【正文】 一月 21一月 2118:54:3018:54:30January 24, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 216:54 下午 一月 2118:54January 24, 20231少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 6:54:30 下午 6:54 下午 18:54:30一月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 18:54:3018:54:3018:541/24/2023 6:54:30 PM1以我獨沈久，愧君相見頻。這 1年時間力爭完成項目銷售的 60％ ；招商啟動，發(fā)布招商主力商家進(jìn)駐信息，將銷售宣傳深化，促進(jìn)銷售；解籌強銷期（ 202 1 08－ 202 10）做好工程形象和管理服務(wù)形象的展示，將銷售推向第二次高潮；舉辦針對目標(biāo)客戶的系列培訓(xùn)講座及推薦，做好商業(yè)經(jīng)營的招商工作。作用： “ 搭單 ” 行動意在擴大原有投資者再成交份額，或由該投資者介紹親友同期購鋪，可有效擴大同期銷售份額，加快銷售速度，是一種捆綁式的銷售策略。銷控最大的作用在于維持整個銷售系統(tǒng)的平衡及達(dá)到利潤最大目標(biāo)的實現(xiàn)。針對本項目，對價格的公開過程分為以下幾個階段：項目導(dǎo)入期，價格尚在最后調(diào)整中，不對外公布價格；優(yōu)先登記期，對外透露的均價比實際均價高出 5%左右；內(nèi)部認(rèn)購期，只針對前期進(jìn)行登記的客戶公布實行內(nèi)部認(rèn)購單位的價格；公開發(fā)售前三天公布推出單位的平均售價，但對各單位的價格暫不推出；直到公開發(fā)售當(dāng)天，全面公布推出單位的銷售價格價格公布策略銷售節(jié)奏及銷控Part 5認(rèn)籌期定在 2023年 9月 20日，正式解籌期 常規(guī)最佳在 2023年 4月 前后。另外以項目成本核算為基礎(chǔ)。本項目的銷售操作思路亦是如此，通過核心租戶在一層和負(fù)一層不同區(qū)域的安置，將相對位置較差的單位通過品牌商家的入駐變成相對較佳的位置，從而帶動銷售以及順利完成最終價格的測試。以租代售（貨包 3） (2023年 89月 ) “ 良好的開始是成功的一半 ” ，入市時機方式把握得好，才能產(chǎn)生好的銷售開局。劣勢：單價變高，市場的接受能力 降低 。返 租回 購優(yōu)勢：可以完全增加投資客戶的信心，屬于完全的融資行為劣勢：財務(wù)風(fēng)險非常高，經(jīng)營后比較被動產(chǎn) 權(quán)銷 售優(yōu)勢：如有大型品牌商家保障，容易吸引投資者劣勢：沒有實際鋪位，難于說服投資者；有較高發(fā)生糾紛的風(fēng)險帶 租約銷售優(yōu)勢：如有品牌保障，讓投資者省心劣勢：沒有實際鋪位，難于說服投資者整 體銷 售優(yōu)勢：有利于商業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營劣勢：談判過程長，實現(xiàn)難度大，價格低為促進(jìn)項目銷售進(jìn)度，采取 “ 直接銷售、帶租約銷售、產(chǎn)權(quán)式銷售、 以租代售 ” 等 4種營銷方式組合，滿足多種投資者需求，靈活操作，擴大客源，進(jìn)而實現(xiàn)項目逐一消化。 ——符合功能定位，簡單直接、明了，易于記憶的是 嘉城 商業(yè)廣場關(guān)于商業(yè)部分總體名稱及表述語：嘉城 商業(yè)廣場優(yōu)勢（ S）p本項目緊臨城市主干道，昭示性強，易引起往來潛在客戶關(guān)注；p世界零售巨頭入駐本項目；擴大了項目的知名度及商業(yè)輻射區(qū)域，總體量 20萬平米，能滿足商圈形成要件；p靠近多條城市交通要道，交通條件優(yōu)越；周邊區(qū)域有多家中高檔住宅區(qū)、酒店、娛樂、餐飲、機關(guān)等商務(wù)配套，有地緣性消費群體，具有巨大的消費能量；；p具有市場的稀缺性和唯一性。