【正文】 遠(yuǎn)來看，高新區(qū)中心區(qū)將結(jié)合西咸新城建設(shè)往西轉(zhuǎn)移面積西擴(kuò)： 由原來 107平方公里擴(kuò)展至 200平方公里；根據(jù) 《 西安高新區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃 》 ，高新區(qū)面積將擴(kuò)展至 200平方公里，打造智慧之城、科技之都；功能區(qū)西移： 規(guī)劃依托灃河、太平河以及城際鐵路、西太公路，將高新區(qū)劃分為 “ 一心、二軸、三帶、五區(qū) ” 的結(jié)構(gòu)模式。 依托成熟區(qū)域發(fā)展逐漸飽和，商務(wù)功能逐漸外溢到周邊區(qū)域，高新區(qū)唐延路板塊是典型的外溢區(qū)域。整體項目是龐大的區(qū)域開發(fā)，西安高新區(qū)政府給予了綠地集團(tuán)較多政策優(yōu)惠都市之門（高新區(qū)管委會新址），綠地假日酒店、比克國際會展等大型公建， 奠定了區(qū)域發(fā)展的信心67CBD租金與售價實現(xiàn)較高水平，潛在高端寫字樓將放量入市項目名稱 主力戶型（平方米） 總建面（萬平方米） 租金（元 /月） 入駐率匯鑫 IBC（乙級） 200600 14 40~50 100%　SOHO同盟（乙級） 130230　 5 40~50 60%都市之門（甲級） 260380　 20　 80~110 70%　售價： 15500元 /m2物業(yè)管理費： 3—15 元 /m2/月（含電梯費）租金 /售價 租售狀況市場在售項目數(shù)量較少，各種類型項目均有，處于快速發(fā)展期，高端物業(yè)的市場接受度強，銷售速度快；中端物業(yè)的入駐率較高；低端物業(yè)的入駐率較低。以高新管委會 “ 都市之門 ” 為圓心輻射的政務(wù)中心、綠地筆克會展為圓心的商務(wù)核心，形成項目周邊政經(jīng)焦點。項目周邊分布有永陽公園、木塔寺公園、奧林匹克公園、以及在建的 150畝 CBD中央公園，形成開闊潔凈的宜居環(huán)境。 美道銀河新坐標(biāo)旺座現(xiàn)代城唐灃國際廣場CLASSCROSS萬象匯數(shù)字大廈匯金國際橡樹街區(qū)洛克大廈SOHO同盟綠地中心都市之門匯鑫 IBC核心區(qū)板塊CBD板塊唐延路板塊n核心驅(qū)動力：高新區(qū)最傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，依靠最成熟的商務(wù)氛圍吸引企業(yè)進(jìn)駐n租售水平： 100~150元 /平米 /月n主力客戶 :科技、證券、咨詢、文化、銀行、地產(chǎn)等老核心區(qū)板塊n核心驅(qū)動力：區(qū)域較為成熟、發(fā)展較快，租金較低n租售水平： 50~70元 /平米 /月n主力客戶：中小型企業(yè)，資訊、科技、廣告等唐延路板塊二次創(chuàng)業(yè)區(qū) CBD板塊n核心驅(qū)動力：政府大力支持（管委會政府搬遷至此），大型企業(yè)進(jìn)駐帶動商務(wù)氛圍n租售水平： 100~120元 /平米 /月n主力客戶：銀行，科技公司，石油、工程、設(shè)備、資訊等各類企業(yè)，規(guī)模有大有小63三大板塊的發(fā)展有兩大因素推動：因素一：經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市擴(kuò)張1233西三環(huán)繞城高速1991~1996年產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施先行1997~2023年產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)外擴(kuò)，二次創(chuàng)業(yè)2023~2023年綜合新城產(chǎn)業(yè)成熟、商業(yè)繁榮 國務(wù)院批準(zhǔn)高新區(qū)為國家級開發(fā)區(qū) 西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)總公司成立 基礎(chǔ)設(shè)施極大完善：主次干道建設(shè)完成，學(xué)校、新紀(jì)元廣場、高爾夫球場投入使用 高新區(qū)規(guī)劃面積擴(kuò)大為 西安軟件產(chǎn)業(yè)園正式掛牌 啟動并實施二次創(chuàng)業(yè)計劃 引進(jìn)易初蓮花、美格菲等知名現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 