【正文】 一月 21一月 2118:54:5418:54:54January 24, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 216:54 下午 一月 2118:54January 24, 20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 6:54:54 下午 6:54 下午 18:54:54一月 21沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 18:54:5418:54:5418:541/24/2023 6:54:54 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。優(yōu)勝劣汰，激勵(lì)團(tuán)隊(duì)保持熱情和斗志。售樓處交付以后，既要做好現(xiàn)場(chǎng)接待管理，同時(shí)繼續(xù)進(jìn)行巡展、大客戶(hù)拓展、客戶(hù)截流等行銷(xiāo)推廣。 一期推廣戰(zhàn)術(shù)網(wǎng)絡(luò)聚焦 /品牌軟文睿瓴獨(dú)家 整合海南、上海、北京和港澳臺(tái) 上百家主流媒體 ，一舉樹(shù)立夢(mèng)幻城亞太話(huà)語(yǔ)權(quán)； 巡展各重點(diǎn)城市 ，打通各類(lèi)客戶(hù)渠道，一網(wǎng)打盡客戶(hù)故事傳播媒體微博總動(dòng)員微博 “ 關(guān)注性傳播 +人脈營(yíng)銷(xiāo) ” : 加大網(wǎng)絡(luò)的宣傳力量新浪微博在行業(yè)圈層、客戶(hù)圈層、關(guān)注人群，引起市場(chǎng)的熱點(diǎn)聚焦，更可舉辦微博抽獎(jiǎng)等互動(dòng)活動(dòng)引起關(guān)注?！?故事 ”“ 人物 ”一期推廣戰(zhàn)術(shù)“ 故事 ” 源頭品牌的故事： 申亞國(guó)資背景深耕細(xì)作，實(shí)力無(wú)須渲染。產(chǎn)品獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)解析 2不只是大海，全新度假生活的開(kāi)始亞龍灣，中國(guó)第一灣，最美的海灘，中國(guó)唯一具有熱帶風(fēng)情的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)，中國(guó)頂級(jí)酒店最集中的灣區(qū)，中國(guó)最具備國(guó)際氛圍的海濱。? 亞龍灣開(kāi)發(fā)商業(yè)會(huì)完善區(qū)域配套，目前商業(yè)只有百花谷，到了 晚上基本沒(méi)有娛樂(lè)活動(dòng)； 公寓建議做小戶(hù)型跑量產(chǎn)品，別墅戶(hù)型適中即可 ，在亞龍灣投資置業(yè)的購(gòu)買(mǎi)力比較強(qiáng)。樓上有 2個(gè)臥室。投資客通常具有帶動(dòng)性 、成群結(jié)隊(duì)。? 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：兼有置業(yè)、度假、企業(yè)接待等需求，資源占有。長(zhǎng)期度假型客戶(hù)產(chǎn)品偏好：別墅、公寓價(jià)值要求：度假生活充分體驗(yàn)／完善度假配套總價(jià)承受力：中高資源占有型客戶(hù)產(chǎn)品偏好：別墅、公寓價(jià)值要求：區(qū)域前景、產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)總價(jià)承受力：高216。216。：海南別墅總價(jià)呈兩極化分布，亞龍灣為高端別墅區(qū)，總 價(jià)基本 1000萬(wàn)元以上，其他項(xiàng)目多集中于 200600萬(wàn)：小別墅占比較大， 105170㎡間別墅占比約 50%以上， 220㎡以上別墅占比約 15%50%。地下空間、庭院、露臺(tái)的 度假、居住 功能很好融合。500萬(wàn)以上MARKET ANALYSIS? 三亞市場(chǎng)供應(yīng)量以 5070㎡戶(hù)型為主， 300㎡以上大戶(hù)型市場(chǎng)供量減少；? 市場(chǎng)成交量以 5090㎡以及 100120㎡為主， 220㎡以上大戶(hù)型（別墅）成交較明顯； 7090㎡供需相對(duì)平衡，系 90㎡以下產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)。? 從市場(chǎng)成交看，別墅成交面積的絕對(duì)值仍然實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)。