某假日廣場(chǎng)項(xiàng)目定位報(bào)告-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 28日星期二 2023/3/282023/3/282023/3/28 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 2023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。國(guó)際酒店公寓 ——益田假日廣場(chǎng) 華僑城作為深圳最具魅力的城市開發(fā)空間和人文活動(dòng)區(qū)域，成為深圳城際交流的窗口 公寓的溢價(jià)因素 ——主動(dòng)性 2. 第三軸：形成自然生態(tài)與城市社會(huì)生態(tài)的極至融合 生態(tài) /主題旅游 /世界之窗 /歡樂谷 /OCT廣場(chǎng) //高尚居住區(qū) “ ” 資源因素 1.窗口效應(yīng) 華僑城 世聯(lián)觀點(diǎn) ?準(zhǔn)政府 ?非贏利性的開放性場(chǎng)所 ?發(fā)展的多樣性 ?壟斷性地產(chǎn)開發(fā) ?從旅游地產(chǎn)到地產(chǎn)旅游 世聯(lián)展望 ?從主題旅游到城市旅游 ?從旅游中心到生態(tài)中心 ?從文化中心到商業(yè)中心 集高尚住宅、高檔商業(yè)、生態(tài)空間于一體的新城市中心 公寓的溢價(jià)因素 ——主動(dòng)性 2. 資源因素 ?華僑城西門戶 ?開放 /融合 /樞紐 /標(biāo)桿 ?承載都市主干道沿線物業(yè)的使命 ?與世界之窗形成深圳西部城市主天際線 公寓的溢價(jià)因素 ——主動(dòng)性 2. 本項(xiàng)目 威尼斯大酒店 五星級(jí)商務(wù)酒店威尼斯吸引往來(lái)商務(wù)人員的停留 項(xiàng)目可借鑒資源：威尼斯客戶 /配套 資源因素 2. 威尼斯酒店 長(zhǎng)包房種類 包房?jī)r(jià) (元 /天 ) 房間建筑面積 酒店凈收益率 還原利率 返算價(jià)格 (元 /平米 ) 豪華客房 1000 45 20% 8% 19， 845 1000 45 15% 8% 15， 028 1000 45 20% 6% 25， 568 1000 45 15% 6% 19， 176 高級(jí)客房 800 45 20% 8% 15， 876 800 45 15% 8% 12， 022 800 45 20% 6% 20， 454 800 45 15% 6% 15， 340 威尼斯酒店長(zhǎng)包房返算酒店價(jià)格（收益年限為 50年）：V=A/I*[1(1/（ 1+I) N] 公寓的溢價(jià)因素 ——主動(dòng)性 2. 本項(xiàng)目以威尼斯酒店（ 1400017500元 /平米 ）作為價(jià)格參照系，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)的最高價(jià)格為 1500016000 元 /平米 資源因素 2. 威尼斯酒店 外企高級(jí)職員 公務(wù)員 傳統(tǒng)行業(yè)私營(yíng)企業(yè)主 電子、制造業(yè)私企業(yè)主 創(chuàng)意階層 金融、廣告資訊、 IT業(yè)金領(lǐng) GOLF 發(fā)燒友 政府高級(jí)官員、事業(yè)單位高級(jí)管理層 港人 公寓的溢價(jià)因素 ——主動(dòng)性 3. 城際商務(wù)人員 港深線、廣深線往來(lái)商務(wù)人士 傳統(tǒng)主流豪宅客戶 口岸 /港人社區(qū) 成熟、理性高消費(fèi)人群 華僑城客戶覆蓋范圍廣 客戶因素 1. 客戶覆蓋范圍廣 公寓的溢價(jià)因素 ——主動(dòng)性 3. 物業(yè)名稱 戶型 面積 樓層 裝修情況 租金 /租期 客戶特征描述 中旅廣場(chǎng) 3房 117 7 簡(jiǎn)裝修 3800元 /月 韓國(guó)人，四口之家，子女就學(xué)于深圳大學(xué) 錦繡花園 4房 180 17 精裝家電齊 9500元 /月 日本人， 50歲左右，公司租房，喜歡錦繡環(huán)境 錦繡花園 3房 117 31 簡(jiǎn)單裝修 3200元 /月 日籍華人， 35歲左右，喜歡錦繡環(huán)境 美加廣場(chǎng) 5房 268 —— 一般裝修 8000元 /月 韓國(guó)人，與家人同住 荔海樓 3房 117 23 一般裝修 4000元 /月 臺(tái)灣人，四口之家 海景酒店 三星 度假商務(wù) 11000元 /月 （加收 10％服務(wù)費(fèi)） 主要為日本、韓國(guó)、意大利籍，集中在高科技行業(yè)，公司在科技園 威尼斯酒店 五星 度假 24000元 /月 (2周到 1年 ） 澳洲、歐美客戶居多，為總經(jīng)理及高管人員 沙河高爾夫會(huì)所酒店 三星 GOLF配套 1000011000元 /月 （ 2月以上） 高爾夫會(huì)員，發(fā)燒友及商務(wù)人士 深圳灣大酒店 四星 度假 15000元 /月 (12月 ） 芬蘭籍 4個(gè)，國(guó)內(nèi) 4個(gè)。 寫字樓 → 市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品 價(jià)格實(shí)現(xiàn) 頂級(jí)寫字樓定律： ?減少銷售面積彈性，強(qiáng)制性選擇 ?產(chǎn)品空間感好，放大產(chǎn)品面積，提高進(jìn)入門檻 產(chǎn)品定位 ?鎖定中小型企業(yè)總部 ?基本單位面積為 800—1000㎡ 為模數(shù) ?可自由拼合拆分 寫字樓 → 市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品 ?總部基地 ——多層現(xiàn)代智能化花園式辦公空間 ?立體綠化 /有氧辦公 /低密度 /高綠化 ?鎖定企業(yè)總部 /基本單位面積為 800—1000㎡ 為模數(shù) /可自由拼合拆分 ?突出個(gè)性化的企業(yè)形象 /充分展示企業(yè)勢(shì)力與文化的重要標(biāo)志 總部基地 （頂級(jí)生態(tài)寫字樓） 寫字樓 定位 ?針對(duì)中型高端企業(yè) /量身定做 ?作為企業(yè)總部 /提高進(jìn)入門檻 ?創(chuàng)新概念增值 /樹立頂級(jí)形象標(biāo)桿 ?部分自用 定位考慮的因素 寫字樓定位 內(nèi)部配套服務(wù)重要性排序 圖書資料室茶座酒吧室內(nèi)高爾夫健身房多功能廳證券營(yíng)業(yè)廳會(huì)議室休息露臺(tái)中西餐廳自助咖啡廳商務(wù)中心銀行平均分值總部基地 區(qū)域條件重要性統(tǒng)計(jì) 區(qū)域發(fā)展?jié)摿^(qū)域成熟度物業(yè)昭示性臨近城市主干道交通便利度區(qū)域知名度平均分值?商務(wù)辦公的必要配置是客戶 關(guān)注的重點(diǎn) ?對(duì)休息廳
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