【正文】 43 間。 ? 項目產(chǎn)品品質(zhì)定位 泛三星級的酒店 針對項目引進成功的酒店連鎖品牌管理公司，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，管理的先進，二星級的標(biāo)準(zhǔn)，卻能享受三星級的服務(wù)，甚至更好的服務(wù)，以此提升酒店的品質(zhì)與酒店價值的提高。 2 目標(biāo)群體細(xì)分 ◇ 根據(jù)對酒店投資者調(diào)查分析 ? 潛在客戶主要是本地的經(jīng)營商家與管理階層 ? 本地生意人 ? 外地出差客人、旅游者、生意人、商務(wù)客人等 ◇ 酒店投資的客戶引導(dǎo)和市場培養(yǎng) ? 項目所處的地段優(yōu)勢是保值增值的重要保障 ? 全市旅游業(yè)持續(xù)增長，旅游收入也在逐步的提高，來綿旅游者越來越多 ? 隨著城市經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，本地 與外地接觸的比較多，本地企業(yè)與外地企業(yè)，本地商人與外地的接觸正在逐步走向成熟，這一方面必然引來更多的生意人、商務(wù)客人等，從而提高酒店的入住率 ? 經(jīng)濟型酒店比較特殊，需要加強引導(dǎo)消費，保證投資者的收益 基于以上分析，酒店投資具有可培育的市場基礎(chǔ)，本項目應(yīng)該利用這一市場空白，并在產(chǎn)品設(shè)計中大膽創(chuàng)新、在建筑功能中完善，配以先進的 項目定位策劃方案 44 管理模式，成為經(jīng)濟型酒店投資項目的引領(lǐng)者，也使之成為綿陽市第一家真正意義上的經(jīng)濟型酒店。 ☆ 結(jié)論：目標(biāo)客戶細(xì)分 主力客戶群一：綿陽市及二區(qū)六個縣政府企業(yè)人士和投資者 ? 年齡集中在 3055 歲之間 ? 作為固定資產(chǎn)投資，對酒店的投資有一定的興趣 ? 長期處于投資行業(yè)的人 主力客戶群二：綿陽市管理人員 ? 年齡集中在 3055 歲之間 ? 職業(yè)為從事金融、保險、高級酒店、房地產(chǎn)行業(yè)的管理人員 ? 政府機關(guān)的管理階層 主力客戶群三：外地投資者 ? 年齡集中在 3050 歲之間 ? 職業(yè)以金融、房地產(chǎn)行業(yè)的投資者 ? 對綿陽旅游市場與酒店市場充滿信心的投資者 3 形象定位及設(shè)計理念 ? 最具投資潛力的酒店 —— 在泛中心的黃金地段，以完善的生活配套設(shè)施，成為越來越多外地商人、企業(yè)人員和本地經(jīng)營者、投資者的首選之地。迎賓路綜合市場片區(qū) ，是集物流、商品批發(fā)、貿(mào)易于一體的區(qū)域，是外來人口比較集中的地方，是消費檔次在中檔左右的，而且依據(jù)經(jīng)濟型酒店選址的條件、建設(shè)的條件、配套條件等（包括農(nóng)貿(mào)市場可以支撐經(jīng)濟型酒店的貨物來源，如支撐酒店的餐飲所需的貨物，以及酒店客人 項目定位策劃方案 45 所需要的配套服務(wù)，如支撐酒店的娛樂、美容美發(fā)等），本案都是極為符合經(jīng)濟型酒店的基本要求，也預(yù)示著該區(qū)域急需一個經(jīng)濟型酒店誕生。 ? 泛三星級式經(jīng)濟型酒店 泛三星級 —— 利用連鎖品牌酒店管理公司的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、先進管理在軟件上達到三星級的標(biāo)準(zhǔn)，同時硬件上配備 2 部電梯（其中一部為觀光電梯），從軟件與 硬件的雙重意義上，提升項目的整個價值。 