【導讀】城市綜合體項目投資可研報告。二可行性研究結(jié)論7. 2人均GDP及其增長11. 5人口數(shù)量及其特征13. 6人均可支配收入及其增長14. 7社會消費品零售總額及其增長15. 8房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額及其增長15. 三南京市房地產(chǎn)市場分析17. 5南京甲級寫字樓市場需求狀況及空置率19. 6南京甲級寫字樓市場租金及售價20. 8本項目全面竣工時2021年面臨的市場狀況預測22. 3南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場當前供應(yīng)狀況25. 6南京五星級酒店未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢32. 4南京國際標準服務(wù)式公寓需求狀況及出租率40. 二城市綜合體各元素初步定位54. 九項目風險分析及防范措施73. 一國家宏觀調(diào)控政策分析及相應(yīng)措施73. 南京市甲級寫字樓現(xiàn)存量54萬平方米未來3年新增供應(yīng)量高達。品商業(yè)街在2021年開始出現(xiàn)南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體空置率很低。要分布在市中心區(qū)域的鼓樓區(qū)玄武區(qū)和白下區(qū)平均入住率較為平穩(wěn)。激烈凱悅威斯汀和洲際酒店的入駐將進一步的提升南京五星級酒店。2021年起中高檔公寓新增供應(yīng)放量市場正式進

　　

【正文】 規(guī)模的持有型物業(yè)同時在項目投入期保證穩(wěn)健的現(xiàn)金流發(fā)展 42 得銷售型物業(yè) 二城市綜合體各元素初步定位 12 其他功能的初步定位 模式 分布區(qū)域 商業(yè) 寫字樓 酒店 住宅 公寓 中高檔綜合性 城市中心 規(guī)劃新城市中心 城市購物中心 區(qū)域購物中心 購物公園 甲級 四星級 五星級 當?shù)馗邫n住宅 普通公寓 酒店式公寓 生活時尚中心 城市中心 生活時尚中心 甲級 四星級 五星級 精品酒店 當?shù)馗邫n住宅 普通公寓 酒店 式公寓 根據(jù)商業(yè)定位的不同綜合體其他構(gòu)成元素配置不同 三 各功能板塊發(fā)展概念 1 商業(yè) 持有型商業(yè)發(fā)展概念城市級購物中心是打造檔次的核心街區(qū)式商業(yè)融合文化藝術(shù)娛樂休閑等功能提升商業(yè)整體品質(zhì)持有型商業(yè)分兩期開發(fā)第一期開發(fā)購物公園式街區(qū)商業(yè)第二期開發(fā)城市級一站式購物中心 購物公園式街區(qū)商業(yè) 以環(huán)境打造和文化氛圍為第一要務(wù)是文化藝術(shù)娛樂休閑最佳結(jié)合的 具有強烈商業(yè)創(chuàng)新的采用混合業(yè)態(tài)發(fā)展發(fā)展泛商業(yè)體系 以休閑娛樂為主導注入特色餐飲功能文化藝術(shù)展示功能教育功能娛樂功能 城市級一站式購物中心 是城市核心的城市級 的 具有強烈都市商業(yè)印象的 以高端消費為主的國際商業(yè)體驗以購物為主導商品以高檔為主輔以中高檔囊括眾多國際一線品牌實現(xiàn)跨越式發(fā)展回避市場中檔中高檔的發(fā)展主流 整體環(huán)境優(yōu)雅不失時尚品味不失商業(yè) 2 甲級寫字樓 標志性的建筑文化 摩天大樓的建筑文化就是標志性的外立面形象 先進的硬件設(shè)施 包括物業(yè)的外觀內(nèi)外裝修標準自動化系統(tǒng)通訊系統(tǒng)保安系統(tǒng)消防系統(tǒng)以及電梯空調(diào)等方面寫字樓追求科技與創(chuàng)新所使用的技術(shù)較酒店更先進對建筑設(shè)計和建筑功能創(chuàng)新的要求更高 高品質(zhì)軟件服務(wù) 一方面要有高效的物業(yè)管理另一方面要有對入駐企業(yè)的專業(yè)化商 務(wù)服務(wù)例如衛(wèi)星會議活動策劃會展中心等服務(wù) 3 酒店及服務(wù)式公寓 