商業(yè)綜合體項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)(參考版)
2024-08-14 10:46本頁(yè)面
【正文】 。三、 通過(guò)分析論證，我們認(rèn)為本項(xiàng)目是一個(gè)投資較大、回報(bào)率較高、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小、具有可操作性，符合我公司商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的可行性項(xiàng)目。第九章 總體評(píng)價(jià)一、 本項(xiàng)目是一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目。盡管本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但這些風(fēng)險(xiǎn)都可以預(yù)先估計(jì)并在實(shí)際操作中加以規(guī)避。但關(guān)鍵是能不能開(kāi)發(fā)市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，能不能走市場(chǎng)差異化道路，為此，我們瞄準(zhǔn)廣大的中小投資戶，開(kāi)發(fā)低總價(jià)、小面積的商業(yè)步行街系統(tǒng)，從而規(guī)避商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。居民收入低，消費(fèi)支出小，投資者可接受的商業(yè)門面價(jià)格偏低。但為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目規(guī)劃定位時(shí)，根據(jù)周邊市場(chǎng)情況，對(duì)各物業(yè)的面積總量進(jìn)行了合理分配，商業(yè)7萬(wàn)多平方米，已在一定程度上超越了市場(chǎng)的需求現(xiàn)狀，如何引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)和有效的挖掘市場(chǎng)潛在需求是解決市場(chǎng)容量風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑。第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目是一個(gè)涵蓋商業(yè)、住宅兩種物業(yè)的綜合性大型項(xiàng)目，存在一定的不確定因素，具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)出租收益可出租總面積34906平方米，主力百貨店按平均每平方米22元測(cè)算，中型超市按19元/平方米測(cè)算，其他詳見(jiàn)下表： 項(xiàng)目出租收益估算表序號(hào)物業(yè)類型出租面積（㎡）月租金（元/㎡）年出租收益（萬(wàn)元/年）A區(qū)1主力百貨9024222綜合超市5047193家具店3884134地下商場(chǎng)8406(出租6304)105大型餐飲4334(出租2167)25656B區(qū)12113(出租8480)25合 計(jì)34906銷售收入可售面積為97676平方米，合理收入測(cè)算如下： 項(xiàng)目合理銷售收入估算表序號(hào)物業(yè)類型可售面積（㎡）售價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬(wàn)元）備注1住宅花園洋房1500018002700電梯公寓3600015005400小計(jì)5100081002A區(qū)步行街31213800024970金融機(jī)構(gòu)7006000420兒童城28383000851通訊市場(chǎng)189180001512家電市場(chǎng)21323000639大型餐飲21674000866小計(jì)40941292583B區(qū)餐飲面積363340001453合計(jì)4地下商城210250001051合 計(jì)9767639862項(xiàng)目總收入，按510年一個(gè)經(jīng)營(yíng)周期計(jì)算，出租固定資產(chǎn)的平均收益周期選擇10年計(jì)算，出租收益為85201萬(wàn)元。第五章 投資估算及資金籌措計(jì)劃一、投資估算項(xiàng)目總投資15億元，平均成本1882元/㎡。只做3個(gè)臨街面層，設(shè)計(jì)3個(gè)主題廣場(chǎng)，如陽(yáng)光活力廣場(chǎng)，都市生活廣場(chǎng)和兒童游樂(lè)廣場(chǎng)，分布置于主要街道交匯處，其中生活廣場(chǎng)為主要景觀制造點(diǎn)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的步行街道應(yīng)考慮以直線為主，少用或者不用曲線和弧線式的步行街設(shè)計(jì)方式。設(shè)計(jì)壓縮現(xiàn)有向陽(yáng)街商業(yè)氛圍，減少向陽(yáng)街主要人流，降低對(duì)現(xiàn)有街道的依賴性。適當(dāng)表現(xiàn)以主力店，精品專賣店特色區(qū)為結(jié)構(gòu)形態(tài)的集合式商業(yè)區(qū)，力求在此地開(kāi)發(fā)出一種全新的購(gòu)物中心。標(biāo)志建筑物與迎賓大道的有機(jī)呼應(yīng)，在項(xiàng)目北邊規(guī)劃建設(shè)大型形象視覺(jué)標(biāo)識(shí)“長(zhǎng)壽精神柱”，如雕塑。外立面顏色橙色與咖啡紅的合理運(yùn)用。人流/物流/車流/信息流等交通動(dòng)線設(shè)計(jì)商業(yè)區(qū)內(nèi)的商鋪采用單一循環(huán)人流步行路線，少量設(shè)置機(jī)械交通輔助工具；物流設(shè)置獨(dú)立出入口，與外圍主要交通大街連接；車流統(tǒng)一由現(xiàn)有壽星廣場(chǎng)東北角引入地下，由西南出；適當(dāng)考慮智能系統(tǒng)在項(xiàng)目中的運(yùn)用。街鋪
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