【正文】 初步成熟大企業(yè)進駐軟件新城形成產(chǎn)業(yè)鏈外圍中小企業(yè)進駐軟件設計信息處理創(chuàng)意文化其他企業(yè)中小企業(yè)進駐條件商業(yè)辦公氛圍生活商務配套交通總價 /單價項目有機會吸引中小企業(yè)進駐政策優(yōu)惠土地便宜定制辦公其他要求74但是否應該發(fā)展純寫字樓群？75雖然西安寫字樓隨著宏觀調(diào)控及區(qū)域發(fā)展而大量開發(fā)，但 去化速度較慢，尤其是綜合型寫字樓　 項目名稱 售價 (元 /平方米 ) 銷售率 銷售周期綜合型寫字樓高新國際商務中心 7500 25% 4年西部國際廣場 7000 35% 5年　高科廣場 6500 90% 7年　西港國際大廈 8550 % 3年旺座國際城 6172 80% 1年半公寓型寫字樓class 5012 % 2年粵漢國際 4879 % 2年綠地 SOHO同盟 5185一期： 100% 二期 70%一期 1年半 二期 1年銀河新坐標 5670 % 2年p在西安寫字樓去化速度普遍慢于公寓p在西安綜合型的綜合型寫字樓去化速度普遍 慢于公寓型寫字樓綜合型寫字樓去化速度普遍低于公寓型寫字樓76因為西安大部分企業(yè)為中小企業(yè)，經(jīng)濟實力有限，對寫字樓需求有限；目前西安寫字樓銷售更多是由投資需求支撐62%的公司的年收入在 500萬元以下購買寫字樓時的考慮面積%寫字樓客群面積在 200平米以下數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站及世聯(lián)西安寫字樓代理部77同時由于項目所在區(qū)域較為陌生，發(fā)展純寫字樓群比核心區(qū)寫字樓面臨著更大的風險西安發(fā)展純商務寫字樓群的較少，較多項目采取 “ 公寓 +寫字樓 ” 發(fā)展模式，實現(xiàn)：降低風險，公寓消化速度相對較快，實現(xiàn)現(xiàn)金較快回現(xiàn)，寫字樓則能實現(xiàn)價格溢價租售結合，公寓用作銷售，寫字樓既可用作銷售，也可租賃帶來長期的現(xiàn)金流尚品國際：分為 A、 B、 C三棟樓，總共 12萬㎡pA棟： LOFT寫字樓；建筑面積 ，戶型為 40~70㎡之間pB棟：寫字樓； ㎡，戶型為 150~250㎡，無走廊，獨立衛(wèi)生間pC棟：精裝公寓、商業(yè)；約㎡，面積區(qū)間為 40~100㎡之間尚品國際唐延路科技九路 效果圖：能實現(xiàn)寫字樓群的形象78因此世聯(lián)建議采取 “ 公寓 +寫字樓 ” 的發(fā)展模式，實現(xiàn)風險的回避西三環(huán)快速干道彩虹路經(jīng)十三路商住公寓 酒店式公寓 酒店式公寓SOHO寫字樓商住公寓 商住公寓/SOHO寫字樓p方案一： 2棟商住公寓 +2棟酒店式公寓 +2棟 SOHO寫字樓p方案二： 3棟商住公寓 +2棟酒店式公寓 +1棟 SOHO寫字樓一期二期79在 “ 公寓 +寫字樓 ” 方案中，亦能實現(xiàn)商務辦公樓群的整體形象，從而 提升區(qū)域形象寫字樓形象 公寓形象公寓 +寫字樓整體能實現(xiàn)商務辦公裙樓的形象，從而提升區(qū)域價值（圖為曲江新區(qū)在建公寓）8081歡樂頌研究：第一個歡樂頌項目位于深圳南山， 以整體租賃形式 進入市場l 南城購物廣場，幾經(jīng)易主，爛尾近十年。功能業(yè)態(tài)百貨娛樂 娛樂餐飲合作伙伴東方表行、 HOLA、百勝、永旺幻想、永和、 channel v、 HM、大食代、 ZARA及其他華潤自有品牌89西安歡樂頌預計于 2023年開業(yè)，目前正在選址中；但經(jīng)世聯(lián)了解其拓展不考慮英發(fā)寨項目備選項目二：佳誠長安集備選項目一：高新區(qū)成熟區(qū)或 CBD區(qū)域訪談對象一：華潤萬家西北區(qū)拓展總監(jiān) 王總 目前歡樂頌在西安有拓展意向，但是目前還在尋找項目中，其中東二環(huán)外的 “佳誠長安集 ” 我們現(xiàn)在正在洽談中，這個是你們世聯(lián)代理的樓盤，另外也考慮在高新區(qū)選址。 西大街和北大街發(fā)展較慢，解放路為西安以前的商業(yè)旺區(qū)，近幾年已經(jīng)逐漸的沒落，商業(yè)氣氛逐漸變淡， 但隨著萬達的進駐以及解放路的整體拓寬，解放路將迎來下一個商業(yè)繁榮期；n 幾條大街發(fā)展的定位有各自的特點， 。訪談對象二：世聯(lián)地產(chǎn)西安公司總經(jīng)理 肖總 東郊歡樂頌應是佳誠長安集，位于韓森路與萬壽中路交匯處，是西安公司策劃代理的項目，總建筑面積 168萬平米，其中商業(yè) 26萬平米。 2023年在區(qū)委區(qū)政府的支持下，金福瑞公司斥資 。