【正文】 特點 ? 是一種城市設計的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補充，而且能夠互相支撐； ? 一般位于城市中心區(qū)域； ? 能有效的解決城市中交通等方面的壓力； ? 向業(yè)態(tài)互動、功能復合化、使用全時段的方向發(fā)展； ? 多種功能有機匹配，可以減少投資風險； ? 一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟風險大； ? 對建筑設計要求較高。 4 綜合體（ plex） 綜合體的兩種表現(xiàn)形式 一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域為了降低綜合商務成本而為之，比如在一幢高層建筑內集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務場所的獨棟式綜合建筑體； 另一種是經(jīng)濟形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設施等多種獨立場所，并通過一個連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結在一起，形成新型的獨立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個建筑體內聚集多種功能的獨棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟、專業(yè)和實用。 太古廣場三座： 建筑面積 644,000平方呎、樓高 34層的甲級商廈，每層面積約 20,000平方呎。 ?樓層越高，鋪面劃分越小。 28 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場 定位為 亞洲最大的商業(yè)建筑群 頂級購物中心 +寫字樓 +五星級酒店 +頂級公寓 29 案例（ 2/3） —— 北京東方廣場 功能構成 購物中心 —— 東方新天地 包括五個不同風格的商場（繽紛新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一個中央噴水泉廣場、多個四季常綠的花園和一個龐大的三層室內停車場。 32 北京東方君悅大酒店： 531套 plex Building WORLDUNION 33 “東方豪庭公寓”共有四幢住宅大廈，包括“尊萃豪庭”、“君匯豪庭”、“金悅豪庭”、“匯賢豪庭”。 ? 體驗特色： 這里有兩家專供人們“看”的特色店，一家是歐洲汽車商的汽車專賣店，還有一家是日本著名電器公司的電器專賣店。 內因： ?利用高檔次的寫字樓和引入五星級酒店帶動整體形象； ?商業(yè)依靠巨大的規(guī)模取勝，寫字樓通過對客戶的嚴格控制而樹立形象； ?寫字樓為酒店和公寓帶來高素質的客源，而其為寫字樓形成良好配套； ?投資商強大的經(jīng)濟實力保證大型商業(yè) 35年的經(jīng)營困難期； ?利用其較長臨街面，各部分功能設置獨立的入口和廣場，以減低相互影響。 五星級酒店 引進萬豪酒店集團下屬兩大頂級品牌 超豪華酒店里茲 內因： ?超大規(guī)模，形成建筑集群效應，成為名符其實的“城中城”； ?利用高檔次的寫字樓和引入豪華五星級酒店帶動整體形象； ?各功能物業(yè)均以完善的服務體系為先導； ?體育中心、展示中心提升社會形象。一層經(jīng)營世界品牌精品，二層以流行、時尚的品牌為主。 由一個五星級酒店、擁有 472間豪華公寓、國際水準的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設施組成。 案例 —— 上海商城 66 最高檔的店鋪、劇院、 7個不同國家風格的餐廳 67 案例 —— 上海商城 項目特色 一、建筑特色 追求空間含蘊，體現(xiàn)中西交融 2. 外墻不加粉刷，保持水泥本色，呈現(xiàn)光澤 3. 庭院四周設置一組組商店和中西并蓄的餐廳 4. 庭院和大廳：從庭院登上自動扶梯或樓梯，可直達寬敞的大廳。 華潤中心項目分北、中、南三個部分，涵蓋了不同功能特點的寫字樓、購物及娛樂中心、五星級酒店以及服務式公寓。 