【正文】 8日 2023年 2月 9日 2023年 1月 14日 中國(guó)人民銀行決定，從 2023年 1月 20日起，上調(diào)存款 類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0． 5個(gè)百分點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)一年期 存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 。 國(guó)家發(fā)改委規(guī)定， 5月 1日開始一二手房銷售單位在醒目位置為每套房明碼標(biāo)價(jià)，以打擊價(jià)格欺詐現(xiàn)象。 商丘市是一個(gè)農(nóng)業(yè)型向工業(yè)型過(guò)渡的城市，社會(huì)體系呈“金字塔”形，貧富差距較大。 從價(jià)格上來(lái)看均價(jià)在 4千左右，但是特色鮮明、品質(zhì)較高的項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)較高，在售項(xiàng)目水木清華達(dá)到了五千，成為目前價(jià)格最高項(xiàng)目。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目分布 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 （萬(wàn)㎡） 主力戶型 客戶主群體 均價(jià) 備注 建業(yè)桂園 15 8586兩房 109135三房 189四房 226五房 投資客，高速路管理局工作人員，學(xué)校老師 4000 開盤當(dāng)天一次性 89折按揭 92折，開盤當(dāng)天銷售率達(dá)到75%左右 東方豫苑 9 70103兩房 120140三房 160四房 周邊首次置業(yè)工薪階層 3500 一期已經(jīng)銷售完畢 上東一品 7 89104兩房 120230三房 160四房 公路管理局職工、周邊居民改善型住房以及看好此區(qū)域的投資客 3800 樓盤銷售已經(jīng)進(jìn)入尾盤 天明第一城 20 55一房 8993兩房 114139三房 145163四房 136163復(fù)式 周邊企事業(yè)單位人員，工薪階層 3800 三期推出大概三百套，有一房到三房不同戶型 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 戶型配比 一房 面積 配比 兩房 面積 配比 三房 面積 配比 四房 面積 配比 五房 以上 配比 1 建業(yè)桂園 15% 8586 15% 109135. 40% 189 15% 226 15% 2 天明第一城 55 10% 8993 17% 118139 40% 145163 25% 136163 8% 3 東方豫苑 0 0% 70103 39% 120140 22% 160 39% 0 0% 4 上東一品 0 0% 89104 14% 120140 46% 160 30% 0 0% 主力戶型面積區(qū)間分 析 從戶型上看，目前區(qū)域內(nèi)戶型供給以三房和四房為主，一房和五房以上的戶型供應(yīng)量較少，一般三房的面積在 120140㎡ 之間，四房的面積以 160㎡ 以上居多。除了建業(yè)桂園項(xiàng)目進(jìn)入最后 1期銷售，價(jià)格在 3000元 /㎡ 左右，其余項(xiàng)目的價(jià)格都相對(duì)較低，在 25002800元 /㎡ 之間。 客戶層次，非常雷同，客源截流比較嚴(yán)重。其戶型設(shè)計(jì)相對(duì)比較合理。 項(xiàng)目規(guī)劃 個(gè)案分析 項(xiàng)目配套 周邊配套 50*50M的標(biāo)準(zhǔn)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、 乒乓球室 由于項(xiàng)目地處新南城區(qū)，目前周邊配套尚不完善，基于項(xiàng)目規(guī)模限制，小區(qū)內(nèi)配套比較單一。新中式聯(lián)排別墅 ,5層電梯洋房設(shè)計(jì)。 個(gè)案分析 聯(lián)盟新城個(gè)案總結(jié)與啟示 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 商丘在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) 神火板塊城西板塊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)67% 18% 15% 神火大道板塊房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量最多的一個(gè)區(qū)域占到總比例的 67%。 