【正文】 趙王河 片區(qū) 增加未 來預(yù)期 市場(chǎng)認(rèn) 知強(qiáng) 環(huán)境優(yōu)美 配套齊全 提升品質(zhì) 影響力大 品牌價(jià)值 魯商品牌 建筑風(fēng)格 新古典 建筑風(fēng)格 園林景觀 大面積歐 式園林 景觀 戶型 戶型設(shè)計(jì) 合理 區(qū)域空間環(huán)境分析 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn) 區(qū)位： 項(xiàng)目位于菏澤的 核心區(qū)域 —— 趙王河片區(qū)北端，政府北遷，趙王河板塊北段將是 未來的政務(wù)中心 ，相應(yīng)的配套正在不斷的完善，區(qū)域前景向好。同時(shí)市場(chǎng)對(duì)此區(qū)域認(rèn)知較高。 環(huán)境： 項(xiàng)目位于趙王河西岸，牡丹園旁，林展館南，周邊建筑密度小，綠化率高，是一個(gè)理想的居住環(huán)境，且在菏澤這樣的環(huán)境已經(jīng)很少了，屬稀缺資源。 綜合體： 項(xiàng)目為多種業(yè)態(tài)組合的綜合體項(xiàng)目，自身有 五星級(jí)大酒店、銀座商城 、公寓、寫字樓等，配套完善，且檔次較高，拉升項(xiàng)目形象。 規(guī)模： 項(xiàng)目占地 ，總建面 ，項(xiàng)目體量較大，較周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有一定的優(yōu)勢(shì)，有實(shí)力拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值， 大盤給客戶傳遞了企業(yè)的實(shí)力與項(xiàng)目的實(shí)力 。 開發(fā)商品牌： 魯商集團(tuán)做為全國(guó)大型企業(yè)，山東的本土企業(yè)，在山東 魯商品牌號(hào)召力不可限量 ，何況魯商銀座在菏澤已有良好的口碑，魯商進(jìn)駐菏澤勢(shì)必會(huì)引起一場(chǎng)轟動(dòng)。 都市高尚生活： 打造現(xiàn)代社區(qū)生活概念 ，提出現(xiàn)代城市居住標(biāo)準(zhǔn)，生活在城市的前沿。城市綜合體讓菏澤市民體驗(yàn)生活、工作、休閑、購(gòu)物、娛樂于一體的 便捷高尚現(xiàn)代生活 。 產(chǎn)品： 新古典建筑風(fēng)格，彰顯高端品質(zhì)，大面積歐式園林景觀，填充市場(chǎng)空白。戶型方正、南北通透、享尊貴生活。 小 結(jié) ? 項(xiàng)目位處趙王河版塊北段，靠近林展館、牡丹園、新市政府和趙王河，景觀資源豐富，毗鄰城市未來政務(wù)中心和城市旅游、休閑中心，適合高端酒店開發(fā)、寫字樓和高端住宅物業(yè)開發(fā)； ?項(xiàng)目通達(dá)性和交通道路配建完善，易建立 5分鐘生活圈，便于打造區(qū)域特色高端物業(yè)，截流周邊城市消費(fèi)； ?周邊休閑、旅游配套完善，利于打造現(xiàn)有市場(chǎng)高端產(chǎn)品，充分利用橋接現(xiàn)有配套資源，配合特色高端產(chǎn)品和特色購(gòu)物吸引人氣； 4 核心問題 如何實(shí)現(xiàn)區(qū)域級(jí)商務(wù)標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)大品牌下的品牌營(yíng)銷？ 商業(yè)如何定位，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成為菏澤轄區(qū)及周邊地區(qū)購(gòu)物中心？ Q2 住宅如何定位，樹立城市標(biāo)桿項(xiàng)目？ Q3 如何突破項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀，制造轟動(dòng)事件，吸引人流，實(shí)現(xiàn)高速高價(jià)銷售 ？ Q5 如何通過商業(yè)展示及商務(wù)展示，巧借品牌影響力提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值？ Q4 如何利用多種業(yè)態(tài)發(fā)揮綜合體效能，產(chǎn)生 1+12，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)間聯(lián)系？ Q1 5 開發(fā)策略 策略：以全面升級(jí)為核心的開發(fā)策略 站在城市的高度來運(yùn)作項(xiàng)目，自上而下的創(chuàng)造全新的開發(fā)理念，升級(jí)菏澤城市的運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)，樹立惟一性和權(quán)威性。 