【正文】 革拉開了地產(chǎn)行業(yè)的騰飛大幕 ， 2023年開始的營業(yè)稅合并增值稅目前已經(jīng)在 10余省市實施，標志著國家為下一步強化調(diào)控埋下了伏筆； 全國 人口信息采集已于 6月底完成，全國省市地稅官員進京進行為期半年的培訓 ,房產(chǎn)稅成為懸在行業(yè)頭頂?shù)摹?堰塞湖 ” ， 中央與地方的博弈背景下， 什么時候?qū)嵤┒加锌赡埽坏禺a(chǎn)行業(yè)自調(diào)控以來經(jīng)歷價了 價漲量跌 價跌量跌 價跌量漲 ，近 期房價有所反彈 招致國土部密集調(diào)研，國土部正研究進一步強化調(diào)控政策措施，政策有趨嚴的趨勢；國民經(jīng)濟中的出口、投資、消費全面萎縮，外匯占款自 2023年 4月一直為凈流出，人民幣貶值 至今已近 20%，歐債導致的金融危機下 ,貶值 壓力進一步加大 ； 只租不售是商業(yè)地產(chǎn)的趨勢，商業(yè)地產(chǎn)的價值也是通過在經(jīng)營當中體現(xiàn)，消費者認可租金不斷上漲實現(xiàn)的回報，市場逐步開始走高端路線，經(jīng)營方式由單純銷售轉為只租不售和租售并舉經(jīng)濟周期服從政治周期市場經(jīng)濟的典型代表 計劃、行政經(jīng)濟的典型代表VS結論：什么事都有可能發(fā)生，今年 10月會明朗 .我們 充滿 敬畏和憧憬！樓市走勢取決于預期，購房者預期取決于政策 ………地產(chǎn)行業(yè)更火爆淘汰 70%的地產(chǎn)企業(yè)本體分析Part 2n 縱觀整個曲靖市，由于歷史淵源等原因，老城區(qū)阿詩瑪一帶已經(jīng)成為了曲靖市不可替代的第一商業(yè)中心，此區(qū)域以大型綜合購物中心和臨街商鋪為商業(yè)的主要支撐點和特色，也是曲靖人口最多最集中的區(qū)域；n 曲靖市政府規(guī)劃未來新規(guī)劃南市區(qū)為大曲靖的城市新中心，包含行政、商業(yè)、商務、休閑娛樂、高檔居住區(qū)。 沒有人流支持的商業(yè)體經(jīng)營存在巨大風險；秋季房交會小結：參展的 68個項目中，在售項目僅有 34個左右，其他項目均處于展示和認籌階段。 ——“ 國際購物廣場、商業(yè)中心、商業(yè)廣場、商業(yè)大世界、商城 ” 等是直接傳達復合型商業(yè)業(yè)態(tài)及項目的功能定位，有助于客戶群體一目了然的理解項目。返 祖銷 售 優(yōu)勢：適用所有商鋪；吸引投資客戶，可以增加客戶的信心；可以在前期確保開發(fā)商對商業(yè)的控制，在很大程度上保障項目的商業(yè)運營成功劣勢：增加財務手續(xù)，同時也增加了財務風險；在招商上，要加大力度 。普通銷售方式：首付 50%，首付款： 100萬購買商鋪：售價 =20230/50%=33333元 /平方米，總價 333萬元； 首期 五 成應付 :，貸款 : 一次性返租五年抵扣首期 年回報率 8%， 5年收益 :1332023元； 扣除 10%的管理費： 133200元； 客戶實際繳納首期款 :466200元，相當于 14%；案例分析二（首付 50%，返租 5年）優(yōu)勢：（ 1）降低首付；（ 2）客戶購買前期經(jīng)營保障；（ 3）降低客戶購買風險；（ 4）年回報率高出市場一般水平的 60%，按 2023年后周邊商業(yè)租金 預期 100元 /平方米計算。寫字樓及其他物業(yè)當前暫不涉及，待后期視工程進度及營銷節(jié)點另行專項提報。是指項目在成功招商 20－ 30％的情況下，開始銷售，以核心租戶（主力店、一級品牌）的入駐來帶動銷售。