【正文】 2023/4/162023/4/162023/4/162023/4/164/16/2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 4月 2023/4/162023/4/162023/4/164/16/2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/4/162023/4/16April 16, 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一層、二層規(guī)劃建議 建議選擇中高檔主題餐廳 和休閑咖啡廳 三、四層規(guī)劃建議 娛樂休閑 專區(qū) ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 商業(yè)定位思路 本項(xiàng)目商業(yè)配合四星級酒店式公寓的整體高端定位，勢必對商業(yè)配套提出 更高要求，不僅局限于功能的滿足，更是體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)和品位的窗口。 智能化建議 室內(nèi)部分 智能化建議 ? 可視對講門禁系統(tǒng) ?室內(nèi)智能化控制開關(guān) ? 廚房設(shè)置智能多媒體終端，可實(shí)現(xiàn)有線電視、DVD、可視對講、廣播等多功能 網(wǎng)絡(luò)設(shè)施配置 網(wǎng)絡(luò)設(shè)施： 打造全無線自由社區(qū)，可在社區(qū)范圍內(nèi)享受無拘無束的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境，隨時(shí)隨地發(fā)揮無限上網(wǎng)環(huán)境。局部仿古地磚拼花和地毯鋪地，花崗巖踢腳線或木飾面踢腳 墻面：木飾面和乳膠漆，局部裝飾大理石或板巖的點(diǎn)綴，另外適當(dāng)可采用金屬 板材和線材配以高級現(xiàn)代的壁燈和落地?zé)魪?qiáng)化現(xiàn)代高雅的氛圍。 酒店式公寓 產(chǎn)品建議 ?建筑外立面設(shè)計(jì)在造型方面強(qiáng)調(diào)個性化，在充分考慮建筑的保溫與生態(tài)節(jié)能的同時(shí)，盡量凸現(xiàn)建筑的品質(zhì)與尊貴，通過運(yùn)用石材、鋁板、中空玻璃的搭配，穩(wěn)健中透露出十足的現(xiàn)代感。這個名，源自“帕薩迪納”?！? “公共通道的 垃圾桶放在專門設(shè)計(jì)的小陽臺上 ，避免了放在樓道里干擾居民生活?！? “會經(jīng)?？吹奖０矊ι鐓^(qū)的安全設(shè)施和裝備進(jìn)行 定期維護(hù)和檢修 ，讓人覺得 社區(qū)很安全 。它是 參照香港豪宅定價(jià) ，我覺得還 缺乏支撐的基礎(chǔ) 。 客戶訪談 根據(jù)市場分析，我們得出區(qū)域市場需要的是一個 高品位，高檔次，多功能于一體的四星級酒店 項(xiàng)目定位 四星級 服務(wù)型產(chǎn)權(quán)式 酒店公寓 大眾型酒店 本項(xiàng)目客戶定位： ?從區(qū)域來看，武漢市及至 8+1城市圈區(qū)域內(nèi)投資客戶客戶為主。 假設(shè)目前要您選擇投資，商鋪、酒店式公寓、精裝自住公寓、您更多的會考慮那一種物業(yè)類型？您覺得以上三種物業(yè)那一個風(fēng)險(xiǎn)更??？ 商鋪不會考慮，會考慮購買酒店式公寓，畢竟自己住的少，只是出差來一下，這樣即可感受下家的感覺，同時(shí)也有人幫著照看。 ?比較在意社區(qū)的居住人群素質(zhì)，希望社區(qū)能形成一定的符號區(qū)隔。 客戶“文化屬性”喜好 關(guān)鍵詞：崇洋媚外 ? 喜歡歐式洋味，厭惡香港的 xxx豪、 xxx庭之類的俗， 認(rèn)為沾點(diǎn)洋就高貴。 結(jié)論 :本項(xiàng)目進(jìn)入寫字樓或行政公寓不可行 . 我們的出路在哪呢 ? 寫字樓不可行 ,酒店式公寓可行 , 但我們需根據(jù)客戶需找準(zhǔn)項(xiàng)目定位并提升產(chǎn)品的附加值 。 ? 本項(xiàng)目的地理位置周邊商業(yè)氛圍濃厚 ,距離王家灣核心商圈僅一站路，而且本項(xiàng)目具有一線江景優(yōu)勢，距離漢口僅一橋之隔，真正享受 “ 鬧中取靜 ” 的生活居住氛圍。 圣淘沙酒店式公寓出租情況 大多數(shù)服務(wù)式公寓只有很少，甚至幾乎沒有餐飲設(shè)施。 對于投資客來說包租八年，前 2年 %，后 6年 8%投資回報(bào)對于投資者具有較強(qiáng)的吸引力。 