【正文】 麒麟嘉城（ HOPSCA+CCP）綜合體Ａ區(qū)商業(yè)營銷策劃及 銷售策略方案（修改稿 2）2023年 10月 10日報告體系報告體系Analyze System 行業(yè)大勢 本體分析 銷售策略及投資回報模式 價格策略 銷售節(jié)奏及銷控付款方式各銷售階段主體工作安排行業(yè)大勢 “ 十二五 ” 期間完成 3600萬套保障性住房建設，3600萬套 =30億平米 =等于全國 5年商品房開發(fā)總和 ； “ 限購 ” 的根本目標是為保障房讓路，換言之，在“ 十二五 ” 期間或保障房建設目標達成之前不會取消； 98年分稅制改革拉開了地產行業(yè)的騰飛大幕 ， 2023年開始的營業(yè)稅合并增值稅目前已經在 10余省市實施，標志著國家為下一步強化調控埋下了伏筆； 全國 人口信息采集已于 6月底完成，全國省市地稅官員進京進行為期半年的培訓 ,房產稅成為懸在行業(yè)頭頂?shù)摹?堰塞湖 ” ， 中央與地方的博弈背景下， 什么時候實施都有可能；地產行業(yè)自調控以來經歷價了 價漲量跌 價跌量跌 價跌量漲 ，近 期房價有所反彈 招致國土部密集調研，國土部正研究進一步強化調控政策措施，政策有趨嚴的趨勢；國民經濟中的出口、投資、消費全面萎縮，外匯占款自 2023年 4月一直為凈流出，人民幣貶值 至今已近 20%，歐債導致的金融危機下 ,貶值 壓力進一步加大 ； 只租不售是商業(yè)地產的趨勢，商業(yè)地產的價值也是通過在經營當中體現(xiàn)，消費者認可租金不斷上漲實現(xiàn)的回報，市場逐步開始走高端路線，經營方式由單純銷售轉為只租不售和租售并舉經濟周期服從政治周期市場經濟的典型代表 計劃、行政經濟的典型代表VS結論：什么事都有可能發(fā)生，今年 10月會明朗 .我們 充滿 敬畏和憧憬！樓市走勢取決于預期，購房者預期取決于政策 ………地產行業(yè)更火爆淘汰 70%的地產企業(yè)本體分析Part 2n 縱觀整個曲靖市，由于歷史淵源等原因，老城區(qū)阿詩瑪一帶已經成為了曲靖市不可替代的第一商業(yè)中心，此區(qū)域以大型綜合購物中心和臨街商鋪為商業(yè)的主要支撐點和特色，也是曲靖人口最多最集中的區(qū)域；n 曲靖市政府規(guī)劃未來新規(guī)劃南市區(qū)為大曲靖的城市新中心，包含行政、商業(yè)、商務、休閑娛樂、高檔居住區(qū)。但此區(qū)域正在開發(fā)中，形成還有待時日；n 隨著整個曲靖的發(fā)展和中心區(qū)的土地稀缺及商業(yè)飽和，必將會出現(xiàn) 新的 商業(yè)中心予以補充和分流。距離市中區(qū)較近， 可 承接另一個區(qū)域、發(fā)展起點高、基礎配套相對完善的南市區(qū)是不二的選擇和發(fā)展必然。商業(yè)地位分析：n 南市區(qū)目前還沒有商業(yè)中心的 經 營，嘉城項目近 20萬平米的超大體量，不僅在南市區(qū)，在整個曲靖市都是屈指可數(shù)的，無論從規(guī)模、硬件等都非常具備營造和培育一個新的區(qū)域商業(yè)中心的條件。n 在未來階段，南市區(qū)將是整個曲靖市的第二商業(yè)中心，本案就是第二商業(yè)中心的中心和先驅。投資增長較快、整體市場供大于求，去化較難，存量有待市場進一步消化；萬宇國際、溫州商貿城、閩南國際為代表專業(yè)市場銷售良好； 街鋪為王的同時，大型集中商業(yè)體正快速崛起，市場格局將發(fā)生變化；新開商 業(yè)集中體 或在建項目引入 鎮(zhèn)店 商家，而本案在招商過程中亦引入了沃爾瑪 等 商家 ；市場狀況216。 一個什么都不缺的市場，一個有巨大潛力的市場，真正大供量在后頭；216。 供應量大、消化速度慢，市場將出現(xiàn)空置率高峰 ；216。 