【正文】 “保障房建設(shè)計(jì)劃 ? 山東下發(fā) 《 關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知 》 ? 銀監(jiān)會(huì)要求減少對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款 ? 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 整體國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度越來越強(qiáng)，調(diào)控手段越來越嚴(yán)密，調(diào)控決心毫不動(dòng)搖。在限購背景下，投資、投機(jī)性需求被擠壓，部分投資客撤離國內(nèi)房地產(chǎn)市場，市場以剛需客戶為主。 確保保障性住房及自住性中小套型商品房用地供應(yīng)，打擊囤地炒地，提高土地開發(fā)效率以增大后期市場供應(yīng)量，以及通過限地價(jià)來限房價(jià)是近期土地政策的著力點(diǎn)。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。 城市研究 政策研判 細(xì)分市場 客戶研究 國家政策 地方政策 政策趨勢 政策影響 政策控制力度加強(qiáng)，調(diào)控方向保持不變 政策控制力度將加強(qiáng) 繼續(xù)加強(qiáng)原有政策的落實(shí) 政策覆蓋面將擴(kuò)大 ?“ 增加供應(yīng)、抑制需求 ” 為樓市調(diào)控政策的主導(dǎo)方向， “ 更嚴(yán)、更緊、更廣 ” 將是 2023年房地產(chǎn)調(diào)控的鮮明基調(diào) ； ?若樓市繼續(xù)反彈，二套房的首付和利率或會(huì)繼續(xù)提高；房產(chǎn)稅改革 ，有望在 2023年邁出實(shí)質(zhì)性步伐；保障房建設(shè)力度將會(huì)繼續(xù)加大，可能會(huì)就保障房的退出及問責(zé)機(jī)制出臺(tái)相應(yīng)管理辦法，從而保證保障房分配的公平公正，同時(shí)公租房、廉租房將成為重要著力點(diǎn) ； ? 2023年將繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，限購、限貸政策、土地閑臵監(jiān)管及問責(zé)制等政策將進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行 ； ?覆蓋面擴(kuò)大的政策主要有兩個(gè)：一個(gè)是限購令，可能會(huì)在目前城市的基礎(chǔ)上增加若干個(gè)二線城市；另一個(gè)是開發(fā)商預(yù)售資金的監(jiān)管可能會(huì)由目前的北京和浙江省擴(kuò)大到其它省市，從而進(jìn)一步限制開發(fā)商的融資，加快開發(fā)商的開發(fā)和銷售。 房產(chǎn)新政空前嚴(yán)厲，但對菏澤以剛性需求為主的三線城市沖擊較弱。 主要以行政部門與文教部門公務(wù)員，福利較高的單位為主，而且覆蓋范圍較廣。 商場內(nèi)服務(wù)臺(tái)的職能，營業(yè)員的綜合素質(zhì)和商場的環(huán)境有著較高的要求。； ?鳳凰城開盤時(shí)間較早，北向?qū)懽謽蔷鶅r(jià) 3900元 /m178。 鳳凰城 凱瑞 經(jīng)典國際大廈 恒泰大廈 產(chǎn)品類型 :平層 主力戶型： 出租率： 100% 租金： /天 /m178。 ?目前菏澤市場寫字樓項(xiàng)目不規(guī)范， 5A級(jí)寫字樓項(xiàng)目僅有凱瑞國際廣場，其它寫字樓均未達(dá)到5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 寫字樓產(chǎn)品較少，不規(guī)范，市區(qū)內(nèi)寫字樓成交均價(jià)售價(jià) 39005500元/平米，整體銷售速度較快 城市研究 政策研判 細(xì)分市場 客戶研究 住宅市場 商業(yè)市場 寫字樓市場 公寓市場 酒店 01租金（元/ m 178。 ） 3900 5500 4100鳳凰城 凱瑞國際大廈 經(jīng)典國際大廈恒泰大廈 鳳凰城 寫字樓租金情況 客群分析 目前寫字樓購買客群以本地投資客、個(gè)體戶及高級(jí)公務(wù)員為主，入駐企業(yè)以中高端企業(yè)和小型公司為主。 ?東部新城的雛形逐漸顯現(xiàn)，聚集了大量的人氣、吸引了各地投資者，商業(yè)商務(wù)氛圍也逐步提升，東城 COD呼之欲出。 鳳凰城 ?早期公寓產(chǎn)品代表，實(shí)質(zhì)是小戶型住宅產(chǎn)品； ?主力戶型為 3669平方米一室，戶型單一； ? LOFT裝修標(biāo)準(zhǔn)為 400元 /平方米，與客群定位相契合； 水岸嘉苑 ?實(shí)質(zhì)是小戶型住宅產(chǎn)品 ?一室面積為 3040平方米 ?項(xiàng)目所在地塊緊靠趙王河，環(huán)境優(yōu)勢優(yōu)越，小戶型總款較低，受投資客青睞 城市研究 政策研判 細(xì)分市場 客戶研究 住宅市場 商業(yè)市場 寫字樓市場 公寓市場 酒店 開盤時(shí)間 ： 2023年 8月 14日 工程進(jìn)度 ：已封頂 面積區(qū)間 ： 3669㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn) ： 400元 /㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 ： 70年 均價(jià) ： 4000元 /㎡ 銷售率 ：基本售罄，剩 2套 客群分析 ： 市政單位團(tuán)購、關(guān)系客戶團(tuán)購、投資客戶 商業(yè)業(yè)態(tài)： KTV、服裝、餐飲、保健、箱包、鞋帽、飾品、電玩 車位價(jià)格： 8萬 /個(gè) 公寓案例：金鼎鳳凰城 公寓產(chǎn)品特征 菏澤市公寓產(chǎn)品較少，公寓產(chǎn)品的辦公性及投資性增強(qiáng)，逐漸發(fā)展為寫字樓產(chǎn)品的過渡產(chǎn)品。 城市研究 政策研判 細(xì)分市場 客戶研究 住宅市場 商業(yè)市場 寫字樓市場 公寓市場 酒店 菏澤市酒店大堂裝修不夠豪華，時(shí)間較早，除和平酒店整體檔次較高外，其余酒店整體檔次偏低。 本案 天闊逸城 公園 1號(hào) 水岸嘉園 中央公館 南華康城 西部板塊 東部板塊 趙王河板塊 清華園 新都匯 閱城國際 億聯(lián)時(shí)代奧城 中國牡丹商貿(mào)城 龍燕陽光城 金鼎鳳凰城 國貿(mào)中心 凱瑞國際廣場 惠和商場 銀座商城 帝都東城國際 菏澤住宅市場客群構(gòu)成分析 流向：購房者逐步由老城區(qū)流向外圍區(qū)域 ， 其中趙王河區(qū)域是未來成交的重點(diǎn) ?地域輻射： ?整體來看菏澤市區(qū)在售樓盤客群均以菏澤籍客戶為主，外來購房者較少。周邊工廠工人、周邊居民、菏澤下屬縣市購房家群體都是本區(qū)域的主要客群。 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代主義建筑 產(chǎn)品形態(tài)： 高層（ 4棟 18層、 1棟 24層、一棟 28層）小高層（ 3棟 14層） 容 積 率： 綠 化 率： 40% 客戶群情況： 做生意、公務(wù)員為主 內(nèi)部配套： 可視對講， 360176。水岸嘉苑 開 發(fā) 商： 菏澤市大元臵業(yè)有限公司 設(shè)計(jì)單位： 林松建筑設(shè)計(jì)有限公司 代理公司： 上海華燕臵業(yè) 項(xiàng)目地址： 中華路以南，中山路以北，和平路兩側(cè)，華英路以西 占地面積： 357 畝 總 建 面： 100萬㎡ 建筑風(fēng)格： 新古典 產(chǎn)品形態(tài)： 高層（ 32層， 18層）、小高層（ 11層）、甲級(jí)寫字樓 168米、五星級(jí)酒店 容 積 率： 綠 化 率： % 開盤時(shí)間： 2023年 6月 18日 交房時(shí)間： 2023年 12月 31日 分期情況： 計(jì)劃分四期完成 內(nèi)部配套： 幼兒園、超市、景觀廣場、地下車庫、步行街、購物廣場（新蘇天美購物廣場）、 樂購超市（在談中） 周邊配套： 銀座、華英路商業(yè)街、恒泰商廈、惠和商廈、 蘇寧、 公共交通： 2 路、 7 路公交車 項(xiàng)目信息 趙王河板塊經(jīng)典案例：國貿(mào)中心 當(dāng)前周期： 