【正文】 房數(shù)約425 間 2021年前南京僅有一家國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓功能的酒店 南京金絲利喜來登酒店而客房數(shù)僅僅只有 21 間 直至 2021 年新增供應(yīng)驟然激增蘇寧環(huán)球套房酒店僑鴻皇冠假日酒店和丁山花園大酒店公寓樓的開業(yè)為市場(chǎng)新增了約 194 間客房的供應(yīng) 2021年后南京服務(wù)式公寓缺乏新增供應(yīng) 2021年擁有 210間客房的南京仁恒輝盛閣國際公寓開業(yè)當(dāng)年的新增供應(yīng)幾乎相當(dāng)于之前的歷史供應(yīng)總和 4 南京國際標(biāo)準(zhǔn)服 務(wù)式公寓需求狀況及出租率 南京市的服務(wù)式公寓的年平均出租率近兩年來呈現(xiàn)下降的走勢(shì)2021 年全市年平均出租率為 922021 年的平均出租率較之 2021 年降低了 8 當(dāng)年平均出租率維持在 84 主要是由于占當(dāng)時(shí)全市供應(yīng)總量的56的丁山花園大酒店的公寓樓出租率驟降 20主要是由于租戶中大量的外籍管理人員和工程師在項(xiàng)目結(jié)束后歸國而導(dǎo)致→市場(chǎng)規(guī)模較小經(jīng)營較易受單一事件影響整體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大 2021年全市的服務(wù)式公寓的平均入住率僅為為 48主要是由于建鄴區(qū)的仁恒輝盛閣國際公寓在當(dāng)年 11 月入市其當(dāng)年激增的供應(yīng)量和20 的出租率和丁山花園 大酒店公寓樓的年平均出租率持續(xù)走低至 60 是導(dǎo)致整體市場(chǎng)平均出租率走低的直接原因 5 南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓平均租金趨勢(shì) 南京市服務(wù)式公寓的的租金水平基本保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì) 2021年的平均租金為 251元平方米月 20212021年的租金水平保持不變基本維持在 255 元平方米月的水平 跨國公司加大進(jìn)駐南京的力度和外籍人士數(shù)量的增加尤其是高端商務(wù)人士的數(shù)量的增加對(duì)于服務(wù)式公寓租金的增長起著一定的推動(dòng)作用 由于建鄴區(qū)仁恒盛輝閣國際公寓在 2021 年開業(yè)地理位置的劣勢(shì)在一定程度上體現(xiàn)在其相對(duì)較低的租金水平上僅為 210 元平 方米月對(duì)比上海目前的國際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)服務(wù)式公寓平均租金 270 元平方米月未來還有很大的發(fā)展空間 6 南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓未來供應(yīng)狀況 20212021年間目前所知的僅有兩個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓項(xiàng)目將于 2021 年上市且兩個(gè)項(xiàng)目均位于市中心的鼓樓區(qū)其中最引人注目的是位于南京國際廣場(chǎng)的服務(wù)式公寓項(xiàng)目此項(xiàng)目已被摩根士丹利收購且交由其全資擁有的物業(yè)管理公司置茂行進(jìn)行管理 7 南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng)小結(jié) 南京當(dāng)前國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng) 南京未來國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場(chǎng) 四項(xiàng)目分析與定位規(guī)劃 一地塊解析 1 地理位置 項(xiàng)目位于 南京市中心區(qū)域距新街口僅一步之遙占地面積 395 萬平米 項(xiàng)目地塊北臨中山東路南靠瑞金路西臨龍?bào)粗新窎|臨解放路 距離新街口 2 公里距離南京市火車站 55 公里自九華山越湖隧道直達(dá)出行較為便利 中山東路代表民國軸線的主干路瑞金路是體現(xiàn)城市生活氣息的重要次干路 隨著新街口地區(qū)向東的聯(lián)合發(fā)展新街口中心區(qū)的功能逐步沿中山東路向以東地區(qū)輻射必將影響到項(xiàng)目的價(jià)值與功能布局 2 周邊交通分析 項(xiàng)目毗鄰多條主干道但是受快速干道和瑞金路較為狹窄的影響通行條件一般 地塊西面南北雙向 12 車道的龍?bào)粗新烦鞘锌焖俑傻拦?6 車道地下穿過龍?bào)粗新泛?