某假日廣場(chǎng)項(xiàng)目定位報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 2023年 3月 28日星期二 2023/3/282023/3/282023/3/28 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023/3/282023/3/28March 28, 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023/3/282023/3/282023/3/282023/3/28 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/3/282023/3/28Tuesday, March 28, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 華僑城酒店長(zhǎng)包房及高檔物業(yè)租用調(diào)研 外籍客戶、外企高級(jí)職員對(duì)華僑城的區(qū)域認(rèn)可度高，愿意支付高昂租金價(jià)格居住華僑城，華僑城對(duì)這一圈層客戶具強(qiáng)吸引力。 局部 ——公用洗手間 總部基地 客戶需求 → 物業(yè)配置 靈活多變的辦公空間滿足個(gè)性客戶的個(gè)性選擇 總部基地 個(gè)性化 客戶需求 → 物業(yè)配置 寫(xiě)字樓 公寓 本項(xiàng)目界定 頂級(jí)物業(yè) 市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿 市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品 獲取高價(jià) 公寓部分思路 我們的最終客戶是誰(shuí)？ 最終客戶的需求是怎樣？ 公寓如何實(shí)現(xiàn)高售價(jià)？ 公寓如何實(shí)現(xiàn)高售價(jià)？——公寓的溢價(jià)因素 公寓類型 價(jià)格 代表區(qū)域 最終客戶 普通公寓 800011000 華強(qiáng)北 電子信息行業(yè)生意人、商業(yè)人士為主，并有公務(wù)員、貿(mào)易等行業(yè) 商務(wù)公寓 800010000 華強(qiáng)北 /車公廟 商務(wù)公寓客戶群多為電子、貿(mào)易類小企業(yè)，講究經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。 酒店式公寓 900012023 福田、羅湖 大型企業(yè)高級(jí)管理層、港人、外企高級(jí)職員、大中型私營(yíng)企業(yè)主 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 1300015000 旅游區(qū)如鹽田 大型企業(yè)高級(jí)管理層、港人、外企高級(jí)職員、大中型私營(yíng)企業(yè)主 深圳公寓市場(chǎng)分析詳見(jiàn)附件一 根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際現(xiàn)狀分析，從深圳公寓市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行比照，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格難以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)格 直接比較 ——深圳公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀 公寓的溢價(jià)因素 ——被動(dòng)性 1. 地段因素 公寓的溢價(jià)因素 ——被動(dòng)性 1. 地段因素 其它參照系 1.——CBD價(jià)值 參照系 均價(jià) 支撐點(diǎn) 最終客戶 綜合體：地王大廈公寓 綜合體：廣州中信公寓 綜合體：香港太古城公寓 （綜合體分析詳見(jiàn)附件二） 11000/平米 10000/平米 不詳 ?CBD核心物業(yè) ?超高層 /大體量 ?