【正文】 …… 獅子橋餐飲店的平均租金低于湖南路 湖 南 路 1 輕工 大廈 2 獅 子 橋 北 湖 路 大中型餐飲店的日租金為 1025元/平米，如東北人家、一茶一座、粗茶淡飯等； 奶茶店－可立得的日租金達 30元 /平米。 微分賓館 在獅子橋支路上的服裝、飾品店的日租金約為1015元 /平米。 圖 :中山北路（湖南路至鼓樓）業(yè)態(tài)統(tǒng)計（ N＝ 103） 中山北路沿街以購物為主 ?中山北路（湖南路至鼓樓）沿街分布了眾多特色店鋪，主要是服裝，鞋包、婚紗攝影、婚慶服務(wù)等； ?在靠近湖南路一端有蘇寧銀河、蘇寧電器、太平洋百貨等多家綜合性購物商場，屬于中高檔的購物商場； ?中山北路的婚紗攝影、婚慶服務(wù)已有一定的集聚效應(yīng)； ?休閑場所主要在軍人俱樂部內(nèi)和購物商場內(nèi)樓上； ?沿街餐飲店較少，為出售奶茶飲料的店鋪； ?中山北路靠近鼓樓多為寫字樓、政府機關(guān)、酒店等； ?中山北路兩邊的店鋪租金起伏較大，其產(chǎn)權(quán)多屬于機關(guān)單位，其中靠湖南路的那一側(cè)屬于拆遷房，因此租金相對較 低，約為 3千元 /年 /平方米； ?詳細業(yè)態(tài)統(tǒng)計另見市場走訪統(tǒng)計表 注：數(shù)據(jù)來源為市場走訪，店鋪主要是門面店 購物 % 餐飲 % 休閑娛樂 % 其他類型 % 太平洋百貨 蘇寧銀河 山西路百貨商店 吳良材眼鏡 海瀾之家 香榭麗舍品牌服飾折扣店 …… 山 西 路 北 樂 業(yè) 路 湖 南 路 1 北 中 山 北 路 蘇寧銀河 太平洋百貨 軍人俱樂部 中山北路沿街店鋪日租金范圍為 1020元 /平米之間，其中，軍人俱樂部一側(cè)店鋪的租金稍貴。 這一側(cè)服裝店每天租金范圍為 715元 /平米，如圣吉奧男褲、上海針織衫、唐之戀等等。 3 中山北路沿街店鋪日租金為 1020元 /平米 圖 :中央路業(yè)態(tài)統(tǒng)計（ N＝ 12） 中央路生活配套缺失 ?中央路由于其為交通主干道，雙向四車道，不便行人穿越，因此商業(yè)氛圍較差； ?中央路除了與湖南路交叉拐角處的南京八佰伴、玄武飯店之外，其余均為沿街底商； ?沿街底商零星散布了服飾、食品、銀行等配套商業(yè)，商業(yè)配套總體不足； ?詳細業(yè)態(tài)統(tǒng)計另見市場走訪統(tǒng)計表 注：數(shù)據(jù)來源為市場走訪，店鋪主要是門面店 燕鵬賓館 寵愛人生 玄武飯店 沁園春雪 …… 風凰臺賓館 警備司令部 湖 南 路 云 南 北 路 中 央 路 中 央 路 高 云 嶺 服裝店等日租金為 1015元 /平米 中央路沿街店鋪日租金為 1015元 /平米 樓層設(shè)置 品牌舉例 面積 (平米 ) 日均營業(yè)額 (元 ) 第一層 化妝品、鞋子、珠寶首飾 歐泊萊 22 3000 思加圖 38 2023 周大福 30 8000 第二層 職業(yè)女裝、高檔服飾、精品女包 寶姿 80 8000 蔓戈 25 3000 JOYO 40 4000 第三層 淑女裝 vero moda 60 3500 ONLY 65 4000 BLANCE DE 30 2023 第四層 男裝（包括男包、領(lǐng)帶） 卡爾 .丹頓 38 5000 scofield 27 7000 圣大保羅 20 3000 第五層 休閑裝、童裝 bossini 25 1500 SPARKLE 35 2500 APPLE SHOR 32 3500 第六層 運動裝備、健身器材、床上用品、陶瓷器品 Kappa 45 2500 nike 70 4000 lotto 40 3000 百事 35 1500 ? 通過聯(lián)營合作形式，以扣點方式收取費用，包括水電費； ?蘇寧銀河裝修和硬件設(shè)施比較好，人氣較高，在湖南路商圈屬于扣點比較高的； ?定位為中高檔，進入商場的品牌首先要經(jīng)過商場嚴格審核，避免日后更換，給顧客不穩(wěn)定的感覺； ?珠寶、化妝品的扣點最高，在 3035%之間； ?女裝、休閑裝一般品牌約為 3032%，但是知名高檔品牌的扣點可能僅 20%；如 ONLY和班尼路相比，班尼路的扣點高一些； ?