2023年 10月開工，約在 2023年底、 2023年初竣工開業(yè)。 包羅萬象，其樂無窮。 83 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運河城 植物溝通了上下層之間的聯(lián)系 異國情調購物廊 傳統(tǒng)風格的購物廊 星星庭院之二 太陽廣場是現(xiàn)場表演的場所 星星庭院之一 月亮街 月亮街夜景 84 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運河城 經(jīng)營管理 —— 專業(yè)團隊和完善計劃 專業(yè)團隊： 開發(fā)商和建筑師組織了陣容龐大的設計組 ,包括景園、環(huán)境、水體、燈光設計部門。 93 四種模式收益方式特征與本項目要求的擬合分析 經(jīng)初步判斷，模式一、模式二和模式四符合本項目對收益方式的要求。只有寫字樓有大鵬國際超高層項目。 ?在形象核心圈和商業(yè)核心圈之外？ 中旅項目必須設法使自己 “中心化” 競爭戰(zhàn)略： 如何打破位置局限，在競爭中突圍而出？ 須在發(fā)展模式上有所突破！綜合區(qū)域和地塊的特點，我們要融入一些新的元素，以突出城市的主題。 ? 多媒體表演的舞臺。 ? 廣州 24小時不打烊的都市生活與時尚區(qū)；廣州第一個觀光性商業(yè)街區(qū)，不是最大的，但是最有特色的 ShoppingMall； 備選案名 ：東一時區(qū) 城市走廊 備選案名 112 生意、工作 西方、時尚的 中國的、傳統(tǒng)的 生活、娛樂 3 1 4 2 NAGAOCenter（ 融合文化） 示意 甲級辦公樓 人文 EMBA學校 游戲中心 日本 mega web （汽車文化） 高級音樂廳 茶文化區(qū) 吃在廣州 ?? 雙年展 健康館 五星級酒店 共享空間 粵曲館 與 科技 觀光型購物中心 酒店式公寓 互輝映 書店 CEO俱樂部 商務會所 酒吧 各國餐飲 113 備選案名： “ HOPSCA” （豪布斯卡） “新都市商業(yè)集合體” ? 全新的商業(yè)模式 Hotel+Office+Parking+Shopping+Convention+Apartment ? 城市綜合體 —— 效益最大化 —— 資源整合化 114 項目在開發(fā)發(fā)的不同階段， 定位應有三個層次的深化 第一個階段 第二階段 最后階段 目前廣州、環(huán)市東沒有一個地方能夠將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起。 生活 標志性 —— 娛樂型 BoxShopping/雕像 /超高層 高適應性（彈性空間 /α — room） 超標準服務 室內外共享空間 /風格化建筑 智能化管理 完善的交通 /停車 /會議系統(tǒng) 高針對性（服務式公寓 /寫字樓） 娛樂型 Boxshopping 124 超高層 小高層 商業(yè) 服務式公寓 studio soho 個性空間 多層次園林 頂級寫字樓 商務會所 五星級酒店 休閑會所 大堂 共享空間 娛樂型購物中心 Box Shopping 集中展示區(qū) 信息發(fā)布站 品牌櫥窗 主題推廣區(qū) 標志性等候點 TAXI直達大堂 與商業(yè)融合 產(chǎn)品解構 125 我們的 “中心化” 舉措之一 商業(yè) 娛樂中心 建筑群 標志性 借鑒地區(qū)性總部 丹佛（美國）的中心化舉措 126 愷撒大拇指 主軸線 新凱旋門 步行道 我們的“中心化” 舉措之二 ?有些功能是產(chǎn)生經(jīng)營回收的，有些功能僅為區(qū)別于其它的標識。每間辦公室也都采用自然通風。同時公寓又是個性空間， soho場所。 ? 商務中心：設立公務秘書間 ，翻譯服務 ， 秘書服務 ， 辦公系統(tǒng)自動化服務 。 129 德意志商業(yè)銀行總部 ，位于法蘭可福，總建筑面積 10萬平米。 