【正文】 價(jià) 格 定 位 商 業(yè) 價(jià) 格 整。 整體定位 商業(yè)定位 酒店定位 住宅定位 公寓定位 形象定位 價(jià)格定位 功能定位 室內(nèi)外機(jī)動(dòng)游戲 影劇院 住宅區(qū) 酒店、公寓區(qū) 步行街 立體情景式休閑步行街 ：銜接商務(wù)與住宅間的聯(lián)系，同時(shí)又具有分割作用相互不影響。 功能 ? 購物 ? 餐飲 ? 休閑、娛樂 ? 藝術(shù)沙龍 ? 小型俱樂部等 對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)、業(yè)種建議 ? 服裝、珠寶、鐘表、紅酒、禮品等 ? 西餐廳、中餐廳、各地方特色名吃店 ? 酒吧、 KTV、躺吧、水療、影院 ? 畫廊、音樂沙龍 ? 各類俱樂部聚會(huì)場(chǎng)所 從單純的業(yè)態(tài)來說，會(huì)與目前的商業(yè)及市級(jí)購物中心有相同的地方，但不同的是對(duì)于商家 品牌和業(yè)種的選擇，這里集中的都是菏澤其他商業(yè)中沒有的品牌，在檔次上比較一致或略高一個(gè)檔次，這就是有差異的地方；隨著地方消費(fèi)及經(jīng)濟(jì)的提升，及時(shí)更新高端品牌，留住高端購物客群，保持市場(chǎng)領(lǐng)先。 高檔購物中心、高星級(jí)酒店、地標(biāo)性商務(wù)公寓、 特色風(fēng)情商業(yè)街、城市豪宅 …… 魯商從此改變菏澤 ….. 整體定位 商業(yè)定位 酒店定位 住宅定位 公寓定位 形象定位 價(jià)格定位 功能定位 一個(gè)能為精英人士帶來頂級(jí)體驗(yàn)的場(chǎng)所； 一個(gè)真正能讓菏澤時(shí)尚起來的符號(hào)； 一個(gè)讓菏澤各路名流交往聚會(huì)的圈子； 一個(gè)能讓菏澤精英人士沉淀氣質(zhì)的場(chǎng)所； 一個(gè)氣息高貴，但并不缺少趣味性的場(chǎng)所。 辦公 公寓 酒店 高檔住宅 商業(yè)體 會(huì)展中心 提升商務(wù) 配套檔次 商務(wù)人流 補(bǔ)充酒 店功能 經(jīng)營管 理平臺(tái) 商務(wù)展 覽需求 提升商務(wù) 配套檔次 商務(wù) 人流 提升商務(wù) 配套檔次 提升生活 配套檔次 高消費(fèi)力 的人流 高端住房 需求 高品質(zhì)的 商業(yè)配套 高消費(fèi)力 的人流 高品質(zhì)的 商業(yè)配套 高消費(fèi)力 的人流 高消費(fèi)力 的人流 商務(wù)人流 提升商務(wù) 配套檔次 辦公公寓酒店高檔住宅商業(yè)體會(huì)展中心提升商務(wù)配套檔次商務(wù)人流補(bǔ)充酒店功能經(jīng)營管理平臺(tái)商務(wù)展覽需求提升商務(wù)配套檔次商務(wù)人流提升商務(wù)配套檔次提升生活高消費(fèi)力的人流高端住房需求高品質(zhì)的商業(yè)配套高消費(fèi)力的人流高品質(zhì)的商業(yè)配套高消費(fèi)力的人流高消費(fèi)力的人流商務(wù)人流提升商務(wù)配套檔次菏 澤 地 區(qū) 的 新 中 心 魯 蘇 豫 皖 四 省 商 務(wù) 交 流 的 新 門 戶 引 領(lǐng) 菏 澤 購 物 、休 閑 、居 住 、生 活 的 新 潮 流 標(biāo) 桿 ！ 本項(xiàng)目四大體系標(biāo)桿： ?品牌標(biāo)桿 —— 巧借品牌在菏澤的影響力，整合發(fā)揮魯商集團(tuán)品牌的品牌實(shí)力，促成各個(gè)物業(yè)業(yè)態(tài)的盤活； ?形象標(biāo)桿 —— 多種物業(yè)類型以統(tǒng)一的、高端的、引領(lǐng)城市及地區(qū)發(fā)展的形象面市，著力打造商業(yè)、五星級(jí)酒店及商務(wù)式公寓； ?產(chǎn)品標(biāo)桿 —— 向一線城市看齊，打造領(lǐng)先整個(gè)大區(qū)域的產(chǎn)品、地標(biāo)建筑，形成市場(chǎng)焦點(diǎn)； ?價(jià)值標(biāo)桿 —— 依托品牌、形象及產(chǎn)品體系樹立整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值標(biāo)桿，傳播價(jià)格峰值； 魯商 ?產(chǎn)品標(biāo)桿 ： 向領(lǐng)先城市看齊，打造領(lǐng)先片區(qū)市場(chǎng)產(chǎn)品、地標(biāo)性產(chǎn)品，形成價(jià)格標(biāo)桿、市場(chǎng)焦點(diǎn)。 