【正文】 隨著漢口二環(huán)高架的全線建成后，將貫通城市二環(huán)線，極大的 增強(qiáng)二環(huán)線對(duì)漢陽(yáng)中心區(qū)以及武漢新區(qū)輻射能力，全面提升區(qū)域價(jià)值 。 威 脅： ?由于本項(xiàng)目周邊未啟動(dòng)項(xiàng)目較多，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈。） 酒店集中在各市級(jí)、副市級(jí)商業(yè)中心，位于火車站、長(zhǎng)途客運(yùn)站、市區(qū)政府機(jī)構(gòu)集中地。 目前武漢的星級(jí)酒店中，存在星級(jí)越高，出租率越高的現(xiàn)象，如五星級(jí)酒店武漢香格里拉大酒店和美華達(dá)天祿酒店的出租率均在 70%以上，遠(yuǎn)高于武漢平均水平。 現(xiàn)狀結(jié)論：目前龍陽(yáng)大道區(qū)域酒店以小規(guī)模的普通酒店為主，高檔酒店缺乏，服務(wù)配套設(shè)施也缺乏。 ? 鋼結(jié)構(gòu)住宅，便于分割。服務(wù)式公寓的未分配的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（包括 行政、營(yíng)銷成本、設(shè)施和物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本）僅為總收入的 %, 而圣淘沙全服務(wù)式酒店公寓卻達(dá)到了 %。 酒店式公寓銷售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算 酒店公寓面積 (平米 ) 60 銷售單價(jià) (萬(wàn)元 /平米 ) 注：以總價(jià) 60萬(wàn)元計(jì)算，每月業(yè)主返租回饋 3500元 首付 (50%) 30萬(wàn) 首付 (60%) 36萬(wàn) 貸款 10年 30萬(wàn) 貸款 10年 24萬(wàn) 10年月供 10年月供 我們的出路在哪呢 ? 設(shè)想二：寫字樓市場(chǎng)可行嗎 我們?cè)賮砜纯次錆h的寫字樓市場(chǎng)吧 ? 武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓集中于市中心，主要分布在 4個(gè)區(qū)域。 客戶特征 關(guān)鍵詞：生意在漢口、生活在漢陽(yáng) ? 客戶年齡層次在 3548歲。 ? 看重標(biāo)簽化的興趣愛好與下一階層帶來的區(qū)隔感。 客戶特征 客戶稱呼：程先生 客戶類型：業(yè)內(nèi)人士 職 業(yè)：酒店經(jīng)理 訪談對(duì)象介紹：武漢人， 44歲，年薪150000左右，目前持有兩套住宅，目前關(guān)注周邊的商業(yè)項(xiàng)目。 客戶特征 客戶稱呼：曾小姐 客戶類型：投資，自住 職 業(yè)：外地私營(yíng)業(yè)主 訪談對(duì)象介紹：曾小姐因在武漢讀過書，而且也有部份的生意在武漢，去年在樓市最好的時(shí)候看過幾處的小戶型打算自住，現(xiàn)在已定居北京。(客戶很關(guān)注細(xì)節(jié) ) ? 商業(yè)的檔次與配套 。 ” “ 停車場(chǎng)放臵幾輛類似超市的 載物小車 ，讓業(yè)主們購(gòu)物回家不至于大包小包很狼狽。 ” 資料來源：雅頌居住戶訪談 “雅頌居建筑 層高 ，比一般住宅的 ， 更大氣些 。酒店位于武漢金融商業(yè)中心 — 新華路中段，與密集商務(wù)辦公區(qū)域、數(shù)家高檔購(gòu)物廣場(chǎng)和武漢國(guó)際會(huì)展中心咫尺之遙。帕薩迪納城市屬于美國(guó)浪漫之都，這個(gè)城市，每年都會(huì)舉辦一次大型的花車活動(dòng)，深受年輕族的追捧。 ?在造型和建筑元素運(yùn)用上，充分運(yùn)用 Art Deco風(fēng)格元素，在細(xì)節(jié)中表現(xiàn)項(xiàng)目高貴氣質(zhì)。 電梯廳及電梯建議 電梯： 采用以客人房卡為密碼的高級(jí)密碼鎖電梯。 分質(zhì)供水： 采用雙路供水管道，提供直飲水。 商業(yè)整體定位基調(diào)以休閑娛樂型為主，與本案商務(wù)型酒店式公寓形成互補(bǔ) 消費(fèi)者分析 核心消費(fèi)： 本案的商務(wù)客戶消費(fèi)群 輔助消費(fèi)： 周邊商務(wù)消費(fèi)和高檔住宅 消費(fèi)群 邊緣消費(fèi)： 其他區(qū)域的消費(fèi)客群 事業(yè)成功，追求 高品位和知名品 牌，享受高質(zhì)量 生活。 