世聯(lián)_深圳_益田假日廣場綜合體項目定位報告_71-預覽頁
【正文】 描述216。公寓的溢價因素 —— 主動性 1.生態(tài)寫字樓，退臺設計，創(chuàng)新新穎公寓外立面現(xiàn)代感強，較具風格。酒店式公寓 900012023 福田、羅湖 大型企業(yè)高級管理層、港人、外企高級職員、大中型私營企業(yè)主產權式酒店公寓 1300015000 旅游區(qū)如鹽田 大型企業(yè)高級管理層、港人、外企高級職員、大中型私營企業(yè)主深圳公寓市場分析詳見附件一根據(jù)市場實際現(xiàn)狀分析，從深圳公寓市場表現(xiàn)進行比照，本項目價格難以實現(xiàn)目標價格直接比較 —— 深圳公寓市場現(xiàn)狀公寓的溢價因素 —— 被動性 1. 地段因素公寓的溢價因素 —— 被動性 1. 地段因素其它參照系 1.——CBD 價值參照系 均價 支撐點 最終客戶綜合體：地王大廈公寓綜合體：廣州中信公寓綜合體：香港太古城公寓（綜合體分析詳見附件二）11000/平米10000/平米 不詳qCBD核心物業(yè)q超高層 /大體量q標志性建筑國際公司高級職員、大型企業(yè)高級管理層、外資企業(yè)高級職員、企業(yè)金領本項目不具備形成大型綜合體的支撐因素本項目為華僑城片區(qū)以商業(yè)為核心功能的小體量都市綜合體。“益田假日廣場 ”項目定位報告占地 總建面 130976m2公寓 23036m2寫字樓 12023m2商業(yè) 73026m2寫字樓公寓本項目界定頂級物業(yè) 市場形象 /價格標桿市場稀缺產品獲取高價目前深圳市場寫字樓實現(xiàn)最高價格 ——國際商會中心 均價 15000元 / ㎡價值點： CBD/超高層物業(yè) /標志性 /物業(yè)配置本項目 ——第四代寫字樓 —— 多層現(xiàn)代智能化花園式寫字樓價值點： 創(chuàng)新產品 /辦公概念的顛覆 /顛覆性產品設計 / 后 SARS時代的產品設計 /功能彈性化 / 服務先導 /地鐵上蓋物業(yè)完全創(chuàng)新產品無市場參照系溢價因素 —— 彈性指數(shù)大創(chuàng)新產品的五種價格定位方法v品質更好，價格更高v品質更好，價格相同v品質相同，價格較低v品質較遜，價格大幅度降低v品質更好，價格更低創(chuàng)新產品的適用性 房地產創(chuàng)新產品的適用性項目寫字樓部分可實現(xiàn) ——比市場傳統(tǒng)產品的最高價15000 x100%=15000元元 /㎡㎡完全的創(chuàng)新產品無市場參照系溢價因素 —— 彈性指數(shù)大注：根據(jù)一般規(guī)律，房地產創(chuàng)新產品的價格不宜高于市場傳統(tǒng)產品的上限。局部 —— 公用洗手間總部基地 客戶需求 → 物業(yè)配置靈活多變的辦公空間滿足個性客戶的個性選擇總部基地個性化客戶需求客戶需求 →→ 物業(yè)配置物業(yè)配置寫字樓公寓本項目界定頂級物業(yè) 市場價格標桿市場稀缺產品獲取高價公寓部分思路我們的最終客戶是誰？最終客戶的需求是怎樣？公寓如何實現(xiàn)高售價？公寓如何實現(xiàn)高售價？—— 公寓的溢價因素公寓類型 價格 代表區(qū)域 最終客戶普通公寓 800011000 華強北 電子信息行業(yè)生意人、商業(yè)人士為主，并有公務員、貿易等行業(yè)商務公寓 800010000 華強北 /車公廟 商務公寓客戶群多為電子、貿易類小企業(yè)，講究經濟實惠。5100 59506900780045206195712582652023年 2023年 2023年2023年地鐵修建以前深南大道沿線車公廟段寫字樓物業(yè)均價走勢公寓的溢價因素 —— 被動性 2.金怡華庭宣嘉華庭福民新村賽格綠茵閣皇崗段水圍村段地鐵沿線物業(yè)價格走勢地段因素 2.樞紐經濟產品因素 ——在產品的概念和設計上進行創(chuàng)新 /對功能重新定義 /并在設計上突出其資源的核心優(yōu)勢 /建立不可替代的競爭優(yōu)勢規(guī)劃設計產品創(chuàng)新功能定義產品因素公寓的溢價因素 —— 主動性 1. 產品因素環(huán)保、生態(tài)概念服務為先導差異化定位功能彈性附加值產品因素本項目產品設計相對領先，外立面獨具風格，現(xiàn)代感強，可成為公寓的溢價點。華僑城酒店長包房及高檔物業(yè)租用調研外籍客戶、外企高級職員對華僑城的區(qū)域認可度高，愿意支付高昂租金價格居住華僑城，華僑城對這一圈層客戶具強吸引力。他們情感豐富而沉穩(wěn)持重216。■ 富紳 史丹利 五金：國際潮流設計，簡約風情，貴族氣質■ 德國 漢斯格雅 龍頭：國際名師手筆，久負盛名，省水節(jié)能。 全球信賴品質商業(yè)軸 —— 華潤中心生態(tài)軸 —— 益田假日廣場行政軸 —— 中航 UDD
環(huán)評公示相關推薦
鄂ICP備17016276號-1