沒有人流支持的商業(yè)體經營存在巨大風險；秋季房交會小結：參展的 68個項目中，在售項目僅有 34個左右，其他項目均處于展示和認籌階段。其中，預計有 15個項目在 2023年 10月份或 10月份以后開盤，有 6個將在 2023年春節(jié)前后入市銷售，其余還有 18個項目未確定具體開盤時間；２、保障房市場中短期內不會影響到商品房市場的整體需求；３、供應集中放量，預計年底曲靖樓市將出現(xiàn)一輪供應高峰期４、在售商業(yè)中，價格差異較大，住宅底商價格集中在 90009500元 /㎡ 之間，專業(yè)市場商業(yè)價格較低； ５、多層、小高層、高層和超高層項目的銷售均價基本在 3500元 /平米以上６、南片區(qū)參展項目共有 16個，住宅整體均價在 3700元 /㎡ ，區(qū)域供應量巨大； ７、南片區(qū)除嘉城外沒有大體量的商業(yè)項目，主要為住宅底商，但目前所有樓盤均無價格信息，據(jù)置業(yè)顧問介紹預計價格在 18000元 /㎡ 左右； 《 具體詳見提交的 2102房交會專題報告 》一方面他們比較理性，看重項目升值潛力，有自己的判斷標準，要看見實實在在的利益；另一方面，他們又喜歡跟風，很容易被引導。他們大部分人 有 風險 意識 ，對沒有穩(wěn)定投資回報的商業(yè) 體 有疑慮。大部分的投資意愿集中在面積 100平方米以下的商鋪，大部分投資者的商鋪投資總價上限在 100萬以內，很少投資者能接受總價超過 200萬的商鋪，低于 50萬的商鋪是市場投資熱點；投資客戶財富實力的高低，成為決定其購鋪選擇的首要因素。（ 1）小投資客來源廣泛，對總價敏感，偏愛小鋪，關注投資回報率和回收期。（ 2）中等實力投資客戶大多財富數(shù)量有限，且投資態(tài)度審慎、務實，不愿意沉淀太多資產。（ 3）大投資客戶具有很強的支付能力和議價能力，對風險承受能力強 ，但比例較少 。曲靖投資者的典型特征嘉城作為名稱的前綴，是借助了項目一期住宅、商業(yè)成功銷售而樹立的知名度和品牌，延續(xù)前期的廣告效應，減少了后期推廣的難度。 ——“ 國際購物廣場、商業(yè)中心、商業(yè)廣場、商業(yè)大世界、商城 ” 等是直接傳達復合型商業(yè)業(yè)態(tài)及項目的功能定位，有助于客戶群體一目了然的理解項目。 ——符合功能定位，簡單直接、明了，易于記憶的是 嘉城 商業(yè)廣場關于商業(yè)部分總體名稱及表述語：嘉城 商業(yè)廣場優(yōu)勢（ S）p本項目緊臨城市主干道，昭示性強，易引起往來潛在客戶關注；p世界零售巨頭入駐本項目；擴大了項目的知名度及商業(yè)輻射區(qū)域，總體量 20萬平米，能滿足商圈形成要件；p靠近多條城市交通要道，交通條件優(yōu)越；周邊區(qū)域有多家中高檔住宅區(qū)、酒店、娛樂、餐飲、機關等商務配套，有地緣性消費群體，具有巨大的消費能量；；p具有市場的稀缺性和唯一性。同類型、同檔次、同規(guī)模、同區(qū)域的商業(yè) 體 目前沒有，世界零售巨頭入駐是本案成為區(qū)域商業(yè)標桿的有力保證；p開發(fā)公司品牌在曲靖知名度較高；嘉城綜合體 目前形勢 下 SWOT分析劣勢（ W）p當前較為冷清，商業(yè)氛圍沒有，現(xiàn)時消費能力和消費水平有限。p所在區(qū)域處于開發(fā)中的新區(qū)，周邊入住人口少，地段的知名度與價值認識有待提高。作為曲靖的城郊混合地帶，曲靖市民對此區(qū)域的認同仍需時間p未來 2年此區(qū)域難有實質性的改觀，本案 2023年底交付開業(yè)時可能會出現(xiàn)曲高和寡的尷尬，商業(yè)氛圍較難營造；p雖為集中商業(yè)，但規(guī)劃設計存在硬