發(fā)展理念升級(jí) 運(yùn)營(yíng)方式 升級(jí) 銷售速度 升級(jí) 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)銷售價(jià)格的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)快速銷售。 高舉“品牌集群”戰(zhàn)略，通過知名團(tuán)隊(duì)、商家的合作，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)方式的全面升級(jí)。 產(chǎn)品整合 升級(jí) 站在“城市豪宅 +商業(yè) + 辦公式公寓 +酒店 +城市廣場(chǎng)”的都市“生態(tài)”綜合體之上， 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的整體升級(jí)。 6 項(xiàng)目整體及分業(yè)態(tài)定位 一、整體定位 二、商業(yè)定位 三、酒店定位 四、公寓定位 五、住宅定位 項(xiàng)目整體及分業(yè)態(tài)定位 中原觀點(diǎn)（ 1） —— 綜合體從來就是城市的中心，能成為區(qū)域城市地標(biāo)、區(qū)域中心和象征 ?深圳萬象城 ?上海新天地 ?美國(guó)洛克菲勒中心 ?倫敦碼頭區(qū)再造項(xiàng)目 ?日本天王洲再開發(fā) ?紐約布魯克林區(qū)改造項(xiàng)目 ?新加坡新達(dá)城 …… …… 中原觀點(diǎn)（ 2） —— 從菏澤發(fā)展現(xiàn)狀來看，綜合體還處于簡(jiǎn)單疊加發(fā)展階段 綜合體，一個(gè)多功能、高效率，功能復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑聚落，其功能隨著土地資源的日益稀缺正在逐步向集約、多元化發(fā)展。 初級(jí)階段：簡(jiǎn)單功能疊加 發(fā)展階段：融合發(fā)展 成熟階段：多元發(fā)展 商業(yè) 商務(wù) 居住 商務(wù) 居住 商業(yè) 文化 娛樂 休閑 商務(wù) 居住 商業(yè) 文化 娛樂 休閑 體育 會(huì)展 旅游 綜合體 （ plex） — 是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。 中原觀點(diǎn)（ 3） —— 綜合體功能復(fù)合，多重功能的相互聯(lián)動(dòng)使得其具備很強(qiáng)的自我成長(zhǎng)、自我繁榮的能力 商業(yè) 公寓 辦公 酒店 ?提升整體檔次的有力手段 ?標(biāo)志性（尤其對(duì)外地或外籍人士） ?資產(chǎn)沉淀或整售 ?利用其他功能，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 ?現(xiàn)金流來源 ?為商業(yè)代理基本消費(fèi)人流 ?項(xiàng)目活力的核心，建立樓盤形象 ?形成完善配套，信息平臺(tái) ?項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵 ?實(shí)現(xiàn)較高的物業(yè)價(jià)格 ?保持物業(yè)形象 ?作用 ?公寓為商業(yè)提供基本客源 ?公寓可能降低項(xiàng)目整體檔次 ?商業(yè)為寫字樓、公寓、酒店提供配套 ?商業(yè)可能對(duì)公寓形成負(fù)面影響 ?寫字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在客戶 ?寫字樓可提高商業(yè)整體檔次 ?寫字樓與酒店共享大堂 ?酒店為辦公或公寓提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施 ?酒店可以提高項(xiàng)目整體檔次 ?相互關(guān)系 中原觀點(diǎn)（ 4） —— 本項(xiàng)目綜合體為“商業(yè)核心綜合體”，商業(yè)的形態(tài)、檔次在很大程度上決定了項(xiàng)目的總體價(jià)值 ?日本，福岡博多運(yùn)河城 ?香港，太古廣場(chǎng) ?北京，東方廣場(chǎng) ?北京，華貿(mào)中心 ?深圳，信興廣場(chǎng) ?深圳，華潤(rùn)中心 ?深圳，星河國(guó)際 ?上海，上海商城 ?廣州，中信廣場(chǎng) ?東莞，運(yùn)河?xùn)|一號(hào) ?合肥，財(cái)富廣場(chǎng) 發(fā)展模式 酒店核心 模式 商業(yè)核心 模式 住宅核心 模式 商務(wù)核心 模式 均衡發(fā)展 核心 模式 綜合體發(fā)展的五種典型模式及相應(yīng)的典型案例 ?上海，上海商城 ?