由于鞋子都被幾個大品牌壟斷，如百麗、思加圖、達芙妮等，很多都是一個供貨商，扣點被談得較低，大多在 2228%之間； ?男裝 2025%；皮具 2225%；童裝約 25%； ?運動裝的扣點要比普通服裝低 57%，即 2325%。 蘇寧銀河 樓層設(shè)置 品牌舉例 面積 (平米 ) 日均營業(yè)額 (元 ) 第一層 首飾、手表、化妝品、鞋、皮具 歐萊雅 8 4000 千百度 28 2023 百麗 50 4000 第二層 淑女裝 Teenie Weenie 70 3000 ETAM 30 3500 BASIC HOUSE 45 2500 第三層 高檔女裝及內(nèi)衣 chaber 38 4000 YLGUE 42 5000 黛安芬 10 1500 第四層 男裝、皮具 皮特 .丹頓 24 7000 九牧王 18 4000 Goldlion 15 4000 第五層 休閑運動服飾 JACK JONES 40 3500 LEVI39。S 30 3000 addidas 60 2500 第六層 運動服 NIKE 52 3000 kappa 34 2023 puma 36 2023 第七層 生活坊、茶莊、嬰兒裝 Annil 17 1500 麗嬰房 20 2023 紫羅蘭 18 2500 蘇寧環(huán)球購物中心 ?以扣點方式收取費用，無水電費和管理費； ? 扣點的多少由商品類型與品牌知名度決定，如服裝和鞋子扣點類似，而化妝品扣點要稍高。同種產(chǎn)品，品牌不同，扣點不同，一般品牌的扣點比知名品牌扣點高； ?不同樓層的扣點不一樣，樓層越高扣點越少，由于各個樓層出售的商品不一樣，扣點多的商品安排在人流量大的低樓層，因此等于是體現(xiàn)在商品上； ?同一樓層，位置不同，扣點會有差別，但是差別不大，因為這與其營業(yè)額有關(guān)，如果位置好的品牌營業(yè)額不佳，就會被調(diào)整到邊角位置； ?另外，一次性簽訂的合同年限越長，給予的扣點也越低； ? 蘇寧環(huán)球的總體扣點情況和蘇寧銀河一致，在 2035%之間，都屬于湖南路商圈較高的。 樓層設(shè)置 品牌舉例 面積 (平米 ) 日均營業(yè)額 (元 ) 第一層 化妝品、鞋子、品牌箱包、黃金珠寶玉器 周大生 35 4000 露華濃 7 1500 De BON 10 2023 第二層 少女流行服裝 SNOOPY 40 2023 50 5000 百芙倫 20 2023 第三層 職業(yè)女裝 貝拉維拉 25 3000 HONRN 35 3000 貝特如 25 3000 第四層 男裝 阿瑟斯 22 1500 FUN 35 2023 BALENO 55 1000 第五層 運動裝備、健 身器材 addida 45 4000 umbro 30 3000 美津濃 35 3000 耐克 38 3500 太平洋百貨 ?通過聯(lián)營的形式，以扣點方式收取費用，包含水電費，物業(yè)管理費（空調(diào)費）另收，每年約為 500元； ?由于硬件設(shè)施和裝修檔次較低，太平洋百貨的扣點要稍低于蘇寧銀河和蘇寧環(huán)球； ?根據(jù)了解，珠寶首飾類為 2530％， 化妝品扣點大多 為 27%，一般品牌的服裝為 25%，箱包皮具為 22%； ?具體的扣點情況要和商場招商人員詳談，涉及到給他們的回扣、變相計算進場費等。 ?一般按月結(jié)算費用，但是很多都要 23個月，有的甚至拖到半年以后商店才給結(jié)算； ?在走訪中了解到，太平洋百貨目前正在對柜臺進行調(diào)整，三樓的服裝柜臺有空余。 樓層設(shè)置 品牌舉例 面積 (平米 ) 日均營業(yè)額 (元 ) 第一層 化妝品、鞋子、鐘表、煙酒 、箱包、珠寶飾品 TISSOT 6 3000 美伊娜多 9 1500 BASTA 12 1500 明牌 35 5000 第二層 職業(yè)女裝、淑 女裝 獨角戲 40 2023 古今 18 1000 安莉芬 24 2023 錦寸 18 2023 第三層 男士正裝 虎都 25 2023 金狐貍 28 4000 海螺 25 3000 卡帝樂鱷魚 27 3000 第四層 運動服裝、童 裝 安踏 30 1500 特步 25 2023 361176。 