【正文】 2023/3/282023/3/282023/3/28Mar2328Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/3/282023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 5100 5950 6900 7800 4520 6195 7125 8265 2023年 2023年 2023年 2023年地鐵修建以前 深南大道沿線車公廟段寫字樓物業(yè)均價(jià)走勢(shì) 公寓的溢價(jià)因素 ——被動(dòng)性 2. 金怡華庭 宣嘉華庭 福民新村 賽格綠茵閣 皇崗段水圍村段地鐵沿線物業(yè)價(jià)格走勢(shì) 地段因素 2.樞紐經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)品因素 —— 在產(chǎn)品的概念和設(shè)計(jì)上進(jìn)行創(chuàng)新 /對(duì)功能重新定義 /并在設(shè)計(jì)上突出其資源的核心優(yōu)勢(shì) /建立不可替代的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 產(chǎn)品創(chuàng)新 功能定義 產(chǎn)品因素 公寓的溢價(jià)因素 ——主動(dòng)性 1. 產(chǎn)品因素 環(huán)保、生態(tài)概念 服務(wù)為先導(dǎo) 差異化定位 功能彈性 附加值 產(chǎn)品因素 本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對(duì)領(lǐng)先，外立面獨(dú)具風(fēng)格，現(xiàn)代感強(qiáng)，可成為公寓的溢價(jià)點(diǎn)。 公寓的溢價(jià)因素 ——主動(dòng)性 1. 生態(tài)寫字樓，退臺(tái)設(shè)計(jì)，創(chuàng)新新穎 公寓外立面現(xiàn)代感強(qiáng)，較具風(fēng)格。 2023年 3月 28日星期二 2023/3/282023/3/282023/3/28 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/3/282023/3/282023/3/28Tuesday, March 28, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 9:19:31 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/3/282023/3/282023/3/28Tuesday, March 28, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 參照系 均價(jià) 支撐點(diǎn) 最終客戶 天域酒店 （具體分析見附件三） 25000/平米 ?頂級(jí)物管（星級(jí)酒店 /管家服務(wù)） ?硬件設(shè)施 大中型私營(yíng)企業(yè)主 衡山路 41號(hào)芝大廈 （具體分析見附件三） 4800美元 /平米 外籍人士 /外企高級(jí)職員 鎖定特定客戶圈層 其它參照系 2.——特定主題帶來的特定圈層 公寓的溢價(jià)因素 ——被動(dòng)性 1. 地段因素 公寓的溢價(jià)因素 ——被動(dòng)性 1. 6597 7771 8359 2023年 2023年 2023年 華僑城整體物業(yè)均價(jià)走勢(shì) % % 7. 56% 2023年 2023年 2023年 華僑城整體物業(yè)均價(jià)增長(zhǎng)率走勢(shì) 按照市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際情況分析，華僑城物業(yè)均價(jià)平均年增長(zhǎng)率為 ％，預(yù)計(jì)到 2023年，華僑城整體物業(yè)均價(jià)將可能上升至 10674元 /平米 地段因素 1.華僑城 片區(qū)市場(chǎng)慣性 地鐵2號(hào)線 地鐵 1號(hào)線 資源聚焦 —— 地下系統(tǒng) 第三軸（生態(tài)軸） 深南大道 資源聚焦 —— 地面系統(tǒng) 公寓的溢價(jià)因素 ——被動(dòng)性 2. 地段因素 華僑城作為新城市中心，項(xiàng)目地處城市兩大交匯節(jié)點(diǎn) ——深南大道與第三軸交匯 +地鐵 2號(hào)線交匯 ，將成為新興城市樞紐 項(xiàng)目作為地鐵換乘站上蓋物業(yè)，地鐵 1號(hào)線與地鐵 2號(hào)線在此交匯，地面系統(tǒng)與地下系統(tǒng)匯聚與此，項(xiàng)目作為軸線物業(yè)，人流匯聚，新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)與經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也將隨著城市功能中心樞紐而產(chǎn)生，從而帶給項(xiàng)目多元化的發(fā)展空間 1號(hào)線 公寓的溢價(jià)因素 ——被動(dòng)性 2. 地段因素 ?深圳地鐵沿線物業(yè)保持著 15％左右的增值幅度 ?預(yù)計(jì)到 2023年深圳地鐵上蓋物業(yè)將還有 1520％的增值空間。 華僑城作為深圳最具魅力的城市開發(fā)空間和人文活動(dòng)區(qū)域，成為深圳城際交流的窗口 公寓的溢價(jià)因素 ——主動(dòng)性 2. 第三軸：形成自然生態(tài)與城市社會(huì)生態(tài)的極至融合 生態(tài) /主題旅游 /世界之窗 /歡樂谷 /OCT廣場(chǎng) //高尚居住區(qū) “ ” 資源因素 1.窗口效應(yīng) 華僑城 世聯(lián)觀點(diǎn) ?準(zhǔn)政府 ?非贏利性的開放性場(chǎng)所 ?發(fā)展的多樣性 ?壟斷性地產(chǎn)開發(fā) ?從旅游地產(chǎn)到地產(chǎn)旅游 世聯(lián)展望 ?從主題旅游到城市旅游 ?從旅游中心到生態(tài)中心 ?從文化中心到商業(yè)中心 集高尚住宅、高檔商業(yè)、生態(tài)空間于一體的新城市中心 公寓的溢價(jià)因素 ——主動(dòng)性 2. 資源因素 ?華僑城西門戶 ?開放 /融合 /樞紐 /標(biāo)桿 ?承載都市主干道沿線物業(yè)的使命 ?與世界之窗形成深圳西部城市主天際線 公寓的溢價(jià)因素 ——主動(dòng)性 2. 本項(xiàng)目 威尼斯大酒店 五星級(jí)商務(wù)酒店威尼斯吸引往來商務(wù)人員的停留 項(xiàng)目可借鑒資源：威尼斯客戶 /配套 資源因素 2. 威尼斯酒店 長(zhǎng)包房種類 包房?jī)r(jià) (元 /天 ) 房間建筑面積 酒店凈收益率 還原利率 返算價(jià)格 (元 /平米 ) 豪華客房 1000 45 20% 8% 19， 845 1000 45 15% 8% 15， 028 1000 45 20% 6% 25， 568 1000 45 15% 6% 19， 176 高級(jí)客房 800 45 20% 8% 15， 876 800 45 15% 8% 12， 022 800 45 20% 6% 20， 454 800 45 15% 6% 15， 340 威尼斯酒店長(zhǎng)包房返算酒店價(jià)格（收益年限為 50年）：V=A/I*[1(1/（ 1+I) N] 公寓的溢價(jià)因素 ——主動(dòng)性 2. 本項(xiàng)目以威尼斯酒店（ 1400017500元 /平米 ）作為價(jià)格參照系，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)的最高價(jià)格為 1500016000 元 /平米