深圳，華潤(rùn)中心 ?日本，福岡博多運(yùn)河城 ?深圳，星河國(guó)際 ?香港，太古廣場(chǎng) 所以我們必須回歸商業(yè)，尋求項(xiàng)目商業(yè)在菏澤城市中的地位和承擔(dān)角色 ?廣州，中信廣場(chǎng) ?深圳，信興廣場(chǎng) 中原觀點(diǎn)（ 5） —— 城市區(qū)域地標(biāo)性綜合體，必須建立 三大標(biāo)桿體系 ?形象標(biāo)桿 ： 各類型物業(yè)以統(tǒng)一的、引領(lǐng)片區(qū)發(fā)展的形象面世，著力打造商業(yè)和寫字樓。 ?產(chǎn)品標(biāo)桿 ： 向領(lǐng)先城市看齊，打造領(lǐng)先片區(qū)市場(chǎng)產(chǎn)品、地標(biāo)性產(chǎn)品，形成價(jià)格標(biāo)桿、市場(chǎng)焦點(diǎn)。 ?價(jià)值標(biāo)桿 ： 依托形象標(biāo)桿、產(chǎn)品標(biāo)桿建立起來的價(jià)值實(shí)現(xiàn)標(biāo)桿，更多的是價(jià)格峰值 中原觀點(diǎn) 中原觀點(diǎn) 形 象 標(biāo) 桿 建筑形象標(biāo)桿 經(jīng)營(yíng)形象標(biāo)桿 貴族感、地標(biāo)性、突破城市目前市場(chǎng) 引導(dǎo)城市商業(yè)升級(jí)、綜合商業(yè)的引導(dǎo)者 中原觀點(diǎn) 產(chǎn) 品 標(biāo) 桿 繽紛商業(yè)、中高檔寫字樓、高級(jí)公寓 …… 中原觀點(diǎn) 價(jià) 值 標(biāo) 桿 以綜合商業(yè)建立價(jià)值峰值基礎(chǔ)，住宅部分成為實(shí)現(xiàn)價(jià)值標(biāo)桿的產(chǎn)品 綜 合 體 價(jià) 值 鏈 綜合體各業(yè)態(tài)之間必須 價(jià)值相互促進(jìn) ， 人流相互促進(jìn) ，形成有機(jī)的價(jià)值循環(huán)經(jīng)濟(jì)體 —— 辦公、住宅、商業(yè)、酒店所有物業(yè)共同繁榮。 辦公 公寓 酒店 高檔住宅 商業(yè)體 會(huì)展中心 提升商務(wù) 配套檔次 商務(wù)人流 補(bǔ)充酒 店功能 經(jīng)營(yíng)管 理平臺(tái) 商務(wù)展 覽需求 提升商務(wù) 配套檔次 商務(wù) 人流 提升商務(wù) 配套檔次 提升生活 配套檔次 高消費(fèi)力 的人流 高端住房 需求 高品質(zhì)的 商業(yè)配套 高消費(fèi)力 的人流 高品質(zhì)的 商業(yè)配套 高消費(fèi)力 的人流 高消費(fèi)力 的人流 商務(wù)人流 提升商務(wù) 配套檔次 辦公公寓酒店高檔住宅商業(yè)體會(huì)展中心提升商務(wù)配套檔次商務(wù)人流補(bǔ)充酒店功能經(jīng)營(yíng)管理平臺(tái)商務(wù)展覽需求提升商務(wù)配套檔次商務(wù)人流提升商務(wù)配套檔次提升生活高消費(fèi)力的人流高端住房需求高品質(zhì)的商業(yè)配套高消費(fèi)力的人流高品質(zhì)的商業(yè)配套高消費(fèi)力的人流高消費(fèi)力的人流商務(wù)人流提升商務(wù)配套檔次菏 澤 地 區(qū) 的 新 中 心 魯 蘇 豫 皖 四 省 商 務(wù) 交 流 的 新 門 戶 引 領(lǐng) 菏 澤 購(gòu) 物 、休 閑 、居 住 、生 活 的 新 潮 流 標(biāo) 桿 ！ 本項(xiàng)目四大體系標(biāo)桿： ?品牌標(biāo)桿 —— 巧借品牌在菏澤的影響力，整合發(fā)揮魯商集團(tuán)品牌的品牌實(shí)力，促成各個(gè)物業(yè)業(yè)態(tài)的盤活； ?形象標(biāo)桿 —— 多種物業(yè)類型以統(tǒng)一的、高端的、引領(lǐng)城市及地區(qū)發(fā)展的形象面市，著力打造商業(yè)、五星級(jí)酒店及商務(wù)式公寓； ?產(chǎn)品標(biāo)桿 —— 向一線城市看齊，打造領(lǐng)先整個(gè)大區(qū)域的產(chǎn)品、地標(biāo)建筑，形成市場(chǎng)焦點(diǎn)； ?價(jià)值標(biāo)桿 —— 依托品牌、形象及產(chǎn)品體系樹立整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值標(biāo)桿，傳播價(jià)格峰值； 魯商 時(shí)代廣場(chǎng) 案名建議 ?品牌形象 ：體現(xiàn)魯商全國(guó)化戰(zhàn)略的品牌形象； ?建筑形象 ：貴族感、地標(biāo)性、品牌元素、突破菏澤人的想象； ?經(jīng)營(yíng)形象 ：打造菏澤地區(qū)的商業(yè)峰值，塑造新的潮流生活； ?