【正文】 灣主要為高端別墅區(qū)，別墅總價(jià)基本 1000萬(wàn)元以上，其他項(xiàng)目別墅則多總價(jià)較低，多集中于 200600萬(wàn)之間? 從左圖可看到， 8001000萬(wàn)元之間的別墅是機(jī)會(huì)點(diǎn)結(jié)論：別墅總價(jià) 8001000萬(wàn)元是市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 2023 1億19529250090087028009002023300600萬(wàn)元500750典型別墅戶型配比? 建面在 125170㎡之間的別墅套數(shù)比為 55%，占石梅灣在銷售產(chǎn)品中絕大部分比例? 案例一：華潤(rùn)石梅灣典型別墅戶型配比? 案例一：華潤(rùn)石梅灣? 華潤(rùn)石梅灣九里一期以別墅均價(jià) 、公寓均價(jià) 2023年實(shí)現(xiàn)銷售 15億元 ，在新生代灣區(qū)表現(xiàn)突出；? 面積控制、總價(jià)控制：主力戶型為 125㎡、總價(jià) 350萬(wàn)元起的獨(dú)院別墅，配比占 24%；面積 130m總 400600萬(wàn)的半山獨(dú)棟別墅配比占 17%，其去化速度表明該類產(chǎn)品獲市場(chǎng)充分認(rèn)可；? 別墅三房產(chǎn)品套數(shù)約占總套數(shù)的 44%,是四房產(chǎn)品的 ，合理的配比降低了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；? 充分利用不同地形、山海條件、景觀條件打造多樣化產(chǎn)品，平地獨(dú)院、坡地獨(dú)院、合院、獨(dú)棟、洋房各具賣點(diǎn)；? 充分營(yíng)造贈(zèng)送空間，提升附加價(jià)值。海南別墅戶型配比別墅市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論別墅戶型和房型配比：別墅戶型主要分布于 100200㎡和 200300㎡之間。?價(jià)格敏感型客戶，重視升值空間；重視總價(jià)、投資門檻、收益率及變現(xiàn)性關(guān)注區(qū)域規(guī)劃利好、整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)公司品牌及時(shí)間；對(duì)產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)低，但關(guān)注項(xiàng)目整體形象品質(zhì)。 客戶擬合度分析客戶定位與訴求分析現(xiàn)金流客戶重要客戶核心客戶投資型客戶產(chǎn)品偏好：公寓價(jià)值要求：產(chǎn)品規(guī)劃、升值潛力、投資門檻總價(jià)承受力：較低。客戶定位與訴求分析? 產(chǎn)品目標(biāo)客群二：? 北方城市、華東地區(qū)、中部及西部省會(huì)城市的企業(yè)家：看重海南獨(dú)特的氣候資源，華北和東北地區(qū)占比較大。? 亞龍灣作為成熟灣區(qū)，本案應(yīng)以其品牌影響力優(yōu)勢(shì)截留三亞市區(qū)、陵水、石梅灣的投資客人群。別墅受歡迎的戶型是樓下有 1個(gè)臥室，做老人房，老人房必須有衛(wèi)生間。? 度假型房產(chǎn)，后期物業(yè)管理很要求很高，我這里經(jīng)常應(yīng)對(duì)投訴，工程質(zhì)量一定要好，門、窗的密閉性甚至角度、排水，這些都至關(guān)重要。