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 神火大道板塊競(jìng)爭(zhēng)最為激烈 ，該區(qū)域內(nèi)中高檔住宅項(xiàng)目林立，已自發(fā)形成一個(gè)中高檔生活片區(qū)，市場(chǎng)上的中高端客戶普遍關(guān)注神火大道板塊進(jìn)行置業(yè)；其次就是 商丘經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和城西 板塊，由于配套設(shè)施尚不完善，目前這兩區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較薄弱，但 發(fā)展?jié)摿捎^ 。此推算法未含投機(jī)需求，可視為未來(lái)五年商丘市商品住宅市場(chǎng)的剛性總需求。預(yù)計(jì)商丘市年商品住宅供應(yīng)量為 ㎡，按照市場(chǎng)行情浮動(dòng) 5%10%的計(jì)算，預(yù)計(jì)供應(yīng)量在 190200萬(wàn)㎡之間。目前商圈內(nèi)正在營(yíng)業(yè)并已形成一定規(guī)模的有 步行街、京港百貨、丹尼斯、中環(huán)新生活廣場(chǎng) 等典型商業(yè)。由于老的百貨大樓推倒重建，步行街的投入使用，使新的百貨大樓處于半倒閉狀態(tài)。京隴商貿(mào)城西側(cè)全部出租，未出租的均位于商貿(mào)城的東側(cè)，出租率 90%左右。女裝和女鞋以品牌來(lái)定。 步行街 3 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 店名 業(yè)態(tài) 面積（㎡） 租金（元 /間 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 商丘百貨 原名銀基百貨，由商丘老百貨大樓改造而成，除沿街門面房獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，其他均為 虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪 ，銀基商貿(mào)招商引進(jìn)后，由于當(dāng)時(shí) 購(gòu)物對(duì)上樓抗性很大 ，造成 經(jīng)營(yíng)不善 ，致使現(xiàn)在項(xiàng)目除沿街全部空置，給投資者造成了極大損失。 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 華商世貿(mào) 神火大道上集百貨、公寓、寫字樓、酒店為一體的綜合商業(yè)，商丘首個(gè)綜合體概念商業(yè)。㎡ 30元 / 月 小結(jié)： 商丘現(xiàn)房產(chǎn)投資市場(chǎng)尚無(wú)寫字樓產(chǎn)品出售，寫字樓將成為新的投資熱點(diǎn)； 目前商丘市場(chǎng)上寫字樓市場(chǎng)出租率維持在 90%左右，市場(chǎng)對(duì)寫字樓有一定的市場(chǎng)需求。地塊方正，周圍為在地居民自建房屋。 我司建議為了保證土地價(jià)值、項(xiàng)目利益最大化將東側(cè)土地（圖中黃色區(qū)域）購(gòu)買，劃歸項(xiàng)目規(guī)劃用地。 綜合體的建筑設(shè)計(jì)保證社區(qū)完整性同時(shí)對(duì)社區(qū)起到增值作用。無(wú)論從資金回收、商業(yè)氛圍營(yíng)造等角度考慮，這都將是一個(gè)合理的方案。 2）業(yè)態(tài)形式示意 商業(yè)街定位建議 2）業(yè)態(tài)形式示意 各種交互式游戲是其主要的娛樂(lè)形式 商業(yè)街定位建議 3）數(shù)碼娛樂(lè)布局建議 地上三層商業(yè) 分析： ? 數(shù)碼娛樂(lè)的目標(biāo)客戶具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動(dòng)商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強(qiáng)化對(duì)集中商業(yè)客流的垂直帶動(dòng)效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價(jià)值； ? 針對(duì)項(xiàng)目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，數(shù)碼娛樂(lè)應(yīng)該與項(xiàng)目電影院形成上下一體，兩大功能業(yè)態(tài)的客群既具有高度的統(tǒng)一性，而且其經(jīng)營(yíng)時(shí)間的要求都強(qiáng)調(diào)對(duì)其獨(dú)立通道的滿足，從而滿足其經(jīng)營(yíng)的特色需要，所以將其布局與三層，與四層電影院上下結(jié)合。 