世聯(lián)_深圳_益田假日廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目定位報(bào)告_71-免費(fèi)閱讀
【正文】 ■ 富紳 史丹利 五金：國(guó)際潮流設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)約風(fēng)情，貴族氣質(zhì)■ 德國(guó) 漢斯格雅 龍頭：國(guó)際名師手筆，久負(fù)盛名，省水節(jié)能。華僑城酒店長(zhǎng)包房及高檔物業(yè)租用調(diào)研外籍客戶(hù)、外企高級(jí)職員對(duì)華僑城的區(qū)域認(rèn)可度高，愿意支付高昂租金價(jià)格居住華僑城，華僑城對(duì)這一圈層客戶(hù)具強(qiáng)吸引力。局部 —— 公用洗手間總部基地 客戶(hù)需求 → 物業(yè)配置靈活多變的辦公空間滿(mǎn)足個(gè)性客戶(hù)的個(gè)性選擇總部基地個(gè)性化客戶(hù)需求客戶(hù)需求 →→ 物業(yè)配置物業(yè)配置寫(xiě)字樓公寓本項(xiàng)目界定頂級(jí)物業(yè) 市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品獲取高價(jià)公寓部分思路我們的最終客戶(hù)是誰(shuí)？最終客戶(hù)的需求是怎樣？公寓如何實(shí)現(xiàn)高售價(jià)？公寓如何實(shí)現(xiàn)高售價(jià)？—— 公寓的溢價(jià)因素公寓類(lèi)型 價(jià)格 代表區(qū)域 最終客戶(hù)普通公寓 800011000 華強(qiáng)北 電子信息行業(yè)生意人、商業(yè)人士為主，并有公務(wù)員、貿(mào)易等行業(yè)商務(wù)公寓 800010000 華強(qiáng)北 /車(chē)公廟 商務(wù)公寓客戶(hù)群多為電子、貿(mào)易類(lèi)小企業(yè)，講究經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。酒店式公寓 900012023 福田、羅湖 大型企業(yè)高級(jí)管理層、港人、外企高級(jí)職員、大中型私營(yíng)企業(yè)主產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 1300015000 旅游區(qū)如鹽田 大型企業(yè)高級(jí)管理層、港人、外企高級(jí)職員、大中型私營(yíng)企業(yè)主深圳公寓市場(chǎng)分析詳見(jiàn)附件一根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際現(xiàn)狀分析，從深圳公寓市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行比照，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格難以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)格直接比較 —— 深圳公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀公寓的溢價(jià)因素 —— 被動(dòng)性 1. 地段因素公寓的溢價(jià)因素 —— 被動(dòng)性 1. 地段因素其它參照系 1.——CBD 價(jià)值參照系 均價(jià) 支撐點(diǎn) 最終客戶(hù)綜合體：地王大廈公寓綜合體：廣州中信公寓綜合體：香港太古城公寓（綜合體分析詳見(jiàn)附件二）11000/平米10000/平米 不詳qCBD核心物業(yè)q超高層 /大體量q標(biāo)志性建筑國(guó)際公司高級(jí)職員、大型企業(yè)高級(jí)管理層、外資企業(yè)高級(jí)職員、企業(yè)金領(lǐng)本項(xiàng)目不具備形成大型綜合體的支撐因素本項(xiàng)目為華僑城片區(qū)以商業(yè)為核心功能的小體量都市綜合體?？蛻?hù)因素 2.特定圈層客戶(hù)公寓的溢價(jià)因素地段因素主動(dòng)性被動(dòng)性華僑城地鐵深南大道q退臺(tái)生態(tài)寫(xiě)字樓q公寓外立面營(yíng)造q華僑城窗口作用q威尼斯酒店商務(wù)停留點(diǎn)q客戶(hù)覆蓋范圍廣q鎖定特定圈層客戶(hù)——產(chǎn)品因素客戶(hù)因素資源因素概念和定位因素物業(yè)定位物業(yè)定位國(guó)際酒店公寓標(biāo)準(zhǔn)間 豪華間 行政套間 商務(wù)套間 豪華套間 總統(tǒng)套房威尼斯 面積 4550 5055 6065 70 75 250（ 3房）空置率 510％ 15％ 15% 20% 35% 50%深圳灣大酒店面積 4045 50 5560 6570 70 200左右空置率 10％ 15% 20% 25% 40% 70％戶(hù)型定位定位考慮的因素q標(biāo)準(zhǔn)化 —— 以酒店的標(biāo)準(zhǔn)間形式進(jìn)行劃分q彈性化 —— 不同物業(yè)功能間彈性轉(zhuǎn)換q多產(chǎn)品 —— 易于進(jìn)行戶(hù)型雙拼或三拼 /形成多種產(chǎn)品星級(jí)酒店的戶(hù)型分類(lèi)q以以 40 ㎡㎡ 、 45 ㎡為基本單元㎡為基本單元q可拼合為可拼合為 85㎡、㎡、 90㎡、㎡、 120㎡㎡ …………公寓部分思路我們的最終客戶(hù)是誰(shuí)？最終客戶(hù)的需求是怎樣？公寓如何實(shí)現(xiàn)高售價(jià)？我們的最終客戶(hù)是誰(shuí)？—— 客戶(hù)定位外企高級(jí)職員公務(wù)員傳統(tǒng)行業(yè)私營(yíng)企業(yè)主 電子、制造業(yè)私企業(yè)主創(chuàng)意階層 廣告、資訊、 IT業(yè)金領(lǐng)GOLF 發(fā)燒友政府高級(jí)官員、事業(yè)單位高級(jí)管理層港人客戶(hù)定位城際商務(wù)人員 港深線(xiàn)、廣深線(xiàn)往來(lái)商務(wù)人士傳統(tǒng)豪宅主流客戶(hù)本項(xiàng)目最終客戶(hù)客戶(hù)具像描述216?！?日本 三菱 電梯：靈活、舒適，劃時(shí)代的技術(shù)支持，經(jīng)得起嚴(yán)格挑剔■ 德國(guó) POGGENPOHL廚柜：廚柜中的勞斯萊斯■ 美國(guó) TRANE中央空調(diào)：世界上生產(chǎn)空調(diào)的最大廠(chǎng)家，特殊薄形、低噪音設(shè)計(jì)。 ■ 西班牙 樂(lè)家 衛(wèi)浴：時(shí)尚造型，經(jīng)典品質(zhì)。認(rèn)為長(zhǎng)包酒店舒適安全?？偛炕毓蚕砜臻g客戶(hù)需求 → 物業(yè)配置會(huì)議中心q多功能會(huì)議室，配有視頻會(huì)議設(shè)備q有多媒體的培訓(xùn)室q供洽談商務(wù)使用的咖啡廳及會(huì)議室退臺(tái)花園q康體娛樂(lè)會(huì)所，設(shè)有健身房、棋牌 室、乒乓球室、桌球室等活動(dòng)設(shè)施總部基地共享空間客戶(hù)需求 → 物業(yè)配置合理的建筑層高，為業(yè)主提供舒適的辦公環(huán)境總部基地局部 —— 層高客戶(hù)需
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