酒店和公寓是提升項目形象和品質(zhì)的重要配套和組成部分項目將引入國際知名酒店和公寓品牌 4 銷售型物業(yè)發(fā)展定位 高級式公寓 基于項目的自然地理條件交通以及項目周邊完整的商業(yè)商務(wù)配套項目發(fā)展為此區(qū)域內(nèi)高尚居住區(qū) 項目的規(guī)劃理念及目標應(yīng)充分挖掘和利用土地優(yōu)勢在規(guī)劃設(shè)計中強調(diào)住區(qū)與商業(yè)街區(qū)的互動強調(diào)高尚居住環(huán)境和氛圍強調(diào)住區(qū)的個性特征與私密性同時兼顧與商業(yè)街區(qū)的關(guān)聯(lián) Soho 商務(wù)樓 結(jié)合現(xiàn)狀部分商業(yè)及辦公現(xiàn)狀規(guī)劃部分 soho 商務(wù)樓滿足中小企業(yè)辦公需求 采用 開放式街區(qū)的形式造街實現(xiàn)商業(yè)規(guī)模最大化實現(xiàn)可銷售面積最大 商業(yè)街 結(jié)合 soho 的建設(shè)發(fā)展部分商業(yè)街 可以實現(xiàn)較高的商業(yè)價值 四 項目經(jīng)營管理 優(yōu)秀的商業(yè)經(jīng)營管理團隊與建筑設(shè)計顧問公司 為保障本商業(yè)項目可以一舉成功無論是在商業(yè)定位可以符合市場與后期經(jīng)營管理方面可以在南京居于同行業(yè)前列還是商業(yè)規(guī)劃設(shè)計最趨合理并顯現(xiàn)特色的商業(yè)氣氛以及建筑設(shè)計方面具有獨特的建筑風格從項目最優(yōu)發(fā)展出發(fā)中航集團從集團公司與中航地產(chǎn)抽調(diào)優(yōu)秀的管理人員與專業(yè)人士集聚南京組建優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項目團隊同時將委托香港日本及美國的一流的專業(yè)商 業(yè)顧問公司與建筑設(shè)計公司參與項目的開發(fā)為項目順利開發(fā)作足準備工作 六項目開發(fā)建設(shè)進度安排 一 項目整體開發(fā)建設(shè)的原則 1284 萬平方米按照政府部門的規(guī)劃條件顧問公司的初步策劃方案和開發(fā)公司的實際情況本項目各階段的進度安排如下 項目計劃從 2021 年 1 月開始施工由于本項目規(guī)模較大并且工程要求高因此預計整體開發(fā)時期為 7 年即項目可望于 2021 年底全部竣工 2021 年 512 月策劃決策階段 2021 年 首先開工建設(shè)的是街區(qū)商業(yè)和購物中心 2021 年 年底街區(qū)商業(yè)的開業(yè)將為綜合體項目拉開 恢弘的序幕 依托西華門歷史遺址的文化氣息獨具特色的街區(qū)商業(yè)將展現(xiàn)項目的獨特魅力在市場上產(chǎn)生巨大的影響力提升周邊土地和物業(yè)的價值 同時一期住宅 SOHO 甲級寫字樓及五星級酒店將開始動工 2021 年 年底購物中心的試營業(yè)與第一期住宅的銷售將帶來項目的又一個高潮 持有型的商業(yè)部分將帶來持續(xù)增長的經(jīng)營收入 住宅的銷售將為項目的持續(xù)開發(fā)帶來健康的現(xiàn)金流 72021 年 五星級酒店的開業(yè)將進一步提高物業(yè)的整體形象和檔次 為項目帶來高端的國際客戶 也將促進二期住宅和一期 SOHO 的銷售 2021 年 地標性建筑的國際甲級寫字樓 將推出市場 包含商業(yè)酒店寫字樓的綜合體項目已初具規(guī)模 項目的高端商務(wù)商業(yè)形象將提升整個片區(qū)的檔次打造市級的核心商圈 2021 年 酒店式服務(wù)公寓即將面世作為綜合體項目的配套將進一步提升物業(yè)的整體價值 甲級寫字樓將全面竣工為市場供應(yīng)高質(zhì)素的辦公物業(yè) 第一期商鋪也將推出市場在比較成熟的商業(yè)商務(wù)氛圍內(nèi)必將以較高的售價為項目的持續(xù)發(fā)展提供健康的現(xiàn)金流 2021 年 第二個持有型酒店將華麗登場隨著項目前期的成功運作或?qū)⒋蛟煲粋€超五星酒店而非四星級 