初級(jí)階段：簡單功能疊加 發(fā)展階段：融合發(fā)展 成熟階段：多元發(fā)展 商業(yè) 商務(wù) 居住 商務(wù) 居住 商業(yè) 文化 娛樂 休閑 商務(wù) 居住 商業(yè) 文化 娛樂 休閑 體育 會(huì)展 旅游 綜合體 （ plex） — 是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。 產(chǎn)品整合 升級(jí) 站在“城市豪宅 +商業(yè) + 辦公式公寓 +酒店 +城市廣場(chǎng)”的都市“生態(tài)”綜合體之上， 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的整體升級(jí)。 發(fā)展理念升級(jí) 運(yùn)營方式 升級(jí) 銷售速度 升級(jí) 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)銷售價(jià)格的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)快速銷售。戶型方正、南北通透、享尊貴生活。城市綜合體讓菏澤市民體驗(yàn)生活、工作、休閑、購物、娛樂于一體的 便捷高尚現(xiàn)代生活 。 開發(fā)商品牌： 魯商集團(tuán)做為全國大型企業(yè)，山東的本土企業(yè)，在山東 魯商品牌號(hào)召力不可限量 ，何況魯商銀座在菏澤已有良好的口碑，魯商進(jìn)駐菏澤勢(shì)必會(huì)引起一場(chǎng)轟動(dòng)。 綜合體： 項(xiàng)目為多種業(yè)態(tài)組合的綜合體項(xiàng)目，自身有 五星級(jí)大酒店、銀座商城 、公寓、寫字樓等，配套完善，且檔次較高，拉升項(xiàng)目形象。同時(shí)市場(chǎng)對(duì)此區(qū)域認(rèn)知較高。 除了要在干道交通導(dǎo)示系統(tǒng)及項(xiàng)目周邊的指示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)做重點(diǎn)考慮外；還要以填補(bǔ)市場(chǎng)空白的產(chǎn)品，撬動(dòng)客戶和市場(chǎng)，并用發(fā)展的眼光看待未來項(xiàng)目周邊區(qū)域； 五、 項(xiàng)目規(guī)模較大，對(duì)區(qū)域價(jià)值有一定的拉動(dòng)實(shí)力， 打造現(xiàn)代社區(qū)生活概念，提出現(xiàn)代城市居住標(biāo)準(zhǔn)，在城市的前沿生活，城市綜合體，體驗(yàn)生活、工作、休閑、購物、娛樂于一體的便捷現(xiàn)代生活。 項(xiàng)目指標(biāo) 項(xiàng)目四至 區(qū)位分析 區(qū)域空間環(huán)境分析 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目價(jià)值發(fā)現(xiàn) 區(qū)域空間環(huán)境分析 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目價(jià)值發(fā)現(xiàn) 一、 雖然目前項(xiàng)目周邊區(qū)域的生活和商務(wù)配套都有待完善，但隨著趙王河片區(qū)諸多高檔住宅投入使用，尤其市級(jí)行政事業(yè)單位的進(jìn)駐，片區(qū)配套設(shè)施的完善將受到極大的關(guān)注和重視，其建設(shè)速度必將超出預(yù)期。 項(xiàng)目為一個(gè)多業(yè)態(tài)組合的綜合體項(xiàng)目， 具有很大的自身配套優(yōu)勢(shì) 。 