世聯(lián)_深圳_益田假日廣場綜合體項目定位報告_71(文件)
【正文】 際線公寓的溢價因素 —— 主動性 2.本項目 威尼斯大酒店五星級商務酒店威尼斯吸引往來商務人員的停留項目可借鑒資源：威尼斯客戶 /配套資源因素 2.威尼斯酒店長包房種類 包房價(元 /天 )房間建筑面積酒店凈收益率還原利率返算價格(元 /平米 )豪華客房1000 45 20% 8% 19， 8451000 45 15% 8% 15， 0281000 45 20% 6% 25， 5681000 45 15% 6% 19， 176高級客房800 45 20% 8% 15， 876800 45 15% 8% 12， 022800 45 20% 6% 20， 454800 45 15% 6% 15， 340威尼斯酒店長包房返算酒店價格（收益年限為 50年）：V=A/I*[1(1/（ 1+I) N]公寓的溢價因素 —— 主動性 2.本項目以威尼斯酒店（ 1400017500元 /平米 ）作為價格參照系，預計可實現(xiàn)的最高價格為 1500016000 元 /平米資源因素 2.威尼斯酒店外企高級職員公務員傳統(tǒng)行業(yè)私營企業(yè)主 電子、制造業(yè)私企業(yè)主創(chuàng)意階層 金融、廣告資訊、 IT業(yè)金領GOLF 發(fā)燒友政府高級官員、事業(yè)單位高級管理層港人公寓的溢價因素 —— 主動性 3.城際商務人員 港深線、廣深線往來商務人士傳統(tǒng)主流豪宅客戶口岸 /港人社區(qū) 成熟、理性高消費人群華僑城客戶覆蓋范圍廣客戶因素 1.客戶覆蓋范圍廣公寓的溢價因素 —— 主動性 3.物業(yè)名稱 戶型 面積 樓層 裝修情況 租金 /租期 客戶特征描述 中旅廣場 3房 117 7 簡裝修 3800元 /月 韓國人，四口之家，子女就學于深圳大學 錦繡花園 4房 180 17 精裝家電齊 9500元 /月 日本人， 50歲左右，公司租房，喜歡錦繡環(huán)境 錦繡花園 3房 117 31 簡單裝修 3200元 /月日籍華人， 35歲左右，喜歡錦繡環(huán)境 美加廣場 5房 268 ——一般裝修 8000元 /月韓國人，與家人同住荔海樓 3房 117 23 一般裝修 4000元 /月臺灣人，四口之家海景酒店 三星度假商務11000元 /月（加收 10％服務費）主要為日本、韓國、意大利籍，集中在高科技行業(yè)，公司在科技園威尼斯酒店 五星度假 24000元 /月 (2周到 1年）澳洲、歐美客戶居多，為總經理及高管人員沙河高爾夫會所酒店三星GOLF配套1000011000元 /月（ 2月以上）高爾夫會員，發(fā)燒友及商務人士深圳灣大酒店四星度假 15000元 /月 (12月）芬蘭籍 4個，國內 4個。其公寓部分要實現(xiàn) 2萬 /平米的均價，可參照天域酒店、衡山路 41號芝大廈的發(fā)展模式，以特定地段、特定主題吸引特定客戶。寫字樓 → 市場稀缺產品 價格實現(xiàn)頂級寫字樓定律：q減少銷售面積彈性，強制性選擇q產品空間感好，放大產品面積，提高進入門檻產品定位q鎖定中小型企業(yè)總部q基本單位面積為 800—1000 ㎡ 為模數q可自由拼合拆分寫字樓 → 市場稀缺產品q總部基地 —— 多層現(xiàn)代智能化花園式辦公空間q立體綠化 /有氧辦公 /低密度 /高綠化q鎖定企業(yè)總部 /基本單位面積為 800—1000 ㎡為模數 /可自由拼合拆分q突出個性化的企業(yè)形象 /充分展示企業(yè)勢力與文化的重要標志總部基地總部基地（頂級生態(tài)寫字樓）寫字樓定位q針對中型高端企業(yè) /量身定做q作為企業(yè)總部 /提高進入門檻q創(chuàng)新概念增值 /樹立頂級形象標桿q部分自用定位考慮的因素寫字樓定位總部基地q商務辦公的必要配置是客戶 關注的重點q對休息廳 /餐廳 /多功能廳等體 現(xiàn)寫字樓檔次及形象的配套 也有關注知名度代表區(qū)域形象其次是便捷程度客戶需求 → 物業(yè)配置q大堂是物業(yè)形象的重要 體驗點q其次是與工作密切相關 的電梯和車位形象和品質高于價格總部基地 客戶需求 → 物業(yè)配置總部基地q設置獨立出入口q寫字樓底部采用巨大的中庭式門廳，顯示氣派與大度寫
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