商業(yè)街定位建議 結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)主力商家美食廣場(chǎng)的普遍選擇和項(xiàng)目建筑空間的布局特點(diǎn)，本項(xiàng)目美食廣場(chǎng)建筑面積建議為： 2023 ～ 3000平米 美食廣場(chǎng) 1）規(guī)模確定 商業(yè)街定位建議 本項(xiàng)目的美食廣場(chǎng)，一定要在內(nèi)部環(huán)境及規(guī)模品種上營(yíng)造自己的特色競(jìng)爭(zhēng)力，與市場(chǎng)現(xiàn)有水平拉開差距，同時(shí)依然遵循中低價(jià)位的原則，抓住年輕主力消費(fèi)群。 ? 原則二： 結(jié)合知名品牌連鎖百貨（如大商、華聯(lián)）的選址要求； ? 原則三： 符合地下一層做超市的建筑需要。 高檔 關(guān)鍵詞 —— 節(jié)奏控制、資金流關(guān)鍵詞 —— 超額價(jià)值的實(shí)現(xiàn) 關(guān)鍵詞 —— 商業(yè)利潤(rùn)的最大化 項(xiàng)目界定 ? 大盤特性 —— 節(jié)奏控制、資金流 ? 大盤開發(fā)，利潤(rùn)來(lái)源于開發(fā)節(jié)奏 ， 80%的利潤(rùn)來(lái)自于 20%的產(chǎn)品。 中州大道路東部地段商鋪稀少，人流、車流較少，居住環(huán)境良好。 小戶型租金： 喜來(lái)登： 800— 1200元 /間 /月（精裝帶家俱） 自由城市： 600(簡(jiǎn)裝 )— 800元 /間 /月（精裝帶家俱） 應(yīng)天國(guó)際廣場(chǎng) 800— 1200元 /間 /月（精裝帶家俱） 小戶型租金均價(jià)： 8001000元 /間 /月（簡(jiǎn)裝） (注：戶型面積在 30— 60平米） 商丘小戶型市場(chǎng)分析 ，在東南部新興城市區(qū)域缺乏一個(gè)核心商業(yè)區(qū)滿足此區(qū)域居民的購(gòu)物娛樂(lè)消費(fèi)需求。㎡ 出租率 90% 100% 90% 95% 80% 100%之間 物業(yè)公司 無(wú) 德信物業(yè) 華聯(lián)物業(yè) 無(wú) 無(wú) 無(wú) 物業(yè)費(fèi) /月 沿街獨(dú)立商鋪銷售情況良好，由于客觀原因，工程一直處于停工狀態(tài)，其后續(xù)招商、運(yùn)營(yíng)情況還需后續(xù)觀望。停車問(wèn)題是其最大的弊端，但由于是獨(dú)立商鋪，初期銷售情況良好， 二樓以上銷售抗性很大 ，基本滯銷。 項(xiàng)目 類型 層數(shù) 商鋪面積（平米） 旺角廣場(chǎng) 購(gòu)物中心 /商業(yè)街 2層商業(yè)街 120— 180 華聯(lián)國(guó)貿(mào) 購(gòu)物中心、內(nèi)街 4 華商世貿(mào) 百貨商場(chǎng) 6 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 商業(yè)消費(fèi)人群特征 商丘市消費(fèi)人群以商丘市民為主，政府部門、行政事業(yè)單位人員、大企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層和私營(yíng)業(yè)主為高端消費(fèi)群，縣市消費(fèi)者近幾年在商丘市購(gòu)房、投資者人數(shù)逐漸增多。主要品牌有：李寧、七皮狼、鄂爾多斯、柒牌、夢(mèng)特嬌、皮爾 此商業(yè)為丹尼斯自持商業(yè)，一樓及二三層超市的小鋪對(duì)外出租獲取租金回報(bào)。單間門面房單層面積均在 8平方米左右。該商圈形成較早，對(duì)整個(gè)商丘市消費(fèi)者都有很大程度的影響。所有商場(chǎng)人流量低于鄭州等城市同類型商場(chǎng)。 年份 2023 2023 2023 2023 2023 需求量（萬(wàn)㎡） 180 212 251 295 348 由此推導(dǎo)： 隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，未來(lái)需求增長(zhǎng)率將會(huì)有所下降，因此該推算法可視為商丘市未來(lái)五年商品房需求的上限。 2023年市區(qū)規(guī)劃人口為 150萬(wàn)人，平均每年增長(zhǎng) 。他們所關(guān)注的是項(xiàng)目的區(qū)位、社區(qū)的品質(zhì)、優(yōu)美的景觀、身份的體現(xiàn)。 個(gè)案分析 小區(qū)配套 戶型解讀 ，采光通風(fēng)良好， 120340平米景觀電梯洋房，戶戶通透，大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，主臥、客廳空間寬敞，彰顯豪宅氣度。 個(gè)案分析 匯豪天下作為商丘第一個(gè)科技理念豪宅，從園林設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃布局、戶型配比和 新科技 的應(yīng)用都透露出豪宅氣度，通過(guò)提升住戶身體舒適度、觀景視覺(jué)角度來(lái)體現(xiàn)豪宅風(fēng)范。