【正文】 19% 并列的上位份額 （上位目標(biāo)值） 達(dá)到 %以上份額 在平均狀態(tài)中占上位，在其中齊頭并進(jìn)的份額，展開競(jìng)爭(zhēng)。 31% 優(yōu)位份額 （首位目標(biāo)值） 達(dá)到 %以上份額 首位的座位相對(duì)優(yōu)越、安定。 文化教育類 ? 人均教育文化娛樂(lè)支出 1200元 ,其中 : ? 文化娛樂(lè)服務(wù) % 。 居民基本消費(fèi)特征對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)置的影響 ? 生存型消費(fèi) (包括食品和衣著類 )的比重約占到消費(fèi)總支出的 % ，消費(fèi)比重最大的食品、日用品類滯留在居住地 1公里范圍內(nèi)。 ? 高收入家庭食品方面消費(fèi)水平與普通收入家庭的食品消費(fèi)占其收入的比例相差不大，普通收入家庭的食品消費(fèi)占消費(fèi)總支出的比例為 % ，中高收入家庭食品消費(fèi)占消費(fèi)總支出的比例 (%) ，但消費(fèi)金額是普通家庭的 3倍； ? 外出就餐的比例達(dá)到 %。高檔社區(qū)已經(jīng)成為高端消費(fèi)者聚集區(qū)。 ? 人和街道 人口 ? 翠云街道 常駐人口 ，流動(dòng)人口約 3萬(wàn)人。 商圈人口對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)模的影響 ? 北部新區(qū)轄4個(gè)鎮(zhèn)：下 轄 人 和 、 鴛 鴦 、 大 竹 林 、 禮 嘉 四 鎮(zhèn) ， 人 口 萬(wàn) 。 項(xiàng)目規(guī)模推算基本思路與依據(jù) ? 計(jì)算項(xiàng)目地商圈的全部購(gòu)買力 ? 計(jì)算能夠滯留在項(xiàng)目地的商圈購(gòu)買力 ? 基本生活類消費(fèi)在居住地核心商圈的消費(fèi)；該類消費(fèi)購(gòu)買力計(jì)算。 滯留在項(xiàng)目周邊的基本生活消費(fèi)需求 (在居住地 13公里范圍內(nèi)的消費(fèi) ) ? 超市類 ? 家庭設(shè)備用品及服務(wù)消費(fèi) (為 ,年增長(zhǎng) % ,) ? 服務(wù)類 (人均教育文化娛樂(lè)服務(wù)類支出為 ，同比增長(zhǎng) % ) ? 家居 \家電類 (09年人均家電消費(fèi) 300元 ) ? 非商務(wù)餐飲 ? 一部分服飾消費(fèi) ? 健身類 外流消費(fèi)對(duì)本項(xiàng)目規(guī)模及業(yè)態(tài)的的影響 外流的消費(fèi) ? 高端百貨 :服飾類 \奢侈品類 \商務(wù)類等消費(fèi)外流 ? 商務(wù)餐飲 ? 商務(wù)娛樂(lè) ? …… 觀音橋商圈消費(fèi)群體居住地區(qū)構(gòu)成( % )1652江北區(qū) 渝中區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū)南岸區(qū) 渝北區(qū) 巴南區(qū) 潼南璧山 大渡口區(qū) 南川市 萬(wàn)盛區(qū)北碚區(qū) 銅梁?渝北區(qū)消費(fèi)群體是觀音橋商圈第二大客群，占比大 %，按銷售額計(jì)算，渝北區(qū)每年就此流失 ；該商圈對(duì)渝北區(qū)消費(fèi)群體的輻射能力主要?dú)w因于渝北區(qū)商業(yè)發(fā)展的滯后及地理距離上的便利性； 項(xiàng)目商圈消費(fèi)流失 消費(fèi)者構(gòu)成對(duì)業(yè)態(tài)設(shè)置的影響 消費(fèi)群體對(duì)業(yè)態(tài)的影響 ? 高端居住人群的消費(fèi)特征 頻度低 。 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位分析 “圍欄效應(yīng)” ? “圍欄效應(yīng)” 指由于消費(fèi)者消費(fèi)的特征導(dǎo)致的不易外流的消費(fèi)業(yè)態(tài)及其效益 . ? 從消費(fèi)習(xí)慣而言 ,基本生活消費(fèi)通常是在居住地周邊 13公里范圍內(nèi)活動(dòng) ,便利是第一需求 ,即使臨近其他商圈有強(qiáng)大的吸引力 ,這類需求的大部分也會(huì)留在本商圈內(nèi)不會(huì)流失 ,當(dāng)然核心商圈內(nèi)必須有滿足這類需求的商業(yè)設(shè)施 , ? 項(xiàng)目目前為以城市邊緣居住功能為主的立地環(huán)境中 。目前在這個(gè)區(qū)域內(nèi)尚沒(méi)有這樣的大中型商業(yè) ,.是一個(gè)亟待開發(fā)的“真空”地帶。 ?目前 人流量較少。 ?目前周邊在建、擬建商業(yè)項(xiàng)目少，需要獨(dú)立支持商業(yè)氛圍。 ?周邊在建、擬建商業(yè)項(xiàng)目較少，招商難度較低。 ?處于交通主干道金開大道上，臨街，無(wú)障礙物遮擋，視覺(jué)效果好 ?集客手段多樣，區(qū)域性集客范圍廣 ?能滿足較多業(yè)種業(yè)態(tài)的選址需求。 ? 5號(hào)地塊四邊臨路，通達(dá)性好、可視性好，具有優(yōu)良的商業(yè)立地條件。 ? 項(xiàng)目處于北部新區(qū)的交通入口處，金開大道城市主干路、次干路，輻射商圈范圍將近 10平方公里，生活著 20萬(wàn)居民 。 項(xiàng)目往南 3公里以遠(yuǎn)的消費(fèi)群體將被觀音橋商圈所吸納。