20多家 出口加工 B區(qū)啟動建設(shè) 中國西部第一高雙子塔落戶西安高新區(qū) 中軟國際萬人基地落戶高新區(qū)軟件新城高新區(qū)初建面貌現(xiàn)在的高新區(qū)高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市擴(kuò)張歷程64因素二：政府對區(qū)域發(fā)展的引導(dǎo)組團(tuán) A：辦公集中區(qū)（科技路、高新路、南二環(huán)附近）綜合型寫字樓集中區(qū)組團(tuán) B：辦公集中區(qū)（唐延路沿線）公寓型寫字樓集中區(qū)組團(tuán) C：辦公集中區(qū)（甲級寫字樓聚集地）ABC管委會老址管委會原址管委會新址216。在使用項目中只有經(jīng)發(fā)大廈、利君 V時代規(guī)劃為純寫字樓，賽高街區(qū)和天地時代廣場、第 5國際等項目中既有寫字樓又有商住公寓。 政府對這個區(qū)域的規(guī)劃很明顯，先重點打造鳳 5路和我們項目區(qū)域這兩個點，鳳 5路更多的是商業(yè)中心，我們區(qū)域偏重商務(wù)一些，未來隨著市政府的搬遷等因素，肯定會有更多的企業(yè)跟隨過來選擇經(jīng)開區(qū)的。如果外立面、大堂、配置、配套上做好了肯定會有好的企業(yè)選擇的，這個區(qū)域的辦公氛圍應(yīng)該也會越來越濃厚。經(jīng)發(fā)大廈的高端形象、質(zhì)感外立面、豪華大堂、電梯配置等諸多方面都能滿足這些高端客戶對辦公物業(yè)的需求。?“ 西安向北 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，多項重大利好加速區(qū)域發(fā)展；?城市功能更加復(fù)合、完善，體現(xiàn) “ 城市新中心 ” 價值。 因素二：政府強有力規(guī)劃西安市行政中心北遷 ，將使北城成為西安的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心地鐵 2號線 ，促進(jìn)北城快速發(fā)展，進(jìn)一步拉近與主城區(qū)的距離新火車客運站 ，為實現(xiàn)北城高速發(fā)展提供了進(jìn)一步的鐵路支持大明宮遺址改造 ，有效保護(hù)遺址，建立國家歷史公園市行政中心北遷，新客運站、地鐵二號線的建成，大明宮遺址改造，將加速北城的發(fā)展59從而實現(xiàn) “ 產(chǎn)業(yè)新城 ” 向 “ 功能復(fù)合新城 ” 轉(zhuǎn)變，成為西安城市新中心，為寫字樓發(fā)展提供了機遇1993年：經(jīng)開區(qū)創(chuàng)建（總規(guī)模不足 10平方公里）1996年：成為省級開發(fā)區(qū)2023年：躍升國家級開發(fā)區(qū)從 2023年起，經(jīng)開區(qū)二次創(chuàng)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)帶動、產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張，先后完成文景路 8條道路和一批園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)2023年：提出 “ 未央新城 ” 定位2023年：城市運動公園向市民開放2023年以來，西安經(jīng)開區(qū)先后投資 60億元，實施 “ 環(huán)境升級系統(tǒng)工程 ”1993—1995 年 1996—2023 年 2023—2023 年 2023—2023 年 2023之后2023年：行政中心搬遷2023年：北客站開通2023年：地鐵 2號線通車……產(chǎn)業(yè)拉動階段 “ 未央新城 ” 的提出 “ 城市新中心 ”?經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，通過產(chǎn)業(yè)拉動區(qū)域發(fā)展；成為城市主要經(jīng)濟(jì)增長點；?通過 4大支柱產(chǎn)業(yè)的拉動，區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口集聚，區(qū)域整體城市意向不佳，居住氛圍與配套設(shè)施提升速度較慢。