世聯_深圳_益田假日廣場綜合體項目定位報告_71-免費閱讀
【正文】 ■ 富紳 史丹利 五金：國際潮流設計，簡約風情，貴族氣質■ 德國 漢斯格雅 龍頭：國際名師手筆，久負盛名，省水節(jié)能。華僑城酒店長包房及高檔物業(yè)租用調研外籍客戶、外企高級職員對華僑城的區(qū)域認可度高，愿意支付高昂租金價格居住華僑城，華僑城對這一圈層客戶具強吸引力。局部 —— 公用洗手間總部基地 客戶需求 → 物業(yè)配置靈活多變的辦公空間滿足個性客戶的個性選擇總部基地個性化客戶需求客戶需求 →→ 物業(yè)配置物業(yè)配置寫字樓公寓本項目界定頂級物業(yè) 市場價格標桿市場稀缺產品獲取高價公寓部分思路我們的最終客戶是誰？最終客戶的需求是怎樣？公寓如何實現高售價？公寓如何實現高售價？—— 公寓的溢價因素公寓類型 價格 代表區(qū)域 最終客戶普通公寓 800011000 華強北 電子信息行業(yè)生意人、商業(yè)人士為主，并有公務員、貿易等行業(yè)商務公寓 800010000 華強北 /車公廟 商務公寓客戶群多為電子、貿易類小企業(yè)，講究經濟實惠。酒店式公寓 900012023 福田、羅湖 大型企業(yè)高級管理層、港人、外企高級職員、大中型私營企業(yè)主產權式酒店公寓 1300015000 旅游區(qū)如鹽田 大型企業(yè)高級管理層、港人、外企高級職員、大中型私營企業(yè)主深圳公寓市場分析詳見附件一根據市場實際現狀分析，從深圳公寓市場表現進行比照，本項目價格難以實現目標價格直接比較 —— 深圳公寓市場現狀公寓的溢價因素 —— 被動性 1. 地段因素公寓的溢價因素 —— 被動性 1. 地段因素其它參照系 1.——CBD 價值參照系 均價 支撐點 最終客戶綜合體：地王大廈公寓綜合體：廣州中信公寓綜合體：香港太古城公寓（綜合體分析詳見附件二）11000/平米10000/平米 不詳qCBD核心物業(yè)q超高層 /大體量q標志性建筑國際公司高級職員、大型企業(yè)高級管理層、外資企業(yè)高級職員、企業(yè)金領本項目不具備形成大型綜合體的支撐因素本項目為華僑城片區(qū)以商業(yè)為核心功能的小體量都市綜合體。客戶因素 2.特定圈層客戶公寓的溢價因素地段因素主動性被動性華僑城地鐵深南大道q退臺生態(tài)寫字樓q公寓外立面營造q華僑城窗口作用q威尼斯酒店商務停留點q客戶覆蓋范圍廣q鎖定特定圈層客戶——產品因素客戶因素資源因素概念和定位因素物業(yè)定位物業(yè)定位國際酒店公寓標準間 豪華間 行政套間 商務套間 豪華套間 總統套房威尼斯 面積 4550 5055 6065 70 75 250（ 3房）空置率 510％ 15％ 15% 20% 35% 50%深圳灣大酒店面積 4045 50 5560 6570 70 200左右空置率 10％ 15% 20% 25% 40% 70％戶型定位定位考慮的因素q標準化 —— 以酒店的標準間形式進行劃分q彈性化 —— 不同物業(yè)功能間彈性轉換q多產品 —— 易于進行戶型雙拼或三拼 /形成多種產品星級酒店的戶型分類q以以 40 ㎡㎡ 、 45 ㎡為基本單元㎡為基本單元q可拼合為可拼合為 85㎡、㎡、 90㎡、㎡、 120㎡㎡ …………公寓部分思路我們的最終客戶是誰？最終客戶的需求是怎樣？公寓如何實現高售價？我們的最終客戶是誰？—— 客戶定位外企高級職員公務員傳統行業(yè)私營企業(yè)主 電子、制造業(yè)私企業(yè)主創(chuàng)意階層 廣告、資訊、 IT業(yè)金領GOLF 發(fā)燒友政府高級官員、事業(yè)單位高級管理層港人客戶定位城際商務人員 港深線、廣深線往來商務人士傳統豪宅主流客戶本項目最終客戶客戶具像描述216?！?日本 三菱 電梯：靈活、舒適，劃時代的技術支持，經得起嚴格挑剔■ 德國 POGGENPOHL廚柜：廚柜中的勞斯萊斯■ 美國 TRANE中央空調：世界上生產空調的最大廠家，特殊薄形、低噪音設計。 ■ 西班牙 樂家 衛(wèi)?。簳r尚造型，經典品質。認為長包酒店舒適安全。總部基地共享空間客戶需求 → 物業(yè)配置會議中心q多功能會議室，配有視頻會議設備q有多媒體的培訓室q供洽談商務使用的咖啡廳及會議室退臺花園q康體娛樂會所，設有健身房、棋牌 室、乒乓球室、桌球室等活動設施總部基地共享空間客戶需求 → 物業(yè)配置合理的建筑層高，為業(yè)主提供舒適的辦公環(huán)境總部基地局部 —— 層高客戶需
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