某假日廣場項目定位報告-文庫吧
2025-02-27 11:59 本頁面
【正文】 核心物業(yè) ?超高層 /大體量 ?標(biāo)志性建筑 國際公司高級職員、大型企業(yè)高級管理層、外資企業(yè)高級職員、企業(yè)金領(lǐng) 本項目不具備形成大型綜合體的支撐因素 本項目為華僑城片區(qū)以商業(yè)為核心功能的小體量都市綜合體。其公寓部分要實現(xiàn) 2萬 /平米的均價，可參照天域酒店、衡山路 41號芝大廈的發(fā)展模式，以特定地段、特定主題吸引特定客戶。 參照系 均價 支撐點 最終客戶 天域酒店 （具體分析見附件三） 25000/平米 ?頂級物管（星級酒店 /管家服務(wù)） ?硬件設(shè)施 大中型私營企業(yè)主 衡山路 41號芝大廈 （具體分析見附件三） 4800美元 /平米 外籍人士 /外企高級職員 鎖定特定客戶圈層 其它參照系 2.——特定主題帶來的特定圈層 公寓的溢價因素 ——被動性 1. 地段因素 公寓的溢價因素 ——被動性 1. 6597 7771 8359 2023年 2023年 2023年 華僑城整體物業(yè)均價走勢 % % 7. 56% 2023年 2023年 2023年 華僑城整體物業(yè)均價增長率走勢 按照市場發(fā)展實際情況分析，華僑城物業(yè)均價平均年增長率為 ％，預(yù)計到 2023年，華僑城整體物業(yè)均價將可能上升至 10674元 /平米 地段因素 1.華僑城 片區(qū)市場慣性 地鐵2號線 地鐵 1號線 資源聚焦 —— 地下系統(tǒng) 第三軸（生態(tài)軸） 深南大道 資源聚焦 —— 地面系統(tǒng) 公寓的溢價因素 ——被動性 2. 地段因素 華僑城作為新城市中心，項目地處城市兩大交匯節(jié)點 ——深南大道與第三軸交匯 +地鐵 2號線交匯 ，將成為新興城市樞紐 項目作為地鐵換乘站上蓋物業(yè)，地鐵 1號線與地鐵 2號線在此交匯，地面系統(tǒng)與地下系統(tǒng)匯聚與此，項目作為軸線物業(yè)，人流匯聚，新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)與經(jīng)營業(yè)態(tài)也將隨著城市功能中心樞紐而產(chǎn)生，從而帶給項目多元化的發(fā)展空間 1號線 公寓的溢價因素 ——被動性 2. 地段因素 ?深圳地鐵沿線物業(yè)保持著 15％左右的增值幅度 ?預(yù)計到 2023年深圳地鐵上蓋物業(yè)將還有 1520％的增值空間。 5100 5950 6900 7800 4520 6195 7125 8265 2023年 2023年 2023年 2023年地鐵修建以前 深南大道沿線車公廟段寫字樓物業(yè)均價走勢 公寓的溢價因素 ——被動性 2. 金怡華庭 宣嘉華庭 福民新村 賽格綠茵閣 皇崗段水圍村段地鐵沿線物業(yè)價格走勢 地段因素 2.樞紐經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)品因素 —— 在產(chǎn)品的概念和設(shè)計上進(jìn)行創(chuàng)新 /對功能重新定義 /并在設(shè)計上突出其資源的核心優(yōu)勢 /建立不可替代的競爭優(yōu)勢 規(guī)劃設(shè)計 產(chǎn)品創(chuàng)新 功能定義 產(chǎn)品因素 公寓的溢價因素 ——主動性 1. 產(chǎn)品因素 環(huán)保、生態(tài)概念 服務(wù)為先導(dǎo) 差異化定位 功能彈性 附加值 產(chǎn)品因素 本項目產(chǎn)品設(shè)計相對領(lǐng)先，外立面獨具風(fēng)格，現(xiàn)代感強，可成為公寓的溢價點。 公寓的溢價因素 ——主動性 1. 生態(tài)寫字樓，退臺設(shè)計，創(chuàng)新新穎 公寓外立面現(xiàn)代感強，較具風(fēng)格。 華僑城作為深圳最具魅力的城市開發(fā)空間和人文活動區(qū)域，成為深圳城際交流的窗口 公寓的溢價因素 ——主動性 2. 第三軸：形成自然生態(tài)與城市社會生態(tài)的極至融合 生態(tài) /主題旅游 /世界之窗 /歡樂谷 /OCT廣場 //高尚居住區(qū) “ ” 資源因素 1.窗口效應(yīng) 華僑城 世聯(lián)觀點 ?準(zhǔn)政府 ?非贏利性的開放性場所 ?發(fā)展的多樣性 ?壟斷性地產(chǎn)開發(fā) ?從旅游地產(chǎn)到地產(chǎn)旅游 世聯(lián)展望 ?從主題旅游到城市旅游 ?從旅游中心到生態(tài)中心 ?從文化中心到商業(yè)中心 集高尚住宅、高檔商業(yè)、生態(tài)空間于一體的新城市中心 公寓的溢價因素 ——主動性 2. 資源因素 ?華僑城西門戶 ?開放 /融合 /樞紐 /標(biāo)桿 ?承載都市主干道沿線物業(yè)的使命 ?與世界之窗形成深圳西部城市主天際線 公寓的溢價因素 ——主動性 2. 本項目 威尼斯大酒店 五星級商務(wù)酒店威尼斯吸引往來商務(wù)人員的停留 項目可借鑒資源：威尼斯客戶 /配套 資源因素 2. 威尼斯酒店 長包房種類 包房價 (元 /天 ) 房間建筑面積 酒店凈收益率 還原利率 返算價格 (元 /平米 ) 豪華客房 1000 45 20% 8% 19， 845 1000 45 15% 8% 15， 028 1000 45 20% 6% 25， 568 1000 45 15% 6% 19， 176 高級客房 800 45 20% 8% 15， 876 800 45 15% 8% 12， 022 800 45 20% 6% 20， 454 800 45 15% 6% 15， 340 威尼斯酒店長包房返算酒店價格（收益年限為 50年）：V=A/I*[1(1/（ 1+I) N] 公寓的溢價因素 ——主動性 2. 本項目以威尼斯酒店（ 1400017500元 /平米 ）作為價格參照系，預(yù)計可實現(xiàn)的最高價格為 1500016000 元 /平米 資源因素 2. 威尼斯酒店 外企高級職員 公務(wù)員 傳統(tǒng)行業(yè)私營企業(yè)主 電子、制造業(yè)私企業(yè)主 創(chuàng)意階層 金融、廣告資訊、 IT業(yè)金領(lǐng) GOLF 發(fā)燒友 政府高級官員、事業(yè)單位高級管理層 港人 公寓的溢價因素 ——主動性 3. 城際商務(wù)人員 港深線、廣深線往來商務(wù)人士 傳統(tǒng)主流豪宅客戶 口岸 /港人社區(qū) 成熟、理性高消費人群 華僑城客戶覆蓋
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