【正文】 元 /平方米計算。 公式： 100平米 *2萬 /平方米 =200萬 *8%=16萬 —10%的管理費(fèi) =， 14年回本；假設(shè)某鋪位面積： 100平方米，實收均價 :20230元 /平方米，總價 :200萬。寫字樓及其他物業(yè)當(dāng)前暫不涉及，待后期視工程進(jìn)度及營銷節(jié)點另行專項提報。入市前的宣傳造勢與形象展示對前期的銷售及客戶心理具有較大影響，因此在項目入市前必須要有足夠的宣傳造勢，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為正式銷售作市場鋪墊。是指項目在成功招商 20－ 30％的情況下，開始銷售，以核心租戶（主力店、一級品牌）的入駐來帶動銷售。建議項目的價格策略為 “ 低價入市、逐級加價 ” ， 即初期以中價格、高姿態(tài)吸引市場關(guān)注，在以自身的品質(zhì)獲得市場追捧后逐級加價。競爭價格對比為依據(jù)：參照創(chuàng)森財富中心、項目一期商業(yè)的售價，參照區(qū)域鋪面租價進(jìn)行反推，對本項目銷售定價進(jìn)行修正比較。測算結(jié)果進(jìn)行反推不足以支撐目前的售價，因此項目定價采取 “ 市場比較＋價值認(rèn)知 ” 定價法，價格主要著眼于對未來價值的認(rèn)知，適度領(lǐng)先。④ 產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)根據(jù)與經(jīng)營方的租金標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場具體情況反推。先行推出臨街鋪主要考慮臨街鋪面目前受到市場關(guān)注度較高，先行銷售可迅速回收部分開發(fā)資金，形成一定影響力 ， 為后續(xù)產(chǎn)品拓開價格空間。銷售節(jié)奏優(yōu)點 : 以沃爾瑪負(fù) 1層、出入口臨街鋪及寫字樓 1拖 2推貨易于產(chǎn)生銷售高潮； 鋪位的搭配較均衡，便于銷售控制； 便于價格拉升； 資金回籠迅速；缺點： 第三批 1層 較差的鋪位較多，可能會有滯銷情況，但如果主力店可以提前確定，部分差單位可變成較佳的單位，價格也可拉升。銷控 簽定合同即返 3年租金針對投資客戶，客戶簽訂買賣合同，交納首期款后，即將一年的租金回報返給客戶，直接從首付款中抵除，從而降低客戶置業(yè)門檻，提升項目競爭力。 “ 搭單 ” 行動的實施，可充分整合與利用客戶資源，促進(jìn)銷售。項目可采取付款方式：一次性付款： 一次性交付全部購房款，在開盤初期前可獲得 9． 7 折優(yōu)惠。完成了市場、價格初探后，梳理客戶，進(jìn)行微調(diào)，進(jìn)一步調(diào)整定位；借助開盤將迎來銷售的首個開門紅銷售高潮。持續(xù)銷售期 （ 202 11－ 202 8）以客戶服務(wù)和招商活動促銷為主，把 “ 復(fù)合型 商業(yè)地產(chǎn) 價值 ”“ HOPSCA+ＣＣＰ ” 的概念以及 “ 商業(yè)地產(chǎn)投資是財富的搖籃 ” 的理念確實在各種服務(wù)和活動中得到進(jìn)一步演繹和體現(xiàn)。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 一月 21一月 2118:54:3018:54:30January 24, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/1/24 18:54:3018:54:3024 January 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 一月 2118:54:3018:54Jan2124Jan211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/1/24 18:54:3018:54:3024 January 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 24 一月 20236:54:30 下午 18:54:30一月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 一月 2118:54:3018:54Jan2124Jan211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/1/24 18:54:3018:54:3024 January 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 2118:54:3018:54:30January 24, 20231意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 一月 2118:54:3018:54Jan2124Jan211故人江海別，幾度隔山川。這一階段力爭完成 2０ ％的銷售。 按照既定的推貨節(jié)奏，進(jìn)一步提升銷售均價，向其他片區(qū)幅射開發(fā)目標(biāo)客戶；召開招商大會，借招商成功進(jìn)行深化營銷；這一階段開始由于上階段的熱銷會出現(xiàn)階段性的平穩(wěn)期，但由于前面老客戶的口碑以及各項形象進(jìn)度的完善，將迎來本項目的第二個銷售高峰期。建筑期按揭： 首付 10%， 可采用按揭首付發(fā)展商墊付 或擔(dān)保 ，在項目交房時，客戶付清首付余款。銷售促進(jìn) 方式付款方式Part 6考慮到經(jīng)營者對資金流通的需要，通常不情愿將大筆資金一次性投資在固定資產(chǎn)上，而希望擁有較高的流動資金。實物、實利促銷在各個銷售階段，舉辦各類獎實物、送現(xiàn)金的促銷活動，調(diào)動客戶的積極性。因項目本身體量較大，加上臨街鋪和內(nèi)街單位 面積 大?？紤]到 建設(shè)資金的需要， 5棟住宅同期首期推出，但必須是以商業(yè)部分為重點。甲方要求的正式解籌期在 2023年 11月前后是倉促的，準(zhǔn)備時間不足，有效蓄勢不夠 ,剛性的時間點 解籌時間非常緊， 甲方工程 施工需盡快進(jìn)行，工地?zé)峄鸪斓默F(xiàn)場是銷售不可缺少的重要支撐部分。② 沃爾瑪入口臨街 內(nèi)外 鋪 （高單價低總價）建議成交價 28000元 /㎡ ——35000元 /㎡，以樹立價格標(biāo)桿。厘定價格的依據(jù)本項目采取的定價方法：根據(jù)市調(diào)區(qū)域鋪面租價區(qū)間在 1540元㎡ /月，以 40元 /平米 /月的租金對項目銷售定價上采取 “ 租金逆推核算法 ” 進(jìn)行銷售價格核算，并設(shè) 8%投資回報率；測算公式： 40 元 /㎡ /月 12 月 247。價格策略市場環(huán)境為依據(jù)：曲靖南市區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形勢，綜合性很強(qiáng)的商業(yè)項目暫時空白，本項目具有唯一性和領(lǐng)導(dǎo)性；同時，曲靖人對商業(yè)投資綜合性價比以及未來升值潛力是他們關(guān)注的重點。完成必要的銷售文件（銷售百問、銷售面積、房號表、認(rèn)購登記卡、付款方式、客戶登記表等）完成其他必要的宣傳資料（樓書、海報、圍擋）宣傳鋪墊（戶外廣告、電視字幕廣告、短信）圍擋包裝（以廣告噴繪包裝）解籌前提條件 ：（ 1）取得《預(yù)售許可證》（ 2）現(xiàn)場包裝 現(xiàn)場氣氛營造完成（導(dǎo)示系統(tǒng)、道旗、背景音樂安裝完畢等）。有控制地入市：根據(jù)工程進(jìn)度、價格策略、銷售導(dǎo)向等分期分批有節(jié)奏地向市場推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實現(xiàn)均衡、有序的銷售目標(biāo)。入市時機(jī)的選擇要綜合考慮如下幾方面因素：入市時機(jī)商業(yè)項目正式銷售必須符合看得見摸的著的要求，前期造勢時工程必須 確定工程進(jìn)度，工地現(xiàn)場施工進(jìn)行，工地包裝完成，圍擋上架 （最基本要求）項目可售時間：通常我們選擇在正式預(yù)售前 2—3