2023/4/162023/4/162023/4/16Apr2316Apr23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/4/162023/4/162023/4/164/16/2023 6:55:45 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/4/162023/4/16Sunday, April 16, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/4/162023/4/16April 16, 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023/4/162023/4/162023/4/16Apr2316Apr23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/4/162023/4/162023/4/16Sunday, April 16, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/4/162023/4/162023/4/162023/4/164/16/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 追求高品位的生 活，文化及收入 水平較高，休閑 娛樂為消費(fèi)主 導(dǎo)。 服務(wù)建議 基礎(chǔ)服務(wù)： 家政服務(wù) （包括室內(nèi)清潔、干濕洗衣、電話接聽等） 商務(wù)服務(wù) （包括商務(wù)中心服務(wù)，會(huì)議室租賃等） 安全服務(wù) （ 24小時(shí)服務(wù)， 24小時(shí)保安等） 交通服務(wù) （機(jī)場(chǎng)接送、出租車預(yù)定、停車設(shè)施等） 個(gè)性化量身定做的服務(wù)： 針對(duì)每一個(gè)居住人士的不同需求量身定做的，最主要的是讓租客感覺到賓至如歸的感覺。 其他部位建議 內(nèi)部公共走道： 建議鋪設(shè)高級(jí)防滑地磚 墻面噴涂高級(jí)乳膠漆； 消防梯部分： 采用高級(jí)面磚鋪設(shè)踏板 平臺(tái)等部位： 墻面和天花板采用高級(jí)涂料噴刷。雍容內(nèi)飾，天然石材精致鋪裝，整體大氣渾然。名變不代表意變。酒店有不同規(guī)模的會(huì)議室，中餐廳。” “可保證每戶人 1個(gè)車位，滿足 10年內(nèi)停車要求， 車位要 寬大一些。 ” “ 紅樹西岸的 裝修我不喜歡 ，還有就是 太多電子設(shè)備 了，我家保姆怎么搞的清楚怎么用。 ? 物業(yè)管理和服務(wù) 。 假設(shè)目前要您選擇投資，商鋪、酒店式公寓、精裝自住公寓、您更多的會(huì)考慮那一種物業(yè)類型？您覺得以上三種物業(yè)那一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)更??？ 只要項(xiàng)目品質(zhì)能達(dá)到我的要求會(huì)考慮，如果以上集中物業(yè)類型我會(huì)考慮購(gòu)買酒店式公寓，因?yàn)榫频晔椒?wù)有保障，產(chǎn)品有升值的空間，能保值增值。 客戶訪談 客戶訪談 “ 您對(duì)天合廣場(chǎng)的區(qū)位的看法怎樣？ 該項(xiàng)目本身的位置屬漢陽(yáng)王家灣邊緣地段，周邊舊城區(qū)多，老房子較多，人口環(huán)境較為復(fù)雜。 ?價(jià)格考慮不是第一因素，關(guān)鍵是有沒有獨(dú)一無二的產(chǎn)品，認(rèn)為項(xiàng)目生活方式在市場(chǎng)上應(yīng)該是獨(dú)一無二的，能成為象征身份（自豪、榮譽(yù)）的居住標(biāo)簽、符號(hào)或 logo。 ? 客戶正處于事業(yè)發(fā)展的旺盛期，工作、家庭和生活對(duì)他（她）都非常重要。 20 21 19 8 3 2 甲級(jí)寫字樓 5 4 本項(xiàng)目 1 6 9 7 10 11 12 13 14 15 17 18 16 乙級(jí)寫字樓 漢陽(yáng)市場(chǎng)寫字樓情況 本案 頂繡廣場(chǎng) 閩東中天 國(guó)際城 ? 優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 落成時(shí)間 層數(shù) 單層面積 建筑面積（平 方米） 得房率 目前平均租金 （元 /平方米 /月） 空置率 1 新世界國(guó)貿(mào)大廈 2023 52 2,3002,600 104,393 ％ 5% 2 建銀大廈 1999 50 1,300 74,094 ％ 4% 3 瑞通廣場(chǎng) 2023 29 1,100 33,640 ％ 15% 4 禧邦可廣場(chǎng) 2023 28 1,320 36,000 ％ 12% 5 武銀大廈 1999 28 1,000 29,680 70％ 28% 6 招商銀行 1997 31 1,330 50,000 65％ 6% 7 良友大廈 1999 28 1,100 31,560 66％ 5% 8 福星商會(huì)國(guó)際大廈 2023 28 1,680 45,090 75％ 3% 9 浦發(fā)銀行大廈 2023 22 1,700 33,000 75% 42% 10 新世界中心 2023 25 3000 68,900 63％ % 11 世界貿(mào)易大廈 1999 60 1500 78,200 63％ 10% 12 武廣福布斯中心 1996 48 1300 58,900 70％ 5% 13 泰合廣場(chǎng) 1996 47 1300 73,000 63％ 15% 14 新時(shí)代商務(wù)中心 2023 45 1,821 67,000 % 57% 15 中商廣場(chǎng) 2023 45 2,100 100,209 % 6% 16 中建廣場(chǎng) 2023 26 1,300 27,000 % 5% 17 中鐵大廈 2023 26 1,100 13,500 % 2% 18 2023新長(zhǎng)江廣場(chǎng) 2023 26 1,2001,400 27,000 % 8% 19 慧谷時(shí)空 2023 24 1,100 28,000 70% 6% 20 華樂商務(wù)中心 2023 28 1,300 38,000 % 3% 21 聯(lián)合國(guó)際 2023 19 1,900 36,100 75% 2% 商務(wù)圈 建設(shè)大道商務(wù)圈 武廣商務(wù)圈 中南商務(wù)圈 光谷商務(wù)圈 概況 ? 