【正文】 時(shí)代廣場 案名建議 ?品牌形象 ：體現(xiàn)魯商全國化戰(zhàn)略的品牌形象； ?建筑形象 ：貴族感、地標(biāo)性、品牌元素、突破菏澤人的想象； ?經(jīng)營形象 ：打造菏澤地區(qū)的商業(yè)峰值，塑造新的潮流生活； ?居住形象 ：書寫菏澤豪宅生活新紀(jì)元，打造菏澤豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目。 規(guī)模： 項(xiàng)目占地 ，總建面 ，項(xiàng)目體量較大，較周邊競爭項(xiàng)目有一定的優(yōu)勢，有實(shí)力拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值， 大盤給客戶傳遞了企業(yè)的實(shí)力與項(xiàng)目的實(shí)力 。時(shí)代奧城 開 發(fā) 商： 菏澤市億聯(lián)臵業(yè)有限公司 地理位臵： 中華路與西安路交匯處 占地面積： 264 畝 總 建 面： 56 萬平方米 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 產(chǎn)品形態(tài)： 高層 （ 5棟 26層）、小高層（ 20棟 18層）、多層（ 5棟） 容 積 率： 綠 化 率： 40% 總 戶 數(shù)： 3980 戶 均價(jià)： 4200 元 /㎡ 樓層差： 3050元 /m178。 菏澤酒店對比分析 小結(jié) 酒店市場 1 菏澤市政府為提高城市形象，在一些項(xiàng)目上要求建 設(shè)五星級酒店，例如國貿(mào)中心、中國牡丹商貿(mào)城以 及本項(xiàng)目，這將加大未來酒店市場競爭。 / 天）租金（元/ m 178。 城市研究 政策研判 細(xì)分市場 客戶研究 住宅市場 商業(yè)市場 寫字樓市場 公寓市場 酒店 商業(yè)租金情況 商業(yè)銷售價(jià)格 商業(yè)情況 小結(jié) 1 2 3 4 商場檔次：中華路商業(yè)圈總體檔次相對較好，消費(fèi)人群主要以公務(wù)員、白領(lǐng)及個(gè)體老板為主，收入較高； 服務(wù)水平：中華路商業(yè)圈相對東方紅服務(wù)水平和態(tài)度較好； 停車：中華路商業(yè)圈商業(yè)停車位比較充足，能夠滿足私家車主消費(fèi)人群的要求。 ? 合理引導(dǎo)居民住房需求。 20 領(lǐng)將帥府 /16萬 /高層、小高層 天闊逸城 / /1446套 /360套 東部區(qū) 趙王河板塊 西部區(qū) 陽光新都 / /高層、小高層 2023年 2023年 南華康城 /9萬 /768套 /剩余 68套 四季度 一季度 二季度 三季度 一季度 二季度 三季度 橡樹灣 / /386套 /82套 中央公館 / /216套 /32套 錦繡豪庭 /15萬 /1010套 /高層 陶然美地 / /1158套 /剩余 463套 怡景藍(lán)灣 /11萬 /高層 金鼎鳳凰城 /3萬 /500套 /120套 /公寓 欣欣嘉園 / /別墅 德林華府 / /324套 /剩余 80套 國貿(mào)中心 / /198套 /22套 三希堂 / /332套 /11套 時(shí)代奧城 / /784套 /剩余 322套 中富奧斯卡春城 / /226套 /18套 水岸嘉園 /15萬 /1000套 /剩余 156套 牡丹盛世新城 120萬 /高層 2023年 四季度 四季度 三季度 天華領(lǐng)秀城 / /484套 /剩余 58套 3期 /28萬 /小高層 龍燕 〃 陽光城 /2萬 /148套 /70套 鵬遠(yuǎn)華府 / /高層 二期 / /高層 其他區(qū) 景韻苑 /180套 /剩余 63套 中達(dá)尚城 13萬 /1022套 /28套 華英嘉園 15萬 /900套 /91套 中央公館 3期 /50萬 /小高層、高層 公園一號 1期 / /小高層 公園一號 2期 /25萬 /高層、小高層 鳳凰城 4期 /2萬 /公寓 中達(dá)尚城二期 7萬 /高層 龍燕 〃 陽光城 /2萬 /148套 /70套 國貿(mào)中心 2期、 3期 / /高層 天華領(lǐng)秀城后期 /17萬 /高層小高層 三希堂 / /別墅、小高層 天華明珠 / /高層 南華康城 / /232套 /剩余 68套 主銷期 菏澤單個(gè)項(xiàng)目 1530套 /月 3萬 5萬 /年 2023年菏澤市房地產(chǎn)市場供應(yīng)量為 17655套，供應(yīng)面積約 2083565㎡ ，消化量為 9614套，銷售面積約 1117872㎡ ，銷售率約為 55%。 居民生活收入 05000100001500020230城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8137 9715 11581 12737 14419農(nóng)民人均純收入 3480 4023 4584 5047 58122023 2023 2023 2023 2023注：數(shù)據(jù)來源：菏澤市國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 菏澤城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入為 ，增長 13%，居民購買力得到提升，生活水平提高。 20232023年菏澤市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢圖 菏澤地區(qū)生產(chǎn)總值增速分別為 %、 %、 %、 ％和 14..3% 菏澤市 GDP發(fā)展水平 0200400600800100012001400024681012141618地區(qū)生產(chǎn)總值 5 5 6 . 7 3 6 9 4 . 3 7 8 4 2 . 1 3 9 5 7 . 3 1 1 1 5 1 . 5 8增長速度 1 7 . 1 1 7 . 1 1 5 . 6 1 4 . 3 1 4 . 32023 2023 2023 2023 2023 去年底，菏澤 GDP實(shí)現(xiàn) 1151億元，年平均漲幅 15%，相對其他城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，但其增速強(qiáng)勁，未來前景看好，目前城市發(fā)展受經(jīng)濟(jì)水平影響較大。Code of this report | 1 169。 注：數(shù)據(jù)來源：菏澤國民經(jīng)濟(jì)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 菏澤市財(cái)政收入 2023年實(shí)現(xiàn) ，呈穩(wěn)定增長趨勢，金融機(jī)構(gòu)貸款額為1092億元，增長較快，年貸款余額 803億元，也呈增長趨勢；整體來講，購買力充足，但消費(fèi)意識相對保守，有待激發(fā)其消費(fèi)潛力。 菏澤全市城市化達(dá) 35%，提高 ，大量外來人口及進(jìn)城人口，促動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市升級。 房地產(chǎn)市場供需 菏澤房地產(chǎn)市場指標(biāo)性特征小結(jié) 關(guān)鍵詞 —— 快速發(fā)展、供需兩旺、價(jià)格上揚(yáng) ?開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，土地成交旺盛，反映了當(dāng)前菏澤房地產(chǎn)市場的活力，同時(shí)預(yù)示未來市場供給將迅速增加，競爭激烈； ?菏澤目前在售項(xiàng)目 40多個(gè)， 2023年市場推售量 208萬㎡，消化量 117萬㎡，供大于求。