經(jīng)濟型 —— 采用標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟型酒店的配套與服務(wù)。優(yōu)質(zhì)服務(wù)、經(jīng)濟實惠，用很高的性價比贏得消費者的青睞。 ? 帶智能安防系統(tǒng)的現(xiàn)代酒店 —— 該區(qū)域治安環(huán)境總是個突出的社會問題，外地人員比較多、文化程度與素質(zhì)都比較的低。而來酒店住宿的人一般為農(nóng)貿(mào)經(jīng)營者、私營主、部分企業(yè)人員、旅游者，身上都帶有一定的財務(wù)。所以他們絕對需要一個安全舒適的住宿環(huán)境。一個具有相當(dāng)安全性和私密性的智能安防現(xiàn)代酒店，非常貼近需求。 ☆ 產(chǎn)品設(shè)計理念 決定酒店滿意度的因素包括：環(huán)境因素、人 文因素、建筑因素特別是酒店的管理因素。如何讓各種因素在產(chǎn)品設(shè)計中尋找到載體，從而提升和優(yōu)化酒店的品質(zhì)，這是整個酒店核心價值的體現(xiàn)。而產(chǎn)品設(shè)計理念決定了建筑外在形式，是產(chǎn)品設(shè)計的靈魂。 ☆人性 —— 優(yōu)質(zhì)性、便捷性、可識別性、親情性 項目定位策劃方案 46 ☆現(xiàn)代 —— 智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防盜系統(tǒng) ☆創(chuàng)新 —— 綠化創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、建筑創(chuàng)新 4 戶型組合及創(chuàng)新 ? 目標(biāo)消費者需求分析 通過對不同行業(yè)和層次的消費者及投資者座談會調(diào)查，目標(biāo)消費者比較重視房間的空間形式，以標(biāo)準(zhǔn)間房間為主。 ? 戶型面積組合建議 通過進行對目標(biāo)群體的戶型 需求分析和競爭酒店的戶型面積分布情況和前期市場調(diào)研對目標(biāo)群體酒店現(xiàn)狀的調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，建議酒店戶型面積在 16m2 左右。 由于本案酒店定位為經(jīng)濟適用型的酒店，具有較強的實用性、性價比比較高。 ? 戶型創(chuàng)新 — — 柔和空間、私密空間、立體空間 ◆ 柔和空間 給人以一種舒適的感覺，采用家庭式的房間布置與設(shè)計，利用色彩與簡單配套設(shè)施的擺設(shè)來柔和整個空間。 ◆ 私密空間 如：避免平面干擾；采取一條主通道，兩旁房間平行的布局。 ◆ 立體空間 層高在 米，充分利用空間結(jié)構(gòu)變化。 項目定位策劃方案 47 5 景觀設(shè)計及道路交通組織 本 項目占地面積比較的小，而酒店部分的占地更小，在充分考慮酒店項目的開發(fā)價值上，酒店的景觀設(shè)計只能設(shè)置部分簡單的綠化景觀。 ? 整體性：生態(tài)景觀三級空間序列 提高酒店的整體品質(zhì)，優(yōu)化酒店內(nèi)部景觀設(shè)計，完善和豐富酒店內(nèi)部的布局和構(gòu)成。以此彌補酒店外部景觀的不足。 依據(jù)防衛(wèi)和疏散的需要，按不同部分的各自屬性，將整體公共空間劃分為三個等級： ☆ 頂層空間公共綠地設(shè)置露天景觀，同時要注意參與性和商業(yè)實用性 ☆ 酒店主要入口處設(shè)置部分景觀，如綠色植物、景觀小品等。 ☆ 每層樓的入口處可以設(shè)置部分綠色盆栽（不大占空間 的景觀）等。 空間的組合，動靜的結(jié)合，創(chuàng)造?綠色通道? ? 