本項(xiàng)目是當(dāng)?shù)匚ㄒ灰粋€(gè)具規(guī)模的商業(yè)用地，其唯一性將大大提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 項(xiàng)目商圈特征 2居住功能為主的消費(fèi)特征 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)中心性指標(biāo) 項(xiàng)目 重慶市 渝北區(qū) 渝中區(qū) 江北區(qū) 沙坪壩區(qū) 行政人口（人） 32,570,500 954,900 595,600 526,500 761,400 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（元） 206,409,370,000 11,520,740,000 24,734,930,000 14,005,361,000 15,475,270,000 人均消費(fèi)性支出（元 /人） 10,876 10,876 10,876 10,876 10,876 商業(yè)人口（人） 18,978,427 1,059,281 2,274,267 1,287,731 1,422,882 商業(yè)中心性指標(biāo) ? 渝北區(qū)商業(yè)中心性指標(biāo)為（ ），總體不高，稍高于重慶市 。 ? 觀音橋商圈以百貨、超市、時(shí)尚市場(chǎng)、購(gòu)物中心等全業(yè)態(tài)的形式吸納了渝北區(qū)16%的居民、以及項(xiàng)目區(qū)域 90%的居民前往消費(fèi)。確保投資方收益、商戶運(yùn)營(yíng)和消費(fèi)者需求三方盈利。 根據(jù)以上的分析結(jié)論，進(jìn)行符合項(xiàng)目定位、地塊特征和招商需求的商業(yè)規(guī)劃和各業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)設(shè)施的商業(yè)需求。也為推算賣場(chǎng)規(guī)模提供數(shù)據(jù)支撐。協(xié)信 TOWN城 5號(hào)地塊 商業(yè)定位報(bào)告 北京中海首佳商業(yè)設(shè)計(jì)公司 目錄 ? 定位分析思路 ? 客群定位 ? 業(yè)態(tài)分析 ? 規(guī)模分析 ? 項(xiàng)目商業(yè)定位 ? 項(xiàng)目主題定位 項(xiàng)目定位規(guī)劃分析思路 ?定位思路 :通過(guò)前期調(diào)研數(shù)據(jù)分析 ,對(duì)業(yè)態(tài)組合設(shè)置、各業(yè)態(tài)規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)模、主題概念等進(jìn)行論證分析。 定位 規(guī)模 業(yè)態(tài)組合 主題 規(guī)劃 定位與規(guī)劃研究思路 市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 商業(yè)定位的分析推斷 總體商業(yè)定位及商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)環(huán)境調(diào)查 市場(chǎng)環(huán)境分析和商業(yè)環(huán)境分析 各商業(yè)業(yè)態(tài)物業(yè)要求 市場(chǎng)調(diào)研重點(diǎn)是測(cè)定項(xiàng)目所在區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)支撐力、宏觀發(fā)展空間和微觀商業(yè)環(huán)境、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和項(xiàng)目市場(chǎng)前景 目的：了解項(xiàng)目的立地條件 SWOT，分析商圈內(nèi)消費(fèi)者的構(gòu)成、市場(chǎng)潛力、客源途經(jīng)及流動(dòng)量、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、消費(fèi)能力等，從而為確定項(xiàng)目的基本商業(yè)定位，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)提供依據(jù)。 根據(jù)以上的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)研和微觀商業(yè)調(diào)研得出相關(guān)的商業(yè)項(xiàng)目分析，得出各模式 商業(yè)和與項(xiàng)目地段特征相結(jié)合的新型商業(yè)的分析結(jié)論 目的：對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，從而確定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的商業(yè)立地評(píng)價(jià)、定位主題概念，賣場(chǎng)規(guī)模的推斷，業(yè)種業(yè)態(tài)組合計(jì)劃。 目的：符合多方需求，得出符合市場(chǎng)的最佳方案。 項(xiàng)目商圈特征分析 項(xiàng)目商圈特征對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)設(shè)置、規(guī)模及定位產(chǎn)生直接影響 特征 1：鄰里商圈競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)大 ? 距離項(xiàng)目 7公里遠(yuǎn)的觀音橋商圈對(duì)項(xiàng)目區(qū)域消費(fèi)外流造成強(qiáng)力影響 。 ? 項(xiàng)目地以居住功能為主，缺少行政區(qū)、商務(wù)等要素，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的全天候經(jīng)營(yíng)帶來(lái)影響，造成消費(fèi)的時(shí)段不均衡； ? 項(xiàng)目周邊以中青年中高收入得職業(yè)人群為主，其消費(fèi)特點(diǎn)雖其工作性質(zhì)而定，即一部分人周一至周五全天在外進(jìn)行商務(wù)消費(fèi)，在家庭居住地的生活消