 核心競(jìng)案總結(jié)亞龍灣核心競(jìng)案市場(chǎng)總結(jié)結(jié)論： 亞龍灣內(nèi)住宅和商業(yè)后續(xù)供應(yīng)較少，項(xiàng)目面臨灣內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小 2. 亞龍灣內(nèi)項(xiàng)目銷售價(jià)格較高，公寓均價(jià) 3萬 ，別墅單價(jià)在 ， 總價(jià)大多控制在 2023萬元內(nèi) 3. 本表內(nèi)成交單價(jià)欄取值以前述各項(xiàng)目區(qū)間價(jià)下限，作為本案定價(jià)參考 尋客戶探市場(chǎng)Project ValueD客戶定位與訴求分析海南的主要客群分為四類客戶定位與訴求分析v 投資客v 長(zhǎng)期度假客v 資源占有客戶v 養(yǎng)老客戶海南置業(yè)客驅(qū)動(dòng)力總結(jié)：海景價(jià)值、度假配套、社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品總價(jià)及升值潛力、生活便利性?為海而來，多為了熱帶濱海度假生活體驗(yàn)，部分一定要從房間里看到海；首要關(guān)注項(xiàng)目度假環(huán)境打造、基本生活配套、休閑娛樂配套； 總價(jià)敏感點(diǎn)較高，關(guān)注長(zhǎng)期增殖。?稀缺海景為第一價(jià)值要點(diǎn)，關(guān)注資源的稀缺與唯一；置業(yè)功能模糊（企業(yè)會(huì)所、家庭度假、社交等）；稀缺資源決定價(jià)值，認(rèn)為是身份的象征，注重標(biāo)簽感；重視社區(qū)整體品質(zhì)，依賴展示；總價(jià)敏感點(diǎn)高。?景觀資源不是第一要素，更重視生活的便利性及居住地舒適感與品質(zhì)感；對(duì)市政配套及社區(qū)環(huán)境、完備的生活配套以及產(chǎn)品品質(zhì)等頗為關(guān)注；重視產(chǎn)品的附加功能及性價(jià)比，對(duì)價(jià)格敏感。?價(jià)格敏感型客戶，重視升值空間；重視總價(jià)、投資門檻、收益率及變現(xiàn)性關(guān)注區(qū)域規(guī)劃利好、整體開發(fā)計(jì)劃、項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)公司品牌及時(shí)間；對(duì)產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)低，但關(guān)注項(xiàng)目整體形象品質(zhì)。216。 分類客戶價(jià)值敏感點(diǎn)客戶定位與訴求分析v 投資客v 長(zhǎng)期度假客v 資源占有客戶v 養(yǎng)老客戶社區(qū)環(huán)境 〉 生活便利性 〉 度假配套 〉 海景價(jià)值 〉 產(chǎn)品品質(zhì)〉 總價(jià)及升值潛力海景價(jià)值 〉 社區(qū)環(huán)境 〉 度假配套 〉 生活便利性 〉 產(chǎn)品品質(zhì)〉 總價(jià)及升值潛力生活便利性 〉 社區(qū)環(huán)境 〉 產(chǎn)品品質(zhì) 〉 度假配套 〉 海景價(jià)值〉 總價(jià)及升值潛力總價(jià)及升值潛力 〉 海景價(jià)值 〉 社區(qū)環(huán)境 〉 生活便利性 〉 產(chǎn)品品質(zhì)〉 度假配套通過選取各類客戶最關(guān)鍵性決策要素進(jìn)行擬合度分析 ——216。 分類客戶價(jià)值排序客戶定位與訴求分析擬合度最高 擬合度最低216。 客戶擬合度分析客戶定位與訴求分析擬合度最高 擬合度最低216。 客戶擬合度分析客戶定位與訴求分析擬合度最高 擬合度最低216。 客戶擬合度分析客戶定位與訴求分析本項(xiàng)目滿足長(zhǎng)期度假客、投資客戶為主，資源占有型客戶為輔的價(jià)值認(rèn)知。擬合度最高 擬合度最低216。 客戶擬合度分析客戶定位與訴求分析現(xiàn)金流客戶重要客戶核心客戶投資型客戶產(chǎn)品偏好：公寓價(jià)值要求：產(chǎn)品規(guī)劃、升值潛力、投資門檻總價(jià)承受力：較低。長(zhǎng)期度假型客戶產(chǎn)品偏好：別墅、公寓價(jià)值要求：度假生活充分體驗(yàn)／完善度假配套總價(jià)承受力：中高資源占有型客戶產(chǎn)品偏好：別墅、公寓價(jià)值要求：區(qū)域前景、產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)總價(jià)承受力：高216。 客群定位? 本案別墅占比較高，公寓占比較少，公寓客戶多屬投資型客戶，可迅速挖掘；? 別墅客戶屬穩(wěn)定長(zhǎng)期重要客戶，需持續(xù)深挖客戶定位與訴求分析產(chǎn)品目標(biāo)客群一 ：? 大型城市的中產(chǎn)階級(jí)。中產(chǎn)階級(jí)正在成為海南度假產(chǎn)品的主力購(gòu)買人群。? 生活觀念上更注重生活品質(zhì)和全方位需求的一站式滿足。? 度假需求旺盛，喜歡成熟灣區(qū)，喜投資小戶型公寓? 購(gòu)買動(dòng)機(jī)：投資、家庭度假。? 物業(yè)偏好：公寓。? 人群指向：大城市 70后和 80后智力型高級(jí)白領(lǐng)及企業(yè)家人群，創(chuàng)意設(shè)計(jì)、咨詢行業(yè)和國(guó)企普通員工及普通公務(wù)員等?？蛻舳ㄎ慌c訴求分析? 產(chǎn)品目標(biāo)客群二：? 北方城市、華東地區(qū)、中部及