【正文】 18:54:3018:54:3018:541/24/2023 6:54:30 PM1越是沒有本領的就越加自命不凡。 24 一月 20236:54:30 下午 18:54:30一月 211比不了得就不比，得不到的就不要。銀行按揭： 辦理銀行五成十年按揭。 開盤 1月內 接著馬上 加推 銷售 W上蓋 12層商鋪 、 產權鋪 及 G負 1層 產權鋪 、這樣的 推出 安排 市場可以起到承上啟下的作用，也使項目形成持續(xù)市場熱 度 。調價可采用折扣變化和提高單價策略（內部認購期采用降低折扣，其他銷售期采用提高單價的方式），最終實現(xiàn)目標均價。普通銷售方式：首付 50%，首付款： 100萬購買商鋪：售價 =20230/50%=33333元 /平方米，總價 333萬元； 首期五成應付 :167萬元，貸款 :166萬 月還款： 21082元， 年回報率 8%，月收益 :22200元； 扣除 10%的管理費： 2200元； 客戶實際每月還款 10882元；案例分析 三（ 返租率 8%、 10年原價回購 ）帶租約返租補貼測算表樓層 可售面積 回報率 均價銷售總價（萬元）年回報額（萬元G負 1F 8%6棟 12F 3260㎡ 8% 2023065205227棟 12F 1575㎡ 8% 2023031502528棟 12F 1575㎡ 8% 2023031502529棟 12F 1575㎡ 8% 20230315025210棟 12F 1575㎡ 8% 20230315025211棟 12F 2800㎡ 8% 202305600448A45棟 12 ㎡ 8% 202305366430W負 1F 2034㎡ 8% 300006102488合計 ㎡ 8%361882896整體返租經營收益測算表樓層 面積 月租金 /平方米 月租金收入（萬元） 年租金收入（萬元）G負 1F 506棟 12F 3260㎡ 80 26 3127棟 12F 1575㎡ 80 8棟 12F 1575㎡ 80 9棟 12F 1575㎡ 80 10 12F 1575㎡ 80 11 12F 2800㎡ 80 4512F ㎡ 80 W負 1F 2034㎡ 120 合計 整體返租 經營 收益 測 算表注：返租經營收益 —返租補貼額 = =— 萬元 /年，返租 5年 —。充分的運用 “ 一個（HOPSCA+CCP）主題 突破市場，世界零售巨頭進駐撬動市場（推廣時拔高市場形象）， “ 三大核心賣點 （沃爾瑪進駐、南市區(qū)商圈、未來 CBD商業(yè)核心物業(yè)） ” 攻占市場 ， “ 創(chuàng)新付款方式 （多種類、返租折抵首付） ” 最大限度降低置業(yè)門檻收獲市場。投資增長較快、整體市場供大于求，去化較難，存量有待市場進一步消化；萬宇國際、溫州商貿城、閩南國際為代表專業(yè)市場銷售良好； 街鋪為王的同時，大型集中商業(yè)體正快速崛起，市場格局將發(fā)生變化；新開商 業(yè)集中體 或在建項目引入 鎮(zhèn)店 商家，而本案在招商過程中亦引入了沃爾瑪 等 商家 ；市場狀況216。他們大部分人 有 風險 意識 ，對沒有穩(wěn)定投資回報的商業(yè) 體 有疑慮。銷售模式細化直接銷售貨包： 1幢住房面積約： 11532㎡（ 96套） 3幢住房面積約： ㎡（ 200套） 5幢住房面積約： ㎡（ 192套） 23幢底商面積約： 2240㎡ A區(qū) 1幢底商，三層面積約： ㎡ 寫字樓一二層商鋪商鋪可售面積約： 4000㎡合計：商業(yè) ㎡；住宅 ㎡（ 488套）項目貨包分析 A區(qū) 11幢一二層商鋪，可售面積約： 2800㎡ A區(qū) 6幢一二層商鋪，可售面積約： 3260㎡ 10幢商鋪一二層可售面積約： 6300㎡ A區(qū) 45幢底商一二層約： ㎡沃爾瑪及周邊商鋪，可售面積約： 2034㎡合計： ㎡帶租約銷售貨包 : 6幢三層面積： 1770㎡ 7幢三層面積： 956㎡ 8幢三層面積： 956㎡ 9幢三層面積： ㎡ 10幢三層面積： ㎡ 11幢三層面積： ㎡、四層面積： ㎡、五層面積 : ㎡ 寫字樓西三層面積： 1878㎡、四層面積： 1878㎡，東三層面積 :1517 ㎡合計： ㎡自持經營貨包： 沃爾瑪街鋪價值較高，不存在返租的問題，寫字樓產品面積較大且主要為主力商家，不利于議價。入市時機的選擇要綜合考慮如下幾方面因素：入市時機商業(yè)項目正式銷售必須符合看得見摸的著的要求，前期造勢時工程必須 確定工程進度，工地現(xiàn)場施工進行，工地包裝完成，圍擋上架 （最基本要求）項目可售時間：通常我們選擇在正式預售前 2—3個月入市宣傳、推售房源，一方面為項目提前造勢、另一方面可為正式銷售積累有效客戶。厘定價格的依據(jù)本項目采取的定價方法：根據(jù)市調區(qū)域鋪面租價區(qū)間在 1540元㎡ /月，以 40元 /平米 /月的租金對項目銷售定價上采取 “ 租金逆推核算法 ” 進行銷售價格核算，并設 8%投資回報率；測算公式： 40 元 /㎡ /月 12 月 247。因項目本身體量較大，加上臨街鋪和內街單位 面積 大。 按照既定的推貨節(jié)奏，進一步提升銷售均價，向其他片區(qū)幅射開發(fā)目標客戶；召開招商大會，借招商成功進行深化營銷；這一階段開始由于上階段的熱銷會出現(xiàn)階段性的平穩(wěn)期，但由于前面老客戶的口碑以及各項形象進度的完善，將迎來本項目的第二個銷售高峰期。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 24 一月 20236:54:30 下午 18:54:30一月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 “ 搭單 ” 行動的實施，可充分整合與利用客戶資源，促進銷售。④ 產權式商業(yè)物業(yè)根據(jù)與經營方的租金標準，結合市場具體情況反推。是指項目在成功招商 20－ 30％的情況下，開始銷售，以核心租戶（主力店、一級品牌）的入駐來帶動銷售。普通銷售方式：首付 50%，首付款： 100萬購買商鋪：售價 =20230/50%=33333元 /平方米，總價 333萬元； 首期 五 成應付 :，貸款 : 一次性返租五年抵扣首期 年回報率 8%， 5年收益 :1332023元；