25 4000 喬丹 24 1800 山西路百貨 ?同樣是根據(jù)營業(yè)額進行扣點的方式，作為場地租用費，不再收取水電費和管理費，未提及進場費； ?商場按月來結(jié)算費用； ?進場之前要對品牌進行審核，如果是代理商的話，要看廠家的授權(quán)證明； ?對于知名品牌比較歡迎，愿意給予一定的優(yōu)惠； ?山西路百貨和湖南路商場的扣點類似，在湖南路商圈的扣點相對較低，但這里的招商人員表示并沒有對各專柜確定要完成的營業(yè)額指標； ?平均扣點在 2225%左右，一樓的化妝品、珠寶首飾扣點較高，其次是二樓的女裝、休閑裝，三樓四樓的男裝和運動裝扣點相對較低，但是樓層位置也比較差。 特色地下商業(yè) — 溫莎、溫妮服飾廣場 定位： “時尚、有品位”，突出個性主營中檔女性服飾及其它女性用品商場 商鋪面積： 815㎡ 不等，可分割 租金： 約 712元 /㎡ /天 經(jīng)營情況： 人氣相當一般，經(jīng)營狀況相對較差。 特色地下商業(yè) — 三福百貨 定位： 三福百貨主營男、女休閑服裝 ,兼營精飾品、化妝品、鞋、包、內(nèi)衣等 商鋪面積： 負一層、二層整體經(jīng)營 經(jīng)營情況： 店內(nèi)商品，以中低端為主，具備價格優(yōu)勢，因此經(jīng)營狀況良好。 湖南路地下商業(yè)街開發(fā)進入實施階段 項目日程表 —— 2023年，湖南路管委會進行開始包裝推出 2023年 8月掛牌拍賣，競得者為南京東方大唐置業(yè)有限公司 2023年 5月獲得工程建設(shè)許可證 2023年 8月進行該工程項目監(jiān)理及施工投標 面積 —— 地塊用地總面積為地下 ，其中市政配套用地面積 方 米，實際出讓面積為地下 。 范圍 —— 西起中山北路、山西路與湖南路交叉口的地下過街通道，東至中央路地下 過街通道，全長 1030米，西端向北延伸至山西路市民廣場。主體位于湖南 路下方，建筑面積約 70000平方米，地下深度控制在兩層以內(nèi)，總投資為 6億元。 出讓價格 —— 7700萬元。 功能定位 —— 商業(yè)及停車。 經(jīng)營面積 —— 預(yù)計為 3萬平方米。 經(jīng)營方向 —— 小餐飲，特色服裝店，時尚用品，小商品等等。 湖南路地下商業(yè)街項目的機遇： 湖南路人流量有保證； 目前湖南路商業(yè)空間比較有限，難以滿足商家的經(jīng)營需求； 原先湖南路靠近山西路端口人流量很大，而中央路端口人流量相對較少，地鐵站的開通為中央路端口帶來了人流量，彌補了不足； 今年 5月馬臺街夜市取締，為模范馬路工程讓路；待湖南路地下商業(yè)街開發(fā)完成，原夜市部分經(jīng)營者很可能進駐。 受到地鐵商鋪銷售價格走高等因素的影響，南京地下商鋪的價格正持續(xù)上漲，湖南路地下商業(yè)街有望得到較高回報。 湖南路地下商業(yè)街項目的挑戰(zhàn)： 地下空間開發(fā)成本較高，開發(fā)時間相對較長； 開發(fā)過程中涉及到對周邊商家的影響、停車及道路出行等問題； 地下空間的先天劣勢，空氣、光線和壓抑感等等都成為投資者、經(jīng)營者和消費者的心理壓力。 地下商鋪所經(jīng)營的商品難以提升檔次感，中低檔商品為主流。 湖南路地下商業(yè)街機遇與挑戰(zhàn) 湖南路地下商業(yè)街的機遇對于本項目同樣是利好因素，且無上述不足。 湖南路地下商業(yè)街對本項目的影響 地下商業(yè)街 本項目 ? 地下商鋪所經(jīng)營商品的檔次相對較低 ? 不會吸引中高端品牌專賣 ? 經(jīng)營服裝、鞋帽、箱包的可能性較大 ? 可能會模仿新街口萊迪，走時尚前衛(wèi)路線 ? 地下商鋪不適合經(jīng)營大型餐飲 ? 年輕時尚消費群體為主 ? 可經(jīng)營中高檔商品 ? 吸引中高檔品牌入駐 ? 靠近獅子橋餐飲步行街，適合經(jīng)營餐飲 ? 可經(jīng)營大型餐飲 ? 考慮到湖南路地下商業(yè)街面積較大，本項目應(yīng)與其實施錯位經(jīng)