居住形象 ：書寫菏澤豪宅生活新紀(jì)元，打造菏澤豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目。 高檔購(gòu)物中心、高星級(jí)酒店、地標(biāo)性商務(wù)公寓、 特色風(fēng)情商業(yè)街、城市豪宅 …… 魯商從此改變菏澤 ….. 整體定位 商業(yè)定位 酒店定位 住宅定位 公寓定位 形象定位 價(jià)格定位 功能定位 一個(gè)能為精英人士帶來頂級(jí)體驗(yàn)的場(chǎng)所； 一個(gè)真正能讓菏澤時(shí)尚起來的符號(hào)； 一個(gè)讓菏澤各路名流交往聚會(huì)的圈子； 一個(gè)能讓菏澤精英人士沉淀氣質(zhì)的場(chǎng)所； 一個(gè)氣息高貴，但并不缺少趣味性的場(chǎng)所。 頂 級(jí) 時(shí) 尚 極 致 體 驗(yàn) 項(xiàng)目功能定位 ? 所以本項(xiàng)目將是一個(gè)專門為城市精英人士度身定做能獲得全面、極致頂級(jí)體驗(yàn)的場(chǎng)所；主要包括以下功能： ? 娛樂、休閑 ? 餐飲 ? 購(gòu)物 ? 藝術(shù)沙龍 ? 建議娛樂、休閑：餐飲：購(gòu)物 =30%： 15%： 55% 整體定位 商業(yè)定位 酒店定位 住宅定位 公寓定位 形象定位 價(jià)格定位 功能定位 此功能定位為“商場(chǎng) +商業(yè)街”的整體定位，商場(chǎng)以購(gòu)物為主，商業(yè)街以休閑餐飲為主。 功能 ? 購(gòu)物 ? 餐飲 ? 休閑、娛樂 ? 藝術(shù)沙龍 ? 小型俱樂部等 對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)、業(yè)種建議 ? 服裝、珠寶、鐘表、紅酒、禮品等 ? 西餐廳、中餐廳、各地方特色名吃店 ? 酒吧、 KTV、躺吧、水療、影院 ? 畫廊、音樂沙龍 ? 各類俱樂部聚會(huì)場(chǎng)所 從單純的業(yè)態(tài)來說，會(huì)與目前的商業(yè)及市級(jí)購(gòu)物中心有相同的地方，但不同的是對(duì)于商家 品牌和業(yè)種的選擇，這里集中的都是菏澤其他商業(yè)中沒有的品牌，在檔次上比較一致或略高一個(gè)檔次，這就是有差異的地方；隨著地方消費(fèi)及經(jīng)濟(jì)的提升，及時(shí)更新高端品牌，留住高端購(gòu)物客群，保持市場(chǎng)領(lǐng)先。 既切合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，又與時(shí)俱進(jìn)。 整體定位 商業(yè)定位 酒店定位 住宅定位 公寓定位 形象定位 價(jià)格定位 功能定位 室內(nèi)外機(jī)動(dòng)游戲 影劇院 住宅區(qū) 酒店、公寓區(qū) 步行街 立體情景式休閑步行街 ：銜接商務(wù)與住宅間的聯(lián)系，同時(shí)又具有分割作用相互不影響。 商鋪層高與空間，其業(yè)主或經(jīng)營(yíng)者可以自由分割 整體定位 商業(yè)定位 酒店定位 住宅定位 公寓定位 形象定位 價(jià)格定位 功能定位 牡丹天香 PRAKMALL主題商業(yè)街 時(shí)尚風(fēng)情街區(qū) 娛樂休閑街區(qū) 動(dòng)感文化街區(qū) 分區(qū)主題風(fēng)情街區(qū) 立體情景式休閑步行街 商業(yè)街分案名：銀座新天地 特色餐飲 運(yùn)動(dòng)休閑館 特色酒吧、茶館 KTV 洗浴 美容美發(fā) 商業(yè)街經(jīng)營(yíng)模式建議 整體定位 商業(yè)定位 酒店定位 住宅定位 公寓定位 形象定位 經(jīng)營(yíng)模式 功能定位 價(jià)格定位 客戶定位 通過對(duì)菏澤市場(chǎng)的深入調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前商業(yè)價(jià)格相對(duì)較低，為保證項(xiàng)目收益及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，我們采用租金收益法核算項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格，通過目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格與品牌價(jià)值等因素綜合修正，建議項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格為 16000元 /㎡ ；這樣能夠順利啟動(dòng)市場(chǎng)并為商業(yè)的暢銷奠定良好的基礎(chǔ)。 價(jià) 格 定 位 商 業(yè) 價(jià) 格