其中，預(yù)計有 15個項目在 2023年 10月份或 10月份以后開盤，有 6個將在 2023年春節(jié)前后入市銷售，其余還有 18個項目未確定具體開盤時間；２、保障房市場中短期內(nèi)不會影響到商品房市場的整體需求；３、供應(yīng)集中放量，預(yù)計年底曲靖樓市將出現(xiàn)一輪供應(yīng)高峰期４、在售商業(yè)中，價格差異較大，住宅底商價格集中在 90009500元 /㎡ 之間，專業(yè)市場商業(yè)價格較低； ５、多層、小高層、高層和超高層項目的銷售均價基本在 3500元 /平米以上６、南片區(qū)參展項目共有 16個，住宅整體均價在 3700元 /㎡ ，區(qū)域供應(yīng)量巨大； ７、南片區(qū)除嘉城外沒有大體量的商業(yè)項目，主要為住宅底商，但目前所有樓盤均無價格信息，據(jù)置業(yè)顧問介紹預(yù)計價格在 18000元 /㎡ 左右； 《 具體詳見提交的 2102房交會專題報告 》一方面他們比較理性，看重項目升值潛力，有自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)，要看見實實在在的利益；另一方面，他們又喜歡跟風(fēng)，很容易被引導(dǎo)。但此區(qū)域正在開發(fā)中，形成還有待時日；n 隨著整個曲靖的發(fā)展和中心區(qū)的土地稀缺及商業(yè)飽和，必將會出現(xiàn) 新的 商業(yè)中心予以補充和分流。 一個什么都不缺的市場，一個有巨大潛力的市場，真正大供量在后頭；216。（ 3）大投資客戶具有很強的支付能力和議價能力，對風(fēng)險承受能力強 ，但比例較少 。以此為主線在營銷節(jié)點中安排一系列有力度的活動和現(xiàn)場銷售人員的有效管理，在人氣和成交率上取得快速、高效的業(yè)績。操作方式 : 拉高未來價值，降低現(xiàn)有的置業(yè)門檻；帳面定價 =實收均價 76%；購房時發(fā)展商一次性按照 8%的年租金回報率支付三年租金客戶購買商業(yè)物業(yè)后由發(fā)展商統(tǒng)一招商經(jīng)營，三年后可收回經(jīng)營權(quán)自用；貨包范圍：第二個銷售貨包：（時間約： 2023年 45月左右） 6幢一二層商鋪可售面積約： 3100㎡ 銷售均價按 18000元 /㎡計算 銷售率按 65%計算，銷售面積約 :2023㎡ 銷售額約： 3627萬元 78910幢一二層商鋪可售面積約： 6070㎡ 銷售均價按 18000元 /㎡計算 銷售率按 65%計算，銷售面積約 :3945㎡ 銷售額約： 7890萬元 11幢一二層商鋪可售面積約： ㎡ 銷售均價按 18000元 /㎡計算 銷售率按 65%計算，銷售面積約 :2153㎡ 銷售額約： 3875萬元第二個銷售貨包：合計銷售額約： 15392萬元② 貨包 2銷售方式 —返租銷售 （時間約： 2023年 45月左右）假設(shè)某鋪位面積： 100平方米，實收均價 :20230元 /平方米，總價 :200萬。上述測算未計入現(xiàn)金流產(chǎn)生的效益上述測算未考慮租金上漲因素上述測算未將物業(yè)增值部分計入在內(nèi)附件 1：嘉城 A區(qū)貨包 2管理公司合作方式分析附件 2：嘉城 A區(qū)貨包 2價值投資分析主要針對二樓以上難以銷售的商鋪，三年內(nèi)以租金的方式付完全部房款第一年付 30%、第二年付 30%、第三年付 40%，房款付完，正式簽訂銷售合同，如果客戶沒有付清房款就要終止合同，客戶已交款項不退，并且要承擔(dān)毀約責(zé)任。有控制地入市：根據(jù)工程進(jìn)度、價格策略、銷售導(dǎo)向等分期分批有節(jié)奏地向市場推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實現(xiàn)均衡、有序的銷售目標(biāo)。價格策略市場環(huán)境為