整體項目是龐大的區(qū)域開發(fā)，西安高新區(qū)政府給予了綠地集團較多政策優(yōu)惠都市之門（高新區(qū)管委會新址），綠地假日酒店、比克國際會展等大型公建， 奠定了區(qū)域發(fā)展的信心67CBD租金與售價實現(xiàn)較高水平，潛在高端寫字樓將放量入市項目名稱 主力戶型（平方米） 總建面（萬平方米） 租金（元 /月） 入駐率匯鑫 IBC（乙級） 200600 14 40~50 100%　SOHO同盟（乙級） 130230　 5 40~50 60%都市之門（甲級） 260380　 20　 80~110 70%　售價： 15500元 /m2物業(yè)管理費： 3—15 元 /m2/月（含電梯費）租金 /售價 租售狀況市場在售項目數(shù)量較少，各種類型項目均有，處于快速發(fā)展期，高端物業(yè)的市場接受度強，銷售速度快；中端物業(yè)的入駐率較高；低端物業(yè)的入駐率較低。在使用項目中只有經(jīng)發(fā)大廈、利君 V時代規(guī)劃為純寫字樓，賽高街區(qū)和天地時代廣場、第 5國際等項目中既有寫字樓又有商住公寓。?“ 西安向北 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，多項重大利好加速區(qū)域發(fā)展；?城市功能更加復合、完善，體現(xiàn) “ 城市新中心 ” 價值。經(jīng)開區(qū)西高新 曲江浐灞核心區(qū)西郊 n 西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)成立于 1993年， 2023年被國務院批準為國家級開發(fā)區(qū)；n 開發(fā)區(qū)定位 以提高吸收外資質(zhì)量為主，以發(fā)展 現(xiàn)代制造業(yè) 為主，以優(yōu)化 出口結構 為主，致力于 發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè) ，致力于發(fā)展高附加值服務業(yè) ，促進國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)向多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展。超市停車場占用 150個停車位停車場放置在 1層49街鋪產(chǎn)品打造：以 1拖 2的銷售模式 打造業(yè)主一業(yè)主四業(yè)主二 業(yè)主三模式一：一二層分開銷售模式二： 1拖 2銷售業(yè)主二 業(yè)主三 業(yè)主四業(yè)主一地面地面?二樓常用作眼鏡超市、較大餐飲等較大的商家，由外部獨立樓梯連接二樓?優(yōu)點：二層銷售價格較高，能達到一層的 60%以上?缺點：二層面積大導致銷售 總價高，銷售速度慢?適應區(qū)域：商業(yè)較繁華地段?一二層賣給同一個業(yè)主?優(yōu)點：使得二層較容易銷售?缺點：二層不能形成大面積的商鋪，使用功能受限制?適應區(qū)域：社區(qū)型街鋪與區(qū)域商業(yè)成熟度匹配，為推薦方案50街鋪產(chǎn)品打造： 開間 4~5米，進深 12米 ，單層總面積控制在 60平米 內(nèi)開間區(qū)間 比例 進深區(qū)間 比例3m以下 % 3m以下 %3m－ 6m % 3m－ 6m %6m－ 9m % 6m－ 9m %9m－ 15m % 9m－ 15m %15m－ 18m % 15m－ 18m %18m以上 % 18m以上 %合計 % 合計 %深圳 23個社區(qū)商業(yè)項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計 3~6米的街鋪開間最為常見，滿足大部分街鋪商家的需求進深的合理尺寸一般是開間的 2~3倍建議普通街鋪打造 4~5米的開間， 12米的進深，總面積控制在 60平米以內(nèi)部分特別引進的業(yè)態(tài)如銀行、郵政、知名咖啡館品牌等需要定制式打造51通過面積控制，實現(xiàn)總價控制在 220萬 左右　　　　層數(shù)2023年（元 /月 對于分多期開發(fā)的大盤來說，酒店的建設對于后期打造高端物業(yè)有極大的幫助12319開發(fā)五星級酒店有助于拓寬大盤客戶來源，促進大盤銷售接待餐飲商務 休閑娛樂宴會 酒店經(jīng)營將帶來整個高新區(qū)的商務人群及西部國際軟件新城的客戶群，人們平時宴會、會議、休閑娛樂等均在酒店消費，酒店可作為整個大盤的展示紐帶高新區(qū)？二環(huán)內(nèi)？城西？國際軟件新城？三環(huán)南？當?shù)貐^(qū)域？如何拓寬客戶源？ 酒店將成為大盤對外展示紐帶20同時，亦給大盤未來 價值拉高 增加了動力源123445大盤后期價值如何拉升？大盤價值點：社區(qū)商業(yè) +園林 +五星級酒店 +教育 +醫(yī)療 +戶型打造 +其他實現(xiàn)每期開發(fā)有一個核心價值拉動點，譬如：一期價值點：性價比二期價值點：社區(qū)商業(yè) +園林 +教育三期價值點： 酒店動工 +園林 +其他配套四期價值點： 酒店開業(yè) +園林 +配套 +戶型五期價值點：區(qū)域成熟 +其他配套分期開發(fā)圖21？