瑞金路龍?bào)粗新窞槌鞘锌焖俾匪淼乐鞲陕沸问诫p向共 12 個(gè)車道道路兩側(cè)開口共計(jì) 10 個(gè)均為右進(jìn)右出形式 中山東路為城市主干路本段為雙向 5 車道兩側(cè)有單位進(jìn)出開口 7個(gè)路段中設(shè)置紅綠燈 1 處設(shè)置公交站臺(tái) 1 對(duì)均位于軍區(qū)總院附近 解放路為城市次干路雙向 4 車道兩側(cè)開口共計(jì) 17 個(gè)道路中間無隔離欄控制路段中無信號(hào)燈控制公交站臺(tái) 2 處 瑞金路為城市次干路為雙向 5車道其中由東至西為 2個(gè)車道道路兩側(cè)共計(jì)開口 12 個(gè)路中設(shè)置紅綠燈 2 處公交站臺(tái) 3 處 項(xiàng)目西側(cè)地塊中部和項(xiàng)目地塊南部區(qū)域通達(dá)性較差 由于受到城東快速干道的影響由北向南沿龍?bào)粗新沸旭偟能?輛必須在四叉路口龍?bào)粗新泛腿鸾鹇凡趴勺筠D(zhuǎn)至由南向北的車道進(jìn)入地塊的中部 常府街瑞金路和龍?bào)粗新房诘慕煌顩r還是較為擁堵的 尤其是在上下班的高峰時(shí)段瑞金路狹窄的 4 車道使得地塊南面的通行狀況不容樂觀 根據(jù)現(xiàn)狀和未來規(guī)劃地塊未來公共交通設(shè)施較為完善 出行較為便利 項(xiàng)目周邊有多個(gè)公交站點(diǎn)區(qū)內(nèi)公共交通較為便捷 2021 年的開通的地鐵 2 號(hào)線逸仙橋站位于地塊北面而明故宮站也毗鄰地塊的東北面 遠(yuǎn)期規(guī)劃中的地鐵 3 號(hào)線預(yù)計(jì)將于 2021 年建成也會(huì)在項(xiàng)目附近有兩個(gè)出口具體位置有待確定明故宮站瑞金路站 3 項(xiàng)目周邊設(shè)施及景觀資源分布 項(xiàng)目周邊旅游資源豐富主要景點(diǎn)均位于步行范圍內(nèi)對(duì)于項(xiàng)目本身未來的商業(yè)高星級(jí)酒店等相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)的針對(duì)客源市場(chǎng)起到有益補(bǔ)充 歷史積淀深厚 鄰近明故宮遺址西華門公園體現(xiàn)皇家氣度滄桑變遷厚重歷史 隔河西望大行宮總統(tǒng)府梅園新村等反映民國時(shí)期的建筑風(fēng)貌 教育科研集中 周邊有南航五十五所通信工程學(xué)院江蘇軟件園 文化休閑設(shè)施豐富 有中國第二歷史檔案館南京博物院國民黨監(jiān)察委員會(huì)辦公樓舊址等展覽館總統(tǒng)府梅園新村等旅游設(shè)施 1912 街區(qū)等 4 地塊基地分析 目前整個(gè)地塊內(nèi)大多數(shù)為老舊的廠房設(shè)施為主因此對(duì)于本地塊的未來開發(fā)物業(yè)類型來說利 用價(jià)值不大除去必須保留的建筑物建議可以考慮保留少部分廠房改造成具有特色的精品酒店零售商業(yè)設(shè)施外其他建筑將建議不再保留 目前項(xiàng)目地塊周邊的配套設(shè)施較為健全超市醫(yī)院銀行學(xué)校高中和大學(xué)商業(yè)和餐飲設(shè)施也一應(yīng)俱全基本可以滿足生活需求但是整體的檔次一般 項(xiàng)目地塊內(nèi)有大量的綠化空間 在未來地塊的綜合開發(fā)過程中可以加以利用以美化項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的環(huán)境 項(xiàng)目地塊形狀較為方正便于整體布局規(guī)劃 地塊北面東面不沿街地塊南面部分不沿街極大減少了地塊的商業(yè)利用價(jià)值影響了地塊的可觀性限制了地塊整體布局 地塊西面中部的在建辦公樓減少了臨街面影響 了地塊的可觀性 二項(xiàng)目分析 SWOT 分析 1 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) Strength 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目距離南京市級(jí)中心新街口和南京城東生活區(qū)約 2 公里新街口商圈在南京商業(yè)發(fā)展中有著非常重要的地位無論是行業(yè)歷史還是對(duì)南京消費(fèi)者還是周邊城市的影響都有向心力作用其輻射范圍面向全南京市乃至周邊地區(qū)但是新街口商圈本身在未來較長時(shí)間內(nèi)改造的可能性小改造的難度也大 