【正文】 1652江北區(qū) 渝中區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū)南岸區(qū) 渝北區(qū) 巴南區(qū) 潼南璧山 大渡口區(qū) 南川市 萬盛區(qū)北碚區(qū) 銅梁?渝北區(qū)消費群體是觀音橋商圈第二大客群，占比大 %，按銷售額計算，渝北區(qū)每年就此流失 ；該商圈對渝北區(qū)消費群體的輻射能力主要歸因于渝北區(qū)商業(yè)發(fā)展的滯后及地理距離上的便利性； 項目商圈消費流失 消費者構(gòu)成對業(yè)態(tài)設(shè)置的影響 消費群體對業(yè)態(tài)的影響 ? 高端居住人群的消費特征 頻度低 ?？蛦蝺r高 ? 高端職業(yè)經(jīng)理人在外消費特征 商務(wù)消費、品牌消費不在居住地 ? 高端職業(yè)經(jīng)理家庭消費特征 周末消費特征 ? 白領(lǐng)消費特征 基本生活需求的業(yè)態(tài) ? 超市業(yè)態(tài) ? 家電業(yè)態(tài) ? 家居業(yè)態(tài) ? 服務(wù)業(yè)態(tài) ? 休閑業(yè)態(tài) ? 餐飲業(yè)態(tài) ? 娛樂業(yè)態(tài) 項目業(yè)態(tài)規(guī)模分析 根據(jù)商圈特征和消費者特征對項目業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù)進(jìn)行梳理分析 核心和輻射商圈內(nèi)的居民數(shù)量、人均消費、總的購買力和各業(yè)態(tài)平效等關(guān)系可得出： 本項目的理想開發(fā)規(guī)模以 。 項目規(guī)模推算基本思路與依據(jù) ? 計算項目地商圈的全部購買力 ? 計算能夠滯留在項目地的商圈購買力 ? 基本生活類消費在居住地核心商圈的消費；該類消費購買力計算。 ? 項目生活購物消費型的商圈輻射力； ? 外流消費的估算 項目規(guī)模 周邊人口規(guī)模 周邊人口及輻射人口的購買力 周邊人口消費特征 輻射人口 各業(yè)態(tài)平效 項目各業(yè)態(tài)規(guī)模分析 ? 超市業(yè)態(tài)規(guī)模 ? 家電業(yè)態(tài)規(guī)模 ? 家居業(yè)態(tài)規(guī)模 ? 服務(wù)業(yè)態(tài)規(guī)模 ? 休閑業(yè)態(tài)規(guī)模 ? 餐飲業(yè)態(tài)規(guī)模 ? 娛樂業(yè)態(tài)規(guī)模 ? 各業(yè)態(tài)規(guī)模的確定取決于商圈內(nèi)消費者在不同業(yè)態(tài)的消費力、吸引力以及不同業(yè)態(tài)的平效等因素。 商圈人口對項目業(yè)態(tài)規(guī)模的影響 ? 北部新區(qū)轄4個鎮(zhèn)：下 轄 人 和 、 鴛 鴦 、 大 竹 林 、 禮 嘉 四 鎮(zhèn) ， 人 口 萬 。 ? 七大居住組團(tuán) 核心及輻射商圈人口規(guī)模 項目地位于北部新區(qū)金開大道處 ,沿線 3個街道行政轄區(qū)由于交通便利 ? 鴛鴦街道 總?cè)丝?2萬余，常住人口 。 ? 人和街道 人口 ? 翠云街道 常駐人口 ，流動人口約 3萬人。 ? 天宮殿街道 在籍總?cè)丝?11544人 ? 大竹林街道 總?cè)丝? ? 渝州路街道 常住人口 3萬 ? 石橋鋪街道 總?cè)丝?12萬人 ? 禮嘉鎮(zhèn) 總?cè)丝? ? 項目商業(yè)以 3萬社區(qū)消費人口為依托，輻射周邊近十幾萬人群 . 商圈潛在購買力對項目規(guī)模的影響 商圈 Business Circle(BC) 潛在購買力 Potential Purchasing Power 1級商圈 Grand 1BC 28,000人 1， 5708元 = 28,000ppl 1， 5708 Yuan = hundred million 2級商圈 Grand 2BC 100,000人 1， 5708元 = 15億元 660,000ppl 1， 5708 Yuan = hundred million Yuan 合 計 Total 1級商圈 + 2級商圈 = 20億元 Grand 1BC + Grand 2BC = 20 hundred million Ya ? 