世聯(lián)_深圳_益田假日廣場綜合體項(xiàng)目定位報(bào)告_71(完整版)
【正文】 住宅、高檔商業(yè)、生態(tài)空間于一體的新城市中心公寓的溢價(jià)因素 —— 主動(dòng)性 2. 資源因素 q華僑城西門戶q開放 /融合 /樞紐 /標(biāo)桿q承載都市主干道沿線物業(yè)的使命q與世界之窗形成深圳西部城市主天際線公寓的溢價(jià)因素 —— 主動(dòng)性 2.本項(xiàng)目 威尼斯大酒店五星級商務(wù)酒店威尼斯吸引往來商務(wù)人員的停留項(xiàng)目可借鑒資源：威尼斯客戶 /配套資源因素 2.威尼斯酒店長包房種類 包房價(jià)(元 /天 )房間建筑面積酒店凈收益率還原利率返算價(jià)格(元 /平米 )豪華客房1000 45 20% 8% 19， 8451000 45 15% 8% 15， 0281000 45 20% 6% 25， 5681000 45 15% 6% 19， 176高級客房800 45 20% 8% 15， 876800 45 15% 8% 12， 022800 45 20% 6% 20， 454800 45 15% 6% 15， 340威尼斯酒店長包房返算酒店價(jià)格（收益年限為 50年）：V=A/I*[1(1/（ 1+I) N]公寓的溢價(jià)因素 —— 主動(dòng)性 2.本項(xiàng)目以威尼斯酒店（ 1400017500元 /平米 ）作為價(jià)格參照系，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)的最高價(jià)格為 1500016000 元 /平米資源因素 2.威尼斯酒店外企高級職員公務(wù)員傳統(tǒng)行業(yè)私營企業(yè)主 電子、制造業(yè)私企業(yè)主創(chuàng)意階層 金融、廣告資訊、 IT業(yè)金領(lǐng)GOLF 發(fā)燒友政府高級官員、事業(yè)單位高級管理層港人公寓的溢價(jià)因素 —— 主動(dòng)性 3.城際商務(wù)人員 港深線、廣深線往來商務(wù)人士傳統(tǒng)主流豪宅客戶口岸 /港人社區(qū) 成熟、理性高消費(fèi)人群華僑城客戶覆蓋范圍廣客戶因素 1.客戶覆蓋范圍廣公寓的溢價(jià)因素 —— 主動(dòng)性 3.物業(yè)名稱 戶型 面積 樓層 裝修情況 租金 /租期 客戶特征描述 中旅廣場 3房 117 7 簡裝修 3800元 /月 韓國人，四口之家，子女就學(xué)于深圳大學(xué) 錦繡花園 4房 180 17 精裝家電齊 9500元 /月 日本人， 50歲左右，公司租房，喜歡錦繡環(huán)境 錦繡花園 3房 117 31 簡單裝修 3200元 /月日籍華人， 35歲左右，喜歡錦繡環(huán)境 美加廣場 5房 268 ——一般裝修 8000元 /月韓國人，與家人同住荔海樓 3房 117 23 一般裝修 4000元 /月臺(tái)灣人，四口之家海景酒店 三星度假商務(wù)11000元 /月（加收 10％服務(wù)費(fèi)）主要為日本、韓國、意大利籍，集中在高科技行業(yè)，公司在科技園威尼斯酒店 五星度假 24000元 /月 (2周到 1年）澳洲、歐美客戶居多，為總經(jīng)理及高管人員沙河高爾夫會(huì)所酒店三星GOLF配套1000011000元 /月（ 2月以上）高爾夫會(huì)員，發(fā)燒友及商務(wù)人士深圳灣大酒店四星度假 15000元 /月 (12月）芬蘭籍 4個(gè)，國內(nèi) 4個(gè)。寫字樓 → 市場稀缺產(chǎn)品 價(jià)格實(shí)現(xiàn)頂級寫字樓定律：q減少銷售面積彈性，強(qiáng)制性選擇q產(chǎn)品空間感好，放大產(chǎn)品面積，提高進(jìn)入門檻產(chǎn)品定位q鎖定中小型企業(yè)總部q基本單位面積為 800—1000 ㎡ 為模數(shù)q可自由拼合拆分寫字樓 → 市場稀缺產(chǎn)品q總部基地 —— 多層現(xiàn)代智能化花園式辦公空間q立體綠化 /有氧辦公 /低密度 /高綠化q鎖定企業(yè)總部 /基本單位面積為 800—1000 ㎡為模數(shù) /可自由拼合拆分q突出個(gè)性化的企業(yè)形象 /充分展示企業(yè)勢力與文化的重要標(biāo)志總部基地總部基地（頂級生態(tài)寫字樓）寫字樓定位q針對中型高端企業(yè) /量身定做q作為企業(yè)總部 /提高進(jìn)入門檻q創(chuàng)新概念增值 /樹立頂級形象標(biāo)桿q部分自用定位考慮的因素寫字樓定位總部基地q商務(wù)辦公的必要配置是客戶 關(guān)注的重點(diǎn)q對休息廳 /餐廳 /多功能廳等體 現(xiàn)寫字樓檔次及形象的配套 也有關(guān)注知名度代表區(qū)域形象其次是便捷程度客戶需求 → 物業(yè)配置q大堂是物業(yè)形象的重要 體驗(yàn)點(diǎn)q其次是與工作密切相關(guān) 的電梯和車位形象和品質(zhì)高于價(jià)格總部基地 客戶需求 → 物業(yè)配置
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