【正文】 款 10年 24萬 10年月供 10年月供 我們的出路在哪呢 ? 設(shè)想二：寫字樓市場可行嗎 我們再來看看武漢的寫字樓市場吧 ? 武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓集中于市中心，主要分布在 4個區(qū)域。 武漢目前的寫字樓消化速度不快 ,銷售價格較低 ,無法支撐本項目的預(yù)期價格 。 客戶特征 關(guān)鍵詞：生意在漢口、生活在漢陽 ? 客戶年齡層次在 3548歲。 ? 以多次置業(yè)者為主， 購買本項目目的是 暫居性居所 。 ? 看重標(biāo)簽化的興趣愛好與下一階層帶來的區(qū)隔感。 ?合理分配自身資源來享受舒適的奢侈給生活帶來的樂趣。 客戶特征 客戶稱呼：程先生 客戶類型：業(yè)內(nèi)人士 職 業(yè)：酒店經(jīng)理 訪談對象介紹：武漢人， 44歲，年薪150000左右，目前持有兩套住宅，目前關(guān)注周邊的商業(yè)項目。相對來說武漢如有景觀或臨湖的房子倒是可以考慮。 客戶特征 客戶稱呼：曾小姐 客戶類型：投資，自住 職 業(yè)：外地私營業(yè)主 訪談對象介紹：曾小姐因在武漢讀過書，而且也有部份的生意在武漢，去年在樓市最好的時候看過幾處的小戶型打算自住，現(xiàn)在已定居北京。 客戶特征 客戶稱呼：何先生 客戶類型：自住客戶 職 業(yè)：外資企業(yè)高管 訪談對象介紹：何先生從小在武漢長大，海歸，他在外地有多處房產(chǎn)，一心撲在工作上，現(xiàn)就是漢陽某酒店長包房，一直想買套星級酒店式公寓，因?yàn)樵趪夂蛧鴥?nèi)一線城市很多這樣的項目，他本人很講究生活品質(zhì)。(客戶很關(guān)注細(xì)節(jié) ) ? 商業(yè)的檔次與配套 。 資料來源：深圳星河丹堤香蜜湖 1號客戶訪談 “ 我看過湯臣一品，景觀很好，價格高的離譜。 ” “ 停車場放臵幾輛類似超市的 載物小車 ，讓業(yè)主們購物回家不至于大包小包很狼狽。 “物業(yè)管理公司是嘉里建設(shè)公司同香格里拉共同組建的公司， 事務(wù)助理（保安）熱情有禮感覺很舒服 ，可以 享受的五星酒店的尊貴和高尚服務(wù) 。 ” 資料來源：雅頌居住戶訪談 “雅頌居建筑 層高 ，比一般住宅的 ， 更大氣些 。 ” “入戶大堂 豪華溫馨，電梯口和電梯內(nèi)都帶有空調(diào) ，這個是很多社區(qū)都沒有的。酒店位于武漢金融商業(yè)中心 — 新華路中段，與密集商務(wù)辦公區(qū)域、數(shù)家高檔購物廣場和武漢國際會展中心咫尺之遙。為了不拖沓、不冗長，我對外的統(tǒng)一名稱叫“迪納”。帕薩迪納城市屬于美國浪漫之都，這個城市，每年都會舉辦一次大型的花車活動，深受年輕族的追捧。“玩物”不一定能“喪志”，在帕薩迪納，“玩物以明志”，其用意可見一斑。 ?在造型和建筑元素運(yùn)用上，充分運(yùn)用 Art Deco風(fēng)格元素，在細(xì)節(jié)中表現(xiàn)項目高貴氣質(zhì)。 地面： 大理石。 電梯廳及電梯建議 電梯： 采用以客人房卡為密碼的高級密碼鎖電梯。 其他： 書報閱覽室、咖啡吧 智能化建議 公共部位 磁卡門禁系統(tǒng)、停車場門禁系統(tǒng) 建議在停車場到服務(wù)式公寓的地下電梯廳設(shè)置磁卡式門禁系統(tǒng)。 分質(zhì)供水： 采用雙路供水管道，提供直飲水。 戶型面積及配比建議 1）反映功能面積效率和收益配置比例 功能 經(jīng)營功能 酒店 樓層 酒店范圍 1F 大堂、咖啡吧 2F. 中餐廳 3F KTV 4F 桑拿 525F 客房 2631F 自住式酒店公寓 說明 自住式酒店公寓物業(yè)管理費(fèi)收取將略高于武漢市同類型公寓標(biāo)準(zhǔn)。 商業(yè)整體定位基調(diào)以休閑娛樂型為主，與本案商務(wù)型酒店式公寓形成互補(bǔ) 消費(fèi)者分析 核心消費(fèi)： 本案的商務(wù)客戶消費(fèi)群 輔助消費(fèi)： 周邊商務(wù)消費(fèi)和高檔住宅 消費(fèi)群 邊緣消費(fèi)： 其他區(qū)域的消費(fèi)客群 事業(yè)成功，追求 高品位和知名品 牌，享受高質(zhì)量 生活。 本項目商業(yè)業(yè)態(tài)的組合應(yīng)是在充分利用王家灣商圈的資源上形成互補(bǔ) 加以提升，形成為特色商業(yè)地帶，滿足自身及周邊需求。 