項目地人均年消費額及項目地居住人口之乘積為潛在購買力 . ? 分別核心商圈和輻射商圈范圍內(nèi)的購買力計算 不同消費客層消費特征對用業(yè)態(tài)的影響 高收入家庭消費特征 ? 生活在高檔社區(qū)的居民具有品質(zhì)生活的追求和明顯高于普通居民的購買力水平。高檔社區(qū)已經(jīng)成為高端消費者聚集區(qū)。 ? 高收入家庭收入水平是普通家庭收入的 3倍； ? 統(tǒng)計結(jié)果顯示 :高收入家庭消費額是社會平均消費水平的 23倍 。 ? 高收入家庭食品方面消費水平與普通收入家庭的食品消費占其收入的比例相差不大，普通收入家庭的食品消費占消費總支出的比例為 % ，中高收入家庭食品消費占消費總支出的比例 (%) ，但消費金額是普通家庭的 3倍； ? 外出就餐的比例達(dá)到 %。 ? 在休閑娛樂這類享受型的服務(wù)消費領(lǐng)域高收入家庭有較多的費用支出 . ? 重慶受調(diào)查的城鎮(zhèn)最高收入家庭的月人均消費支出 ，這是城鎮(zhèn)最低收入家庭人均消費支出的 。 居民基本消費特征對項目業(yè)態(tài)設(shè)置的影響 ? 生存型消費 (包括食品和衣著類 )的比重約占到消費總支出的 % ，消費比重最大的食品、日用品類滯留在居住地 1公里范圍內(nèi)。 ? 超市業(yè)態(tài)面向兩個客層：高收階層只是在消費品類和客單價上有別于普通消費者，并不影響超市業(yè)態(tài)的規(guī)模 食品、日用品、家電業(yè)態(tài)是居民在駐地周邊解決的消費業(yè)態(tài) 各業(yè)態(tài)消費基本數(shù)據(jù) 購物類 ? 衣著 1600元 ? 家庭設(shè)備用品 1000元 ? 雜項商品 380元 服務(wù)類 ? 2023年城鎮(zhèn)居民服務(wù)性消費支出 2900元，同比增長 %。 文化教育類 ? 人均教育文化娛樂支出 1200元 ,其中 : ? 文化娛樂服務(wù) % 。 ? 教育支出 % ? 文化娛樂產(chǎn)品占 % 餐飲類 ? 重慶餐飲人均年消費支出 1322元 ,高端客群消費是這一數(shù)字的 3倍 . 醫(yī)療保健類 ? 人均醫(yī)療保健支出為 1200元 觀音橋商圈主要百貨店年均坪效對比（2 0 0 6 年）新世紀(jì)百貨 重百商場 茂業(yè)百貨 遠(yuǎn)東百貨業(yè)態(tài)規(guī)模推算基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 百貨業(yè)態(tài)平效 業(yè)態(tài)規(guī)模推算基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 百貨業(yè)態(tài)平效 觀音橋商圈主要超市年均坪效對比（2 0 0 6 ）重百超市 新世紀(jì)超市 家樂福超市 永輝超市 易初蓮花 中百倉儲超市客層結(jié)構(gòu)與消費水平對業(yè)態(tài)規(guī)模的影響 ? 本項目的客群特征為以核心商圈的高端客層和輻射商圈中端客層 ,不同客層的基本生活消費結(jié)構(gòu)沒有太大差距 ,但在消費客單價及消費絕對值上兩者出現(xiàn)較大差距 ,故我們在推算項目各業(yè)態(tài)規(guī)模時主要參照各業(yè)態(tài)平均消費水平和高端消費水平的折中 . 蘭徹斯特份額法則 項目地各業(yè)態(tài)市場份額估算 目標(biāo) 份額 份額名稱 在競爭市場中份額的意義 74% 獨占的條件份額 （上限目標(biāo)值） 達(dá)到 %以上份額 與競爭者數(shù)量無關(guān)而形成獨占狀態(tài)，地位屬于絕對安全 42% 相對的安定份額 （安定目標(biāo)值） 達(dá)到 %以上份額 在兩者以上的競爭者間，地位絕對有利，事后處境安定。 31% 優(yōu)位份額 （首位目標(biāo)值） 達(dá)到 %以上份額 首位的座位相對優(yōu)越、安定。 26% 頂端份額 （下限目標(biāo)值） 達(dá)到 %以上份額 從開始的平均狀態(tài)脫離，可以占據(jù)有利的地位。 19% 并列的上位份額 （上位目標(biāo)值） 達(dá)到 %以上份額 在平均狀態(tài)中占上位，在其中齊頭并進(jìn)的