武漢各區(qū) 2023年酒店出租率比較 Industrial Area Regeneration Plan 漢陽酒店業(yè)狀況 漢陽區(qū)域酒店市場分析 項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)的酒店市場概況 酒店名稱 地址 單間價(jià)格（元 /間) 標(biāo)間價(jià)格（ 元 /間 ) 標(biāo)準(zhǔn) 總數(shù) 備注 愛琴海賓館 武漢市漢泰路 8號 136 156 經(jīng)濟(jì)型 4層， 90間（套） 帥府車友酒店 武漢 漢陽區(qū)二橋路 18號 278 278 三星級 主樓高 10層，附樓高 3層，共有客房180間套 服務(wù)設(shè)施： 預(yù)定全國下一站酒店、機(jī)票、旅游路線； 租車服務(wù) 話費(fèi)空中充值 商務(wù)打印復(fù)印休閑設(shè)施： 棋盤室 餐飲服務(wù)： 中餐廳 西餐廳 酒店特色： 精品商務(wù)客房為主，中西式餐廳為輔，服務(wù)品質(zhì)高 格林豪泰酒店 武漢漢陽區(qū)二橋路特 1號 199 219 商務(wù)型 樓高 16層，附樓高 5層，客房總數(shù) 141間（套）。 ?從客房的規(guī)模來看，到 2023年末，酒店客房數(shù) 300－ 499間的有 9家， 200299間的有 15家， 100199間的有 21家，1－ 99間的有 97家。 產(chǎn)品定位差異的溢價(jià)空間在 1020%間，景觀的溢價(jià)空間在 2030 %間。 王家灣商圈 知音湖東苑社區(qū) 本案 國信新城 區(qū)域價(jià)值 稀缺景觀環(huán)境 新區(qū)、二內(nèi)環(huán) 交通環(huán)境 王家灣商圈 優(yōu) 勢： ?地塊位置： 本區(qū)域?qū)賯鹘y(tǒng)王家灣商圈內(nèi)，離王家灣核心商圈不到 1500米，共享中心區(qū)生活配套； ?產(chǎn)品： 本項(xiàng)目公寓的產(chǎn)品投資價(jià)值高，回報(bào)大； ?國信品牌： 國信地產(chǎn)集團(tuán)在漢陽有較高的知名度和美譽(yù)度，擁有豐富客戶和社會資源。隨著地鐵全線貫通，漢陽濱江板塊將 成為漢陽未來開發(fā)的熱點(diǎn)，區(qū)域價(jià)值會得到較大提升，對本項(xiàng) 目開發(fā)來說是個較好的機(jī)會點(diǎn)。 觀察 2：從宏觀數(shù)據(jù)察武漢樓市動向 小結(jié)： ? 武漢整體樓市受新政影響非常明顯，呈現(xiàn) “ 銷量急劇回落，價(jià)格堅(jiān)挺并小幅上揚(yáng) ” 態(tài)勢； ?開發(fā)商和消費(fèi)者均對市場走勢不明朗，客戶 觀望情緒較濃； ? 綜上分析看出， 在市場環(huán)境不斷變化的 條件下，中心區(qū)樓盤的價(jià)值表現(xiàn)的更加 明顯，樓盤抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對較強(qiáng) 。 ? 對策劃公司而言：是如何以最快、最有效、最引發(fā)興趣與關(guān)注的方式，將產(chǎn)品推介給消費(fèi)者。 ? 對天合廣場而言：一張白紙，萬事待書，可以說有充分發(fā)揮的空間，也可以說無憑可依，無落手之處。 觀察 3：漢陽樓市價(jià)格微漲，銷量回落明顯。 ? 隨著漢陽區(qū)域價(jià)值逐漸顯現(xiàn)，國內(nèi)一線品牌公司紛紛進(jìn)駐，未 來市場競爭會日趨激烈，應(yīng)保持高度警惕性。 劣 勢： ?配套： 周邊配套薄弱、商業(yè)氛圍不夠。 項(xiàng)目自身?xiàng)l件不能支持項(xiàng)目的價(jià)格定位，必須要附加值支撐。 ?由此可見， 武漢市的酒店規(guī)模 主要集中在 100200間左右 。 加床價(jià)：￥ 80元 早餐：￥ 15；服務(wù)設(shè)施 會議廳 免費(fèi)停車場 洗衣服務(wù) 叫醒服務(wù) 餐飲服務(wù)： 中餐廳 項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)的酒店市場概況 酒店名稱 地址 單間價(jià)格（元 /間 ) 標(biāo)間價(jià)格（元 /間 ) 標(biāo)準(zhǔn) 總數(shù) 備注 香格里都 漢陽王家灣與郭茨口之間 128（寬帶） 120（無寬帶） 0 經(jīng)濟(jì)型 東鑫大酒店 武漢漢陽區(qū)漢陽大道685號 268 268 三星級 樓高 10層，客房總數(shù)78間（套）。 ?具有廣泛客源的酒店管理公司管理，降低市場風(fēng)險(xiǎn)。服務(wù)式公寓的餐飲收入只占總收入的 %， 而 圣淘沙全服務(wù)酒店式公寓的餐飲收入?yún)s占到總收入的 %。 ? 根據(jù)成本測算，酒店式公寓規(guī)劃的最低售價(jià)需要在 1萬以上（含裝修），若按 7%的最低回報(bào)計(jì)算，以 60平方米標(biāo)準(zhǔn)間計(jì)算，最低月租金需要在 3500左右以上，通過酒店式管理公司來經(jīng)營是完全可以達(dá)到； 酒店式公寓可行分析 結(jié)合國家政策，針對天合廣場的實(shí)際情況，我司建議將產(chǎn)品進(jìn)行合理化配置： 1— 4樓為酒店經(jīng)營裙樓 5— 25樓為酒店式公寓 26— 31樓為自住式酒店公寓（兼商務(wù)辦公） 設(shè)定酒店返租年限為 10年，年返租回報(bào)為行業(yè)平均值 7%左右進(jìn)行項(xiàng)目估算。 