認(rèn)真執(zhí)行國家新的房地產(chǎn)稅收、信貸政策及住房限購政策，著力抑制投資性、投機(jī)性購房，繼續(xù)支持自住性住房需求。 中華路商業(yè)圈為主要購物、休閑的去處，消費(fèi)檔次相對較高； 東方紅老商圈，以小商品購物為主，檔次相對較低。 / 天） 1鳳凰城 經(jīng)典國際大廈 恒泰大廈0100020233000400050006000價(jià)格（元/ m 178。 2 3 目前菏澤市場存在的酒店以三星和四星居多，但其整體裝修標(biāo)準(zhǔn)較低、服務(wù)質(zhì)量較差。 朝向差： 100/m178。 開發(fā)商品牌： 魯商集團(tuán)做為全國大型企業(yè)，山東的本土企業(yè)，在山東 魯商品牌號召力不可限量 ，何況魯商銀座在菏澤已有良好的口碑，魯商進(jìn)駐菏澤勢必會引起一場轟動(dòng)。 高檔購物中心、高星級酒店、地標(biāo)性商務(wù)公寓、 特色風(fēng)情商業(yè)街、城市豪宅 …… 魯商從此改變菏澤 ….. 整體定位 商業(yè)定位 酒店定位 住宅定位 公寓定位 形象定位 價(jià)格定位 功能定位 一個(gè)能為精英人士帶來頂級體驗(yàn)的場所； 一個(gè)真正能讓菏澤時(shí)尚起來的符號； 一個(gè)讓菏澤各路名流交往聚會的圈子； 一個(gè)能讓菏澤精英人士沉淀氣質(zhì)的場所； 一個(gè)氣息高貴，但并不缺少趣味性的場所。 辦公 公寓 酒店 高檔住宅 商業(yè)體 會展中心 提升商務(wù) 配套檔次 商務(wù)人流 補(bǔ)充酒 店功能 經(jīng)營管 理平臺 商務(wù)展 覽需求 提升商務(wù) 配套檔次 商務(wù) 人流 提升商務(wù) 配套檔次 提升生活 配套檔次 高消費(fèi)力 的人流 高端住房 需求 高品質(zhì)的 商業(yè)配套 高消費(fèi)力 的人流 高品質(zhì)的 商業(yè)配套 高消費(fèi)力 的人流 高消費(fèi)力 的人流 商務(wù)人流 提升商務(wù) 配套檔次 辦公公寓酒店高檔住宅商業(yè)體會展中心提升商務(wù)配套檔次商務(wù)人流補(bǔ)充酒店功能經(jīng)營管理平臺商務(wù)展覽需求提升商務(wù)配套檔次商務(wù)人流提升商務(wù)配套檔次提升生活高消費(fèi)力的人流高端住房需求高品質(zhì)的商業(yè)配套高消費(fèi)力的人流高品質(zhì)的商業(yè)配套高消費(fèi)力的人流高消費(fèi)力的人流商務(wù)人流提升商務(wù)配套檔次菏 澤 地 區(qū) 的 新 中 心 魯 蘇 豫 皖 四 省 商 務(wù) 交 流 的 新 門 戶 引 領(lǐng) 菏 澤 購 物 、休 閑 、居 住 、生 活 的 新 潮 流 標(biāo) 桿 ！ 本項(xiàng)目四大體系標(biāo)桿： ?品牌標(biāo)桿 —— 巧借品牌在菏澤的影響力，整合發(fā)揮魯商集團(tuán)品牌的品牌實(shí)力，促成各個(gè)物業(yè)業(yè)態(tài)的盤活； ?形象標(biāo)桿 —— 多種物業(yè)類型以統(tǒng)一的、高端的、引領(lǐng)城市及地區(qū)發(fā)展的形象面市，著力打造商業(yè)、五星級酒店及商務(wù)式公寓； ?產(chǎn)品標(biāo)桿 —— 向一線城市看齊，打造領(lǐng)先整個(gè)大區(qū)域的產(chǎn)品、地標(biāo)建筑，形成市場焦點(diǎn)； ?價(jià)值標(biāo)桿 —— 依托品牌、形象及產(chǎn)品體系樹立整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值標(biāo)桿，傳播價(jià)格峰值； 魯商 綜合體： 項(xiàng)目為多種業(yè)態(tài)組合的綜合體項(xiàng)目，自身有 五星級大酒店、銀座商城 、公寓、寫字樓等，配套完善，且檔次較高，拉升項(xiàng)目形象。