u土地市場(chǎng)： 2月份海南土地出讓地塊集中于中西部，三亞僅 115畝，總建筑面積 76516㎡，預(yù)示三亞后續(xù)住宅及商業(yè)供應(yīng)可能面臨短缺態(tài)勢(shì)。? 洋房產(chǎn)品去化速度相對(duì)較慢，主要由于 。?稀缺海景為第一價(jià)值要點(diǎn)，關(guān)注資源的稀缺與唯一；置業(yè)功能模糊（企業(yè)會(huì)所、家庭度假、社交等）；稀缺資源決定價(jià)值，認(rèn)為是身份的象征，注重標(biāo)簽感；重視社區(qū)整體品質(zhì)，依賴(lài)展示；總價(jià)敏感點(diǎn)高。 客戶(hù)擬合度分析客戶(hù)定位與訴求分析本項(xiàng)目滿(mǎn)足長(zhǎng)期度假客、投資客戶(hù)為主，資源占有型客戶(hù)為輔的價(jià)值認(rèn)知。? 物業(yè)偏好：公寓。? 根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)三亞置業(yè)人群分析， 50%為短期度假人群 ，其中 30%的客戶(hù)是看中海南島的投資升值潛力而購(gòu)買(mǎi)物業(yè)。? 這邊買(mǎi)房的還是家庭度假的多，純投資的比較少；三亞可能純投資需求更多，但因?yàn)橥顿Y型產(chǎn)品供應(yīng)量過(guò)大和三亞的過(guò)度投資，目前挖掘投資客也面臨困難。? 公主郡一期已經(jīng)居民很多，二期、三期也賣(mài)得不錯(cuò)，都不靠海，所以在亞龍灣游客中心邊上開(kāi)了個(gè)專(zhuān)屬沙灘浴場(chǎng)，只對(duì)公主郡業(yè)主開(kāi)放。客戶(hù)定位與訴求分析神州半島項(xiàng)目客戶(hù)分布來(lái)源及置業(yè)目的一覽表：客戶(hù)來(lái)源：北京客戶(hù)為主，占 30%50%，江浙滬和川渝其次，以度假和養(yǎng)老需求為主剖項(xiàng)目尋價(jià)值Project ValueE區(qū)位認(rèn)知亞龍灣：中國(guó)第一灣，三亞最高端的旅游度假目的地亞龍灣優(yōu)勢(shì)綜述：?中國(guó)第一灣，唯一具熱帶風(fēng)情度假灣區(qū)?品牌影響力強(qiáng)，三亞最高端旅游度假地?頂級(jí)配套， 18家世界級(jí)酒店群、高爾夫球會(huì)?8公里醇美海岸線(xiàn)亞龍灣劣勢(shì)綜述?亞龍灣幾乎均為酒店開(kāi)發(fā)，周邊缺乏休閑度假活動(dòng)?高檔夜間活動(dòng)缺乏，夜生活無(wú)聊?缺乏人文體驗(yàn)，無(wú)度假情趣?旅游模式單一，除了看海還是看海?商業(yè)活動(dòng)缺乏，娛樂(lè)、購(gòu)物、游樂(lè)、餐飲等極度匱乏 亞龍灣：成熟但日益陳舊的度假模式地塊認(rèn)知地塊認(rèn)知：?亞龍灣二期重點(diǎn)項(xiàng)目，三亞市開(kāi)發(fā)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目?地塊緊鄰亞龍灣大轉(zhuǎn)盤(pán)，系亞龍灣樞紐?地塊位于亞龍灣大道，并由椰風(fēng)路分為 AC兩地塊?地塊呈不規(guī)則形狀 ， 總體平坦?地塊距海岸線(xiàn)約 2公里， 非一線(xiàn)海景區(qū)域地塊基本指標(biāo)：?總占地： ㎡ 總建面： 336000㎡?容積率： ?A占地： ㎡ A建面： 165000㎡?（地上 105000㎡，地下 60000㎡）?C占地： ㎡ C建面： 171000㎡?（地上 86000㎡，地下 85000㎡） C規(guī)劃公寓地上 10000㎡，別墅地上 15000㎡，地下 10000㎡ 注：本報(bào)告將聚焦一期公寓，別墅的銷(xiāo)售 戰(zhàn)略意義：扼守亞龍灣門(mén)戶(hù)，擁有天然的亞龍灣成熟配套產(chǎn)品認(rèn)知規(guī)劃特色：亞龍灣 33萬(wàn)㎡首個(gè)城市綜合體產(chǎn)品規(guī)劃 A地塊：? 奢侈品店商業(yè) 7500㎡ 精品酒店 38000㎡? 公寓 30000㎡ 別墅 72500㎡產(chǎn)品規(guī)劃 C地塊：? OUTLETS 50000㎡ 超市 5000㎡? 餐飲 18000㎡ 酒吧 9000㎡? 文娛 7000㎡ 可變商業(yè) 17000㎡? 