3 項(xiàng)目研究 一、區(qū)域空間環(huán)境分析 二、項(xiàng)目 SWOT分析 三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 四、項(xiàng)目價(jià)值發(fā)現(xiàn) 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目東側(cè) —— 趙王河 區(qū)域空間環(huán)境分析 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目價(jià)值發(fā)現(xiàn) 周邊環(huán)境 項(xiàng)目四至 區(qū)位分析 項(xiàng)目指標(biāo) 項(xiàng)目周邊環(huán)境較為優(yōu)美，適合高端住宅開發(fā) 項(xiàng)目西側(cè) —— 牡丹園 區(qū)域空間環(huán)境分析 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目價(jià)值發(fā)現(xiàn) 周邊環(huán)境 項(xiàng)目四至 區(qū)位分析 項(xiàng)目指標(biāo) 牡丹園景色宜人，利于項(xiàng)目高端酒店和公寓開發(fā)。多功能物業(yè)會(huì)所 警系統(tǒng) 車位： 2400 個(gè) 會(huì)所、二完小直屬幼兒園 客戶群情況： 附近居民、菏澤縣區(qū)居民為主（已教育為主的） 西部板塊經(jīng)典案例：閱城國際 開 發(fā) 商： 菏澤友聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 承 建 商： 江蘇天宇建設(shè)工程有限公司 項(xiàng)目地址： 黃河路以南句陽路以西康莊路 占地面積： 177 畝 總 建 面： 30萬㎡ 總 套 數(shù)： 2400套 車 位 數(shù)： 2400個(gè)，地上 240個(gè)，地下 2160個(gè) 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代風(fēng)格 產(chǎn)品形態(tài)： 高層（ 12層、 18層、 26層、 28層），底商（ 2層） 容 積 率： 綠 化 率： % 開盤時(shí)間： 2023年 4月 9日 交房時(shí)間： 2023年 10月 31日 分期情況： 分三期開發(fā) 內(nèi)部配套： 幼兒園、會(huì)所、天然氣、智能安防系統(tǒng)、中空玻璃紅外 項(xiàng)目信息 西部板塊經(jīng)典案例：閱城國際 周邊配套： 北城中學(xué)、菏澤二中、菏澤一中 醫(yī)療教育： 北關(guān)醫(yī)院 休閑娛樂： 東方紅大街、環(huán)城公園 當(dāng)前周期： 一期 2號(hào)樓（ 18層，兩梯三戶）， 3號(hào)樓（ 18層，兩梯三戶）， 4號(hào)樓（兩梯二戶） 5號(hào)樓（兩梯二戶） 6號(hào)樓（ 18層，兩梯三戶）， 7號(hào)樓（ 18層，兩梯三戶）， 8號(hào)樓（ 18層，兩梯三戶）， 9號(hào)樓（ 18層，兩梯三戶）， 11號(hào)樓（ 12層，兩梯三戶） 戶型配比： 7787㎡ 兩房， 110 ㎡ 三房， 140 ㎡ 四房 銷售進(jìn)度： 一期已售 80%左右 暢銷戶型： 110㎡ ，家庭人口大多在 4口人，居民收入低，喜歡最小面積的三室 滯銷戶型： 140㎡ ，總價(jià)過高 當(dāng)前價(jià)格： 起價(jià) 3700元 /㎡ ，均價(jià)： 3800 元 /㎡ ，最高價(jià)： 4000元 /㎡ 層差： 1030元，朝向差： 2040元 階段優(yōu)惠： 一次性優(yōu)惠 4%，貸款優(yōu)惠 2% 工程進(jìn)度： 一期 4棟封頂，其余 5棟建到 9層， 2023年 10月 31日交房 商 業(yè)： 現(xiàn)只出售 11號(hào)樓底商，價(jià)格 8480元 /㎡ ，上下兩層面積共 80㎡ 左右 推廣渠道： 圍擋 定 位 語： “尊貴生活 〃 俯覽天下” 客源分析： 菏澤縣鎮(zhèn)客群較多，老城區(qū)改善行客戶 東部板塊經(jīng)典案例：帝都 〃 東城國際 開 發(fā) 商 ：天成恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位臵 ：長江路與廣州路交匯處 占地面積 ： 314 畝 總 建 面 ： 65 萬㎡ 建筑風(fēng)格 ： 新古典主義 產(chǎn)品形態(tài) ：小高層、高層 容 積 率 ： 綠 化 率 ： 41% 總 戶 數(shù)： 3000 多戶 分期情況 ：分四期開發(fā) 內(nèi)部配套 ：法式園林景觀、名流會(huì)所、露天泳池、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、雙語幼兒園、智能化安防、 10 萬方大型商場(chǎng)，菜市場(chǎng)、地暖、天然氣 當(dāng)前周期 ：一期開九棟，目前五棟樓接受咨詢，三棟 11 層（一梯兩戶），兩棟 18 層（兩梯 兩戶） 戶型配比 ：在售房源均為 110128 ㎡ 三房，小高層一梯兩戶，高層兩梯兩戶 時(shí)間節(jié)點(diǎn) ： 2023 年 4 月認(rèn)籌 銷售進(jìn)度 ：接受咨詢中 當(dāng)前價(jià)格 ： 均價(jià)： 3300 元 /㎡ 最高價(jià)： 38003900 元 /㎡ 階段優(yōu)惠 ： 4 月底認(rèn)籌，免費(fèi)領(lǐng)取會(huì)員卡，憑卡優(yōu)惠 3000 元 商 業(yè) ：四期規(guī)劃 10 萬㎡大型綜合商業(yè)賣場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、沿街商鋪 定 位 語 ：一宅品天下 園居新東城 園生態(tài)，林生活 項(xiàng)目信息 小 結(jié) ?菏澤地處四省交界處，位置優(yōu)越，其經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱，但近年經(jīng)濟(jì)增速較高，城市發(fā)展較快，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，與其高儲(chǔ)蓄率和人均可支配收入增長息息相關(guān)。 朝向差： 100/m178。水岸嘉苑 開 發(fā) 商： 菏澤市大元臵業(yè)有限公司 設(shè)計(jì)單位： 林松建筑設(shè)計(jì)有限公司 代理公司： 上海華燕臵業(yè) 項(xiàng)目地址： 中華路以南，中山路以北，和平路兩側(cè)，華英路以西 占地面積： 357 畝 總 建 面： 100萬㎡ 建筑風(fēng)格： 新古典 產(chǎn)品形態(tài)： 高層（ 32層， 18層）、小高層（ 11層）、甲級(jí)寫字樓 168米、五星級(jí)酒店 容 積 率： 綠 化 率： % 開盤時(shí)間： 2023年 6月 18日 交房時(shí)間： 2023年 12月 31日 分期情況： 計(jì)劃分四期完成 內(nèi)部配套： 幼兒園、超市、景觀廣場(chǎng)、地下車庫、步行街、購物廣場(chǎng)（新蘇天美購物廣場(chǎng)）、 樂購超市（在談中） 周邊配套： 銀座、華英路商業(yè)街、恒泰商廈、惠和商廈、 蘇寧、 公共交通： 2 路、 7 路公交車 項(xiàng)目信息 趙王河板塊經(jīng)典案例：國貿(mào)中心 當(dāng)前周期： 一期： b1號(hào)樓（ 32層，兩梯四戶）， b2號(hào)樓（ 32層，兩梯三戶）， b3號(hào)樓（ 32層，兩梯三戶），一期另有 b4， 8月份開盤 戶型配比： 戶型面積 9394 兩房（共 214套）， 110152 三房（共 214套）， 160189 四房（共 114套），273275 復(fù)式（共 8套） 銷售進(jìn)度： 剩余 20套 當(dāng)前價(jià)格： 3480元 /㎡ 起，最高價(jià)： 4800元 /㎡ 階段優(yōu)惠： 一次性付款 99折 商業(yè)價(jià)格： /㎡ 起，均價(jià)： /㎡ ，對(duì)外銷售面積 20%，剩余為自持商業(yè) 定 位 語： “天下之中 榮耀之邦”；商業(yè)推廣語：“通脹時(shí)代讓投資更有道理” 客源分析： 菏澤 8縣客戶，個(gè)體商戶，周邊居住人群，投資客戶 趙王河板塊經(jīng)典案例：國貿(mào)中心 西部板塊經(jīng)典案例：億聯(lián) 三室、 80 m178。 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代主義建筑 產(chǎn)品形態(tài)： 高層（ 4棟 18層、 1棟 24層、一棟 28層）小高層（ 3棟 14層） 容 積 率： 綠 化 率： 40% 客戶群情況： 做生意、公務(wù)員為主 內(nèi)部配套： 可視對(duì)講， 360176。 主力戶型以 90100 ㎡ 兩房和 110140 ㎡ 的三房為主，配有少量 3040㎡ 一房及 160200㎡ 四房。周邊工廠工人、周邊居民、菏澤下屬縣市購房家群體都是本區(qū)域的主要客群。 ? 趙王河區(qū)域： 輻射范圍相對(duì)狹窄，主要以菏澤高收入人群、周邊居民、私營業(yè)主和企事業(yè)單位人群為主。 本案 天闊逸城 公園 1號(hào) 水岸嘉園 中央公館 南華康城 西部板塊 東部板塊 趙王河板塊 清