【正文】 收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營 寫字樓 銷售 /出租 商場 自行經(jīng)營 /出租 公寓 銷售 /出租 特征 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響 48 模式二案例 廣州中信廣場 模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex =office (主 ) +apartment(次 ) +hotel …… 深圳信興廣場 49 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場 中信廣場位廣州商業(yè)、金融繁盛的天河區(qū)天河北路，雄居廣州南北向的城市新中軸線上，南向天河體育中心及珠江新城區(qū)，北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵二號線總站，步行僅需 8分鐘。 公寓的單元面積由 113至 237平方米不等，適合不同人士的需求。 54 案例（ 1/2） —— 廣州中信廣場 關鍵驅動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，廣州市新發(fā)展的金融商務區(qū)中心； ?受益于城市東移，區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ?IT業(yè)和專業(yè)服務業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群。 內因： ?利用超高層寫字樓的頂級形象，深圳第一高樓擴大知名度； ?從設計上將各部分功能獨立，各有出入口，做到互不干擾； ?建筑外觀形象突出，昭示性極強。 62 案例 —— 上海商城 定位為 上海頂級國際化綜合體 city within a city 五星級酒店 +豪華公寓 +寫字樓 +商場 63 案例 —— 上海商城 ?核心功能： 五星級酒店為主導，以五星級酒店帶動高檔公寓、寫字樓及商業(yè)。 案例 —— 上海商城 65 豪華公寓 位于兩棟輔樓，共 472間豪華服務式公寓。各種展覽在大廳展示，根據(jù)需要優(yōu)化組合展廳。 內因： ? 定位準確，基于本區(qū)域經(jīng)濟圈，五星級酒店帶動其它功能，并定位其它功能規(guī)模及檔次； ? 五星級酒店及高檔公寓的入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續(xù)的生意； ? 娛樂時尚、高檔餐飲及會展功能使其成為活力中心； ? 波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚又奠定了綜合體在南京路的頂級地位。 73 案例（ 1/2） —— 深圳華潤中心 區(qū)域歷史背景 ： 羅湖已形成的金融中心和財富圈層，但成熟后區(qū)域的發(fā)展空間受到限制以及新區(qū)競爭。30%的亞洲一線品牌 ,20%的國際二、三線品牌及國內一線品牌 . ?全部只租不售，長期經(jīng)營。 二期規(guī)劃 占地 ，總建筑面積達 25萬平方米，提供約 2023個車位 開放式購物空間、五星級酒店和服務式公寓的組成。 商業(yè)、酒店和辦公的配比約為 4： 4： 1。 是當?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣及社區(qū)公益表演的最佳場所。 2）空間的處理： 水平體系設置了三個節(jié)點 一太陽廣場、星星庭院和海洋庭院 ,三者通過月亮街和地球街相連，并形成 5大主題區(qū)域； 豎直體系包括“運間”和“百老匯街” ，是創(chuàng)造節(jié)日氣氛的地方。 經(jīng)營計劃： 業(yè)主與建筑師一起確定了項目的經(jīng)營、規(guī)劃、運作和出租的計劃。 內因： ?超強的實力與品牌號召力； ?獨特的建筑設計，觀光與商業(yè)結合成為其核心功能； ?多項高規(guī)格的體驗式娛樂設施； ?一流的精英團隊。 模式 收益方式特征 本項目對收益方式的要求 擬合情況 模式一 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響 ?