至 2021 年底占地近 40 萬平方米總建筑面積逾 80 萬平方米的大型城市綜合體項 目將全面展現(xiàn)他高貴的氣質(zhì)和獨特的魅力 七投資估算與資金籌措 為了保證項目的投資效益我們本著嚴謹和慎重的態(tài)度進行財務(wù)預算和分析并通過以下的分析得出的結(jié)論是該項目從總體開發(fā)的收益層面而言只要正確處理好市場定位商業(yè)規(guī)劃土建開發(fā)提煉最優(yōu)的收益模式完善后續(xù)經(jīng)營管理成功是必然的 一項目總投資估算 本項目開發(fā)建設(shè)的投資總額含資本化利息為 94130237 萬元建筑面積為 84 萬平方米其各項成本費用的估算額及單價詳見下表 項目總投資估算表 二資金籌措 1 資金來源 公司總投資約 94 億元其中自有資金按國家規(guī)定 35 計算約 33 億元 剩余 65 約 61 億元可利用銀行貸款和預售收入結(jié)合覆蓋 2 項目籌資方案 單位億元 序號 資金來源 金額 用途 1 公司自籌 33 億 支付土地出讓金契稅購置公司固定資產(chǎn)公司前期開辦費用前期工程費的支付墊支的流動資金等 2 銀行貸款 61 億 支付建安工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共設(shè)施配套費開發(fā)期間費等開發(fā)費用 3 預售開發(fā)產(chǎn)品收入 項目竣工后的尾款結(jié)算 合計 94 億 備注籌資款取整數(shù) 八對該項目的財務(wù)評價 一評價的基本假設(shè) 南京項目技術(shù)經(jīng)濟指標表 序號 項 目 總用地規(guī)劃指標 1 用地面積 ㎡ 39500000 2 容積率 213 3 總建筑面積 ㎡ 110000000 4 計容積率面積 ㎡ 84000000 41 封閉式購物中心 ㎡ 12021000 42 商業(yè)街區(qū) ㎡ 8000000 43 商業(yè)街 ㎡ 5000000 44 五星酒店 ㎡ 3500000 45 四星酒店 ㎡ 3000000 46 200 米甲級寫字樓 ㎡ 8000000 47 100 米甲級寫字樓 ㎡ 12021000 48 SOHO ㎡ 10000000 49 服務(wù)式公寓 ㎡ 2500000 410 住宅 ㎡ 20210000 5 不計容積率面積 ㎡ 26000000 6 機動停車數(shù)個 650000 1 全投資假設(shè)假設(shè)在確定項目的現(xiàn)金流量時只考慮全部投資的運動情況而不具體區(qū)分自有資金和借入資金的具體形式的現(xiàn)金流量 2 現(xiàn)金流量在期初或期末產(chǎn)生 3 各類營業(yè)收入均能夠收現(xiàn)無壞賬 4 測算的各類成本均為付現(xiàn)成本 5 稅負按現(xiàn)行稅收政策計算 評價的基本指標 二財務(wù)分析結(jié)果 1 編制現(xiàn)金流量表 本報告數(shù)據(jù)來源于上述的基本測算 項目期間的劃分 根據(jù)財務(wù)分析的基 本假設(shè)之一現(xiàn)金流量的產(chǎn)生在期初或者期末來設(shè)計本項目的期間劃分 本項目計算期為 17 年其中建設(shè)期 7 年經(jīng)營期根據(jù)產(chǎn)品類型的實際情況假設(shè) 南京項目物業(yè)租金及售價 類型 物業(yè)類型 可租面積可售面積 ㎡ 租金售價 單位 2017 年租賃收入銷售總收入萬元 持有型物業(yè) 商業(yè) 20210000 10000 元㎡月 3431201 甲級寫字樓 20210000 8000 元㎡月 1612800 酒店 65000000 450650 元間日 1353308 服務(wù)式公寓 2500000 750 元㎡日 574875 停車位 650000 20216000 元個年 272500 合計 7244684 銷售型物業(yè) 商業(yè)街 5000000 2500000 元㎡ 12500000 SOHO 10000000 1600000 元㎡ 16000000 住宅 20210000 1500000 元㎡ 30000000 合計 58500000 