【正文】 成功的經(jīng)營 為項(xiàng)目帶來完善的生活配套和興旺的人氣，使項(xiàng)目融入城市，提升整體價(jià)值 目標(biāo) 1： 保證項(xiàng)目商業(yè) 利潤 最大化 目標(biāo) 2： 商業(yè)為項(xiàng)目整體帶來城市感受，提升項(xiàng)目整體價(jià)值 目標(biāo) 3： 2023年商業(yè)銷售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入 7420萬元 遠(yuǎn)期目標(biāo) 中期目標(biāo) 近期目標(biāo) 流入 7420萬元 本階段工作需要解決的問題 營銷階段解決的問題 22 R1： 非期望結(jié)果 —— 按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果 ?從消費(fèi)和投資選擇上，本項(xiàng)目處于主城區(qū)邊緣，消費(fèi)者心理距離較遠(yuǎn)，不是貴陽人消費(fèi)的理想地點(diǎn)，僅靠社區(qū)內(nèi)的生活配套性消費(fèi)無法支撐本項(xiàng)目 ㎡的商業(yè)體量，不明朗的商業(yè)前景使得招商和銷售陷入困境； ?項(xiàng)目處于開發(fā)相對滯后、區(qū)域價(jià)值未被挖掘、商業(yè)價(jià)值較低的地塊。按照常規(guī)發(fā)展，商鋪的租金和價(jià)格只能從屬于 本區(qū)域商業(yè)價(jià)值體系 ，市場實(shí)現(xiàn)不會有較大突破； ?若陷入來自中華路、大西門等商圈的同質(zhì)競爭，將會給本項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營和市場銷售帶來較大壓力，難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)； 消費(fèi)和投資 選擇上 價(jià)值提升 競爭 23 R2： 期望結(jié)果 —— 我們的期望目標(biāo) ?從經(jīng)營和銷售上：使本項(xiàng)目成為消費(fèi)者新的熱點(diǎn)選擇，同時(shí)，以良好的經(jīng)營前景和升值潛力，吸引商家和投資者，使項(xiàng)目成為貴陽的熱點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目 ?從價(jià)格體系上：突破世紀(jì)新城片區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)租金和價(jià)格體系 ?從競爭上：避免陷入與傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競爭，實(shí)現(xiàn)差異化，建立自己的核心競爭力 經(jīng)營和銷售 租金和價(jià)格 體系 競爭 24 C：矛盾或沖突 （ plication） —— R1與 R2之間存在著的矛盾或沖突 期望突破世紀(jì)新城片區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)租金和價(jià)格體系 R1 R2 避免陷入與傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競爭，實(shí)現(xiàn)差異化，建立自己的核心競爭力 處于主城區(qū)邊緣，消費(fèi)者心理距離較遠(yuǎn)，無法支撐本項(xiàng)目㎡的商業(yè)體量 商鋪的租金和價(jià)格只能從屬于本區(qū)域商業(yè)價(jià)值體系 陷入來自傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)競爭，給本項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營和市場銷售帶來困難 使本項(xiàng)目成為消費(fèi)者、商家和投資者新的熱點(diǎn)選擇，商業(yè)順利實(shí)現(xiàn)招商、銷售和經(jīng)營 經(jīng)營和銷售 租金和價(jià)格 體系 競爭 25 Q：提出問題 （ question） —— 要實(shí)現(xiàn)從 R1到 R2必須要回答的核心問題 ，才能保證本項(xiàng)目 ㎡體量的商業(yè)存活？ 2. 本項(xiàng)目怎樣才能形成商業(yè)的核心競爭力，保證商業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營，提升商業(yè)價(jià)值？ 