2023/4/162023/4/162023/4/16Apr2316Apr23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 4月 2023/4/162023/4/162023/4/164/16/2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023/4/162023/4/162023/4/164/16/2023 6:55:45 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 4月 16日星期日 2023/4/162023/4/162023/4/16 ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/4/162023/4/16Sunday, April 16, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/4/162023/4/16April 16, 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 4月 16日星期日 2023/4/162023/4/162023/4/16 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/4/162023/4/162023/4/16Apr2316Apr23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/4/162023/4/16April 16, 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/4/162023/4/162023/4/16Sunday, April 16, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/4/162023/4/162023/4/162023/4/16 ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/4/162023/4/162023/4/162023/4/164/16/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/4/162023/4/16Sunday, April 16, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 追求高品位的生 活，文化及收入 水平較高，休閑 娛樂為消費(fèi)主 導(dǎo)。 各物業(yè)類型有機(jī)地結(jié)合，合理定位，充分挖掘其中的互動關(guān)聯(lián)，增強(qiáng)產(chǎn)品 特色，是項目成功的關(guān)鍵。 服務(wù)建議 基礎(chǔ)服務(wù)： 家政服務(wù) （包括室內(nèi)清潔、干濕洗衣、電話接聽等） 商務(wù)服務(wù) （包括商務(wù)中心服務(wù)，會議室租賃等） 安全服務(wù) （ 24小時服務(wù)， 24小時保安等） 交通服務(wù) （機(jī)場接送、出租車預(yù)定、停車設(shè)施等） 個性化量身定做的服務(wù)： 針對每一個居住人士的不同需求量身定做的，最主要的是讓租客感覺到賓至如歸的感覺。 布線系統(tǒng)： 每個房間預(yù)留充足的網(wǎng)絡(luò)布線接口，提供千兆光纖到桌面的高速網(wǎng)路。 其他部位建議 內(nèi)部公共走道： 建議鋪設(shè)高級防滑地磚 墻面噴涂高級乳膠漆； 消防梯部分： 采用高級面磚鋪設(shè)踏板 平臺等部位： 墻面和天花板采用高級涂料噴刷。 吊頂： 石膏板乳膠漆，配高雅現(xiàn)代吊燈，局部射燈。雍容內(nèi)飾，天然石材精致鋪裝，整體大氣渾然。 ?局部層面設(shè)置凹進(jìn) ,并利用公共空間在外立面表現(xiàn)出綠意 ,充分體現(xiàn)項目的個性化與時代感。名變不代表意變。 緣起： 帕薩迪納，是美國的一座城市。酒店有不同規(guī)模的會議室，中餐廳。” “會所里設(shè)有宴會廳， 設(shè)有配餐間和廚房器具 ， 可以訂餐 ，由 香格里拉配送 ?！? “可保證每戶人 1個車位，滿足 10年內(nèi)停車要求， 車位要 寬大一些。” “入戶社一層上大堂，可提供餐飲服務(wù)，有可以坐在那里休憩；有時候孩子在那里獨(dú)自玩耍，他們還會 幫忙照顧 。 ” “ 紅樹西岸的 裝修我不喜歡 ，還有就是 太多電子設(shè)備 了，我家保姆怎么搞的清楚怎么用。 ” “ 印象特別深的物業(yè)？那是外國的 —— 拉丁美洲，特別大氣，當(dāng)然首先都是 雙主臥 ， 主臥洗手間、更衣間、儲藏間空間都很大 。 ? 物業(yè)管理和服務(wù) 。市區(qū)客戶以漢口、沌口、漢陽中心區(qū)客戶居多，其它區(qū)域?yàn)檩o； ?從置業(yè)目的來看，主要分純投資型、自住型兩類； ?從職業(yè)來看，以大型企事業(yè)單位高管、政府官員、金融系統(tǒng)中高管、外資企業(yè)中高層、創(chuàng)業(yè)派私營老板、社會名流等。 假設(shè)目前要您選擇投資，商鋪、酒店式公寓、精裝自住公寓、您更多的會考慮那一種物業(yè)類型？您覺得以上三種物業(yè)那一個風(fēng)險更??？ 只要項目品質(zhì)能達(dá)到我的要求會考慮，如果以上集中物業(yè)類型我會考慮購買酒店式公寓，因?yàn)榫频晔椒?wù)有保障，產(chǎn)品有升值的空間，能保值增值。很放心。 客戶訪談 客戶訪談 “ 您對天合廣場的區(qū)位的看法怎樣？ 該項目本身的位置屬漢陽王家灣邊緣地段，周邊舊城區(qū)多，老房子較多，人口環(huán)境較為復(fù)雜。 關(guān)鍵詞：效率、私享，藝術(shù)生活 售價至少在 1萬以上，您認(rèn)為怎樣的產(chǎn)品才會讓您非常動心接受這樣的價格？ 10000元 /平米不算貴，可以接受，主要考慮投資，后期的增值是否有保障、經(jīng)營狀況。 ?價格考慮不是第一因素，關(guān)鍵是有沒有獨(dú)一無二的產(chǎn)品，認(rèn)為項目生活方式在市場上應(yīng)該是獨(dú)一無二的，能成為象征身份（自豪、榮譽(yù)）的居住標(biāo)簽、符號或 logo。 ? 認(rèn)為現(xiàn)代文化沒有內(nèi)涵。 ? 客戶正處于事業(yè)發(fā)展的旺盛期，工作、家庭和生活對他（她）都非常重要。 思路 可行性 酒店式公寓 可行 行政公寓 不可行 提升附加值 提升附加值思考 思考點(diǎn) 品質(zhì)提升 細(xì)節(jié)是客戶最關(guān)心的 配套提升 要體現(xiàn)身份的象征 智能化提升 安全性是關(guān)鍵 產(chǎn)品設(shè)計提升 戶型的功能性 \及創(chuàng)新是關(guān)鍵 景觀提升 享有城市景觀、一線江景 服務(wù)提升 特色物業(yè)管理是關(guān)鍵 我們的 目標(biāo)客戶是誰 為了明確我們的目標(biāo)客戶，我們對 30多組高端客戶進(jìn)行了深度訪談，得出如下結(jié)論： 高端客戶：即有錢又有時間，不認(rèn)同本項目，看重資源和地段。 20 21 19 8 3 2 甲級寫字樓 5 4 本項目 1 6 9 7 10 11 12 13 14 15 17 18 16 乙級寫字樓 漢陽市場寫字樓情況 本案 頂繡廣場 閩東中天 國際城 ? 優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)一覽表 序號 項目名稱 落成時間 層數(shù) 單層面積 建筑面積（平 方米） 得房率 目前平均租金 （元 /平方米 /月） 空置率 1 新世界國貿(mào)大廈 2023 52 2,3002,600 104,393 ％ 5% 2 建銀大廈 1999 50 1,300 74,094 ％ 4% 3 瑞通廣場 2023 29 1,100 33,640 ％ 15% 4 禧邦可廣場 2023 28 1,320 36,000 ％ 12% 5 武銀大廈 1999 28 1,000 29,680 70％ 28% 6 招商銀行 1997 31 1,330 50,000 65％ 6% 7 良友大廈 1999 28 1,100 31,560 66％ 5% 8 福星商會國際大廈 2023 28 1,680 45,090 75％ 3% 9 浦發(fā)銀行大廈 2023 22 1,700 33,000 75% 42% 10 新世界中心 2023 25 3000 68,900 63％ % 11 世界貿(mào)易大廈 1999 60 1500 78,200 63％ 10% 12 武廣福布斯中心 1996 48 1300 58,900 70％ 5% 13 泰合廣場 1996 47 1300 73,000 63％ 15% 14 新時代商務(wù)中心 2023 45 1,82