水岸嘉苑 開 發(fā) 商： 菏澤市大元臵業(yè)有限公司 設(shè)計(jì)單位： 林松建筑設(shè)計(jì)有限公司 代理公司： 上海華燕臵業(yè) 項(xiàng)目地址： 中華路以南，中山路以北，和平路兩側(cè)，華英路以西 占地面積： 357 畝 總 建 面： 100萬㎡ 建筑風(fēng)格： 新古典 產(chǎn)品形態(tài)： 高層（ 32層， 18層）、小高層（ 11層）、甲級寫字樓 168米、五星級酒店 容 積 率： 綠 化 率： % 開盤時(shí)間： 2023年 6月 18日 交房時(shí)間： 2023年 12月 31日 分期情況： 計(jì)劃分四期完成 內(nèi)部配套： 幼兒園、超市、景觀廣場、地下車庫、步行街、購物廣場（新蘇天美購物廣場）、 樂購超市（在談中） 周邊配套： 銀座、華英路商業(yè)街、恒泰商廈、惠和商廈、 蘇寧、 公共交通： 2 路、 7 路公交車 項(xiàng)目信息 趙王河板塊經(jīng)典案例：國貿(mào)中心 當(dāng)前周期： 一期： b1號樓（ 32層，兩梯四戶）， b2號樓（ 32層，兩梯三戶）， b3號樓（ 32層，兩梯三戶），一期另有 b4， 8月份開盤 戶型配比： 戶型面積 9394 兩房（共 214套）， 110152 三房（共 214套）， 160189 四房（共 114套），273275 復(fù)式（共 8套） 銷售進(jìn)度： 剩余 20套 當(dāng)前價(jià)格： 3480元 /㎡ 起，最高價(jià)： 4800元 /㎡ 階段優(yōu)惠： 一次性付款 99折 商業(yè)價(jià)格： /㎡ 起，均價(jià)： /㎡ ，對外銷售面積 20%，剩余為自持商業(yè) 定 位 語： “天下之中 榮耀之邦”；商業(yè)推廣語：“通脹時(shí)代讓投資更有道理” 客源分析： 菏澤 8縣客戶，個(gè)體商戶，周邊居住人群，投資客戶 趙王河板塊經(jīng)典案例：國貿(mào)中心 西部板塊經(jīng)典案例：億聯(lián) 城市研究 政策研判 細(xì)分市場 客戶研究 住宅市場 商業(yè)市場 寫字樓市場 公寓市場 酒店 菏澤市酒店大堂裝修不夠豪華，時(shí)間較早，除和平酒店整體檔次較高外，其余酒店整體檔次偏低。 ?目前菏澤市場寫字樓項(xiàng)目不規(guī)范， 5A級寫字樓項(xiàng)目僅有凱瑞國際廣場，其它寫字樓均未達(dá)到5A級標(biāo)準(zhǔn) 寫字樓產(chǎn)品較少，不規(guī)范，市區(qū)內(nèi)寫字樓成交均價(jià)售價(jià) 39005500元/平米，整體銷售速度較快 城市研究 政策研判 細(xì)分市場 客戶研究 住宅市場 商業(yè)市場 寫字樓市場 公寓市場 酒店 01租金（元/ m 178。 商場內(nèi)服務(wù)臺的職能，營業(yè)員的綜合素質(zhì)和商場的環(huán)境有著較高的要求。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。 菏澤房地產(chǎn)施工、竣工情況（單位：萬平方米） 菏澤市固定資產(chǎn)投資情況 城市研究 政策研判 細(xì)分市場 客戶研究 菏澤概況 菏澤經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)分析 人均收入 房產(chǎn)市場 2023年土地市場供應(yīng) 菏澤 2023年以來土地成交量達(dá) 258萬 平米，土地供應(yīng)量較大，主要集中在趙王河板塊和東部開發(fā)區(qū)板塊，這些土地將在未來 2~3年 陸續(xù)開發(fā)，將加劇房地產(chǎn)市場的競爭 。 其中 2023年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá)到 ，比年初增加 創(chuàng)歷史最高水平 。 趙王河板塊 東部區(qū)域 老城區(qū) 城市研究 政策研判 細(xì)分市場 客戶研究 菏澤概況 菏澤經(jīng)