【正文】 麒麟嘉城（ HOPSCA+CCP）綜合體Ａ區(qū)商業(yè)營銷策劃及 銷售策略方案（修改稿 2）2023年 10月 10日報告體系報告體系A(chǔ)nalyze System 行業(yè)大勢 本體分析 銷售策略及投資回報模式 價格策略 銷售節(jié)奏及銷控付款方式各銷售階段主體工作安排行業(yè)大勢 “ 十二五 ” 期間完成 3600萬套保障性住房建設(shè)，3600萬套 =30億平米 =等于全國 5年商品房開發(fā)總和 ； “ 限購 ” 的根本目標(biāo)是為保障房讓路，換言之，在“ 十二五 ” 期間或保障房建設(shè)目標(biāo)達(dá)成之前不會取消； 98年分稅制改革拉開了地產(chǎn)行業(yè)的騰飛大幕 ， 2023年開始的營業(yè)稅合并增值稅目前已經(jīng)在 10余省市實(shí)施，標(biāo)志著國家為下一步強(qiáng)化調(diào)控埋下了伏筆； 全國 人口信息采集已于 6月底完成，全國省市地稅官員進(jìn)京進(jìn)行為期半年的培訓(xùn) ,房產(chǎn)稅成為懸在行業(yè)頭頂?shù)摹?堰塞湖 ” ， 中央與地方的博弈背景下， 什么時候?qū)嵤┒加锌赡?；地產(chǎn)行業(yè)自調(diào)控以來經(jīng)歷價了 價漲量跌 價跌量跌 價跌量漲 ，近 期房價有所反彈 招致國土部密集調(diào)研，國土部正研究進(jìn)一步強(qiáng)化調(diào)控政策措施，政策有趨嚴(yán)的趨勢；國民經(jīng)濟(jì)中的出口、投資、消費(fèi)全面萎縮，外匯占款自 2023年 4月一直為凈流出，人民幣貶值 至今已近 20%，歐債導(dǎo)致的金融危機(jī)下 ,貶值 壓力進(jìn)一步加大 ； 只租不售是商業(yè)地產(chǎn)的趨勢，商業(yè)地產(chǎn)的價值也是通過在經(jīng)營當(dāng)中體現(xiàn)，消費(fèi)者認(rèn)可租金不斷上漲實(shí)現(xiàn)的回報，市場逐步開始走高端路線，經(jīng)營方式由單純銷售轉(zhuǎn)為只租不售和租售并舉經(jīng)濟(jì)周期服從政治周期市場經(jīng)濟(jì)的典型代表 計劃、行政經(jīng)濟(jì)的典型代表VS結(jié)論：什么事都有可能發(fā)生，今年 10月會明朗 .我們 充滿 敬畏和憧憬！樓市走勢取決于預(yù)期，購房者預(yù)期取決于政策 ………地產(chǎn)行業(yè)更火爆淘汰 70%的地產(chǎn)企業(yè)本體分析Part 2n 縱觀整個曲靖市，由于歷史淵源等原因，老城區(qū)阿詩瑪一帶已經(jīng)成為了曲靖市不可替代的第一商業(yè)中心，此區(qū)域以大型綜合購物中心和臨街商鋪為商業(yè)的主要支撐點(diǎn)和特色，也是曲靖人口最多最集中的區(qū)域；n 曲靖市政府規(guī)劃未來新規(guī)劃南市區(qū)為大曲靖的城市新中心，包含行政、商業(yè)、商務(wù)、休閑娛樂、高檔居住區(qū)。但此區(qū)域正在開發(fā)中，形成還有待時日；n 隨著整個曲靖的發(fā)展和中心區(qū)的土地稀缺及商業(yè)飽和，必將會出現(xiàn) 新的 商業(yè)中心予以補(bǔ)充和分流。距離市中區(qū)較近， 可 承接另一個區(qū)域、發(fā)展起點(diǎn)高、基礎(chǔ)配套相對完善的南市區(qū)是不二的選擇和發(fā)展必然。商業(yè)地位分析：n 南市區(qū)目前還沒有商業(yè)中心的 經(jīng) 營，嘉城項(xiàng)目近 20萬平米的超大體量，不僅在南市區(qū)，在整個曲靖市都是屈指可數(shù)的，無論從規(guī)模、硬件等都非常具備營造和培育一個新的區(qū)域商業(yè)中心的條件。n 在未來階段，南市區(qū)將是整個曲靖市的第二商業(yè)中心，本案就是第二商業(yè)中心的中心和先驅(qū)。投資增長較快、整體市場供大于求，去化較難，存量有待市場進(jìn)一步消化；萬宇國際、溫州商貿(mào)城、閩南國際為代表專業(yè)市場銷售良好； 街鋪為王的同時，大型集中商業(yè)體正快速崛起，市場格局將發(fā)生變化；新開商 業(yè)集中體 或在建項(xiàng)目引入 鎮(zhèn)店 商家，而本案在招商過程中亦引入了沃爾瑪 等 商家 ；市場狀況216。 一個什么都不缺的市場，一個有巨大潛力的市場，真正大供量在后頭；216。 供應(yīng)量大、消化速度慢，市場將出現(xiàn)空置率高峰 ；216。 