【正文】 維護業(yè)主的共同利益，在物業(yè)管理活動中授予銀橋翠堤灣服務中心以下權利：根據(jù)本管理規(guī)約配合建設單位制定物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；以批評、規(guī)勸、公示、通報、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本管理規(guī)約和小區(qū)管理規(guī)章制度的行為；在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動；對因故意或過失造成物業(yè)共用部位、共用設施設備以及其他業(yè)主（使用人）受到損害的責任人有權責令其負責限期修復或賠償損失；對小區(qū)共用水電向業(yè)主（使用人）合理分攤。第二十六條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按規(guī)定繳存、使用和管理物業(yè)專項維修資金，前期物業(yè)管理期間，如維修基金的保管、使用、管理由物業(yè)管理單位負責，每半年應將維修基金使用情況在小區(qū)內(nèi)進行公示。第二十四條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或其他業(yè)主合法權益時，責任人應當及時采取措施消除隱患。第二十二條 發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權益的緊急情況，必須及時進入物業(yè)專有部分進行維修養(yǎng)護但無法通知相關業(yè)主的，銀橋翠堤灣服務中心可向相鄰業(yè)主說明情況，在第三方（如所在地居委會或派出所）的監(jiān)督下，進入相關業(yè)主的物業(yè)專有部分進行維修養(yǎng)護，事后應及時通知相關業(yè)主并做好善后工作。第二十一條 因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關業(yè)主的物業(yè)專有部分時，業(yè)主或銀橋翠堤灣服務中心應事先告知相關業(yè)主，相關業(yè)主應給予必要的配合。第十九條 業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)寵物不得違反有關規(guī)定。第十七條 在物業(yè)管理區(qū)域行駛和停放車輛，應遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。第十五條 業(yè)主應按設計預留的位置安裝空調(diào)，未預留設計位置的，應按服務中心指定的位置安裝，并按要求做好噪音及冷凝水的處理。第十三條 因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權益的，業(yè)主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。第十二條 業(yè)主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。第十一條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知銀橋翠堤灣服務中心，并與其簽 訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。第十條 業(yè)主應按銀橋翠堤灣設計用途使用物業(yè)。　　　　　第十章 物業(yè)的使用第八條 業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙 其他業(yè)主正常使用物業(yè)。第六條 根據(jù)有關法律法規(guī)和物業(yè)買賣合同，業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權：由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位，包括該幢建筑物的承重結構、主體結構，公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面等；由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用設施設備，包括該幢建筑物內(nèi)的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、照明設施、消防設施、避雷設施、門禁系統(tǒng)等；由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位和共用設施設備,包括圍墻、池井、照明設施、共用設施設備使用的房屋等。第四條 本小區(qū)將按照國家有關法律法規(guī)及貴陽市有關職能部門規(guī)定。第三條 全體業(yè)主共同遵守物業(yè)管理有關法規(guī)、政策和本管理規(guī)約規(guī)定，配合銀橋翠堤灣服務中心實施各項管理工作，遵守銀橋翠堤灣服務中心按照有關規(guī)定和本管理規(guī)約委托制定的管理細則及各項管理規(guī)章制度?！　∪藛T配備３、服務中心各崗位員工的任職要求第一章 略1. 第八章管理規(guī)章制度及管理檔案建立情況一、服務中心各項管理制度目錄序 號文件名稱文件編碼1服務中心內(nèi)部崗位設置、標準2職業(yè)安全健康職責3物料管理辦法4停電停水應急預案5水浸應急預案6治安應急預案7文件質(zhì)量記錄管理辦法8犬類管理辦法9協(xié)管員崗位架構圖10協(xié)管部運作規(guī)程11人員出入管理辦法12監(jiān)控中心管理辦法13車輛管理辦法14協(xié)管員崗位操作規(guī)程15協(xié)管員崗位標準16燃放煙花爆竹管理規(guī)定17保潔崗位監(jiān)管規(guī)程18綠化（地）養(yǎng)護監(jiān)管規(guī)程19消防安全管理辦法20火警應急預案21消防設備（設施）運行管理辦法22消防設備（設施）操作規(guī)程23消防管理制度24消防設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程25弱電設備（設施）運行管理規(guī)定26弱電設備（設施）操作規(guī)程27弱電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程28弱電設備（設施）安全管理制度29電梯設備監(jiān)管辦法30電梯故障緊急預案序 