這樣層層深化的定位，將使項目穿上時尚文化眩目的外衣，抓住人們的眼球，脫穎而出 115 購買者分析 寫字樓 —— 銷定為本地大型企業(yè)、銀行及外地或外資公司在廣州的分公司（總部） 客戶劃分 交易方式 對價格的承受能力 對物業(yè)的核心要求 面積需求 對項目形象的影響 本地大型企業(yè) 自建、購買或租賃 較高 形象 較大 提升 本地中小公司 購買或租賃 不明顯 使用率、位置 較小 降低 外地公司分公司 租賃或購買 不明顯 設施、服務 不明顯 無 外地公司辦事處 租賃 較低 不明顯 較小 降低 外資企業(yè)分公司（總部） 租賃或購買 較高 形象、設施、服務 較大 提升 外資企業(yè)辦事處 租賃 較高 形象、設施、服務 較小 無 116 購買者分析 公寓 客戶類型 交易方式 對價格的承受能力 對物業(yè)的核心要求 對項目形象的影響 高級白領 購買或租賃 較高 服務、設施 提升 外籍人士 租賃或購買 最高 服務、設施 提升 投資客 購買 不明顯 有升值潛力 無 117 客戶定位 功能 核心客戶 重要客戶 寫字樓 本地大型企業(yè) 外資企業(yè)分公司（總部） 外地公司分公司 公寓 外藉人士 SOHO一族 寫字樓客戶 高級白領 投資客 酒店 商務人士 寫字樓客戶 旅游客 商場 寫字樓、公寓、酒店客戶 周邊中高收入階層 全市中高收入階層 118 功能分區(qū)及規(guī)劃指標建議 119 規(guī)劃指標及功能配比 總建筑面積約 34萬㎡。 110 TIMES SQUARE 111 NAGAOCenter ? 來自于印度的海神傳說，半身為人，半身為蛇。 案名氣質示意： NAGAOcenter 借中旅集團綜合業(yè)務資源、借區(qū)域多元文化融合的氣質資源，借項目“綜合體”這一本體資源，體現(xiàn)多元與多變、傳統(tǒng)與現(xiàn)代、中西文化的融合。 ?環(huán)市東的核心是什么？ 中旅項目需要強化這種氣質 102 區(qū)域未來 城市復興。 95 面臨的機會與困惑 96 選取模式一發(fā)展面臨的困惑與機會 困惑一：寫字樓、酒店市場需求增長，但供應量偏大，競爭激烈； 困惑二：區(qū)域多數(shù)物業(yè)租賃情況較好，但銷售量受限制。 85 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運河城 市場反饋：前八個月 ,游客人數(shù)達到 1200萬人 86 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運河城 關鍵驅動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置； ?良好的交通可達性。 82 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運河城 設計思路 —— 觀光與商業(yè)結合 建筑師把為人創(chuàng)造空間放在第一位 ,其次才是商業(yè) 1）將三個原有步行街區(qū)結合成為一個更大的統(tǒng)一體中，在室內創(chuàng)造室外化的互通內街。 79 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運河城 建造地點： 日本福岡博多站一帶，是西日本地區(qū)的交通中心和樞紐站 交通： 距地鐵站「中洲川端」徒步約十分鐘 占地面積： ㎡ 建筑面積 :222,960㎡ 設計： The Jerde partner Ship； 竣工時間： 1996年 80 案例（ 2/2） —— 日本福岡博多運河城 運河城市中心包括 2個飯店、 1個大型購物娛樂場所和 1棟辦公樓。 ? 50%的國際一線品牌 。 68 案例 —— 上海商城 關鍵驅動因素 外因： ? 處在 CBD區(qū)邊緣，以五星級酒店、頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ? 區(qū)域內已形成酒店經(jīng)濟和會展經(jīng)濟的氛圍。酒店內有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享。 物業(yè)高度： 384米 土地面積： 18,734平方米 地庫車位：兩層共 900個車位 物業(yè)管理：深圳熊谷物業(yè)管理有限公司 管理顧問：梁振英測量師行 建成日期： 1996年 56 案例（ 2/2） —— 深圳信興廣場 69層甲級寫字樓 (單位面積由 127平方米起，全層共 2,161平方米 ) 34部進口 三菱 升降機及 2部運貨升降機