優(yōu)質(zhì)寫字樓主要聚集在建設(shè)大道沿線 ， 東起青年路 ， 西至黃浦大街 ? 區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)整體品質(zhì)和租金均為武漢市最高水平 ， 其中甲級(jí)寫字樓存量占整體甲級(jí)樓存量 51％ ? 建銀 、 招銀等多家銀行的武漢分行設(shè)立于此 ， 帶動(dòng)了區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的發(fā)展 ， 形成了城市的商務(wù)金融中心 ? 位于解放大道與青年路兩條城市主干道結(jié)合處 ， 交通便捷 ， 商業(yè)氛圍極為濃厚， 并擁有酒店等配套設(shè)施 ? 區(qū)域匯集了大量乙級(jí)寫字樓 ， 甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)尚有較大發(fā)展空間 ? 區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)寫字樓發(fā)展迅速 ， 不僅吸引了眾多的知名企業(yè)入住 ， 而且租金水平也處在較高水平 ? 優(yōu)質(zhì)寫字樓主要聚集在中南路 、 中北路沿線 ? 武昌核心區(qū)位 ， 交通便利 ， 商業(yè) 、 商務(wù)氛圍濃厚 ， 展示性好 ? 區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓租金 、 品質(zhì)略低于建設(shè)大道及武廣商務(wù)圈 ? 優(yōu)質(zhì)寫字樓主要聚集在以魯巷廣場(chǎng)為核心, 西起卓刀泉 ,東至城建學(xué)院 ? 新興商務(wù)圈 ， 商業(yè) 、 商務(wù)氛圍相對(duì)較弱 ，該商務(wù)圈的興起依賴于光谷科技園及周邊的高?？蒲袡C(jī)構(gòu) ， 因此 ， 其租戶類型也以高科技行業(yè)為主 ? 寫字樓品質(zhì)及租金較低 優(yōu)劣勢(shì) 分析 優(yōu)勢(shì)： ? 區(qū)域發(fā)展成熟 ， 利于企業(yè)形象展示 ? 區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè) 、 酒店和金融配套極為豐富 ? 城市的主干道 ， 公共交通系統(tǒng)完善 劣勢(shì)： ? 上下班高峰期間 ， 交通較為擁堵 ? 停車位數(shù)量較為緊張 ， 且停車成本較高 優(yōu)勢(shì)： ? 臨城市主干道 ， 交通優(yōu)勢(shì)明顯 ? 區(qū)域內(nèi)有充足的優(yōu)質(zhì)商業(yè) 、 酒店和金融配套 劣勢(shì)： ? 航空路高架橋的不合理設(shè)置難以緩解該地段交通擁堵的現(xiàn)狀 ， 而且對(duì)周邊寫字樓車行動(dòng)線有較大制約 ， 同時(shí)也影響其展示性 優(yōu)勢(shì)： ? 區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)和酒店配套豐富 ? 臨城市主干道 ， 可視性較好 劣勢(shì)： ? 交通極為擁堵 ， 辦公樓的車行動(dòng)線混亂 優(yōu)勢(shì)： ? 區(qū)域內(nèi)配有一定體量的優(yōu)質(zhì)商業(yè) ? 城市主干道 ， 可視性較好 劣勢(shì)： ? 道路通達(dá)性不好 ， 離城市中心區(qū)域較遠(yuǎn) ? 公交線路方便 ， 未來將有地鐵經(jīng)過 租戶 特征 ? 以外資和國(guó)內(nèi)企業(yè)為主 ， 涉及行業(yè)包括金融保險(xiǎn) 、 制造 、 社會(huì)服務(wù)等 ? 武漢市絕大多數(shù)的外資企業(yè)均進(jìn)駐該區(qū)域， 如通用 、 諾基亞 、 微軟 、 匯豐銀行等知名企業(yè) ? 行業(yè)包括零售 /貿(mào)易 、 制造業(yè) 、 金融 、 社會(huì)服務(wù)等 ? 區(qū)域內(nèi)企業(yè)以國(guó)內(nèi)與國(guó)外大型企業(yè)為主， 包括佳能 、 北方華光投資 、 恒大地產(chǎn)、 阿里巴巴等企業(yè) ? 以國(guó)內(nèi)企業(yè)為主 ， 外資企業(yè)進(jìn)駐較少 ， 但依然有愛普生 、 ABB、 馬士基等知名企業(yè)入住 ? 行業(yè)包括制造業(yè) 、 數(shù)碼科技 、 社會(huì)服務(wù)業(yè)、 貿(mào)易等 ? 主要租戶行業(yè)類型以光電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) ， 光通信 、 移動(dòng)通信 、 激光 、 創(chuàng)意 、 軟件與服務(wù)外包 、