標(biāo)志性建筑 國(guó)際公司高級(jí)職員、大型企業(yè)高級(jí)管理層、外資企業(yè)高級(jí)職員、企業(yè)金領(lǐng) 本項(xiàng)目不具備形成大型綜合體的支撐因素 本項(xiàng)目為華僑城片區(qū)以商業(yè)為核心功能的小體量都市綜合體。 客戶因素 2. 特定圈層客戶 公寓的溢價(jià)因素 地段因素 主動(dòng)性 被動(dòng)性 華僑城 地鐵 深南大道 ?退臺(tái)生態(tài)寫(xiě)字樓 ?公寓外立面營(yíng)造 ?華僑城窗口作用 ?威尼斯酒店商務(wù)停留點(diǎn) ?客戶覆蓋范圍廣 ?鎖定特定圈層客戶 —— 產(chǎn)品因素 客戶因素 資源因素 概念和定位因素 物業(yè)定位 物業(yè)定位 國(guó)際酒店公寓 標(biāo)準(zhǔn)間 豪華間 行政套間 商務(wù)套間 豪華套間 總統(tǒng)套房 威尼斯 面積 4550 5055 6065 70 75 250（ 3房） 空置率 510％ 15％ 15% 20% 35% 50% 深圳灣大酒店 面積 4045 50 5560 6570 70 200左右 空置率 10％ 15% 20% 25% 40% 70％ 戶型定位 定位考慮的因素 ?標(biāo)準(zhǔn)化 ——以酒店的標(biāo)準(zhǔn)間形式進(jìn)行劃分 ?彈性化 ——不同物業(yè)功能間彈性轉(zhuǎn)換 ?多產(chǎn)品 ——易于進(jìn)行戶型雙拼或三拼 /形成多種產(chǎn)品 星級(jí)酒店的戶型分類 ?以 40 ㎡ 、 45 ㎡ 為基本單元 ?可拼合為 85㎡ 、 90㎡ 、 120㎡ …… 公寓部分思路 我們的最終客戶是誰(shuí)？ 最終客戶的需求是怎樣？ 公寓如何實(shí)現(xiàn)高售價(jià)？ 我們的最終客戶是誰(shuí)？ ——客戶定位 外企高級(jí)職員 公務(wù)員 傳統(tǒng)行業(yè)私營(yíng)企業(yè)主 電子、制造業(yè)私企業(yè)主 創(chuàng)意階層 廣告、資訊、 IT業(yè)金領(lǐng) GOLF 發(fā)燒友 政府高級(jí)官員、事業(yè)單位高級(jí)管理層 港人 客戶定位 城際商務(wù)人員 港深線、廣深線往來(lái)商務(wù)人士 傳統(tǒng)豪宅主流客戶 本項(xiàng)目最終客戶 客戶具像描述 ?他們有學(xué)貫中西的實(shí)力 ?他們有世界級(jí)的眼光 ?他們情感豐富而沉穩(wěn)持重 ?他們對(duì)事業(yè) 、生活全情投入，對(duì)目標(biāo)執(zhí)著追求 ?他們張弛有度，懂得適時(shí)而動(dòng)，待機(jī)出發(fā)，不盲從，不追隨 公寓部分思路 我們的最終客戶是誰(shuí)？ 最終客戶的需求是怎樣？ 公寓如何實(shí)現(xiàn)高售價(jià)？ 最終客戶的需求是怎樣？ 高尚 追求 新穎 /“ 酷 ” 聰明購(gòu)物 自由自在 定制化 24/7 高技術(shù) 刺激 /樂(lè)趣 價(jià)格 解決方案 樸實(shí) 刺激 安逸 簡(jiǎn)約 自然 親和力 激情 古典 活力 全面成本 質(zhì)量 美譽(yù) 服務(wù) 個(gè)人效率 E R 個(gè)性化價(jià)值區(qū) 傳統(tǒng)性價(jià)值區(qū) 節(jié)制性價(jià)值區(qū) — + ?節(jié)制性價(jià)值區(qū)：首次置業(yè)、郊區(qū)置業(yè)者 ?個(gè)性化價(jià)值區(qū)：中國(guó)地產(chǎn)主流消費(fèi)的溢價(jià)因素 ?傳統(tǒng)性價(jià)值區(qū)：西方理性消費(fèi)的溢價(jià)因素 消費(fèi)者價(jià)值觀分析 中國(guó)消費(fèi)者價(jià)值分布圖 物業(yè)配置 目標(biāo)客戶的 價(jià)值提取 客戶驅(qū)動(dòng)因素 傳統(tǒng)價(jià)值觀為主 個(gè)性化價(jià)值觀為輔 成熟、穩(wěn)重、理智 品質(zhì) /服務(wù) /安全感 /追求 （物業(yè)的形象及檔次） 目標(biāo)客戶價(jià)值點(diǎn) 目標(biāo)客戶特點(diǎn) 目標(biāo)客戶需求 高尚 追求 新穎/“ 酷 ” 聰明購(gòu)物 自由自在
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