26 社區(qū)商業(yè) 區(qū)域級商業(yè)中心 城市級商業(yè)中心 第二部分 項(xiàng)目發(fā)展方向研判 27 本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展應(yīng)該是哪一類型呢？ ? 按照其輻射范圍，商業(yè)一般分為三個(gè)層次：城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)。 ?一般來說，規(guī)模合理的社區(qū)商業(yè)主要服務(wù)于本社區(qū)內(nèi)部的居住人口，面臨的競爭和風(fēng)險(xiǎn)較少。 ?那么，如果本項(xiàng)目商業(yè)作為社區(qū)商業(yè)，能否支撐其㎡的體量呢？ 城市商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 社區(qū)商業(yè) ？ ？ ？ 28 如果作為社區(qū)商業(yè)，能否支持本項(xiàng)目商業(yè)體量？ ?按照 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 》 所規(guī)定的人均商業(yè)服務(wù)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目人口可以支撐的商業(yè)體量在21000到 27300㎡ 之間，不足以支撐 ㎡的商業(yè)體量 一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo) 類 別 居 住 指 標(biāo) 人均商業(yè)服務(wù)建筑面積 合理服務(wù)半徑 8001000m —— 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 》 本項(xiàng)目社區(qū)可以支撐的商業(yè)體量 2100027300m2 人均商業(yè)服務(wù)建筑面積 規(guī)劃居住人口 30000人左右 [中天世紀(jì)新城 ] 占地 1400畝，建設(shè)規(guī)模 100萬平方米，居住 8000戶，常住人口 3萬人。 ——貴陽市志辦 《 貴陽市住宅區(qū)建設(shè)規(guī)劃 》 29 如果僅定位于社區(qū)商業(yè)，將無法支撐本項(xiàng)目的商業(yè)體量 ?本項(xiàng)目人口不足以支撐 國際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比 ： 1 （商業(yè)面積：住宅面積） —— ： 《 鄰里住區(qū)理論 》 本項(xiàng)目社區(qū)可以支撐的商業(yè)體量約為 ㎡ 商業(yè)規(guī)模比 :1 規(guī)劃住宅建筑面積 80萬㎡左右 組團(tuán) 1 2 3 4 5 6 10 11 12 SCHOOL TOTOL 用地（㎡） 84000 53000 166017 69877 66965 75485 92947 49618 8829 46995 713733 總建面（㎡） 52023 92023 172811 126269 84166 79240 164780 91708 14200 17300 900308 住宅建面 52023 92023 133942 112367 50036 79240 164780 91708 14200 17300 807573 容積率 “人均商業(yè)服務(wù)建筑面積”和“商業(yè)規(guī)模比”兩個(gè)指標(biāo)來看，作為社區(qū)商業(yè)，都不能支持本項(xiàng)目商業(yè)體量 30 本項(xiàng)目商業(yè)不能僅作為社區(qū)商業(yè)，那有沒有可能成為 城市級的商業(yè)中心 呢？ 城市商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 社區(qū)商業(yè) ？ ? 31 形成新城市商業(yè)中心的 KPI體系 區(qū)位 交通 體量 競爭 形成新的城市商業(yè)中心 32 貴陽市正處于單中心城市發(fā)展階段，以云巖、南明區(qū)為核心的城市中心區(qū)形成了高密度的人口集聚和經(jīng)濟(jì)集聚 ?貴陽市現(xiàn)階段處于單中心城市擴(kuò)張階段； ?以云巖、南明區(qū)為核心的城市中心區(qū)形成了高密度的人口集聚和經(jīng)濟(jì)集聚； ?