一期： b1號(hào)樓（ 32層，兩梯四戶）， b2號(hào)樓（ 32層，兩梯三戶）， b3號(hào)樓（ 32層，兩梯三戶），一期另有 b4， 8月份開盤 戶型配比： 戶型面積 9394 兩房（共 214套）， 110152 三房（共 214套）， 160189 四房（共 114套），273275 復(fù)式（共 8套） 銷售進(jìn)度： 剩余 20套 當(dāng)前價(jià)格： 3480元 /㎡ 起，最高價(jià)： 4800元 /㎡ 階段優(yōu)惠： 一次性付款 99折 商業(yè)價(jià)格： /㎡ 起，均價(jià)： /㎡ ，對外銷售面積 20%，剩余為自持商業(yè) 定 位 語： “天下之中 榮耀之邦”；商業(yè)推廣語：“通脹時(shí)代讓投資更有道理” 客源分析： 菏澤 8縣客戶，個(gè)體商戶，周邊居住人群，投資客戶 趙王河板塊經(jīng)典案例：國貿(mào)中心 西部板塊經(jīng)典案例：億聯(lián) 多功能物業(yè)會(huì)所 警系統(tǒng) 車位： 2400 個(gè) 會(huì)所、二完小直屬幼兒園 客戶群情況： 附近居民、菏澤縣區(qū)居民為主（已教育為主的） 西部板塊經(jīng)典案例：閱城國際 開 發(fā) 商： 菏澤友聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 承 建 商： 江蘇天宇建設(shè)工程有限公司 項(xiàng)目地址： 黃河路以南句陽路以西康莊路 占地面積： 177 畝 總 建 面： 30萬㎡ 總 套 數(shù)： 2400套 車 位 數(shù)： 2400個(gè)，地上 240個(gè)，地下 2160個(gè) 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代風(fēng)格 產(chǎn)品形態(tài)： 高層（ 12層、 18層、 26層、 28層），底商（ 2層） 容 積 率： 綠 化 率： % 開盤時(shí)間： 2023年 4月 9日 交房時(shí)間： 2023年 10月 31日 分期情況： 分三期開發(fā) 內(nèi)部配套： 幼兒園、會(huì)所、天然氣、智能安防系統(tǒng)、中空玻璃紅外 項(xiàng)目信息 西部板塊經(jīng)典案例：閱城國際 周邊配套： 北城中學(xué)、菏澤二中、菏澤一中 醫(yī)療教育： 北關(guān)醫(yī)院 休閑娛樂： 東方紅大街、環(huán)城公園 當(dāng)前周期： 一期 2號(hào)樓（ 18層，兩梯三戶）， 3號(hào)樓（ 18層，兩梯三戶）， 4號(hào)樓（兩梯二戶） 5號(hào)樓（兩梯二戶） 6號(hào)樓（ 18層，兩梯三戶）， 7號(hào)樓（ 18層，兩梯三戶）， 8號(hào)樓（ 18層，兩梯三戶）， 9號(hào)樓（ 18層，兩梯三戶）， 11號(hào)樓（ 12層，兩梯三戶） 戶型配比： 7787㎡ 兩房， 110 ㎡ 三房， 140 ㎡ 四房 銷售進(jìn)度： 一期已售 80%左右 暢銷戶型： 110㎡ ，家庭人口大多在 4口人，居民收入低，喜歡最小面積的三室 滯銷戶型： 140㎡ ，總價(jià)過高 當(dāng)前價(jià)格： 起價(jià) 3700元 /㎡ ，均價(jià)： 3800 元 /㎡ ，最高價(jià)： 4000元 /㎡ 層差： 1030元，朝向差： 2040元 階段優(yōu)惠： 一次性優(yōu)惠 4%，貸款優(yōu)惠 2% 工程進(jìn)度： 一期 4棟封頂，其余 5棟建到 9層， 2023年 10月 31日交房 商 業(yè)： 現(xiàn)只出售 11號(hào)樓底商，價(jià)格 8480元 /㎡ ，上下兩層面積共 80㎡ 左右 推廣渠道： 圍擋 定 位 語： “尊貴生活 〃 俯覽天下” 客源分析： 菏澤縣鎮(zhèn)客群較多，老城區(qū)改善行客戶 東部板塊經(jīng)典案例：帝都 〃 東城國際 開 發(fā) 商 ：天成恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位臵 ：長江路與廣州路交匯處 占地面積 ： 314 畝 總 建 面 ： 65 萬㎡ 建筑風(fēng)格 ： 新古典主義 