思路 可行性 酒店式公寓 可行 行政公寓 不可行 提升附加值 提升附加值思考 思考點(diǎn) 品質(zhì)提升 細(xì)節(jié)是客戶最關(guān)心的 配套提升 要體現(xiàn)身份的象征 智能化提升 安全性是關(guān)鍵 產(chǎn)品設(shè)計(jì)提升 戶型的功能性 \及創(chuàng)新是關(guān)鍵 景觀提升 享有城市景觀、一線江景 服務(wù)提升 特色物業(yè)管理是關(guān)鍵 我們的 目標(biāo)客戶是誰 為了明確我們的目標(biāo)客戶，我們對 30多組高端客戶進(jìn)行了深度訪談，得出如下結(jié)論： 高端客戶：即有錢又有時(shí)間，不認(rèn)同本項(xiàng)目，看重資源和地段。 ? 認(rèn)為現(xiàn)代文化沒有內(nèi)涵。 關(guān)鍵詞：效率、私享，藝術(shù)生活 售價(jià)至少在 1萬以上，您認(rèn)為怎樣的產(chǎn)品才會讓您非常動心接受這樣的價(jià)格？ 10000元 /平米不算貴，可以接受，主要考慮投資，后期的增值是否有保障、經(jīng)營狀況。很放心。市區(qū)客戶以漢口、沌口、漢陽中心區(qū)客戶居多，其它區(qū)域?yàn)檩o； ?從置業(yè)目的來看，主要分純投資型、自住型兩類； ?從職業(yè)來看，以大型企事業(yè)單位高管、政府官員、金融系統(tǒng)中高管、外資企業(yè)中高層、創(chuàng)業(yè)派私營老板、社會名流等。 ” “ 印象特別深的物業(yè)？那是外國的 —— 拉丁美洲，特別大氣，當(dāng)然首先都是 雙主臥 ， 主臥洗手間、更衣間、儲藏間空間都很大 ?！? “入戶社一層上大堂，可提供餐飲服務(wù)，有可以坐在那里休憩；有時(shí)候孩子在那里獨(dú)自玩耍，他們還會 幫忙照顧 。” “會所里設(shè)有宴會廳， 設(shè)有配餐間和廚房器具 ， 可以訂餐 ，由 香格里拉配送 。 緣起： 帕薩迪納，是美國的一座城市。 ?局部層面設(shè)置凹進(jìn) ,并利用公共空間在外立面表現(xiàn)出綠意 ,充分體現(xiàn)項(xiàng)目的個性化與時(shí)代感。 吊頂： 石膏板乳膠漆，配高雅現(xiàn)代吊燈，局部射燈。 布線系統(tǒng)： 每個房間預(yù)留充足的網(wǎng)絡(luò)布線接口，提供千兆光纖到桌面的高速網(wǎng)路。 各物業(yè)類型有機(jī)地結(jié)合，合理定位，充分挖掘其中的互動關(guān)聯(lián)，增強(qiáng)產(chǎn)品 特色，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 2023/4/162023/4/16Sunday, April 16, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/4/162023/4/162023/4/162023/4/16 ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/4/162023/4/16April 16, 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 4月 16日星期日 2023/4/162023/4/162023/4/16 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 4月 16日星期日 2023/4/162023/4/162023/4/16 ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 4月 2023/4/162023/4/162023/4/164/16/2023 ? 1行動出成果，工作出財(cái)富。 本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的組合應(yīng)是在充分利用王家灣商圈的資源上形成互補(bǔ) 加以提升，形成為特色商業(yè)地帶，滿足自身及周邊需求。 戶型面積及配比建議 1）反映功能面積效率和收益配置比例 功能 經(jīng)營功能 酒店 樓層 酒店范圍 1F 大堂、咖啡吧 2F. 中餐廳 3F KTV 4F 桑拿 525F 客房 2631F 自住式酒店公寓 說明 自住式酒店公寓物業(yè)管理費(fèi)收取將略高于武漢市同類型公寓標(biāo)準(zhǔn)。 其他： 書報(bào)閱覽室、咖啡吧 智能化建議 公共部位 磁卡門禁系統(tǒng)、停車場門禁系統(tǒng) 建議在停車場到服務(wù)式公寓的地下電梯廳設(shè)置磁卡式門禁系統(tǒng)。 地面： 大理石?！巴嫖铩辈灰欢堋皢手尽?，在帕薩迪納，“玩物以明志”，其