時間性 照明和植物是體現(xiàn)時間性的主要載體，隨晝夜、四季的轉(zhuǎn)換為酒店環(huán)境帶來豐富的變化，注入更多活力。 照明設(shè)施應(yīng)兼顧實用性、裝飾性，實現(xiàn)安全、美觀和分界，包括：地理燈、植物燈幾部分和局部藝術(shù)照明，避免眩光、頻閃和超強光，以營造夜間景觀和氣氛為主，實現(xiàn)全天候社區(qū)景觀。 ? 人性化 —— 注重可識別性和參與性、親情性 ☆ 強調(diào)?舒適感?、?溫馨感? ☆ 采用路面鋪裝色彩和建筑材質(zhì)，來營造整個氛圍。 項目定位策劃方案 48 ◇ 道路交通系統(tǒng) —— 人性關(guān)懷的?人車分層?立體分流 酒店的停車位在地下室，滿 足停車的需要，同時如果可以的話，在臨路面設(shè)置部分停車位，以滿足部分客人的需要。但必須在不影響整個項目和功能動線組織的前提下實現(xiàn)。 酒店設(shè)置二部電梯，一部為觀光電梯，另外一部設(shè)置在酒店內(nèi)部，達到兩面人流的分離，從而緩解酒店人流的集中。避免交通問題。 6 建筑細(xì)部設(shè)計 門 采用安防智能電子插卡門。 電梯間 應(yīng)寬敞明亮，體現(xiàn)和睦與和諧。 窗 不同的房間采用不同形式窗，飄窗等 外立面 采用區(qū)別于住宅部分的色彩。 價格建議 五、項目價格建議 1 定價影響因素 市場因素 自身因素 項目定位策劃方案 49 2 商業(yè)物業(yè)價格建議 ? 項目升值潛力的挖掘一 —— 長虹大道、迎賓路 長虹大道是進入綿陽市的主要通道， 而項目所在地的長虹大道路段更是作為商住、金融、證券交易中心等的重要配套路段。并且按照綿陽市城市的未來規(guī)劃，該路段兩面將是未來集中的商住、金融、貿(mào)易地，環(huán)境和管理都將得到最好的改善。 這將成為項目具有巨大升值空間的重要支撐。 ? 項目升值潛力的挖掘二 —— 迎賓路片區(qū)貿(mào)易、物流、商品批發(fā)非常繁勝。 項目所在地周邊專業(yè)市場比 較的多，如水果批發(fā)市場、陶瓷批發(fā)市場、日用干雜類批發(fā)市場等等、圍繞著整個迎賓路片區(qū)，吸引了更多的經(jīng)營者、消費者與投資者來這里，商業(yè)氣氛非常濃厚，而且該地區(qū)擁有政府保護性質(zhì)。本片區(qū)地段、交通等配套優(yōu)越，這些條件的成熟，促使該地區(qū)完全具有價值的潛力。 ? 項目升值潛力的挖掘二 —— 項目本身擁有的價值潛力 迎賓路綜合市場在綿陽乃至西部都是非常有名的一個專業(yè)性綜合批發(fā)市場，無形當(dāng)中已經(jīng)形成了知名度，為項目后期的推廣打下了堅持的基礎(chǔ)，但由于受到環(huán)境、交通等配套的限制，使其存在一定的壓力，此次修建將改善問題的不足，并且為項目 注入更多的新鮮血液。 競爭樓盤價格 競爭樓盤價 格格 格 市場增漲幅度格 預(yù)期利好條件 開發(fā)成本格 開發(fā)商預(yù)期格 價 格 項目定位策劃方案 50 因此，根據(jù)本次其它專業(yè)市場的調(diào)查和對整個綿陽市商業(yè)數(shù)據(jù)把握的基礎(chǔ)上，以現(xiàn)有市場租金和投資者可接受的投資回報年限 6— 8 年，反推市場價格，并結(jié)合本項目預(yù)期利好條件影響價格的漲幅情況看，建議專業(yè)性綜合類市場的商業(yè)一層價格范圍 7000— 8000 元 /㎡，均價 7500 元 /㎡，二樓價格范圍在 5000— 6000元 /㎡，均價 5500元 /㎡ (此價格以目前市場情況為基礎(chǔ)，在進入營銷階段時，將根據(jù)市場變化作相應(yīng)調(diào)整 ).