隨著新街口地區(qū)向東的聯(lián)合發(fā)展新街口中心區(qū)的功能逐步沿中山東路向以東地區(qū)輻射必將影響到項(xiàng)目的價(jià)值本項(xiàng)目在規(guī)劃上可以改變以往陳舊低檔消費(fèi)的面貌在規(guī)模上可以塑造一處新的商業(yè)商務(wù)地標(biāo)改 變南京城市商業(yè)商務(wù)格局 交通優(yōu)勢(shì) 交通樞紐規(guī)格影響商業(yè)形態(tài)優(yōu)越的交通條件可以為項(xiàng)目帶來巨大的人流為項(xiàng)目的成功奠定基礎(chǔ)地塊擁有便利的交通條件中山東路是代表民國軸線的主干路瑞金路是體現(xiàn)城市生活氣息的重要次干路兩條道路可以迅速的把項(xiàng)目融入到南京整體城市文化與生活氛圍中 未來 2021 年地鐵 2 號(hào)線的將在項(xiàng)目北側(cè)設(shè)置兩個(gè)出入口可以將遠(yuǎn)距離的消費(fèi)者帶到此地?cái)U(kuò)大了項(xiàng)目得輻射力和影響力地鐵的開通運(yùn)營可以為項(xiàng)目帶來更多人流 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 整個(gè)項(xiàng)目占地 3952 項(xiàng)目劣勢(shì) Weakness 周邊商業(yè)商務(wù)氛圍不足 項(xiàng)目部分區(qū)域尤其是西側(cè)和北側(cè)沿街面被遮擋將會(huì)影響到未來項(xiàng)目的開發(fā) 同時(shí)在周邊區(qū)域的整體的商業(yè)環(huán)境較差業(yè)態(tài)檔次偏低亟待改善 項(xiàng)目西側(cè)交通壓力建大 項(xiàng)目西側(cè)地塊中部和項(xiàng)目地塊南部區(qū)域通達(dá)性較差由于受到城東快速干道的影響由北向南沿龍?bào)粗新沸旭偟能囕v必須在四叉路口龍?bào)粗新泛腿鸾鹇凡趴勺筠D(zhuǎn)至由南向北的車道進(jìn)入地塊的中部 常府街瑞金路和龍?bào)粗新房诘慕煌顩r還是較為擁堵的 尤其是在上下班的高峰時(shí)段瑞金路狹窄的 4 車道使得地塊南面的通行狀況不容樂觀瑞金路高峰時(shí)的交通狀況及城市快速干道對(duì)于進(jìn)入地塊的西面中部也造成了一定的難度 未來地塊建設(shè)量的增加帶來了交通量的增長開發(fā)的規(guī)模得巨大也為城市周邊帶來巨大交通壓力 解決辦法和建議 開發(fā)本項(xiàng)目前要充分分析項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序通過項(xiàng)目自 身開發(fā)提升項(xiàng)目商業(yè)氛圍改變項(xiàng)目基地在區(qū)域內(nèi)的形象 交通方面加強(qiáng)開發(fā)前技術(shù)層面的研究分析與國內(nèi)外知名交通顧問合作配合到建筑設(shè)計(jì)解決存在的交通問題 3 項(xiàng)目機(jī)會(huì) Opportunity 集團(tuán)支持力度大 項(xiàng)目是中航集團(tuán)航空工業(yè)和地產(chǎn)業(yè)務(wù)相聯(lián)合的先河力作是集團(tuán)重點(diǎn)打造的明星項(xiàng)目并給與足夠的資金和相關(guān)支持因此項(xiàng)目具有良好的發(fā)展背景為項(xiàng)目更大的發(fā)展提供了機(jī)會(huì) 經(jīng)驗(yàn)豐富的合作伙伴 為保證項(xiàng)目的高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)行公司將通過國際一流的商業(yè)策劃顧問公司和設(shè)計(jì)公司的共同參與整合國內(nèi)外最優(yōu)質(zhì)的資源為項(xiàng)目的順利執(zhí)行提供 了有效保證 現(xiàn)有區(qū)域的不足之處也為項(xiàng)目發(fā)展提供了良好的機(jī)會(huì) 現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)單一檔次不高為項(xiàng)目發(fā)展提供了良好的機(jī)會(huì)項(xiàng)目有更進(jìn)一步的調(diào)整與發(fā)展空間項(xiàng)目周邊尚無規(guī)模能與之媲美的項(xiàng)目項(xiàng)目具有獨(dú)一無二得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 4 項(xiàng)目威脅 Threats 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及威脅 