號文件名稱文件編碼31供配電設備（設施）安全管理制度32供配電設備（設施）運行管理規(guī)程33供配電設備（設施）操作規(guī)程34供配電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程35電工安全操作守則36給排水設備（設施）安全管理制度37給排水設備（設施）運行管理規(guī)程38給排水設備（設施）操作規(guī)程39給排水設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程40管道維修工作規(guī)程41房屋設備（設施）安全管理制度42房屋設備（設施）運行管理規(guī)程43房屋設備（設施）操作規(guī)程44房屋設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程45房屋、設備設施巡視內(nèi)容與要求46設備完好率標準47房屋、設施維修保養(yǎng)規(guī)程48服務供方質(zhì)量監(jiān)管規(guī)程49雨天防滑管理辦法50業(yè)主管理辦法51空房管理辦法二、管理規(guī)章制度銀橋翠堤灣業(yè)主管理規(guī)約業(yè)主管理規(guī)約第一章 總 則第一條 為維護銀橋翠堤灣全體業(yè)主（使用人）的合法權益及公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關法律、法規(guī)、政策，制定本管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。[保潔綠化部]清潔管理部負責環(huán)保管理及小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務。[秩序維護部]秩序維護部負責小區(qū)治安,交通與消防管理工作，包括門崗服務、巡視管理服務、車輛管理服務、監(jiān)控管理服務、治安管理服務。各項工作的安排及臨時任務的下達，均由服務中心經(jīng)理直接安排，各部門主管下屬員工直接向其主管負責，各部門主管直接向服務中心經(jīng)理負責。第五章 我公司接管城市綜合體的優(yōu)勢　　此處內(nèi)容根據(jù)各自公司特點自行填寫（希望能對大家有所幫助）　　　　第六章企業(yè)基本情況此處內(nèi)容根據(jù)各自公司特點自行填寫（希望能對大家有所幫助）第七章　擬建立的組織機構及人員的配備、培訓、管理1. 一、擬建立的組織機構及人員的配備服務中心組織架構及部門設置服務中心經(jīng)理客戶服務主管保潔綠化主管秩序維護主管工程主管客戶服務部秩序維護部保潔綠化部工程部客服員秩序維護領班經(jīng)理助理　門崗監(jiān)控機動保潔工綠化工給排水管道工巡崗電工房屋維修工　　服務中心運作方式及各部門職責服務中心運作方式 服務中心實行項目經(jīng)理負責制的直線制領導形式，下設業(yè)主服務部、設備管理部、秩序維護部、保潔綠化部四個部門，實施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理。因此，目前一些大型城市綜合體地產(chǎn)項目即使分散出售產(chǎn)權，也應對售后的統(tǒng)一經(jīng)營管理有充分考慮，以實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營。因為城市綜合體地產(chǎn)的租金有逐年遞增的規(guī)律，時間越長回報越高。堅持持續(xù)統(tǒng)一經(jīng)營原則城市綜合體地產(chǎn)的價值隨經(jīng)營時間的增加，呈現(xiàn)出梯級遞增的長期效益。這種多級客戶的系統(tǒng)劃分，使大型購物中心等城市綜合體地產(chǎn)能夠達到總體上的贏利。第二層是次主力商戶次主力商戶需付的租金一般為整個項目的平均租金。這些主力客戶多是以獲得公認的知名城市綜合體品牌，它們能帶來固定旺盛的人流，并能提高商場的知名度。一般來說，城市綜合體地產(chǎn)租金回報有階段性規(guī)律：商業(yè)地產(chǎn)租金回報規(guī)律開業(yè)4～6年開業(yè)1～3年 品牌培養(yǎng)期 品牌旺盛期 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　逐步實現(xiàn)收支平衡　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　投入減少租金上升盈利中小散戶在經(jīng)營商鋪時都希望即時獲利，但是缺乏這個系統(tǒng)性培養(yǎng)市場的經(jīng)驗。隨著越來越多的散鋪面臨著一哄而上搶租客的窘境，購物中心等城市綜合體地產(chǎn)項目的經(jīng)營應突破散鋪各自為政的傳統(tǒng)做法，提倡由專業(yè)團隊進行統(tǒng)一管理。統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營對購物中心的永續(xù)發(fā)展起著極大的作用。招商是大型城市綜合體地產(chǎn)項目開發(fā)的重要步驟。 城市綜合體不僅要通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀和宜人的環(huán)境，而且，在布置和管理上還要體現(xiàn)各個部分的功能特點，并有利于綜合體整體功能的發(fā)揮。要通過交通組織的有機規(guī)劃和管理，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系。而在空間的布局、分隔上，必須按照不同類型的流動載體的屬性和要求進行布置和管理，做到客貨分區(qū)、動靜分區(qū)，封閉空間和開放空間有機結合。四、城市綜合體物業(yè)管理應注意的其它事項 要使綜合體各個部分服務功能的相互關系達到高度和諧共生，關鍵在于對空間、交通和環(huán)境各個因素的把握。在這個系統(tǒng)中，每個部分的服務功能要求是不同的，例如，在公寓、寫字樓和酒店，就需要安靜、舒緩的環(huán)境，而購物中心則需要熱烈的商業(yè)氣氛，但綜合體各部分的服務功能又是相互依存的。其次，整個綜合體各個部分服務功能的相互關系必須達到高度和諧和共生的狀態(tài)。 購物中心是城市綜合體最重要的部分，其技術系統(tǒng)和服務功能也是綜合體各個部分中最為復雜的。在提供基礎物業(yè)管理服務的前提下，必須充分挖掘客戶的商務需求，提供全面的商務服務。 城市綜合體各個部分都有自身服務功能的體現(xiàn)方式。租戶的選擇、租金的確定與調(diào)整、租約的制定都是收益性物業(yè)運行管理中租務管理的基礎工作。 而物業(yè)運行管理，則是通過對物業(yè)的日常維護和管理，充分有效地發(fā)揮綜合體整個系統(tǒng)的功能和各個部分的服務功能，并通過租務管理，為業(yè)主取得穩(wěn)定的租金收入。作為業(yè)主而言，實現(xiàn)物業(yè)各期高額而穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流入，保持和提高物業(yè)的市場價值，是必須追求的目標。在筆者所在的萬達集團，由各地的商業(yè)管理公司履行物業(yè)運行管理的職能，由集團履行物業(yè)的策略性管理的職能?！　∮捎诔鞘芯C合體具有超大空間尺度、通道樹型交通體系、現(xiàn)代城市景觀設計和高科技集成設施等四大物理特征，因此在