商業(yè)綜合體項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)(完整版)
【正文】 中心商業(yè)區(qū)?！糁行膹V場(chǎng)構(gòu)成：紫薇樹(shù)、桂花樹(shù)、移動(dòng)的鮮花車、休閑椅和露天的音樂(lè)角、項(xiàng)目購(gòu)物指示。人流/物流/車流/信息流等交通動(dòng)線設(shè)計(jì)商業(yè)區(qū)內(nèi)的商鋪采用單一循環(huán)人流步行路線，少量設(shè)置機(jī)械交通輔助工具；物流設(shè)置獨(dú)立出入口，與外圍主要交通大街連接；車流統(tǒng)一由現(xiàn)有壽星廣場(chǎng)東北角引入地下，由西南出；適當(dāng)考慮智能系統(tǒng)在項(xiàng)目中的運(yùn)用。設(shè)計(jì)壓縮現(xiàn)有向陽(yáng)街商業(yè)氛圍，減少向陽(yáng)街主要人流，降低對(duì)現(xiàn)有街道的依賴性。二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)出租收益可出租總面積34906平方米，主力百貨店按平均每平方米22元測(cè)算，中型超市按19元/平方米測(cè)算，其他詳見(jiàn)下表： 項(xiàng)目出租收益估算表序號(hào)物業(yè)類型出租面積（㎡）月租金（元/㎡）年出租收益（萬(wàn)元/年）A區(qū)1主力百貨9024222綜合超市5047193家具店3884134地下商場(chǎng)8406(出租6304)105大型餐飲4334(出租2167)25656B區(qū)12113(出租8480)25合 計(jì)34906銷售收入可售面積為97676平方米，合理收入測(cè)算如下： 項(xiàng)目合理銷售收入估算表序號(hào)物業(yè)類型可售面積（㎡）售價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬(wàn)元）備注1住宅花園洋房1500018002700電梯公寓3600015005400小計(jì)5100081002A區(qū)步行街31213800024970金融機(jī)構(gòu)7006000420兒童城28383000851通訊市場(chǎng)189180001512家電市場(chǎng)21323000639大型餐飲21674000866小計(jì)40941292583B區(qū)餐飲面積363340001453合計(jì)4地下商城210250001051合 計(jì)9767639862項(xiàng)目總收入，按510年一個(gè)經(jīng)營(yíng)周期計(jì)算，出租固定資產(chǎn)的平均收益周期選擇10年計(jì)算，出租收益為85201萬(wàn)元。但關(guān)鍵是能不能開(kāi)發(fā)市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，能不能走市場(chǎng)差異化道路，為此，我們瞄準(zhǔn)廣大的中小投資戶，開(kāi)發(fā)低總價(jià)、小面積的商業(yè)步行街系統(tǒng)，從而規(guī)避商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。盡管本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但這些風(fēng)險(xiǎn)都可以預(yù)先估計(jì)并在實(shí)際操作中加以規(guī)避。第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目是一個(gè)涵蓋商業(yè)、住宅兩種物業(yè)的綜合性大型項(xiàng)目，存在一定的不確定因素，具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的步行街道應(yīng)考慮以直線為主，少用或者不用曲線和弧線式的步行街設(shè)計(jì)方式。外立面顏色橙色與咖啡紅的合理運(yùn)用。步行街寬度：凈寬12米◆構(gòu)成：圓石小徑組合藍(lán)色的瑪賽克拼圖、白色的沙灘、柔和的燈光、中世紀(jì)風(fēng)格的油畫(huà)。商業(yè)區(qū)內(nèi)設(shè)一個(gè)中型的綜合百貨店和一個(gè)中型購(gòu)物超市，這個(gè)百貨由超市、百貨和一個(gè)家電賣場(chǎng)組成，提供當(dāng)?shù)鼐用窕镜娜粘Ｉ钚枰辉O(shè)一個(gè)特色的品牌家居、家俱和裝飾的綜合店，滿足購(gòu)物者的特定需求；三條主題主步行街和一個(gè)中心廣場(chǎng)構(gòu)成項(xiàng)目的主要人流動(dòng)線和休閑場(chǎng)所，內(nèi)設(shè)“名品店”、“精品店”、“書(shū)城”“運(yùn)動(dòng)城”、“少女天地”和“兒童中心”等主題區(qū)域，時(shí)尚與繁華匯聚，讓購(gòu)物者充分享受“逛街”購(gòu)物的樂(lè)趣。本項(xiàng)目投資額大，對(duì)企業(yè)會(huì)造成一定的資金壓力。從2010年到2012年，％，超出某市的平均水平，而且今年也將保持9％－10％的增長(zhǎng)速度。早5000年前，這里是五帝之一顓頊及其部落活動(dòng)中心。4萬(wàn)人。按照政府規(guī)劃到2010年某城鎮(zhèn)人均居住面積將由現(xiàn)在的16平方米達(dá)到20平方米。（3） 城郊購(gòu)物中心將成為下一個(gè)投資亮點(diǎn)。（三）某市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r分析1 某市商業(yè)用房開(kāi)發(fā)總規(guī)
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