南京市在未來幾年將有大量商業(yè)和甲級(jí)寫字摟集中上市供應(yīng)這些供應(yīng)中存在項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目需要在這些競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出需要 準(zhǔn)確把握定位通過與專業(yè)顧問公司的合作準(zhǔn)確把握市場(chǎng)狀況了解真正的主流消費(fèi)者及其需求有助于項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性以及其后招商經(jīng)營和營銷工作的有效進(jìn)行 合理規(guī) 劃包括總體規(guī)劃配套環(huán)境規(guī)劃經(jīng)營規(guī)劃等從規(guī)劃方案上強(qiáng)調(diào)其功能性來贏得消費(fèi)者的青睞 三項(xiàng)目評(píng)價(jià) 項(xiàng)目將成為南京新地標(biāo) 項(xiàng)目同南京其它區(qū)域相比在地理位置和區(qū)域規(guī)模上所具有的特別優(yōu)勢(shì)使其具備成為城市核心商業(yè)中心的條件非常有望成為南京商業(yè)格局更新中的重要一員進(jìn)而有可能在未來占據(jù)南京的商業(yè)主導(dǎo)地位 結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)以商業(yè)為核心的驅(qū)動(dòng)力建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)復(fù)合功能高綠化覆蓋的城市綜合體打造南京新地標(biāo) 五項(xiàng)目定位與規(guī)劃 一項(xiàng)目定位 12 商業(yè)是城市綜合體的核心驅(qū)動(dòng)力 城市綜合體是都市商業(yè)娛樂商務(wù)及居住功能的合理定位和有機(jī)組合能夠創(chuàng)造更有效率的社會(huì)運(yùn)行模式營造更具現(xiàn)代都市風(fēng)格的生活方式已經(jīng)成為城市規(guī)劃和發(fā)展的重要形式 城市綜合體中包括商業(yè)寫字樓酒店公寓住宅等功能其中商業(yè)是城市綜合體的關(guān)鍵組成元素它為 整個(gè)項(xiàng)目定位確定了市場(chǎng)基調(diào)是體現(xiàn)綜合體定位并影響其成功與否的核心元素同時(shí)也為項(xiàng)目樹立鮮明的個(gè)性 其他功能以商業(yè)為核心各綜合體組成元素相互支持促進(jìn)推動(dòng)項(xiàng)目資產(chǎn)升值 3 持有型物業(yè)與銷售型物業(yè)關(guān)系 持有型物業(yè)是城市綜合體成功打造的保障通過整體規(guī)劃項(xiàng)目形象以高檔次高標(biāo)準(zhǔn)打造項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢(shì)打造城市級(jí)地標(biāo)同時(shí)順利開業(yè)后持有型物業(yè)統(tǒng)一管理運(yùn)營實(shí)現(xiàn)整體功能高效化有利于整個(gè)項(xiàng)目保持在頂尖的運(yùn)行狀態(tài)獲得突出的經(jīng)濟(jì)效益提高整體物業(yè)的價(jià)值持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長期穩(wěn)定的收益可持續(xù)性發(fā)展能力較強(qiáng) 城市綜合體的開發(fā)是一個(gè)周期長投 入大得開發(fā)過程而持有型物業(yè)的財(cái)務(wù)回收期是一個(gè)長期的過程在項(xiàng)目較長的開發(fā)周期內(nèi)銷售型物業(yè)是維持項(xiàng)目健康財(cái)務(wù)狀況得重要組成部分 同時(shí)銷售型物業(yè)借助持有型物業(yè)的高起點(diǎn)高定位銷售型物業(yè)實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)值 物業(yè)類型 持有銷售 建筑面積萬平方米 所占比例 商業(yè) 街區(qū)式商業(yè) 持有 8 10 購物中心 持有 12 14 商業(yè)街 銷售 5 6 商業(yè)匯總 25 30 寫字樓 甲級(jí)寫字樓 持有 20 24 SOHO 銷售 10 12 寫字樓匯總 30 36 酒店 五星級(jí)酒店 持有 35 4 四星或超五星 持有 3 4 酒店匯總 65 8 公寓 服務(wù)式公寓 持有 25 3 配套公寓 銷售 20 24 公寓匯總 225 27 匯總 84 100 持有型物業(yè)匯總 49 58 銷售型物業(yè)匯總 35 42 考慮本項(xiàng)目前期發(fā)展資金充足為企業(yè)長遠(yuǎn)利益考慮發(fā)展較大