寫字樓部分出售，部分出租； ? 寫字樓和公寓可先期開發(fā)銷售，以減輕資金壓力； ? 商場出租或整體經(jīng)營。 困惑三： 所處位置并非商業(yè)熱點區(qū)域；人流量不大，缺少讓人群留駐的因素 困惑三：酒店式公寓市場需求增長不明顯。 購買者重置成本不高 只要有措施可吸引 政府基本無土地出讓 區(qū)域替代品少 主要競爭來自于有歷史沉淀因素的競爭，集中于酒店和高檔商業(yè)。 區(qū)域增值。這樣的元素，必須能融入廣州的文化，而又能帶來新的血液。 105 項目分策略： 分策略之一： 利用綜合體資源共享的優(yōu)勢，將資源利用最大化； 會所、大堂、設施、服務等的共享和互融互通 分策略之二： 設計以生態(tài)概念貫穿，成為后 SARS時代健康物業(yè)的標準； 分策略之三： 以各功能的頂級組合構建項目的頂級形象； 頂級寫字樓 +五星級酒店 +服務式公寓 +高檔商場 106 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略的形成 分策略之四： 以各功能的特色定位，確立差異化的競爭優(yōu)勢，并有效減弱各功能規(guī)模偏小的影響； 酒店 —— 國際化五星級酒店 寫字樓 —— 頂級酒店服務式 公寓 —— 服務式、功能模糊，使用彈性化，宜商宜住 商場 —— 景觀型 分策略之五： 創(chuàng)造附加值，增大溢價空間，使物業(yè)的價值最大化； 分策略之六： 以標志性的超高層建筑確立整體形象，并形成強制性視覺沖擊，增強昭示性； 107 戰(zhàn)略形成價值體系 價值體系 高形象 生態(tài) 景觀型商業(yè) 服務為先導 功能彈性化 綜合體資源共享 超高層 五星級酒店 標志性雕塑及廣場 108 項目整體定位 109 形象定位 紐約 TIMES SQUARE ? 欲望、渴求、刺激在方寸土地上被壓縮成高濃度的都市體驗，都市經(jīng)驗。 ? 納斯達克指數(shù)撥動著全世界的財富。 ? 代表了融合、非此即彼的現(xiàn)象。這類時尚、有特色的如北京路，是很多不同的個體組成，沒有一個整體的投資者和管理者，這應該是本項目的一個明確的吸引力。 規(guī)劃指標： 建議功能配比調整： 注：我們僅提出基于市場的示意性功能配比，沒有唯一性；實際根據(jù)政府規(guī)定、公司策略、建筑設計要求進行調整。 借鑒全國性總部 拉德方斯（巴黎）中心化舉措 標志性 127 整體建筑風格 建筑造型處理應考慮能從周邊的物業(yè)中躍然而出 ， 予人以強烈的視覺沖擊力 ， 又要適合現(xiàn)代人的審美需要 。大樓是世界上第一座高層生態(tài)建筑。 130 電梯、樓梯間和服務用房被成組放置在大樓的三個角部，使村落般散置的 辦公室和花園更具整體性。 ?商務會議室 、 洽談室 、 培訓室租賃服務 、 會務安排 136 休閑會所 —— 酒店同公寓共享 功能包括多功能影視中心、美容廳、健身房、兒童天地等。 BoxLiving 服務式公寓 139 room α ?釋放小空間的多種可能 ?建筑無限可能的場所 BoxLiving的定位 —— 彈性空間 140 滿足變化性需求 多樣的選擇 自由設計 順應型 ?菜單式平面（ menu plan) ?個性化平面（ cha。通過建筑設計，使公寓達到戶戶光線充足、視野開闊的效果。 中庭的頂部 德意志商業(yè)銀行總部 131 雙層呼吸幕墻： ?利用自然光實現(xiàn)照明 ?減少空調的使用 ?通過開啟窗實現(xiàn)自然通風 ?通過遮陽百葉防止日曬 ?室內無眩光 呼吸式玻璃幕墻 132 超高層主入口 大堂入口氣派且具有較強的展示性 133 導示牌示意 134 建筑大堂 便利性、融合性、安全私密性 —— ?設于二層平臺，與商業(yè)入口區(qū)分 ?可以打 TAXI的大堂 ?設置獨立訪客停車的車庫 ?與商業(yè)停車完全區(qū)隔 135 商務會所 ? 會客吧：在辦公場合不便接待時可與朋友上會客吧小坐 ， 或獨自去飲一杯咖啡 ， 盡顯逍遙 。 建筑物的生態(tài)設計 若干 4層高的空中花園沿著中庭螺旋而上， 不僅為辦公人員提供了舒適的綠色景觀，還避免了全封閉式辦公建筑的昂貴開支。主入口設在環(huán)市東路上。 123 物業(yè)發(fā)展建議基本思路 KPI體系 人文符號 功能化體系 國際 里面會有很多的活動，很多人在此聚會。 ? 是豐富的、多元的、可變化的。 