2 財務(wù)指標 投資人最低的報酬要求為 9 最低的報酬要求參照了現(xiàn)行銀行對房地產(chǎn)行業(yè)中長期貸款利率水平 [747120] 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 NPV NPV 26625358 萬元 稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 IRR 令 NPV 0 則 IRR 1322 動態(tài)投資回收期 動態(tài)回收期 1536 年 約 15 年零 4 個月 3 敏感度分析 三財務(wù)評價 1 可行性 根據(jù)以上 3 個財務(wù)指標的計算結(jié)果來看凈現(xiàn)值 26625358 萬元說明 NPV＞ 0 則未來的現(xiàn)金流足以抵償原始投資整個項目的內(nèi)部收益率IRR 1322 已滿足最低的報酬要求覆蓋了資本成本能夠增加股東財富投資回收期為 1536 年說明在開發(fā)產(chǎn)品計算期內(nèi)能回收投資以上幾組財務(wù)評價指標均充分說明該項目有著較強 的盈利性因此本項目在財務(wù)上完全可行 2 償債能力評價 結(jié)合現(xiàn)金流量表分析判斷公司在 2018 年便具備良好的清償能力 九項目風險分析及防范措施 風險防范意識是投資商在投資任何一個項目時必須深入研究和探討的重要問題任何項目也不例外本報告將從下述方面進行簡述 一國家宏觀調(diào)控政策分析及相應(yīng)措施 近年來宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)政策的主旋律 20213 宏觀調(diào)控不改行業(yè)長期向好 宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)而言可以說影響巨大但并非絕對的利空效應(yīng)實際上宏觀調(diào)控對優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)而言可能是機會大于風險 一方面加息后貸款利率水平的提高肯定會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的經(jīng)營壓力但部分優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司擁有較多的融資渠道完全是可以化解此壓力值得關(guān)注的是自 2021 年 7 月開 始中國適時進行了匯率改革開始實行以市場供求為基礎(chǔ)參考一籃子貨幣進行調(diào)節(jié)有管理的浮動匯率制度種種跡象表明目前已經(jīng)進入人民幣升值的實質(zhì)性周期內(nèi)中國外匯儲備超過 14 萬億美元成為全球最大外匯儲備國國家外匯儲備不斷飆升可能迫使管理層通過加快人民幣升值步伐作為防止外匯儲備持續(xù)快速增長的對沖措施因此人民幣長期升值的趨勢難以改變而房地產(chǎn)板塊作為獲取人民幣升值收益的有效載體之一人民幣升值無疑利好地產(chǎn)企業(yè)其中優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)潛力更加明顯 與此同時目前我國正處在城市化的快速發(fā)展期大規(guī)模城市化帶來城市人口的增加和城市建設(shè)的加速這顯然 會帶動對房地產(chǎn)的旺盛需求而從政策調(diào)控的導向來看政府對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控其目的并不是打壓房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)板塊的走勢而是促使房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展真正的實現(xiàn)社會的和諧對于行業(yè)長期投資價值反而是十分有利 4＋ 10 米所以在降水過程中對由于降水引起的變形控制尤為重要因此需要做好相應(yīng)的工程處理來控制周邊地區(qū)的下沉位移 施工期間的