為樓層的價格 ,特別是一樓的價格，可以利用業(yè)態(tài)規(guī)劃、主力招商，以及建筑結(jié)構(gòu)方面做統(tǒng)籌，提升樓上商業(yè)的人流和商氣。從而提升整層樓的價格。 而作為酒店部分的商業(yè)建議一層價格范圍在 9000— 10000 元 /㎡，均價在9500 元 /㎡，二樓價格在 6000— 7000 元 /㎡，均價 6500 元 /㎡。 (此價格以目前市場情況為基礎(chǔ)，在進入營銷階段時，將根據(jù)市場變化作相應(yīng)調(diào)整 ) 3 住宅物業(yè)價格建議 綿陽可比性競爭樓盤都處在銷售前期，尚未形成成熟的價格體系可考察。但根據(jù)代表性樓盤的價格分析、銷售現(xiàn)狀和市場需求分析中消費者預(yù)期價格，以及開發(fā)成本、市場預(yù)測分析，可形成初步建議，再根據(jù)對產(chǎn)品的市場測試結(jié)果，進一步完善價格體系。 根據(jù)在售住宅價格情況分析，目前，綿陽房產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)均價在 1700——1800 元 / m2，而項目所在區(qū)域的樓盤均價在 1350—— 1500 元 / m2 長興〃都市港灣 海英電梯公寓 物業(yè)管理 本地物管公司，物管費 元 /㎡ 價格 電梯公寓 1400— 1500 元 /㎡ 均價 1500 元 /㎡ 項目定位策劃方案 51 而從市場需求分析中各類消費者預(yù)期來看，管理人員、私營者、普通消費者預(yù)期價格最高為 1600 元 /平方米，最低為 1100 元 /平方米。 根據(jù)對競爭樓盤的戶型設(shè)計、環(huán)境規(guī)劃、社區(qū)配套、物業(yè)管理的現(xiàn)狀調(diào)查來看，本項目在地段、配 套、創(chuàng)新上都有明顯優(yōu)勢；而且項目周圍規(guī)劃和發(fā)展前景良好。按照市場價格年增漲 5%計算，建議本項目臨迎賓路的電梯公寓部分價格定位均價 1580 元 / m2，總價在 15 萬 —— 28 萬之間。而多層價格定位均價 1300— 1400 元 /㎡，總價在 13—— 25 萬之間。此價格在不脫離市場價格體系的基礎(chǔ)上，充分考慮預(yù)期增漲幅度，從而實現(xiàn)開發(fā)利潤最大化。 4 酒店物業(yè)價格建議 依據(jù)對綿陽酒店的調(diào)查報告分析，把酒店作為產(chǎn)權(quán)式分割出售，這種情況在綿陽酒店行業(yè)里是一個空白，根據(jù)我司以往的實際操作經(jīng)驗和對整個綿陽房地產(chǎn)的把握程度，酒店的面積銷售 將按房間進行分割，作為產(chǎn)權(quán)的銷售。建議酒店價格定位均價在 3000 元 /㎡，回報率維持在 6%— 8%，不超過 8%。 項目定位策劃方案 52 第五部分 結(jié)束語 通過對綿陽區(qū)域市場和土塊影響因素綜合分析，形成本案的產(chǎn)品初步判斷。在區(qū)域市場研究結(jié)論下，包括綿陽市商業(yè)分布及經(jīng)營現(xiàn)狀、住宅開發(fā)情況、市場競爭層面在售商業(yè)住宅分析、消費者需求分析及消費者行為特征研究、投資者經(jīng)營者需求、酒店分析、營銷現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析，結(jié)合項目地塊屬性分析，提出了項目商業(yè)及住宅的項目定位和產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新。 下一步將在產(chǎn)品測試和試探性招商的市場驗證基礎(chǔ)上，進行 產(chǎn)品深入研究及方案設(shè)計工作，并提交規(guī)劃設(shè)計報告。