他們在這里，并代表著一個階層：富有、榮譽而且更年輕、求變的活力階層。 ? 室外信息的教堂、霓虹燈的天堂。 總體競爭戰(zhàn)略 2：形象定位：紐約 TIMES SQUARE 都市的核心和濃縮，最輝煌的都市娛樂中心，在此形成特定的階層。 ?需要向什么特征發(fā)展？ 中旅項目需要承擔這一使命 103 項目條件 可以整合的：發(fā)展商資源和區(qū)域資源 可以借力的：特有的規(guī)模和綜合體功能 ； 可以打破目前市場現(xiàn)狀的：最新的設計，最新的理念：主題化、娛樂化、國際化的體現(xiàn)現(xiàn)代都市風情。 99 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 100 形成發(fā)展戰(zhàn)略的依據(jù) 發(fā)展模式 KPI體系 面臨的困惑與機會 項目的競爭力模型 項目整體的發(fā)展核心戰(zhàn)略 區(qū)域氣氛 區(qū)域未來 項目條件 項目整體的發(fā)展分策略 101 區(qū)域氣氛 珠三角甚至全國性的總部 都市化、文化的交融地 ? 中西文化交融 ? 傳統(tǒng)與時尚文化的交融 ? 生意與生活、辦工與娛樂的交融。 97 項目競爭分析 98 潛在新參加的競爭者 （流動性的威脅） 替代品 （替代產(chǎn)品的威脅） 購買者 （議價能力） 已存在的 競爭者 （已有的威脅） 供應方 （議價能力） 采用波特競爭力模型進行競爭分析 可利用的土地已經(jīng)較為稀缺，潛在新參加的競爭者將不會太多。 模式一： 酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =hotel+office+shopping+apartment+…… 從綜合體案例及廣州市場看，地鐵口與項目直接接駁相當重要，關鍵是商業(yè)存在競爭： “地鐵就象是一座橋梁，如果沒有這座橋梁，客戶就會順著別的橋梁流向別的地方” 地鐵口接駁是大型商業(yè)發(fā)展的關鍵條件。 基本符合，但面臨較大區(qū)域競爭，且單一規(guī)模過大； 模式三 地理位置 —— 不遠離城市核心區(qū) 城市商務區(qū)邊緣 主要是規(guī)模差異較大 交通可達性 —— 主干道沿線 主干道沿線 規(guī)模有足夠的商務客戶支持 建筑面積 34萬㎡ 模式四 地理位置 —— 城市商業(yè)核心區(qū) 城市商業(yè)區(qū)邊緣 相對風險較大 交通可達性地鐵口 /主干道沿線 主干道沿線 /地鐵口待定 區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛 區(qū)域缺乏新型高檔商業(yè)，但大規(guī)模商業(yè)競爭優(yōu)勢不明顯 人流及商業(yè)氣氛 需要設置吸引人氣措施 擬合度最高 擬合度最低 項目可塑性較大；但考慮到地理位置、項目規(guī)模和市場競爭特色形成，經(jīng)初步判斷，模式一與本項目條件最為相符。 專業(yè)的商業(yè)運營公司運營。 4）不同主題區(qū)提供不同的風格的購物廊，增強觀光性。 無論內容還是規(guī)模都是空前無比的。 功能配比： 寫字樓 商場 福岡劇院 及商場 商業(yè)區(qū)主入口 酒店 81 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運河城 項目立意 —— 「化都市為劇場」 猶如都市中的一個多元化未來都市。 內因： ?超強的實力與品牌號召力； ?集購物、娛樂等為一體的體驗式； ?項目立意高，與深圳人內心的價值觀相符； ?一流的精英團隊。 萬象城 —— ，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費元素，由超級市場、大型百貨商店、時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場及各類餐飲等近 300家零售店面組成。 74 案例（ 1/2） —— 深圳華潤中心 項目立意 “與您攜手，改變生活” “構筑深圳新天地” —— 喚起了深圳人共同的心聲 75 案例（ 1/2） —— 深圳華潤中心 投資 ?40億人民幣 建設模式 ?十家國際知名合作單位參與設計和包裝；包括設計、建筑、景觀、營銷、招商、廣告等相關行業(yè) 經(jīng)營模式 ?華潤總部進駐，