競爭價格對比為依據(jù)：參照創(chuàng)森財富中心、項目一期商業(yè)的售價，參照區(qū)域鋪面租價進行反推，對本項目銷售定價進行修正比較。④ 產(chǎn)權式商業(yè)物業(yè)根據(jù)與經(jīng)營方的租金標準，結合市場具體情況反推。銷售節(jié)奏優(yōu)點 : 以沃爾瑪負 1層、出入口臨街鋪及寫字樓 1拖 2推貨易于產(chǎn)生銷售高潮； 鋪位的搭配較均衡，便于銷售控制； 便于價格拉升； 資金回籠迅速；缺點： 第三批 1層 較差的鋪位較多，可能會有滯銷情況，但如果主力店可以提前確定，部分差單位可變成較佳的單位，價格也可拉升。 “ 搭單 ” 行動的實施，可充分整合與利用客戶資源，促進銷售。完成了市場、價格初探后，梳理客戶，進行微調(diào)，進一步調(diào)整定位；借助開盤將迎來銷售的首個開門紅銷售高潮。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/1/24 18:54:3018:54:3024 January 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強。 24 一月 20236:54:30 下午 18:54:30一月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/1/24 18:54:3018:54:3024 January 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 一月 2118:54:3018:54Jan2124Jan211故人江海別，幾度隔山川。 按照既定的推貨節(jié)奏，進一步提升銷售均價，向其他片區(qū)幅射開發(fā)目標客戶；召開招商大會，借招商成功進行深化營銷；這一階段開始由于上階段的熱銷會出現(xiàn)階段性的平穩(wěn)期，但由于前面老客戶的口碑以及各項形象進度的完善，將迎來本項目的第二個銷售高峰期。銷售促進 方式付款方式Part 6考慮到經(jīng)營者對資金流通的需要，通常不情愿將大筆資金一次性投資在固定資產(chǎn)上，而希望擁有較高的流動資金。因項目本身體量較大，加上臨街鋪和內(nèi)街單位 面積 大。甲方要求的正式解籌期在 2023年 11月前后是倉促的，準備時間不足，有效蓄勢不夠 ,剛性的時間點 解籌時間非常緊， 甲方工程 施工需盡快進行，工地熱火朝天的現(xiàn)場是銷售不可缺少的重要支撐部分。厘定價格的依據(jù)本項目采取的定價方法：根據(jù)市調(diào)區(qū)域鋪面租價區(qū)間在 1540元㎡ /月，以 40元 /平米 /月的租金對項目銷售定價上采取 “ 租金逆推核算法 ” 進行銷售價格核算，并設 8%投資回報率；測算公式： 40 元 /㎡ /月 12 月 247。完成必要的銷售文件（銷售百問、銷售面積、房號表、認購登記卡、付款方式、客戶登記表等）完成其他必要的宣傳資料（樓書、海報、圍擋）宣傳鋪墊（戶外廣告、電視字幕廣告、短信）圍擋包裝（以廣告噴繪包裝）解籌前提條件 ：（ 1）取得《預售許可證》（ 2）現(xiàn)場包裝 現(xiàn)場氣氛營造完成（導示系統(tǒng)、道旗、背景音樂安裝完畢等）。入市時機的選擇要綜合考慮如下幾方面因素：入市時機商業(yè)項目正式銷售必須符合看得見摸的著的要求，前期造勢時工程必須 確定工程進度，工地現(xiàn)場施工進行，工地包裝完成，圍擋上架 （最基本要求）項目可售時間：通常我們選擇在正式預售前 2—3個月入市宣傳、推售房源，一方面為項目提前造勢、另一方面可為正式銷售積累有效客戶。小結：按 8%的年收益租金約 160元 /平方米，參照目前同等區(qū)域