沒有人流支持的商業(yè)體經(jīng)營存在巨大風(fēng)險；秋季房交會小結(jié)：參展的 68個項(xiàng)目中，在售項(xiàng)目僅有 34個左右，其他項(xiàng)目均處于展示和認(rèn)籌階段。其中，預(yù)計有 15個項(xiàng)目在 2023年 10月份或 10月份以后開盤，有 6個將在 2023年春節(jié)前后入市銷售，其余還有 18個項(xiàng)目未確定具體開盤時間；２、保障房市場中短期內(nèi)不會影響到商品房市場的整體需求；３、供應(yīng)集中放量，預(yù)計年底曲靖樓市將出現(xiàn)一輪供應(yīng)高峰期４、在售商業(yè)中，價格差異較大，住宅底商價格集中在 90009500元 /㎡ 之間，專業(yè)市場商業(yè)價格較低； ５、多層、小高層、高層和超高層項(xiàng)目的銷售均價基本在 3500元 /平米以上６、南片區(qū)參展項(xiàng)目共有 16個，住宅整體均價在 3700元 /㎡ ，區(qū)域供應(yīng)量巨大； ７、南片區(qū)除嘉城外沒有大體量的商業(yè)項(xiàng)目，主要為住宅底商，但目前所有樓盤均無價格信息，據(jù)置業(yè)顧問介紹預(yù)計價格在 18000元 /㎡ 左右； 《 具體詳見提交的 2102房交會專題報告 》一方面他們比較理性，看重項(xiàng)目升值潛力，有自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)，要看見實(shí)實(shí)在在的利益；另一方面，他們又喜歡跟風(fēng)，很容易被引導(dǎo)。他們大部分人 有 風(fēng)險 意識 ，對沒有穩(wěn)定投資回報的商業(yè) 體 有疑慮。大部分的投資意愿集中在面積 100平方米以下的商鋪，大部分投資者的商鋪投資總價上限在 100萬以內(nèi)，很少投資者能接受總價超過 200萬的商鋪，低于 50萬的商鋪是市場投資熱點(diǎn)；投資客戶財富實(shí)力的高低，成為決定其購鋪選擇的首要因素。（ 1）小投資客來源廣泛，對總價敏感，偏愛小鋪，關(guān)注投資回報率和回收期。（ 2）中等實(shí)力投資客戶大多財富數(shù)量有限，且投資態(tài)度審慎、務(wù)實(shí)，不愿意沉淀太多資產(chǎn)。（ 3）大投資客戶具有很強(qiáng)的支付能力和議價能力，對風(fēng)險承受能力強(qiáng) ，但比例較少 。曲靖投資者的典型特征嘉城作為名稱的前綴，是借助了項(xiàng)目一期住宅、商業(yè)成功銷售而樹立的知名度和品牌，延續(xù)前期的廣告效應(yīng)，減少了后期推廣的難度。 ——“ 國際購物廣場、商業(yè)中心、商業(yè)廣場、商業(yè)大世界、商城 ” 等是直接傳達(dá)復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)及項(xiàng)目的功能定位，有助于客戶群體一目了然的理解項(xiàng)目。 ——符合功能定位，簡單直接、明了，易于記憶的是 嘉城 商業(yè)廣場關(guān)于商業(yè)部分總體名稱及表述語：嘉城 商業(yè)廣場優(yōu)勢（ S）p本項(xiàng)目緊臨城市主干道，昭示性強(qiáng)，易引起往來潛在客戶關(guān)注；p世界零售巨頭入駐本項(xiàng)目；擴(kuò)大了項(xiàng)目的知名度及商業(yè)輻射區(qū)域，總體量 20萬平米，能滿足商圈形成要件；p靠近多條城市交通要道，交通條件優(yōu)越；周邊區(qū)域有多家中高檔住宅區(qū)、酒店、娛樂、餐飲、機(jī)關(guān)等商務(wù)配套，有地緣性消費(fèi)群體，具有巨大的消費(fèi)能量；；p具有市場的稀缺性和唯一性。同類型、同檔次、同規(guī)模、同區(qū)域的商業(yè) 體 目前沒有，世界零售巨頭入駐是本案成為區(qū)域商業(yè)標(biāo)桿的有力保證；p開發(fā)公司品牌在曲靖知名度較高；嘉城綜合體 目前形勢 下 SWOT分析劣勢（ W）p當(dāng)前較為冷清，商業(yè)氛圍沒有，現(xiàn)時消費(fèi)能力和消費(fèi)水平有限。p所在區(qū)域處于開發(fā)中的新區(qū)，周邊入住人口少，地段的知名度與價值認(rèn)識有待提高。作為曲靖的城郊混合地帶，曲靖市民對此區(qū)域的認(rèn)同仍需時間p未來 2年此區(qū)域難有實(shí)質(zhì)性的改觀，本案 2023年底交付開業(yè)時可能會出現(xiàn)曲高和寡的尷尬，商業(yè)氛圍較難營造；p雖為集中商業(yè)，但規(guī)劃設(shè)計存在硬