商丘市高端樓盤雖為數(shù)寥寥，但其在市民心中卻有極強(qiáng)的影響力。 樓體采用 高低錯(cuò)落 的建筑天際線，豐富的 四坡屋頂 組合加上 三段式 建筑形態(tài)，頗受商丘客戶青睞。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 細(xì)部特征分析 項(xiàng)目名稱 水系 水景 特色樹種 老年人活動(dòng)設(shè)施 兒童活 動(dòng)設(shè)施 網(wǎng)球場(chǎng) 羽毛球場(chǎng) 游泳池 休閑設(shè)施 金地綠洲 ★ ★ ★ ★ ★ － － － ★ 0370 ★ － ★ ★ ★ － － — ★ 景苑 ★ － ★ ★ — － － — ★ 書香人家 ★ ★ ★ － ★ － － ★ 天秀城 － — ★ — ★ － － － ★ 華聯(lián)國(guó)貿(mào)中心 － — － － ★ － － － ★ 板塊區(qū)域住宅項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)手法非常短缺，主要采用本地基礎(chǔ)樹種做點(diǎn)綴，其他元素應(yīng)用少，小區(qū)風(fēng)格不明顯，導(dǎo)致產(chǎn)品本身的品質(zhì)難以提升，目標(biāo)客戶群不穩(wěn)定。 細(xì)部特征分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 區(qū)域客戶群體 ?置業(yè)動(dòng)機(jī) 投資、首次置業(yè)、改善居住條件 ?客戶構(gòu)成 商丘本地投資客，首次置業(yè)工薪階層，東三縣定居商丘人群 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 小結(jié) : 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 缺乏市政配套和生活配套 的投入，市場(chǎng)關(guān)注度有限。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱 水系 水景 特色樹 種 老年人活動(dòng)設(shè)施 兒童活 動(dòng)設(shè)施 網(wǎng)球場(chǎng) 羽毛球場(chǎng) 游泳池 休閑設(shè)施 帝和水上樂(lè)園 ★ ★ ★ ★ ★ － ★ ★ ★ 東方蘭亭苑 ★ ★ ★ ★ ★ － － — ★ 水木清華 ★ ★ ★ ★ ★ － － ★ ★ 新城國(guó)際 ★ ★ ★ ★ ★ － － ★ 聯(lián)盟新城 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 匯豪天下 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 上海城市花園 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 盛大世紀(jì)城 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 海亞春天 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 細(xì)部特征分析 本區(qū)域內(nèi)樓盤各方面 配套比較完善 ，樓盤品質(zhì)也是商丘最高的 . 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 區(qū)域客戶群體 ?置業(yè)動(dòng)機(jī) 投資、改善居住條件、享受高品質(zhì)生活 ?客戶構(gòu)成 商丘本地投資客，企業(yè)政府管理層、生意人等，周邊縣市定居商丘人群 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 小結(jié) : 有利的政策導(dǎo)向和土地供應(yīng)使區(qū)域內(nèi)的 開發(fā)量較大 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)比較火爆，未來(lái) 競(jìng)爭(zhēng)激烈 。 神火大道板塊 （神火大道兩側(cè)）、 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 五個(gè)區(qū)域來(lái)進(jìn)行分析研究。 從 20232023年商丘人均 GDP平穩(wěn)持續(xù)增長(zhǎng) 經(jīng)濟(jì)水平的大幅度提升為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ) 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 2 0 0 5 2 0 0 8 年商丘市人均G D P 圖表020234000600080001000012023單位：元人均G D P6879 7951 9309 1