產(chǎn)品形態(tài) ：小高層、高層 容 積 率 ： 綠 化 率 ： 41% 總 戶 數(shù)： 3000 多戶 分期情況 ：分四期開發(fā) 內(nèi)部配套 ：法式園林景觀、名流會(huì)所、露天泳池、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、雙語幼兒園、智能化安防、 10 萬方大型商場，菜市場、地暖、天然氣 當(dāng)前周期 ：一期開九棟，目前五棟樓接受咨詢，三棟 11 層（一梯兩戶），兩棟 18 層（兩梯 兩戶） 戶型配比 ：在售房源均為 110128 ㎡ 三房，小高層一梯兩戶，高層兩梯兩戶 時(shí)間節(jié)點(diǎn) ： 2023 年 4 月認(rèn)籌 銷售進(jìn)度 ：接受咨詢中 當(dāng)前價(jià)格 ： 均價(jià)： 3300 元 /㎡ 最高價(jià)： 38003900 元 /㎡ 階段優(yōu)惠 ： 4 月底認(rèn)籌，免費(fèi)領(lǐng)取會(huì)員卡，憑卡優(yōu)惠 3000 元 商 業(yè) ：四期規(guī)劃 10 萬㎡大型綜合商業(yè)賣場、農(nóng)貿(mào)市場、沿街商鋪 定 位 語 ：一宅品天下 園居新東城 園生態(tài)，林生活 項(xiàng)目信息 小 結(jié) ?菏澤地處四省交界處，位置優(yōu)越，其經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱，但近年經(jīng)濟(jì)增速較高，城市發(fā)展較快，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，與其高儲(chǔ)蓄率和人均可支配收入增長息息相關(guān)。 項(xiàng)目為一個(gè)多業(yè)態(tài)組合的綜合體項(xiàng)目， 具有很大的自身配套優(yōu)勢 。 除了要在干道交通導(dǎo)示系統(tǒng)及項(xiàng)目周邊的指示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)做重點(diǎn)考慮外；還要以填補(bǔ)市場空白的產(chǎn)品，撬動(dòng)客戶和市場，并用發(fā)展的眼光看待未來項(xiàng)目周邊區(qū)域； 五、 項(xiàng)目規(guī)模較大，對區(qū)域價(jià)值有一定的拉動(dòng)實(shí)力， 打造現(xiàn)代社區(qū)生活概念，提出現(xiàn)代城市居住標(biāo)準(zhǔn)，在城市的前沿生活，城市綜合體，體驗(yàn)生活、工作、休閑、購物、娛樂于一體的便捷現(xiàn)代生活。 綜合體： 項(xiàng)目為多種業(yè)態(tài)組合的綜合體項(xiàng)目，自身有 五星級(jí)大酒店、銀座商城 、公寓、寫字樓等，配套完善，且檔次較高，拉升項(xiàng)目形象。城市綜合體讓菏澤市民體驗(yàn)生活、工作、休閑、購物、娛樂于一體的 便捷高尚現(xiàn)代生活 。 發(fā)展理念升級(jí) 運(yùn)營方式 升級(jí) 銷售速度 升級(jí) 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)銷售價(jià)格的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)快速銷售。 初級(jí)階段：簡單功能疊加 發(fā)展階段：融合發(fā)展 成熟階段：多元發(fā)展 商業(yè) 商務(wù) 居住 商務(wù) 居住 商業(yè) 文化 娛樂 休閑 商務(wù) 居住 商業(yè) 文化 娛樂 休閑 體育 會(huì)展 旅游 綜合體 （ plex） — 是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。 辦公 公寓 酒店 高檔住宅 商業(yè)體 會(huì)展中心 提升商務(wù) 配套檔次 商務(wù)人流 補(bǔ)充酒 店功能 經(jīng)營管 理平臺(tái) 商務(wù)展 覽需求 提升商務(wù) 配套檔次 商務(wù) 人流 提升商務(wù) 配套檔次 提升生活 配套檔次 高消費(fèi)力 的人流 高端住房 需求 高品質(zhì)的 商業(yè)配套 高消費(fèi)力 的人流