22按照 2023年的標準， 酒店建安成本為 p酒店總建設面積 4萬平方米，其建造成本構成如下：備注：根據(jù)大盤的開發(fā)時序，酒店的動工期在 2023年以后，所以在此將酒店的建安成本折算到 2023年按 2023年計算的成本 按 2023年計算的成本前期工程費 466 514 基礎設施費 150 165 建安裝修成本 8000 8820 開發(fā)期間接費 101 111 項目管理費用 104 115 預備費 87 96 每方成本 8908 9821總成本 (萬元 ) 35632 3928423酒店首年實現(xiàn)盈利，成本回收周期 9年 （常規(guī)五星級酒店回收周期為 8~13年）；若 2023年開始營業(yè)，則 2025年實現(xiàn)成本回收項目 取值 16年 17年 18年 19年 20年 21年 22年 23年 24年 25年客房數(shù) 379 379 379 379 379 379 379 379 379 379住宿率 65% 70% 75% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80%平均房價 % 893 938 985 1034 1085 1140 1197 1257 1319 1385 收入 客房 % 8030 9080 10215 11440 12023 12613 13244 13906 14601 15331 餐飲 % 3346 3783 4256 4767 5005 5255 5518 5794 6084 6388 會議 % 669 757 851 953 1001 1051 1104 1159 1217 1278 其他 % 1338 1513 1702 1907 2023 2102 2207 2318 2434 2555 合計 % 13383 15133 17024 19067 20231 21022 22073 23176 24335 25552 支出 客房 % 2409 2724 3064 3432 3604 3784 3973 4172 4380 4599 餐飲 % 2023 2270 2554 2860 3003 3153 3311 3476 3650 3833 會議 % 134 151 170 191 200 210 221 232 243 256 其他 % 468 530 596 667 701 736 773 811 852 894 合計 % 5019 5675 6384 7150 7508 7883 8277 8691 9126 9582 營業(yè)利潤 % 8364 9458 10640 11917 12513 13139 13796 14485 15210 15970 未分配經(jīng)營開支行政及一般開支 % 1071 1211 1362 1525 1602 1682 1766 1854 1947 2044 營銷費用 % 669 757 851 953 1001 1051 1104 1159 1217 1278 物業(yè)營運及保養(yǎng) % 401 454 511 572 601 631 662 695 730 767 能源成本 % 937 1059 1192 1335 1401 1472 1545 1622 1703 1789 基本管理費 % 335 378 426 477 501 526 552 579 608 639 合計 % 3413 3859 4341 4862 5105 5361 5629 5910 6206 6516 稅前毛利潤 % 4952 5599 6299 7055 7408 7778 8167 8575 9004 9454 固定費用 營業(yè)稅 % 736 832 936 1049 1101 1156 1214 1275 1338 1405 獎勵管理費 % 234 265 298 334 350 368 386 406 426 447 房產(chǎn)稅及保險 % 268 303 340 381 400 420 441 464 487 511 資本重置儲備 % 535 605 681 763 801 841 883 927 973 1022 合計 % 1773 2023 2256 2526 2653 2785 2925 3071 3224 3386 　 利潤總額 % 3178 3594 4043 4528 4755 4993 5242 5504 5780 6069 凈現(xiàn)金流 3178 3594 4043 4528 4755 4993 5242 5504 5780 6069 累計凈現(xiàn)金流量 42301 39122 35528 31485 26956 22202 17209 11967 6462 683 5386 萬元24酒店毛利率為 37%，扣除剩余費用后利潤額為 %，盈利水平較佳（高星級酒店行業(yè)平均毛利率在 35%左右）項目 取值 16年 17年 18年 19年