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理圖產(chǎn)品價(jià)值 區(qū)位價(jià)值 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)價(jià)值綜 合 體：33.6萬(wàn)m2，一站式生活綜合體商業(yè)規(guī)劃： 酒店、餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)，一站式生活體驗(yàn)精品酒店：精品酒店，完美配套一個(gè)層峰階層商業(yè)巨子：奧特萊斯領(lǐng)銜的高端精品商業(yè)群開(kāi)發(fā)品牌：上海國(guó)資背景實(shí)力品牌申亞集團(tuán)開(kāi)發(fā)交通條件：扼守亞龍灣門戶，雄踞亞龍灣入口建筑風(fēng)格：獨(dú)樹(shù)一幟的建筑風(fēng)格產(chǎn) 品：奢侈品店商業(yè)、精品酒店、公寓、別墅、OUTLETS、商業(yè)街區(qū)、別墅會(huì)所區(qū)域價(jià)值： 天下第一灣，中國(guó)最美的海灘，頂級(jí)酒店最集中的灣區(qū)高端配套 ： 最美沙灘、頂級(jí)酒店群、鳥(niǎo)巢度假村等亞龍灣唯一：亞龍灣唯一高端城市綜合體完美商業(yè)： 奧特萊斯、奢侈品店、演藝中心、精品酒店、商業(yè)街，打造亞龍灣頂尖商業(yè)中心稀缺產(chǎn)品：多種戶型別墅、稀缺精品公寓產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)梳理別墅、公寓、別墅會(huì)所、奧特萊斯、精品酒店、奢侈品店、演藝中心、超市、餐飲、酒吧街等薈萃于此產(chǎn)品獨(dú)特賣點(diǎn)解析 1亞龍灣首創(chuàng) “ 一站式 ” 城市綜合體不只是大海沙灘酒店群，不再是漫漫寂寥黑夜更是精英人士的璀璨人生沙灘、五星酒店、奧特萊斯、奢侈品店、演藝中心、酒吧街 ……完美度假路線圖尊貴、浪漫、奢華且美妙。一期推廣戰(zhàn)術(shù)線 上 營(yíng)銷總綱 ?！?.層層深入N個(gè)故事，締造一種 “ 主宰天堂生活 ”。在 售樓處未交付時(shí)，我們積極推動(dòng)多設(shè)置外展點(diǎn)，并主動(dòng)走出去開(kāi)展大客戶拓展。 這樣模式， 在競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)激勵(lì)團(tuán)隊(duì)建立更加強(qiáng)大凝聚力和戰(zhàn)斗力，幫助轉(zhuǎn)化到客戶成功率，實(shí)現(xiàn)銷售。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 2023/1/24 18:54:5418:54:5424 January 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 24 一月 20236:54:54 下午 18:54:54一月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023/1/24 18:54:5418:54:5424 January 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 一月 2118:54:5418:54Jan2124Jan211故人江海別，幾度隔山川。一期開(kāi)盤推廣戰(zhàn)術(shù)一個(gè)核心，四大戰(zhàn)術(shù)式指南，具體推廣尚需要執(zhí)行落地。售樓處坐銷 —— 被動(dòng)接待主動(dòng)走出去擴(kuò)展（行銷）售樓處現(xiàn)場(chǎng)接待（坐銷）轉(zhuǎn)變?yōu)?+變被動(dòng)為主動(dòng)，提高有效來(lái)訪、提高成交率。故事傳播媒體邀請(qǐng)業(yè)界話語(yǔ)人士、各地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)，闡述品牌實(shí)力，就項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)展媒體說(shuō)明會(huì)，形成行業(yè)熱點(diǎn)話題。生活的故事： 夢(mèng)幻國(guó)度一站生活，從早到晚。本案位于亞龍灣核心區(qū)域，扼守亞龍灣門戶，雄踞亞龍灣大道，距海岸線約 2公里，雖非一線海景，但資源豐富?？蛻舳ㄎ慌c訴求分析? 