世聯(lián)_深圳_益田假日廣場綜合體項(xiàng)目定位報(bào)告_71-文庫吧
2025-01-09 03:16 本頁面
【正文】 公寓的溢價(jià)因素 —— 被動(dòng)性 1. 地段因素其它參照系 1.——CBD 價(jià)值參照系 均價(jià) 支撐點(diǎn) 最終客戶綜合體：地王大廈公寓綜合體：廣州中信公寓綜合體：香港太古城公寓（綜合體分析詳見附件二）11000/平米10000/平米 不詳qCBD核心物業(yè)q超高層 /大體量q標(biāo)志性建筑國際公司高級(jí)職員、大型企業(yè)高級(jí)管理層、外資企業(yè)高級(jí)職員、企業(yè)金領(lǐng)本項(xiàng)目不具備形成大型綜合體的支撐因素本項(xiàng)目為華僑城片區(qū)以商業(yè)為核心功能的小體量都市綜合體。其公寓部分要實(shí)現(xiàn) 2萬 /平米的均價(jià)，可參照天域酒店、衡山路 41號(hào)芝大廈的發(fā)展模式，以特定地段、特定主題吸引特定客戶。參照系 均價(jià) 支撐點(diǎn) 最終客戶天域酒店（具體分析見附件三）25000/平米 q頂級(jí)物管（星級(jí)酒店 /管家服務(wù)）q硬件設(shè)施大中型私營企業(yè)主衡山路 41號(hào)芝大廈（具體分析見附件三）4800美元 /平米外籍人士 /外企高級(jí)職員鎖定特定客戶圈層其它參照系 2.—— 特定主題帶來的特定圈層公寓的溢價(jià)因素 —— 被動(dòng)性 1. 地段因素公寓的溢價(jià)因素 —— 被動(dòng)性 1.6597777183592023年 2023年 2023年華僑城整體物業(yè)均價(jià)走勢%%7. 56%2023年 2023年 2023年華僑城整體物業(yè)均價(jià)增長率走勢按照市場發(fā)展實(shí)際情況分析，華僑城物業(yè)均價(jià)平均年增長率為 ％，預(yù)計(jì)到 2023年，華僑城整體物業(yè)均價(jià)將可能上升至 10674元 /平米地段因素 1.華僑城片區(qū)市場慣性地鐵2號(hào)線地鐵 1號(hào)線資源聚焦 —— 地下系統(tǒng)第三軸（生態(tài)軸）深南大道資源聚焦 —— 地面系統(tǒng)公寓的溢價(jià)因素 —— 被動(dòng)性 2. 地段因素 華僑城作為新城市中心，項(xiàng)目地處城市兩大交匯節(jié)點(diǎn) —— 深南大道與第三軸交匯 +地鐵 2號(hào)線交匯 ，將成為新興城市樞紐項(xiàng)目作為地鐵換乘站上蓋物業(yè)，地鐵 1號(hào)線與地鐵 2號(hào)線在此交匯，地面系統(tǒng)與地下系統(tǒng)匯聚與此，項(xiàng)目作為軸線物業(yè)，人流匯聚，新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)與經(jīng)營業(yè)態(tài)也將隨著城市功能中心樞紐而產(chǎn)生，從而帶給項(xiàng)目多元化的發(fā)展空間1號(hào)線公寓的溢價(jià)因素 —— 被動(dòng)性 2. 地段因素 q深圳地鐵沿線物業(yè)保持著 15％左右的增值幅度q預(yù)計(jì)到 2023年深圳地鐵上蓋物業(yè)將還有 1520％的增值空間。5100 59506900780045206195712582652023年 2023年 2023年2023年地鐵修建以前深南大道沿線車公廟段寫字樓物業(yè)均價(jià)走勢公寓的溢價(jià)因素 —— 被動(dòng)性 2.金怡華庭宣嘉華庭福民新村賽格綠茵閣皇崗段水圍村段地鐵沿線物業(yè)價(jià)格走勢地段因素 2.樞紐經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品因素 ——在產(chǎn)品的概念和設(shè)計(jì)上進(jìn)行創(chuàng)新 /對功能重新定義 /并在設(shè)計(jì)上突出其資源的核心優(yōu)勢 /建立不可替代的競爭優(yōu)勢規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品創(chuàng)新功能定義產(chǎn)品因素公寓的溢價(jià)因素 —— 主動(dòng)性 1. 產(chǎn)品因素環(huán)保、生態(tài)概念服務(wù)為先導(dǎo)差異化定位功能彈性附加值產(chǎn)品因素本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對領(lǐng)先，外立面獨(dú)具風(fēng)格，現(xiàn)代感強(qiáng)，可成為公寓的溢價(jià)點(diǎn)。公寓的溢價(jià)因素 —— 主動(dòng)性 1.生態(tài)寫字樓，退臺(tái)設(shè)計(jì)，創(chuàng)新新穎公寓外立面現(xiàn)代感強(qiáng)，較具風(fēng)格。華僑城作為深圳最具魅力的城市開發(fā)空間和人文活動(dòng)區(qū)域，成為深圳城際交流的窗口公寓的溢價(jià)因素 —— 主動(dòng)性 2.第三軸：形成自然生態(tài)與城市社會(huì)生態(tài)的極至融合生態(tài) /主題旅游 /世界之窗 /歡樂谷 /OCT廣場 //高尚居住區(qū)“”資源因素 1.窗口效應(yīng)華僑城世聯(lián)觀點(diǎn)?準(zhǔn)政府?非贏利性的開放性場所?發(fā)展的多樣性?壟斷性地產(chǎn)開發(fā)?從旅游地產(chǎn)到地產(chǎn)旅游世聯(lián)展望?從主題旅游到城市旅游?從旅游中心到生態(tài)中心?從文化中心到商業(yè)中心集高尚住宅、高檔商業(yè)、生態(tài)空間于一體的新城市中心公寓的溢價(jià)因素 —— 主動(dòng)性 2. 資源因素 q華僑城西門戶q開放 /融合 /樞紐 /標(biāo)桿q承載都市主干道沿線物業(yè)的使命q與世界之窗形成深圳西部城市主天際線公寓的溢價(jià)因素 —— 主動(dòng)性 2.本項(xiàng)目 威尼斯大酒店五星級(jí)商務(wù)酒店威尼斯吸引往來商務(wù)人員的停留項(xiàng)目可借鑒資源：威尼斯客戶 /配套資源因素 2.威尼斯酒店長包房種類 包房價(jià)(元 /天 )房間建筑面積
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