受特殊地形地貌限制，城市空間發(fā)展不均衡，城市中相對平整的區(qū)域得以發(fā)展，山體地勢的阻隔使城市格局形成了相對封閉的組團(tuán)式發(fā)展格局，組團(tuán)之間的融合性差。 ?單中心城市發(fā)展階段的特點(diǎn)決定了未來 3~5年內(nèi)貴陽市城區(qū)的吸力依然大于張力 8 2 . 55 3 . 62 4 . 7 45 2 . 63 6 . 51 2 6 . 10306090120150南明區(qū) 云巖區(qū) 花溪區(qū) 烏當(dāng)區(qū) 小河區(qū) 白云區(qū)G D P ( 億元)2023貴陽市各區(qū) GDP 0100020233000400050006000700080009000南明區(qū) 云巖區(qū) 花溪區(qū) 烏當(dāng)區(qū) 白云區(qū) 小河區(qū)2023年貴陽市內(nèi)各區(qū)人口密度（單位：人 /平方公里） 川崎千葉橫濱其他城市東京其他城市副城副城副城副城川崎千葉橫濱其他城市東京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城中心 中心 副中心 副中心 副中心 副中心 數(shù)據(jù)來源：貴陽統(tǒng)計(jì)年鑒 2023 城市化力量 郊區(qū)化力量 城市核心的吸力 張力 城市核心的集聚效應(yīng) —— 土地的高強(qiáng)度開發(fā)，人口的高密度，資本的高度集中，配套的高度成熟 組團(tuán)之間相對獨(dú)立，彼此之間融合性差； 城市核心圈層以外的組團(tuán)市場價(jià)值呈現(xiàn)跳躍式遞減而非層級式下降。 單中心城市發(fā)展格局的特點(diǎn) 區(qū)位 33 未來土地供應(yīng)仍集中在金陽區(qū)，花溪、白云區(qū)也有一定規(guī)模的土地供應(yīng) 1 2 3 5 4 6 8 興隆常青藤 花城南岸 40萬 臥龍山莊 18萬 點(diǎn)城國際 30萬 君臨天下 16萬 9平方公里中天項(xiàng)目 世紀(jì)金元 800畝 1 2 3 6 7 福建開發(fā)商 500畝 9 香港開發(fā)商 500畝 8 9 7 檀溪谷 21萬 10 10 元龍 70萬 11 北京開發(fā)商 5000畝 12 成都遠(yuǎn)大 13 11 12 13 5 14 中天南湖 14 15 鐵五建項(xiàng)目 15 區(qū)位 34 金陽新區(qū)是貴陽城市未來的發(fā)展方向， 下一個(gè)可能成型的城市級商業(yè)中心最有可能出現(xiàn)在金陽，而 本項(xiàng)目不在城市的主要發(fā)展方向上 ?貴陽市以中心區(qū)為依托，形成多層次的城市空間布局 ?總體發(fā)展方向：形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu) ?各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài) ?形成城區(qū)、城鎮(zhèn)圈、城鎮(zhèn)外圍地區(qū)三層次布局 ?金陽新區(qū)是貴陽市完善城市布局，謀求快速發(fā)展而開發(fā)的城市新區(qū) ?貴陽市劃轄六區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開陽縣、息烽縣） 白云 金陽 城區(qū) 烏當(dāng) 小河 花溪 區(qū)位 35 本項(xiàng)目不是規(guī)劃中的商業(yè)中心，位臵處于云巖、南明、烏當(dāng)三區(qū)的交界處，政府方面的支持將會較小 新添片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心） 在貴開路、火炬大道沿線區(qū)域形成商業(yè)中心 市級商業(yè)中心 中華路、延安路、中山路、小十字一帶 。