新材料產(chǎn)業(yè)：國家級新材料成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地依托國家級新材料成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地，以稀有金屬材料和新能源（節(jié)能型）材料領(lǐng)域為主要發(fā)展方向，培育一批具有自主知識產(chǎn)權(quán)和核心競爭力的優(yōu)勢企業(yè)。電力電子產(chǎn)業(yè)：本省世界 500強投資企業(yè)最密集的產(chǎn)業(yè)積極承接大型國有電力電子企業(yè) “ 退二進(jìn)三 ” 和重組改造，發(fā)揮西門子、阿爾斯通、日立等世界500強企業(yè)和西電集團(tuán)等國內(nèi)知名企業(yè)的聚集優(yōu)勢，打造技術(shù)先進(jìn)、帶動能力強、西北最大的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群。經(jīng)開區(qū)西高新 曲江浐灞核心區(qū)西郊 n 西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于 1993年， 2023年被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級開發(fā)區(qū)；n 開發(fā)區(qū)定位 以提高吸收外資質(zhì)量為主，以發(fā)展 現(xiàn)代制造業(yè) 為主，以優(yōu)化 出口結(jié)構(gòu) 為主，致力于 發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) ，致力于發(fā)展高附加值服務(wù)業(yè) ，促進(jìn)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)向多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展。 25家境外世界 500強企業(yè)投資項目和一批國內(nèi)知名企業(yè)先后入駐，促進(jìn)了四大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 平米）價格年增長率街鋪銷售價格 一層 　 18000（元 /平米）18900（元 /平米）19845（元 /平米） 20837（元 /平米） 5%二層 　 9000（元 /平米） 9450（元 /平米） 9922（元 /平米） 10419（元 /平米） 5%p商業(yè)街鋪價格： 運用租金反推法p計算方法：街鋪首層銷售價格 =首層散鋪租金水平 /商業(yè)物業(yè)年投資回報率 （商業(yè)物業(yè)年投資回報率取 8%） 街鋪二層銷售價格 =街鋪首層銷售價格 *50%租售價格說明：p以上租售價格均為 2023年價格p2023年以后的租售價格水平按照不同物業(yè)形態(tài)，根據(jù) 固定的價格增長率 調(diào)整得到p具體價格需視項目招商或銷售時的 市場條件和銷售招商策略 再做調(diào)整按照 2023年的價格，單層 60平米的 2層商鋪，價格為 216萬元52外立面打造：配合大盤打造 Artdeco風(fēng)格n 建筑風(fēng)格應(yīng)注意和住宅、公寓在整體風(fēng)格上的統(tǒng)一性，建議采用古典沉穩(wěn)的建筑風(fēng)格n Block街區(qū)又要從住宅、公寓中區(qū)分開來，在色彩上，選擇鮮艷，對比強烈的顏色，以暖色調(diào)為主53專題三：28萬平米商業(yè)項目如何打造？5455西安寫字樓群主要集中在四大區(qū)域：城內(nèi)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、高新區(qū)高新經(jīng)開城內(nèi)曲江長安路?城內(nèi) —— 城市商業(yè)、商務(wù)中心，辦公氛圍成熟、但無新項目供應(yīng)?產(chǎn)品水平： 形象、配置均較高?客戶類型： 世界知名公司、國內(nèi)頂級企業(yè)，地產(chǎn)、銀行、通訊、科技、服務(wù)等?代表項目： 中大國際、長安國際中心經(jīng)開區(qū) —— 隨政府搬遷帶動，區(qū)域辦公氛圍逐漸升溫?支柱產(chǎn)業(yè)： 商用汽車、電力電子、食品飲料、新材料?分布：主要 沿未央路線形分布?產(chǎn)品水平： 以商住公寓為主，純寫字樓較少。 