東北、華北地區(qū)擁有龐大的度假、需求，是項(xiàng)目主力客群的重點(diǎn)來(lái)源區(qū)域，近年來(lái)華北地區(qū)購(gòu)買超過(guò)東北。不少客戶希望有傭人房設(shè)置。? 物業(yè)偏好：性價(jià)比高、贈(zèng)送多、物業(yè)管理好，最好有配套出租服務(wù)。? 物業(yè)偏好：高級(jí)社區(qū)、炫耀感、灣區(qū)知名度? 人群指向： 45歲以上企業(yè)主，環(huán)渤海地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、中部快速發(fā)展的省會(huì)城市、資源型城市。 客群定位? 本案別墅占比較高，公寓占比較少，公寓客戶多屬投資型客戶，可迅速挖掘；? 別墅客戶屬穩(wěn)定長(zhǎng)期重要客戶，需持續(xù)深挖客戶定位與訴求分析產(chǎn)品目標(biāo)客群一 ：? 大型城市的中產(chǎn)階級(jí)。 分類客戶價(jià)值敏感點(diǎn)客戶定位與訴求分析v 投資客v 長(zhǎng)期度假客v 資源占有客戶v 養(yǎng)老客戶社區(qū)環(huán)境 〉 生活便利性 〉 度假配套 〉 海景價(jià)值 〉 產(chǎn)品品質(zhì)〉 總價(jià)及升值潛力海景價(jià)值 〉 社區(qū)環(huán)境 〉 度假配套 〉 生活便利性 〉 產(chǎn)品品質(zhì)〉 總價(jià)及升值潛力生活便利性 〉 社區(qū)環(huán)境 〉 產(chǎn)品品質(zhì) 〉 度假配套 〉 海景價(jià)值〉 總價(jià)及升值潛力總價(jià)及升值潛力 〉 海景價(jià)值 〉 社區(qū)環(huán)境 〉 生活便利性 〉 產(chǎn)品品質(zhì)〉 度假配套通過(guò)選取各類客戶最關(guān)鍵性決策要素進(jìn)行擬合度分析 ——216。 ：熱銷戶型集中于 100170㎡小戶型別墅，總價(jià) 350700 萬(wàn)之間的別墅去化最好；亞龍灣別墅 8001000萬(wàn)是機(jī)會(huì) 別墅產(chǎn)品規(guī)劃建議別墅產(chǎn)品規(guī)劃建議：別墅房型主力 120㎡、 150㎡、 180㎡、 215㎡和 230㎡： 120㎡總價(jià) 760790萬(wàn)； 150㎡總價(jià) 830850萬(wàn)； 180㎡ 總價(jià) 910930萬(wàn)； 215㎡總價(jià)約 970990萬(wàn)； 230㎡總價(jià) 約 12001300萬(wàn) ：建議 120㎡占比 20%,150㎡占比 35%， 180㎡占比 20%， 215㎡占比 15%， 230㎡占比 10%： 120180㎡戶型占絕對(duì)主力，占比 75%； 200㎡以上戶型 占比 25%申亞別墅戶型配比注： 本方案中小別墅 120180㎡占比 75%，占絕對(duì)比重 本方案中總價(jià)根據(jù)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)和熱銷性建議，供銷售參考 本方案中總建面并未計(jì)算地下不計(jì)容面積 10000㎡，該部分面積建議做贈(zèng)送 本方案中套數(shù)及其配比因計(jì)算過(guò)程原因，略有誤差。典型別墅戶型配比? 案例二：雅居樂(lè)清水灣（星海傳說(shuō)）? 建面在 105160㎡的泰式獨(dú)棟占比 46%， 4個(gè)月熱銷 92%，制造銷售傳奇典型別墅戶型配比? 案例二：雅居樂(lè)清水灣? 雅居樂(lè)清水灣為全省最熱銷項(xiàng)目，采取快速開(kāi)發(fā)、快速銷售、全國(guó)強(qiáng)勢(shì)推廣的開(kāi)發(fā)模式。220平米以上消化存量100120平米供不應(yīng)求供需相對(duì)平衡供應(yīng)過(guò)量供需相對(duì)平衡別墅產(chǎn)品有機(jī)會(huì)，公寓需找準(zhǔn)戶型MARKET SUMMARY? 城市分析 ：三亞剛性需求和高端需求旺盛；由于三亞高端住宅產(chǎn)品供應(yīng)不足，