周圍和瑞金中路、市西路、富水路等區(qū)域形成幾條商業(yè)街組成的商業(yè)中心，從空間形態(tài)上形成一個(gè) 中 字形商圈 金陽新區(qū)（新城商業(yè)中心） 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，突出現(xiàn)代化、高檔次、強(qiáng)輻射的特點(diǎn)，成為未來 510年商貿(mào)設(shè)施擴(kuò)容和商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長點(diǎn)和帶動(dòng)點(diǎn) 白云片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心） 在南湖新區(qū)沿線區(qū)域形成新的商業(yè)中心，在同心路、白云大道一帶形成舊城區(qū)的商業(yè)中心 小河片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心） 在黃河路沿線區(qū)域形成商業(yè)中心 花溪片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心） 在清溪路、民主路、花磊路沿線區(qū)域形成商業(yè)中心 三橋馬王廟片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心） 在馬王街、三橋及相關(guān)沿線區(qū)域形成商業(yè)中心 龍洞堡片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心） 在龍洞路沿線區(qū)域形成商業(yè)中心 二戈寨片區(qū) （區(qū)域商業(yè)中心） 在富源南路中部沿線區(qū)域形成商業(yè)中心 貴陽市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本格局由 1個(gè)市級商業(yè)中心、1個(gè)新城商業(yè)中心、 7個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、 53個(gè)社區(qū)商業(yè)中心和眾多商業(yè)街，以及旅游景點(diǎn)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)構(gòu)成 區(qū)位 36 本項(xiàng)目距離市級商業(yè)中心路程約 ，無法與商業(yè)中心融合，但是又很難避免與傳統(tǒng)中心的競爭 ? 路程約 區(qū)位 噴水池商圈 小十字商圈 大西門商圈 大南門商圈 大十字 大十字商圈 37 本項(xiàng)目周邊的路網(wǎng)并不發(fā)達(dá)，道路狀況也較差，影響了其交通通達(dá)性 ?通往本項(xiàng)目的兩條主要道路是東山路和紅巖路，寬度都在 20m以下，路況較差。 ?本項(xiàng)目距離貴陽主干道寶山路的路程超過了 2公里，而且交通比較擁堵。 交通 38 貴陽的城市商業(yè)格局是沿中華路形成了五個(gè)主要的城市核心商圈 ? 噴水池與大十字商圈 ： 主要沿中華路兩側(cè)，是城市傳統(tǒng)老商圈，以購物功能為主。輻射范圍為全省，是城市級商業(yè)中心。 ? 小十字商圈 ： 緊挨中華路，部分商場走差異化經(jīng)營路線，如娃娃國，動(dòng)漫城。 ? 大西門商圈 ： 沿市西路商業(yè)街以中低檔服裝，鞋帽批發(fā)為主，購物環(huán)境差。沿中山西路及延安路以集中商業(yè)為主，商品檔次高于市西路商業(yè)街。 ? 大南門商圈 ： 以荔星名店為中心形成的大南門商圈是城市新興商業(yè)區(qū)域，以中高檔消費(fèi)為主。 ? 旱碼頭 ： 主要沿遵義路分布，在浙江商城周邊聚集了國鼎家電，國美家電等專業(yè)店。 大西門商圈 大 十 字 + 噴 水 池 商 圈 小十字商圈 大南門商圈 旱碼頭商圈 體量 競爭 39 本項(xiàng)目商業(yè)比較分散，而且商業(yè)體量還遠(yuǎn)不足以與城市核心的中華路的商業(yè)體量競爭 路程約 噴水池商圈 ㎡ 大小十字商圈 ㎡ 大西門商圈 ㎡ 本項(xiàng)目 ㎡ 36萬㎡ 組團(tuán) 商業(yè)建面（㎡） 3 38869 4 13902 5 34130 TOTOL 86901 體量 競爭 40 本項(xiàng)目成為新的城市級商業(yè)中心的可能性非常小 區(qū)位 交通 體量 競爭 本項(xiàng)目成為新的城市級商業(yè)中心的可能性非常小 ?貴陽市呈單核發(fā)展，在一定時(shí)期內(nèi)很難形成新的城市核心 ?項(xiàng)目不在城市的主要發(fā)展方向上 ?項(xiàng)目不處于城市商業(yè)規(guī)劃中的商業(yè)區(qū) ?無法與商業(yè)中心融合，但是又很難避免與傳統(tǒng)中心的競爭 ?本項(xiàng)目商業(yè)比較分散，而且商業(yè)體量還遠(yuǎn)不足以與城市核心的中華路的商業(yè)體量競爭 ?本項(xiàng)目周邊的路網(wǎng)并不發(fā)達(dá)，道路狀況也較差，影響了其交通通達(dá)性 41 本項(xiàng)目商業(yè)不能作為社區(qū)商業(yè)