公寓 10000㎡ 別墅 25000㎡ OUTLETS奢侈品店精品酒店 別 墅 多層公寓申亞項(xiàng)目是一個(gè)包含商業(yè)、住宅、酒店、購(gòu)物和娛樂(lè)的城市綜合體產(chǎn)品認(rèn)知注：一期產(chǎn)品規(guī)劃分類(lèi)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)產(chǎn)品認(rèn)知商業(yè)： OUTLETS、奢侈品店、精品購(gòu)物、餐飲、酒吧、超市、演藝聚于一體產(chǎn)品認(rèn)知企業(yè)品牌：品牌國(guó)資開(kāi)發(fā)企業(yè)，最早的三亞建設(shè)者申亞集團(tuán)：品牌卓著的實(shí)力開(kāi)發(fā)商申亞集團(tuán)成立于 1988年，是一家立足于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及其衍生行業(yè)的集團(tuán)公司。點(diǎn)明項(xiàng)目的區(qū)域與未來(lái)前景項(xiàng)目物理屬性定位備選案名： 申 亞 ?山海谷項(xiàng)目輔推案名望德城備選案名：夢(mèng)舞臺(tái)后海谷項(xiàng)目輔推案名枕山南海谷 逐夢(mèng)生活選推：項(xiàng)目輔推 SLOGAN早 8點(diǎn)：踏沙澹水 乘憂(yōu)去晚 8點(diǎn)：枕山披月 夢(mèng)歸來(lái)度假篇：項(xiàng)目輔推精神解讀早 8點(diǎn)：渡步柔沙觀(guān)滄海 握定乾坤晚 8點(diǎn)：挾杯同飲管弦樂(lè) 決勝千里商務(wù)篇：項(xiàng)目輔推精神解讀早 8點(diǎn)：略盡前生今世商賈 風(fēng)華盡在此晚 8點(diǎn)：回望千百里椰風(fēng)道 燈火明九天商業(yè)篇：項(xiàng)目輔推精神解讀營(yíng)銷(xiāo)策略方向夢(mèng)幻城市 天堂主角建立區(qū)域形象，樹(shù)權(quán)貴主宰盛宴，一城風(fēng)華盡在此構(gòu)筑高度，營(yíng)造區(qū)域首創(chuàng)綜合大城的標(biāo)桿地位，贏(yíng)取市場(chǎng)認(rèn)同啟幕全新居住體驗(yàn)全新居住生活方式演繹，擊破客群心理防線(xiàn)，最終實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)客戶(hù)精神解讀營(yíng)銷(xiāo)推廣總綱一個(gè) 戰(zhàn)略核心四大 關(guān)鍵戰(zhàn)術(shù)總體目標(biāo)確立——銷(xiāo)售目標(biāo)，形象目標(biāo)第一階段（ 夢(mèng)幻城市 天堂主角 ）第二階段（ 盛宴，一城風(fēng)華盡在此 ）第三階段（ 啟幕全新居住體驗(yàn) ）分階段目標(biāo)及執(zhí)行線(xiàn)上高舉高打、樹(shù)高端形象?；ㄙM(fèi)。攻銷(xiāo)戰(zhàn)行銷(xiāo)戰(zhàn)三大戰(zhàn)役，勢(shì)在必行集銷(xiāo)戰(zhàn)占領(lǐng) ：長(zhǎng)三角圈、京津商圈；成渝商圈主動(dòng)出擊以再主要城市樹(shù)立 “ 品牌 ”攻陷 ：大面積渠道攻陷機(jī)場(chǎng)、高炮項(xiàng)目陣地；以銀行、車(chē)友等高端圈層攻銷(xiāo)圈占：渠道 優(yōu) 化后集中投放；為 開(kāi) 盤(pán) 集中投放線(xiàn)下渠道中心思路。專(zhuān)職接待高手談判科學(xué)系統(tǒng)維護(hù)專(zhuān)業(yè)分工，提高客戶(hù)談判成功率。一期開(kāi)盤(pán)推廣戰(zhàn)術(shù)之直復(fù)營(yíng)銷(xiāo)舉辦項(xiàng)目 VIP入會(huì)招募 ，通過(guò)入會(huì)做客戶(hù)初步判斷、 通過(guò) “1+1”做客戶(hù)拓展 、通過(guò)會(huì)員 積分優(yōu)惠做客戶(hù)鎖定 等一系列步驟為開(kāi)盤(pán)儲(chǔ)客做強(qiáng)有力的輔助工作，為開(kāi)盤(pán)（暫定 12月 1日）做足準(zhǔn)備。 。 一月 21一月 2118:54:5418:54:54January 24, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 2118:54:5418:54Jan2124Jan211越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/1/24 18:54:5418:54:5424 January 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。 一月 2118:54:5418:54Jan2124Jan211世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 一月 21一月 2118:54:5418:54:54January 24, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。我們的目標(biāo)2023年