世聯(lián)_深圳_益田假日廣場綜合體項(xiàng)目定位報告_71-預(yù)覽頁
【正文】 描述216。公寓的溢價因素 —— 主動性 1.生態(tài)寫字樓，退臺設(shè)計(jì)，創(chuàng)新新穎公寓外立面現(xiàn)代感強(qiáng)，較具風(fēng)格。酒店式公寓 900012023 福田、羅湖 大型企業(yè)高級管理層、港人、外企高級職員、大中型私營企業(yè)主產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 1300015000 旅游區(qū)如鹽田 大型企業(yè)高級管理層、港人、外企高級職員、大中型私營企業(yè)主深圳公寓市場分析詳見附件一根據(jù)市場實(shí)際現(xiàn)狀分析，從深圳公寓市場表現(xiàn)進(jìn)行比照，本項(xiàng)目價格難以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價格直接比較 —— 深圳公寓市場現(xiàn)狀公寓的溢價因素 —— 被動性 1. 地段因素公寓的溢價因素 —— 被動性 1. 地段因素其它參照系 1.——CBD 價值參照系 均價 支撐點(diǎn) 最終客戶綜合體：地王大廈公寓綜合體：廣州中信公寓綜合體：香港太古城公寓（綜合體分析詳見附件二）11000/平米10000/平米 不詳qCBD核心物業(yè)q超高層 /大體量q標(biāo)志性建筑國際公司高級職員、大型企業(yè)高級管理層、外資企業(yè)高級職員、企業(yè)金領(lǐng)本項(xiàng)目不具備形成大型綜合體的支撐因素本項(xiàng)目為華僑城片區(qū)以商業(yè)為核心功能的小體量都市綜合體。“益田假日廣場 ”項(xiàng)目定位報告占地 總建面 130976m2公寓 23036m2寫字樓 12023m2商業(yè) 73026m2寫字樓公寓本項(xiàng)目界定頂級物業(yè) 市場形象 /價格標(biāo)桿市場稀缺產(chǎn)品獲取高價目前深圳市場寫字樓實(shí)現(xiàn)最高價格 ——國際商會中心 均價 15000元 / ㎡價值點(diǎn)： CBD/超高層物業(yè) /標(biāo)志性 /物業(yè)配置本項(xiàng)目 ——第四代寫字樓 —— 多層現(xiàn)代智能化花園式寫字樓價值點(diǎn)： 創(chuàng)新產(chǎn)品 /辦公概念的顛覆 /顛覆性產(chǎn)品設(shè)計(jì) / 后 SARS時代的產(chǎn)品設(shè)計(jì) /功能彈性化 / 服務(wù)先導(dǎo) /地鐵上蓋物業(yè)完全創(chuàng)新產(chǎn)品無市場參照系溢價因素 —— 彈性指數(shù)大創(chuàng)新產(chǎn)品的五種價格定位方法v品質(zhì)更好，價格更高v品質(zhì)更好，價格相同v品質(zhì)相同，價格較低v品質(zhì)較遜，價格大幅度降低v品質(zhì)更好，價格更低創(chuàng)新產(chǎn)品的適用性 房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品的適用性項(xiàng)目寫字樓部分可實(shí)現(xiàn) ——比市場傳統(tǒng)產(chǎn)品的最高價15000 x100%=15000元元 /㎡㎡完全的創(chuàng)新產(chǎn)品無市場參照系溢價因素 —— 彈性指數(shù)大注：根據(jù)一般規(guī)律，房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品的價格不宜高于市場傳統(tǒng)產(chǎn)品的上限。局部 —— 公用洗手間總部基地 客戶需求 → 物業(yè)配置靈活多變的辦公空間滿足個性客戶的個性選擇總部基地個性化客戶需求客戶需求 →→ 物業(yè)配置物業(yè)配置寫字樓公寓本項(xiàng)目界定頂級物業(yè) 市場價格標(biāo)桿市場稀缺產(chǎn)品獲取高價公寓部分思路我們的最終客戶是誰？最終客戶的需求是怎樣？公寓如何實(shí)現(xiàn)高售價？公寓如何實(shí)現(xiàn)高售價？—— 公寓的溢價因素公寓類型 價格 代表區(qū)域 最終客戶普通公寓 800011000 華強(qiáng)北 電子信息行業(yè)生意人、商業(yè)人士為主，并有公務(wù)員、貿(mào)易等行業(yè)商務(wù)公寓 800010000 華強(qiáng)北 /車公廟 商務(wù)公寓客戶群多為電子、貿(mào)易類小企業(yè)，講究經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。5100 59506900780045206195712582652023年 2023年 2023年2023年地鐵修建以前深南大道沿線車公廟段寫字樓物業(yè)均價走勢公寓的溢價因素 —— 被動性 2.金怡華庭宣嘉華庭福民新村賽格綠茵閣皇崗段水圍村段地鐵沿線物業(yè)價格走勢地段因素 2.樞紐經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品因素 ——在產(chǎn)品的概念和設(shè)計(jì)上進(jìn)行創(chuàng)新 /對功能重新定義 /并在設(shè)計(jì)上突出其資源的核心優(yōu)勢 /建立不可替代的競爭優(yōu)勢規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品創(chuàng)新功能定義產(chǎn)品因素公寓的溢價因素 —— 主動性 1. 產(chǎn)品因素環(huán)保、生態(tài)概念服務(wù)為先導(dǎo)差異化定位功能彈性附加值產(chǎn)品因素本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對領(lǐng)先，外立面獨(dú)具風(fēng)格，現(xiàn)代感強(qiáng)，可成為公寓的溢價點(diǎn)。華僑城酒店長包房及高檔物業(yè)租用調(diào)研外籍客戶、外企高級職員對華僑城的區(qū)域認(rèn)可度高，愿意支付高昂租金價格居住華僑城，華僑城對這一圈層客戶具強(qiáng)吸引力。他們情感豐富而沉穩(wěn)持重216?！?富紳 史丹利 五金：國際潮流設(shè)計(jì)，簡約風(fēng)情，貴族氣質(zhì)■ 德國 漢斯格雅 龍頭：國際名師手筆，久負(fù)盛名，省水節(jié)能。 全球信賴品質(zhì)商業(yè)軸 —— 華潤中心生態(tài)軸 —— 益田假日廣場行政軸 —— 中航 UDD
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