平米）2023年（元 /月 超市停車場占用 150個停車位停車場放置在 1層49街鋪產(chǎn)品打造：以 1拖 2的銷售模式 打造業(yè)主一業(yè)主四業(yè)主二 業(yè)主三模式一：一二層分開銷售模式二： 1拖 2銷售業(yè)主二 業(yè)主三 業(yè)主四業(yè)主一地面地面?二樓常用作眼鏡超市、較大餐飲等較大的商家，由外部獨立樓梯連接二樓?優(yōu)點：二層銷售價格較高，能達(dá)到一層的 60%以上?缺點：二層面積大導(dǎo)致銷售 總價高，銷售速度慢?適應(yīng)區(qū)域：商業(yè)較繁華地段?一二層賣給同一個業(yè)主?優(yōu)點：使得二層較容易銷售?缺點：二層不能形成大面積的商鋪，使用功能受限制?適應(yīng)區(qū)域：社區(qū)型街鋪與區(qū)域商業(yè)成熟度匹配，為推薦方案50街鋪產(chǎn)品打造： 開間 4~5米，進(jìn)深 12米 ，單層總面積控制在 60平米 內(nèi)開間區(qū)間 比例 進(jìn)深區(qū)間 比例3m以下 % 3m以下 %3m－ 6m % 3m－ 6m %6m－ 9m % 6m－ 9m %9m－ 15m % 9m－ 15m %15m－ 18m % 15m－ 18m %18m以上 % 18m以上 %合計 % 合計 %深圳 23個社區(qū)商業(yè)項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計 3~6米的街鋪開間最為常見，滿足大部分街鋪商家的需求進(jìn)深的合理尺寸一般是開間的 2~3倍建議普通街鋪打造 4~5米的開間， 12米的進(jìn)深，總面積控制在 60平米以內(nèi)部分特別引進(jìn)的業(yè)態(tài)如銀行、郵政、知名咖啡館品牌等需要定制式打造51通過面積控制，實現(xiàn)總價控制在 220萬 左右　　　　層數(shù)2023年（元 /月 負(fù)一層：大型超市面積 1萬平米100米100米科技二路經(jīng)十三路負(fù) 1層如華潤萬家、人人樂、好又多等超市37位置 1：一層業(yè)態(tài)布局20米100米科技二路經(jīng)十三路1層品牌餐飲 1000平米 散鋪 1000平米有展示面，滿足招商需求；，提升其銷售價值p品牌餐飲可放置 2~3家本地餐飲品牌，如 KFC、永和豆?jié){、魏家涼皮、小六湯包等適合社區(qū)服務(wù)的餐飲品牌p散鋪可以包裝成為親子、運動等主題銷售，劃分為 2~4個大鋪，作為鋪王銷售38位置 1：二層業(yè)態(tài)布局，提升其展示面 L型放置健身俱樂部：中體倍力、亞特體育俱樂部20米100米科技二路經(jīng)十三路1層女子休閑會館800平米健身俱樂部1200平米39位置 2：整體業(yè)態(tài)排布家電專賣店 2023平米家電專賣店 2023平米1F2F科技二路經(jīng)十三路50米40米位置 2放置類似于 蘇寧國美 之類的家電專業(yè)店，總面積為 4000平米40位置 3：整體業(yè)態(tài)排布大型餐飲 2023平米大型餐飲 2023平米1F2F可放置 3~4個較大型餐飲品牌，如小肥羊、陜西松貿(mào)及其他本地的品牌科技二路經(jīng)十三路50米40米41位置 1動線設(shè)計： 負(fù) 1層超市動線在超市北側(cè)設(shè)置輔營區(qū)，充分利用超市的人流基于超市招商考慮，在購物中心主入口處設(shè)置扶梯，方便顧客進(jìn)入負(fù)一層的超市在負(fù)一層南面設(shè)置收銀區(qū)以及顧客出入的扶梯，通過扶梯既可到達(dá)首層出口，也可進(jìn)入負(fù)二層的停車場在負(fù)一層最南側(cè)設(shè)置后場空間，包括卸貨區(qū)、倉儲空間和員工活動空間等功能超市主營區(qū)科技二路經(jīng)十三路1層大型超市動線及功能布局示意圖由超市到首層的扶梯超市輔營區(qū)收銀區(qū)由首層到超市的入口扶梯42位置 1動線設(shè)計： 1層動線由于 Block面積較大，因此利用品牌餐飲形成兩大出入口，形成較多散鋪展示面地下停車場出入口放置在超市兩角，與人流動線分離科技二路經(jīng)十三路品牌餐飲出入口地下停車場出入口地下停車場出入口街鋪街鋪 散鋪1層后場（卸貨區(qū)、倉儲、管理用房）位于 1層卸貨區(qū)出入口出入口43超市卸貨區(qū)封閉式設(shè)計，放置在地面 1層，通過垂直電梯將貨物卸到負(fù) 1層n倘若卸貨區(qū)放置在 1層，由于應(yīng)至少滿足中型貨車進(jìn)出，其對通道高度需求在 ，難以設(shè)計開發(fā)n放置在 1層，會增加開發(fā)成本，而放置在地面 1層，可節(jié)省成本為何放在地面 1層？